Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-
Expropriations
N° RG 24/00003 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X574
JUGEMENT DU 13 SEPTEMBRE 2024
DEMANDEUR :
L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en lz personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 26]
représentée par Me Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEUR :
M. [L] [K] [F] demeurant [Adresse 11]
comparant, assisté de Me Gauthier JAMAIS, avocat au barreau de LILLE
En présence de Monsieur [C] [I], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la Cour d’appel de Douai, à compter du 1er septembre 2021, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.
DÉBATS :
A l’audience publique du 14 Juin 2024, après avoir entendu :
Me d’Halluin
Me Jamais
M. [I]
date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le puis prorogé pour être rendu le 13 Septembre 2024
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 13 Septembre 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) du 19 octobre 2023, M. [L] [F] a, par l'intermédiaire de son notaire, porté à la connaissance de la commune de [Localité 36] son intention de vendre un bien immobilier situé [Adresse 27] à [Localité 36], parcelle cadastrée KW [Cadastre 8] d'une contenance de 42 m².
La DIA portait mention d’un prix de 70 000 euros.
La commune de [Localité 36] a transmis cette déclaration à la Métropole européenne de Lille (MEL), laquelle l’a transmise à son délégataire du droit de préemption, l’Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF des Hauts de France).
Le 4 décembre 2023, France domaine a estimé l'immeuble, sans avoir été autorisé à visiter le bien, à 42 000 euros.
Par décision du 11 décembre 2023, l'Etablissement public foncier des Hauts de France a décidé d’exercer son droit de préemption pour un prix de 42 000 euros et de recourir le cas échéant à la fixation judiciaire du prix devant le juge de l’expropriation. Ladite décision a été signifiée au propriétaire par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023.
Par courrier du 19 décembre 2023 reçu le 3 janvier 2024, M. [F] refusait le prix offert par l'Etablissement public foncier des Hauts de France.
Par mémoire enregistré au greffe le 15 janvier 2024, l'Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer le prix revenant à M. [L] [F] à 42 000 euros. Il se base sur un prix de 700 €/m²P correspondant à la fourchette basse des termes de comparaison pour tenir compte de l'état présumé moyen du bien et sur la base d'une surface de 60 m² telle qu'indiquée dans la déclaration d'intention d'aliéner.
Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 14 février 2024, Mme le commissaire du gouvernement évalue l'indemnité de dépossession à 26 000 euros. Elle se fonde sur un prix de 700€/m² et une surface de 37 m² en présumant le mauvais état présumé du bien et en se fondant sur la surface cadastrale.
La visite des lieux s'est déroulée le 12 mars 2024, en présence de M. [L] [F] et de son conseil, du représentant de l'EPF et de son conseil, et du commissaire du gouvernement.
Dans ses conclusions en défense n°1 enregistrées au greffe le 3 mai 2024, M. [F] demande :
la fixation de l'indemnité de dépossession à :→ à titre principal : 120 000 euros
→ à titre subsidiaire : 74 000 euros ;
la condamnation de l'Etablissement public foncier des Hauts de France à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais liés à l'intervention d'un géomètre-expert, soit 234 euros.
À cet effet, il expose que la surface mesurée par un géomètre-expert est de 48,20 m² et que la surface habitable pondérée est de 48,70 m². Il estime que l'immeuble est dans un excellent état général, qu'il ne comporte aucune dégradation, infiltration ou désordre et qu'aucune intervention n'est à prévoir, hormis le remplacement de la vitre brisée au rez-de-chaussée. Il considère qu''il convient d'écarter les termes de comparaison correspondant à des immeubles en mauvais état et à l'état de ruines, soit les termes 7, 3, 12, 13 et 14. Il demande ainsi qu'il soit retenu à titre principal un prix moyen de 2 485,65€/m² correspondant à la moyenne des deux termes les plus élevés, n°4 et 6 et à titre subsidiaire sur la base d'un prix de 1 517,86€/m², moyenne des termes n°1, 2, 4, 5, 6, 8, 9, 10 et 11.
Dans ses conclusions complémentaires enregistrées au greffe le 10 mai 2024, M. le commissaire du gouvernement modifie son évaluation de l'indemnité de dépossession et l'estime à 39 000 euros en retenant la surface habitable pondérée de 48,70 m² et un prix de 800 €/m² eu égard à l'état général passable du bien. Il se fonde sur les termes 7, 9, et 10, termes en bon état situés en courée et retient la fourchette basse de ces termes.
Dans son mémoire après transport et en réplique enregistré le 22 mai 2024, l'Etablissement public foncier des Hauts de France diminue son offre et demande à la juridiction de fixer le montant de l'indemnité due à M. [L] [F] à la somme de 39 000 euros sur la base de la surface habitable de 48,70 m² et d'un prix de 800€/m². Il insiste sur l'état correct ou passable d'entretien du bien.
Dans ses conclusions en défense n°2 enregistrées au greffe le 10 juin 2024, M. [F] modifie ses demandes et sollicite :
la fixation de l'indemnité due pour l'acquisition du bien :→ à titre principal à la somme de 122 000 euros
→ à titre subsidiaire à la somme de 81 000 euros
→ à titre infiniment subsidiaire, à la somme de 63 000 euros ;
la condamnation de l'Etablissement public foncier des Hauts de France à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais de géomètre de 234 euros.
Il critique les surfaces des termes de comparaison telles qu'elles ont été calculées par le commissaire du gouvernement. Il propose de retenir un prix de 2 499,47€/m² soit la moyenne des termes 4, 6 et 15. A titre subsidiaire, il propose un prix de 1 655,08€/m², correspondant à la moyenne des termes 1, 2, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11 et 15. A titre infiniment subsidiaire, il retient un prix moyen de 1 293,20€/m² correspondant aux termes 1, 2, 5, 7, 8, 9, 10 et 11.
Dans ses conclusions complémentaires n°2 enregistrées le 10 juin 2024, M. le commissaire du gouvernement réévalue l'indemnité de dépossession à 40 000 euros, sur la base d'un prix de 830€/m². Il conteste les erreurs de calculs alléguées sauf en ce qui concerne le terme 11. Il écarte le terme de comparaison cité par le propriétaire correspondant à un immeuble en bon voire très bon état.
Dans ses conclusions en défense n°3, enregistrées au greffe le 14 juin 2024, M. [F] modifie sa demande au titre de l'indemnité de dépossession et sollicite une somme de :
118 000 euros à titre principal ;76 000 euros à titre subsidiaire60 000 euros à titre infiniment subsidiaire.Ses autres demandes sont maintenues. Il argue d'une surface de 48,95 m², compte tenu de l'application d'une pondération de 0,3 aux greniers. Il actualise ses demandes après recalcul des surfaces pondérées.
L'affaire a pu être utilement retenue à l'audience du 14 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I- Sur le prix du bien
En vertu de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition, dans le cadre de l'exercice d'un droit de préemption, est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas:
a) La date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.
L'article R.311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R.311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.
Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.
1/ Sur la consistance du bien
Le bien est situé sur la commune de [Localité 36]. Il correspond à un immeuble à usage d'habitation situé dans une courée dans le [Adresse 35], quartier visé par un programme de rénovation urbaine.
M. [F] est propriétaire de quatre maisons de la courée, pour lesquelles il a signé quatre compromis de vente à la même date, avec stipulation que les ventes sont indissociables.
Il s'agit d'un immeuble à usage locatif, mitoyen des deux côtés, implanté sur une très petite parcelle de 42 m² et érigé en R+2. La construction est en briques, avec une toiture en tuiles et des huisseries en bois. La maison est non traversante, et peu profonde. Il n'y a pas d'extérieur. Le bien a fait l'objet d'une rénovation qui est déjà ancienne.
L'immeuble est composé au rez-de-chaussée d'une pièce à vivre avec coin cuisine, avec carrelage au sol, et murs peints. Une des fenêtres est brisée et condamnée par une planche en bois. Au 1er étage, on trouve une salle de bains avec baignoire, lavabo et WC et une chambre dont la surface est de 7,50 m² (selon mesurage du géomètre-expert), fenêtre en bois simple vitrage. Le linoléum recouvrant le sol est abîmé, gondole. Au 2ème étage, il y a deux pièces légèrement mansardées, toutes deux inférieures à 9 m² (8,20 m² et 5 m² selon mesurage du géomètre-expert). La moquette au 2ème présente des traces d'usure.
La maison dispose pour seul chauffage d'un convecteur gaz au rez-de-chaussée et d'un radiateur électrique vétuste dans la salle de bains.
Il résulte de la visite des lieux que si l'immeuble a fait l'objet d'une rénovation, celle-ci est ancienne. La cuisine et la salle de bains sont vétustes. Les sols et murs sont à l'état d'usage, la vitre du rez-de-chaussée est brisée et condamnée sans avoir été réparée. Aucun diagnostic n'apporte d'éléments sur l'isolation de l'immeuble alors qu'il s'agit d'un bien ancien. Contrairement à ce qu'indique le propriétaire, la maison n'est ni dans un très bon état, ni même dans un bon état.
L'ensemble de l'immeuble est dans un état moyen, passable comme l'indique le commissaire du gouvernement.
L'immeuble est libre d'occupation.
L'immeuble est classé en zone UCA 7.1.3 par le plan local d'urbanisme intercommunal de la MEL en vigueur, approuvé le 12 décembre 2019, correspondant à un zonage dédié à « la mise en œuvre du projet de Renouvellement Urbain du [Adresse 34] et [Adresse 35] à [Localité 36] ».
2/ Sur la surface du bien
Il est stipulé au cadastre une surface habitable pondérée de 37 m², soit 34 m² pour le rez-de-chaussée et le 1er niveau et 15 m² pour le grenier pondéré à 0,2.
La visite a permis de constater que le grenier est aménagé, de sorte que la pondération pourrait être de 0,8 (soit une surface de 46 m² : 34 + 15 x 0,8)
Il résulte du relevé du géomètre-expert du 3 avril 2024 une surface Carrez de 48,20 m², outre une surface de 2,50 m² pour les espaces de rangement d'une hauteur inférieure à 1,80 m, soit une surface totale de 48,70 m² (48,20+2,5x0,2)
Il n'y a pas lieu d'appliquer à la surface des espaces de rangements inférieurs d'une hauteur inférieur à 1,80 m la pondération de 0,3 applicable aux greniers non aménagés puisqu'il ne s'agit que d'espaces restreints, et non de l'ensemble de la pièce. En conséquence, il leur sera appliqué une pondération de 0,2.
Ainsi, il sera retenu une surface habitable pondérée de 48,70 m² (48,20 m² + 2,5m² x 0,2).
3/ Sur la date de référence
Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.
Selon l'article L. 213-4 alinéa 3 du code de l'urbanisme, en matière de préemption, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
-pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :
i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé
-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l'espèce, la dernière modification du PLUi de la Métropole européenne de Lille est intervenue par délibération du 23 décembre 2023.
Il convient de retenir cette date comme date de référence.
4/ Sur la méthode de valorisation
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l'expropriation, la juridiction tient ainsi compte des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d'urbanisme.
La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d'un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable. Elle implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.
Les parties s'accordent sur l'application de la méthode par comparaison.
5/ Sur l’estimation du bien
Les parties ont cité les termes de comparaison suivants :
Termes de comparaison cités par l'EPF avec correction de la surface utile pondérée
N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Commune
Adresse
Date mutation
Année
construct
Surface
terrain
Surf. hab. pondérée
Prix total
Prix/m²
(SHP)
1
5914P03 2021P16848
LO/[Cadastre 14]
[Localité 36]
[Adresse 13]
03/09/2021
1900
27
44,60
49 000
1 098,65
2
5914P03 2021P31458
LO/[Cadastre 18]
[Localité 36]
[Adresse 19]
17/12/2021
1890
68
60,10
104 000
1 730,45
3
5914P03 2022P27468
LO/[Cadastre 17]
[Localité 36]
[Adresse 22]
07/07/2022
1888
62
71,70
46 500
648,54
4
5914P03 2022P30685
LP/[Cadastre 9]
[Localité 36]
[Adresse 6]
28/07/2022
1870
36
67,70
150 300
2 220,09
Maison équipée, rénovée
5
5914P03 2022P40304
LO/[Cadastre 17]
[Localité 36]
[Adresse 22]
24/10/2022
1888
62
71,70
80 250
1 119,25
6
5914P03 2023P01808
LP/[Cadastre 7]
[Localité 36]
[Adresse 30]
28/11/2022
1892
43
41,80
115 000
2 751,20
7
5914P03 2023P02331
KW/[Cadastre 5]
[Localité 36]
[Adresse 2]
[Adresse 35]
19/01/2023
1900
37
48,29
40 000
828,33
En très bon état d’entretien, avec grenier aménagé (surface non pondérée), entièrement rénovée – visitée par le service des Domaines (2021-59512-45047). Les 40 000 euros comprennent 3 000 euros de frais à la charge du vendeur
8
5914P03 2023P12505
KW/[Cadastre 23]
[Localité 36]
[Adresse 24]
17/04/2023
1900
105
71,10
100 000
1 406,47
9
5914P03 2023P19826
KW/[Cadastre 15]
[Localité 36]
[Adresse 29]
[Adresse 35]
13/06/2023
1840
57
57
57 000
1 000,00
Bon état d’entretien – visitée par le service des Domaines (2023-59512-04678)
Termes de comparaison cités par le propriétaire
Termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement
Dans un rayon de 3 km
N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Commune
Adresse
Date mutation
Année
const
Surface
terrain
Surface habitable pondérée
Prix total
Prix/m²
(SHP)
10
5914P03 2023P38478
KW/[Cadastre 3]
[Localité 36]
[Adresse 4]
[Adresse 35]
14/12/2023
1880
34
50,43
49 500
981,56
En bon état d’entretien – visitée par le service des Domaines. Surface habitable selon DPE : 50,43m², soit un prix/m² SHP de 981,56€
11
5914P03 2023P30845
LO/[Cadastre 16]
[Localité 36]
[Adresse 10]
12/09/2023
1880
69
59,2
60 000
1013,51
12
5914P03 2023P15548
HY [Cadastre 20]
[Localité 36]
[Adresse 31]
[Adresse 28]
17/05/2023
1850
131
46,00
15 000
326,08
Maison en très mauvais état
13
5914P03 2023P33546
IK [Cadastre 32]
[Localité 36]
[Adresse 21]
[Adresse 25]
23/10/2023
1880
44
50,60
25 000
494,07
Maison en très mauvais état
14
2023P21008
EZ [Cadastre 12]
[Localité 36]
[Adresse 1]
30/06/2023
1914
45
63,00
10 000
158,73
Maison en très très mauvais état
S'agissant des surfaces habitables pondérées des termes de comparaison dont certaines sont discutées par M. [F], la surface du terme 7 est établie par le DPE joint à la déclaration d'intention d'aliéner. La SUP de 48,29 m² sera donc retenue. S'agissant du terme 10, la surface du bien est également établie par le DPE à 50,43 m², surface qui sera retenue. S'agissant du terme 11, il convient de retenir la SHP rectifiée de 59,20 m². S'agissant du terme 15, il résulte du DPE produit par le commissaire du gouvernement une surface habitable de 45,80 m² qui sera retenue.
Les termes de comparaison cités correspondent à des cessions et acquisitions récentes de maisons situées dans un secteur géographique proche.
Les termes 2, 4, 6, 8 et 15 présentent des prix/m² élevés, entre 1400 et 2751€/m². Il s'agit de maisons de rue. D'après les photographies des façades des biens des termes 2, 4, 6 et 8, incluses dans le mémoire introductif de l'Etablissement public foncier des Hauts de France, ils apparaissent en bon voire en très bon état général, ce qui est confirmé par le prix de vente élevé, dans la fourchette haute des termes produits. S'agissant du terme 15, cité par le propriétaire, il résulte des éléments et des photographies de l'intérieur incluses dans les conclusions du commissaire du gouvernement que le bien, qui a été visité par le service des domaines, a été rénové récemment, a fait l'objet de travaux d'isolation, et dispose du chauffage central électrique, de la fibre et d'un compteur Linky. La maison est en très bon état, et ne peut servir de comparatif au bien à évaluer qui est dans un état passable. Le très bon état des biens de ces cinq termes est trop éloigné de l'état du bien à évaluer pour pouvoir servir de terme pertinent, de sorte que ces termes 2, 4, 6, 8 et 15 seront écartés.
S'agissant du terme 12, il est mentionné dans l'acte de vente que le bien dépend d'une succession vacante, les propriétaires étant décédés en 2000, et qu'il est en « très mauvais état ». Il est de même mentionné dans la désignation du bien objet du terme 13 dans le contrat de vente qu'il est en « très mauvais état ». S'agissant du terme 14, il est stipulé qu'il est en « très très mauvais état ». Compte tenu du très ou très très mauvais état des biens objets de ces termes, ils ne peuvent servir de comparatifs à un bien dans un état passable. En conséquence, ils ne sont pas pertinents pour l'évaluation du bien en cause et seront écartés.
Les termes 3 et 5 correspondent à la vente de la même maison à quelques mois d'écart. Cela ne justifie pas d'écarter l'un de ces deux termes pour ce seul motif, d'autant que l'immeuble a pu faire l'objet de travaux de rénovation dans l'intervalle, expliquant la différence de prix.
S'agissant du terme 3, il résulte de l'acte de vente que le bien a été cédé par les héritiers de la propriétaire, laquelle est décédée le 6 avril 2019. Ceci vient conforter les explications du commissaire du gouvernement selon lequel le bien serait resté inhabité plusieurs années, soit à tout le moins d'avril 2019 à juillet 2022. Compte tenu de son prix de vente, bien inférieur à celui des biens en bon état, et compte tenu de ces circonstances, il peut en être déduit que l'immeuble est dans un état moyen, à rénover.
Les termes 1, 5 et 11 correspondent à des maisons de rue, situées à proximité. Les photographies incluses dans le mémoire introductif du demandeur démontrent le bon état de la façade des maisons des termes 1 et 5. De même, le défendeur inclut dans ses conclusions en défense une photographie de la façade du bien du terme 11, laquelle apparaît en bon état général. En l'absence d'autre élément objectif, par défaut, il convient de présumer que ces biens sont en bon état général.
Les termes 7, 9 et 10 correspondent à des maisons de courée, dont deux de la courée [Adresse 33]. Elles ont été visitées par le service des Domaines, et le commissaire du gouvernement indique qu'il a pu être constaté lors de ces visites qu'elles étaient en bon voire en très bon état d'entretien. M. [F] relève lui-même qu'un arrêté d'insalubrité a été pris pour le bien du terme 7 et qu'il y a été remédié avant la vente. Il résulte des photographies incluses dans les conclusions du gouvernement que le bien objet du terme 7 a fait l'objet d'une rénovation intégrale récente et est en très bon état. S'agissant du terme 9, il résulte des photographies que le bien a été intégralement rénové, que la maison dispose du chauffage électrique, de fenêtres en double vitrage bois au rdc et PVC au 1er étage et que la toiture a été refaite moins de dix ans auparavant. S'agissant du terme 10, la maison est dans un bon état d'entretien (revêtements de sols, murs, ouvrants, éclairage), les pièces sont exigües et l'isolation est médiocre.
Au regard de ces éléments, les immeubles des termes 1, 5, 11, 7, 9 et 10 sont dans un meilleur état que l'immeuble à évaluer. De plus, si l'immeuble à évaluer a certes une façade plus large que les termes de comparaison, il est peu profond et non traversant, contrairement aux termes de comparaison cités (à l'exception des termes 9, 12 et 13).
Il convient de privilégier les termes 7, 9 et 10, qui correspondent à des maisons de courée, tout comme l'immeuble en cause, dont les cessions sont très récentes (un an environ), et dont deux termes sont situés dans la même courée (termes 7 et 10). La fourchette de ces trois termes est entre 828,33 €/m² et 1000€/m² et la moyenne de 936,63 €/m². Le terme 3, s'il ne correspond pas à une maison de courée, est un indicatif du prix d'une maison à rénover, soit 648,54 €/m². La moyenne des quatre termes est de 864,61 €/m².
Compte tenu de ces éléments, notamment du fait que les termes 7, 9 et 10 qui présentent le plus de caractéristiques communes avec le bien à évaluer, sont tous dans un bien meilleur état que celui-ci, et que le prix le plus bas, celui du terme 7, situé dans la même courée et d'une surface pondérée identique (48,29 m²P), est de 828€/m², l'offre de l'Etablissement public foncier des Hauts de France d'un prix de 800 €/m² apparaît satisfactoire.
En conséquence, il convient de fixer l'indemnité de dépossession à la somme arrondie de 39 000 euros (800€/m² x 48,70 m²= 38960€).
II- Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l'Etablissement public foncier des Hauts de France et il sera condamné à payer à M. [F] une indemnité de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu d'intégrer dans les dépens les frais de géomètre-expert, ces frais étant intégrés dans l'indemnité de l'article 700 et ne correspondant pas à des dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l'expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
FIXE la date de référence au 23 décembre 2023 ;
FIXE le prix du bien immobilier situé [Adresse 27] à [Localité 36], parcelle cadastrée KW [Cadastre 8] d'une contenance de 42 m² appartenant à M. [L] [F], à la somme de 39 000 euros ;
CONDAMNE l'Etablissement public foncier des Hauts de France à payer à M. [L] [F] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE M. [F] de sa demande au titre des frais de géomètre ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;
LAISSE les dépens à la charge de l'Etablissement public foncier des Hauts de France.
Le Greffier Le juge de l'expropriation
