Cour de cassation, 25 mars 2014. 13-11.361

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1315 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 novembre 2012), que la société Etablissements Sandan's est locataire, en vertu d'un bail à effet du 15 février 1989 conclu pour une durée de neuf années, de divers locaux situés à Paris dans lesquels est exercé un commerce de prêt-à-porter, lingerie et accessoires ; que ce bail a été renouvelé une première fois à compter du 14 février 1996 ; que Mme X..., bailleresse, a fait délivrer à la locataire, le 14 novembre 2006, un congé avec offre de renouvellement à compter du 15 mai 2007 moyennant un loyer déplafonné ; Attendu que pour fixer le loyer selon la valeur locative, l'arrêt retient que si la locataire justifie de la réalisation de travaux d'agrandissement de l'entresol, elle ne démontre pas que ces travaux, autorisés par le bailleur, réalisés lors de son entrée dans les lieux ont été compris dans l'assiette du bail, que l'augmentation du prix du loyer entre le nouveau et l'ancien bail pouvait résulter de la seule concession de l'usage du passage Benaïd, et qu'il doit être considéré que ces travaux d'agrandissement ont augmenté la surface des locaux donnés à bail ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à la société Etablissements Sandan's ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Le Griel, avocat aux Conseils, pour la société Etablissements Sandan's Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, réformant le jugement rendu le 28 janvier 2011 par le tribunal de grande instance de Paris, en ses dispositions relatives à la fixation du loyer renouvelé et aux intérêts, et statuant à nouveau de ce chef, fixé le loyer du bail renouvelé depuis le 15 mai 2007 entre Mme X... et la société SANDAN'S pour les locaux situés à Paris 75002, 8 rue Mandar, à la somme de 36. 260 ¿ par an hors taxes et charges, et d'avoir dit que les intérêts au taux légal dus sur les arriérés de loyers courraient à compter de la demande en justice ; AUX MOTIFS QUE le bail initial signé entre la société Gauriau et M. Y... le 31 décembre 1985 à compter du 1 er janvier 1985 indique que les lieux se composent d'une boutique au rez-de-chaussée, au coin du passage Belaïd, communiquant par un escalier à l'entresol avec deux pièces, et au troisième étage au-dessus de l'entresol d'un appartement ; qu'ainsi que l'a relevé le premier juge, les plans dressés en novembre 1973 par M. Z... métreur font apparaître que les deux pièces-cuisine et chambre-composant alors l'entresol développent une surface de 30, 10 m2, leur configuration n'ayant pas subi de modification depuis 1966, date à laquelle ont été dressés les plans de la copropriété ou étaient indiquées les surfaces ; qu'un nouveau bail a été signé en février 1989 entre la société Gauriau et la société Sandan's à la suite de la cession par les ayant droits de M. Z... à la société Sandan's du droit au bail de la boutique située au rez-de-chaussée et de l'entresol composé de deux pièces ; qu'au titre de la consistance et de la désignation des lieux, ce bail porte sur une boutique au rez-de-chaussée au coin du passage Benaïd, communiquant par un escalier avec l'entresol et une mention manuscrite ajoute que la société locataire est autorisée à utiliser le passage, à charge pour elle d'entretenir les lieux en bon état ainsi que la porte fermant le passage ; qu'ainsi le bail de février 1989 prévoit la jouissance au bénéfice du locataire du passage Benaïd désormais inclus dans l'assiette du bail, seuls étant contestés à la fois la date de réalisation des travaux d'agrandissement de l'entresol, situé au-dessus du passage et leur importance au regard de l'exploitation du commerce considéré, la surface de l'entresol telle qu'elle résulte du certificat de M. A... architecte en date du 30 mai 2007 étant désormais de 63, 41 m2 hors dégagement ; que la société Sandan's produit la copie d'une facture de la société Seef Serrurerie (5 novembre 1988) portant sur la démolition d'un escalier en partie droite du magasin, sur la réalisation d'un escalier en partie gauche et « la pose de plancher attenant au studio existant » ; qu'à cette date du 5 novembre 1988, la société Sandan's n'avait aucun titre d'occupation, le droit au bail des locaux ne lui ayant été concédé que le 14 février 1989 et M. Y..., fils du précédent locataire, ne l'a, contrairement à ce qu'elle indique, autorisé à pénétrer dans les lieux qu'afin de lui permettre d'établir des devis nécessaires à la réhabilitation du lieu et non à y réaliser des travaux ; que si néanmoins, elle justifie de la réalisation de travaux d'agrandissement de l'entresol lors de la prise d'effet du bail, elle ne démontre pas que ces travaux ayant été autorisés par le bailleur seraient partie intégrante de l'assiette du bail, la clause du bail de 1989 suivant laquelle le locataire devra faire son affaire personnelle de la fermeture du passage ne pouvant se confondre avec l'autorisation de création d'un plancher à l'entresol d'autant que cette clause est précédée de l'indication qu'« en cas de transformation de la façade, le preneur s'engage à obtenu : les autorisations nécessaires », preuve que la fermeture du passage s'entend logiquement de celle en façade de l'immeuble ; qu'il s'ensuit que faute par la société Sandan's de démontrer que les travaux d'agrandissement de l'entresol quelle a réalisés lors de son entrée dans les lieux ont été compris dans l'assiette du bail, l'augmentation du prix du loyer entre le nouveau et l'ancien bail pouvant résulter de la seule concession de l'usage du passage Benaïd, il doit être considéré que ces travaux d'agrandissement ont augmenté la surface des locaux donnés à bail, de sorte que la modification, notable, qui a amélioré le commerce de grossiste de la société Sandan's, doit donner lieu à déplafonnement ; 1/ ALORS QUE le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser ne donne lieu à déplafonnement que si une modification notable est intervenue dans l'un des éléments servant à déterminer la valeur locative, notamment les caractéristiques du local considéré ; que cependant, lorsque des travaux d'agrandissement d'un local sont intervenus avant la conclusion d'un bail, alors que le preneur n'était encore titulaire d'aucun droit d'occupation, cet agrandissement entre nécessairement dans l'assiette du bail de ce local, sauf stipulation contraire ; que, pour juger qu'il y avait lieu à déplafonnement du loyer, la cour a retenu que la société SANDAN'S, preneur, versait aux débats copie d'une facture de la société SEEF SERRURERIE du 5 novembre 1988 portant sur la démolition d'un escalier en partie droite du magasin, sur la réalisation d'un escalier en partie gauche et « la pose de plancher attenant au studio existant » et que, ce faisant, elle justifiait « de la réalisation de travaux d'agrandissement de l'entresol lors de la prise d'effet du bail » ; qu'en retenant dès lors qu'elle ne démontrait pas que ces travaux étaient partie intégrante de l'assiette du bail, la cour, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article L. 145-34 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil ; 2/ ALORS QU'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; qu'en l'espèce, dès lors qu'il a été constaté par la cour que la société SANDAN'S, preneur, apportait la preuve de ce qu'au moment de la prise d'effet du bail, portant notamment sur la jouissance de l'entresol, des travaux d'agrandissement avaient été réalisés sur ce dernier, il appartenait, non pas au preneur de prouver que ces modifications faisaient partie de l'assiette du bail, mais au bailleur, demandeur du déplafonnement, de prouver qu'elles en étaient exclues ; qu'en faisant dès lors droit à cette demande de déplafonnement au motif que le preneur ne prouvait pas l'inclusion dans l'assiette du bail des modifications apportées, la cour, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 9 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 145-34 du code de procédure civile ; 3/ ALORS, en toute hypothèse, QU'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; qu'il appartient en particulier au bailleur, qui invoque une modification dans les caractéristiques du local loué en cours de bail, de la prouver ; qu'en faisant dès lors droit à la demande de déplafonnement présentée par Mme X... en dispensant celle-ci d'apporter la preuve de ce que les travaux qu'elle invoquait était bien intervenus en cours de bail, la cour a violé l'article 9 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 145-34 du code civil ; 4/ ALORS QUE pour faire droit à la demande de déplafonnement présentée par Mme X..., la cour a finalement retenu que la société SANDAN'S ne démontrait pas que les travaux d'agrandissement de l'entresol qu'elle a réalisés « lors de son entrée dans les lieux » étaient compris dans l'assiette du bail ; que, cependant, si la cour a constaté que la société SANDAN'S justifiait, par la facture du 5 novembre 1988 de la société SEEF SERRURERIE, de travaux d'agrandissement effectués lors de la prise d'effet du bail, son affirmation selon laquelle ladite société aurait effectué ces travaux « lors de son entrée dans les lieux », c'est-à-dire postérieurement à la conclusion du bail, ne repose sur aucune constatation dans l'arrêt ; qu'en se déterminant dès lors de la sorte, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-34 du code de commerce ; 5/ ALORS QUE la cour, saisie par le bailleur d'une demande de déplafonnement, a retenu qu'il y avait lieu de rechercher la date de réalisation des travaux d'agrandissement de l'entresol ; que la cour a, d'une part, constaté que la société SANDAN'S établissait la réalisation des travaux litigieux avant la prise d'effet du bail ¿ preuve fondée par cette dernière sur la facture du 8 novembre 1988 ¿ et, d'autre part, constaté qu'elle ne prouvait pas que les travaux qu'elle a réalisés « lors de son entrée dans les lieux » étaient compris dans l'assiette du bail ; qu'en retenant ainsi que les travaux litigieux étaient intervenus, à la fois, avant la prise d'effet du bail et après cette dernière, la cour, qui s'est déterminée par des motifs contradictoires, a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 6/ ALORS QUE la société SANDAN'S avait soutenu dans ses écritures que les seuls travaux qu'elle avait fait réaliser après son entrée dans les lieux, en 1990 et 1991 par la société AMCD, n'étaient pas des travaux portant sur l'agrandissement de l'entresol ; qu'elle avait ainsi fait valoir que l'architecte, M. J-P. B..., dans une lettre du 14 mars 1989 produite par Mme X... elle-même (pièce n° 8), avait indiqué à la société GAURIAU, mandataire du bailleur, que les travaux relatifs au « projet d'aménagement » qui lui avait alors été soumis par le preneur « ne donn (aient) pas lieu de sa part à des observations spéciales car ils ne concern (aient) pas le gros-oeuvre » (p. 8) ; qu'il résultait de cette lettre que les seuls travaux entrepris par la société SANDAN'S en cours de bail, ne concernant pas le gros-oeuvre, ne pouvaient pas être constitués par un agrandissement de plus de 30 m2 de l'entresol litigieux ; qu'en retenant dès lors que la société SANDAN'S ne prouvait pas que les travaux d'agrandissement de l'entresol qu'elle avait réalisés « lors de son entrée dans les lieux », ce qui justifiait le déplafonnement demandé, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette lettre de l'architecte n'excluait pas la réalisation de tels travaux après l'entrée dans les lieux, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-34 du code de commerce.