Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/00788

CG/AC Ordonnance N° du 17 DECEMBRE 2024 Chambre 6 N° RG 24/00788 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JWG2 du rôle général [S] [L] divorcée [Z] c/ [F] [E] S.A.R.L. HANSA Me Camille GARNIER GROSSES le - Me Camille GARNIER Copies électroniques : - Me Camille GARNIER Copies : - Dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND assistée de Madame Laetitia JOLY, greffier dans le litige opposant : DEMANDERESSE Madame [S] [L] divorcée [Z] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Camille GARNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND ET : DEFENDEURS Monsieur [F] [E] [Adresse 3] [Localité 4] non comparant, ni représenté S.A.R.L. HANSA, exerçant sous l’enseigne HOTEL DE [5] prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 4] non comparante, ni représentée Après débats à l’audience publique du 26 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique en date du 24 janvier 2000, madame [S] [L] a donné à bail à la société LE PASTEL des locaux à usage exclusif d’hôtel situés [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2000, lequel a pris fin le 31 janvier 2009. Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement des loyers et des charges. Suivant acte authentique en date du 9 avril 2009, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2009 jusqu’au 31 janvier 2018. Suivant acte authentique en date du 17 avril 2009, la S.A.R.L. HANSA, exerçant sous l’enseigne HOTEL DE [5], a acquis le fonds de commerce exploité par la société LE PASTEL dans les locaux appartenant à madame [L]. Madame [L] indique que le bail a été tacitement prolongé lorsqu’il est arrivé à son terme le 31 janvier 2018. Suivant acte en date du 4 novembre 2020, la S.A.R.L. HANSA a fait signifier à madame [L] une demande de renouvellement du bail commercial aux charges et conditions initiales sauf majoration légale du montant du loyer. Suivant courrier en date du 4 février 2021, madame [L] a fait signifier à la S.A.R.L. HANSA son acceptation quant au principe du renouvellement du bail mais a refusé le montant du loyer et demandé à ce que le nouveau loyer soit fixé à la somme de 24.000 € HTC annuelle et que la taxe foncière soit prise en charge par le preneur. Madame [L] indique que le nouveau bail a pris effet le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, soit le 1er janvier 2021. Madame [L] a assigné la S.A.R.L. HANSA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de fixation du loyer. Suivant jugement en date du 6 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux a, notamment : - Dit que le bail commercial susmentionné est renouvelé pour une durée de NEUF années à compter du 1ER JANVIER 2021, - Sursis à statuer sur : - la demande de Madame [S] [D] [L] de fixation du loyer litigieux à la somme annuelle de 28800 euros toutes taxes comprises et hors charges dans le cadre de sa demande de déplafonnement de la valeur locative ; - la demande afférente au dépôt de garantie. Avant dire droit au fond : - Ordonné une mesure d’expertise d’estimation de la valeur locative des locaux commerciaux susmentionnés, - Désigné pour y procéder : Madame [C] [K], - Désigné le Président de la juridiction ou son remplaçant pour effectuer le contrôle des expertises, - Confirmé dans l’attente de la décision sur le fond à titre provisionnel le versement du loyer actuel indexé, - Dit qu’il convient de surseoir à statuer sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement, - Rejeté le surplus des demandes, - Réservé les dépens. Madame [C] a déposé son rapport définitif le 30 juillet 2023. Madame [L] a assigné la S.A.R.L. HANSA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de fixation du loyer. Suivant jugement en date du 26 février 2024, le juge des loyers commerciaux a : - Fixé à la somme annuelle en principal de 22 500 euros (vingt-deux mille cinq cent euros) HT HC, à compter du 1er janvier 2021, le loyer du bail renouvelé entre la Madame [S] [L] d’une part et, d'autre part, la société HANSA pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], - Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 1er janvier 2021 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, - Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, - Ordonné la prise en charge de la taxe foncière par le preneur et dit en conséquence que la société HANSA est condamnée à payer à Madame [L] [S] la somme de 11751 euros au titre des exercices 2021, 2022, 2023, - Partagé les dépens, en ce inclus les frais d'expertise, par moitié entre les parties, - Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire. Suivant acte en date du 10 avril 2024, la décision de justice a été signifiée à la S.A.R.L. HANSA par padame [L]. Constatant que sa locataire ne réglait pas ses loyers, madame [L] a, par acte en date du 23 juillet 2024, fait signifier à la S.A.R.L. HANSA un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme totale de 37.836,06 € au titre des loyers, charges, taxes et intérêts impayés, ainsi que des prestations de recouvrement et le coût de l’acte, sans résultat. Il était également commandé à la S.A.R.L. HANSA de justifier de la souscription d’une assurance conforme aux stipulations contractuelles. L’acte a également été signifié à monsieur [F] [E] en qualité de caution solidaire. Par acte en date du 9 septembre 2024, madame [S] [L] a assigné la S.A.R.L. HANSA, exerçant sous l’enseigne HOTEL DE [5], et monsieur [F] [E] devant la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé aux fins suivantes : Vu les articles 835 alinéa 2 et 700 du Code de procédure civile, Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1343-2 et 1240 du Code civil, Vu les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées au débat, - Recevoir Madame [S] [L] en ses demandes et l’en déclarer bien fondée, En conséquence, - Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au profit de Madame [S] [L] à compter du 3 août 2024, - Ordonner l’expulsion de la société HANSA dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance du local qu’elle occupe, de sa personne, de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard jusqu’au départ définitif, - Autoriser le propriétaire à l’expulsion des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique ou d’un serrurier, faire constater et estimer les réparations locatives pour un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ; et Autoriser l’huissier de justice dès à présent et en cas de difficulté à solliciter le concours de la force publique, - Ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux en garantie des sommes dues à charge pour la société HANSA d’en supporter le coût, - Condamner à titre provisionnel et solidairement la société HANSA et Monsieur [F] [E] à porter et payer à Madame [S] [L] la somme de 28.139,51 euros au titre des loyers et charges échus impayés jusqu’au 3 août 2024, outre les intérêts de retard au taux légal, - Ordonner la capitalisation des intérêts, - Condamner à titre provisionnel et solidairement la société HANSA et Monsieur [F] [E] à porter et à payer à Madame [S] [L] une indemnité d’occupation mensuelle de 2.345 euros à compter du 1er septembre 2024, - Juger la procédure opposable aux créanciers inscrits, - Condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [E] ès qualités de caution solidaire de la société HANSA à porter et payer à Madame [L] toutes sommes mises à la charge de la société HANSA en vertu de l’ordonnance à intervenir, - Condamner solidairement la société HANSA et Monsieur [F] [E] à porter et payer à Madame [S] [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner les mêmes aux entiers dépens comprenant les frais des commandements de visant la clause résolutoire. A l’audience du 15 octobre 2024, les débats se sont tenus et l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024. Suivant ordonnance de référé en date du 5 novembre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée afin que les demandeurs fournissent leurs observations sur le défaut de conformité du cautionnement de monsieur [E] aux dispositions de l’article 1376 du Code civil. A l’audience du 19 novembre 2024, les débats se sont tenus. Par courrier notifié par RPVA le 6 novembre 2024, madame [L] a fait valoir que le cautionnement de monsieur [E] a été conclu par acte notarié et échappe donc à l’exigence de mention manuscrite. Elle en conclut que l’engagement de caution de monsieur [E] est valable et que monsieur [E] doit être condamné solidairement avec la société HANSA dans les termes du dispositif de l’assignation qui lui a été délivrée. La S.A.R.L. HANSA et monsieur [E] n’ont pas comparu. Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation. MOTIFS DE LA DECISION Il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 1/ Sur la demande aux fins de constat de résiliation du bail commercial et d’indemnité d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, la Présidente du Tribunal statuant en référé peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s'il s'agit d'une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier En application de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de paiement par la locataire d’un seul terme de loyer, de remboursement de frais, de taxes locatives, imposition, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire à son échéance, « un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter » demeuré infructueux. Il résulte des pièces versées aux débats que la S.A.R.L. HANSA n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai d’un mois imparti par l’acte. Les conditions d’application de la clause résolutoire sont ainsi remplies à l’égard de la S.A.R.L. HANSA qui n’a pas procédé au règlement de sa dette, ce avec toutes conséquences de droit. Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de bail et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités précisées au dispositif de cette décision, sans qu’il n’y ait lieu de prononcer une astreinte de ce chef. Il convient également de condamner la S.A.R.L. HANSA au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer facturé, outre les charges, soit la somme de 2.345,00 € à compter du 1er septembre 2024, ce jusqu’à la libération des lieux. 2/ Sur la demande en paiement de provision Au vu des pièces produites et des écritures des parties, il n’est pas sérieusement contestable que la S.A.R.L. HANSA reste devoir la somme de 28.139,51 € au titre des loyers et charges échus impayés au 3 août 2024. En conséquence, il y a lieu de condamner la S.A.R.L. HANSA au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 28.139,51 € au titre des loyers et charges échues impayés au 3 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il y a également lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil. 3/ Sur la demande de condamnation solidaire de monsieur [E] ès qualités de caution Il résulte de l’article 472 du Code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé. Aux termes de l’article 12 du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En application de l’article 16 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradictoire. En vertu de l’article 1376 du Code civil, l’apposition d’une mention manuscrite était obligatoire pour tout cautionnement souscrit par une personne physique avant la réforme des sûretés intervenue par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 dont les dispositions sont applicables aux cautionnements souscrits à compter du 1er janvier 2022. Madame [L] sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [F] [E] ès qualités de caution solidaire de la société HANSA, à lui porter et payer la somme de 28.139,51 euros au titre des loyers et charges échus impayés jusqu’au 3 août 2024, outre les intérêts de retard au taux légal, une indemnité d’occupation mensuelle de 2.345 euros à compter du 1er septembre 2024, et à lui porter et payer toutes sommes mises à la charge de la société HANSA en vertu de l’ordonnance à intervenir. L’acte authentique en date du 17 avril 2019 portant cession du fonds de commerce stipule que Monsieur [F] [E] a déclaré : « - Avoir parfait connaissance de l’acte de renouvellement du bail commercial en date 9 avril 2009 susvisé tant par la lecture qu’il en a faite que par la lecture complète effectuée par Maître [T] [R] notaire susnommée, et parfaitement connaître la portée de l’engagement souscrit de Caution solidaire de la SARL HANSA qu’il a pris audit acte, - Réitérer l’engagement de se rendre et de se constituer caution solidaire du « Preneur » envers le « Bailleur » ou toute personne qui se substituerait à lui pour l’exécution de chacune des conditions du présent bail, - Renoncer expressément à se prévaloir des bénéfices de discussion et de division, - Qu’en cas de disparition de la caution avant l’extinction des causes de l’obligation cautionnée, ses ayant droit seront tenus solidairement et indivisiblement entre eux des engagements ci-dessus pris par elle-même, - Avoir parfaitement connaissance que cet engagement vaut pour la durée des présentes au profit du « Preneur », leur reconduction tacite ou leur renouvellement, - Dispenser le bailleur d’avoir à informer Monsieur [E], caution, de tous défauts d’exécution des conditions du bail ». Comme l’a relevé à juste titre madame [L], le cautionnement consenti par un acte authentique échappe aux prévisions de l’article 1376 du Code civil dans sa version applicable au litige, lequel ne vise que les actes sous signature privée. Il s’ensuit que l’apposition d’une mention manuscrite n’était pas nécessaire s’agissant du cautionnement de monsieur [E]. Par conséquent, monsieur [E] sera condamné in solidum avec la S.A.R.L. HANSA à payer les sommes précitées à madame [L]. 4/ Sur l’opposabilité de la décision aux créanciers inscrits Madame [L] sollicite que la procédure soit jugée opposable aux créanciers inscrits. Il ne peut être fait droit à la demande formulée par madame [L] de voir déclarer la présente décision opposable aux créanciers inscrits dans la mesure où elle ne rapporte pas la preuve de l’existence de créanciers inscrits et, le cas échéant, d’une dénonciation du commandement de payer à leur égard. Par conséquent, la demande sera rejetée. 5/ Sur les frais La demanderesse a exposé des frais pour faire valoir ses droits, il est donc équitable de condamner la S.A.R.L. HANSA et monsieur [F] [E], ès qualités de caution, à lui verser la somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La S.A.R.L. HANSA et monsieur [F] [E], succombant, supporteront également les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe, AU PRINCIPAL renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, AU PROVISOIRE, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, suivant commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, CONSTATE la résiliation à la date du 23 août 2024 du contrat de bail madame [S] [L], d’une part, et la S.A.R.L. HANSA, exerçant sous l’enseigne HOTEL DE [5], d’autre part, par le jeu de la clause résolutoire, DIT en conséquence que la S.A.R.L. HANSA, exerçant sous l’enseigne HOTEL DE [5], sera tenue d’évacuer et de rendre libres les locaux appartenant à Madame [S] [L] situés [Adresse 3] à [Localité 4], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte de ce chef, ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même Code, et autorise le propriétaire à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée, CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. HANSA, exerçant sous l’enseigne HOTEL DE [5], et monsieur [F] [E], ès qualités de caution, à payer à madame [S] [L], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer facturé, outre les charges, soit la somme de 2.345,00 € à compter du 1er septembre 2024 et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs, CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. HANSA, exerçant sous l’enseigne HOTEL DE [5], et monsieur [F] [E], ès qualités de caution, à payer à madame [S] [L], à titre provisionnel, la somme de 28.139,51 € au titre des loyers et charges échues impayés au 3 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, REJETTE toutes autres demandes, CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. HANSA, exerçant sous l’enseigne HOTEL DE [5], et monsieur [F] [E], ès qualités de caution, à payer à madame [S] [L] la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. HANSA, exerçant sous l’enseigne HOTEL DE [5], et monsieur [F] [E] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. La Greffière, La Présidente,