Tribunal judiciaire, 09 décembre 2024. 24/05355

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 DECEMBRE 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 24/05355 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEZI N° de MINUTE : 24/01752 DEMANDEUR S.D.C. [Adresse 6] ET [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice COGEIM SARL, représenté par son gérant en exercice. [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, Toque : C 886 DEFENDEUR C/ S.C. J.T SHADO, représentée par son Gérant [Adresse 1] [Localité 4] COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier. DÉBATS Audience publique du 04 Novembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE La société J.T. SHADO est propriétaire des lots 74 et 78 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte en date du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société J.T. SHADO devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de : -condamner la société J.T. SHADO à lui payer la somme de 75 766,34 euros au titre des appels impayés au 4 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 -condamner la société J.T. SHADO à lui payer la somme de 480,82 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 -condamner la société J.T. SHADO à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts -condamner la société J.T. SHADO à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Raphaël BERGER -dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens. La clôture est intervenue le 24 septembre 2024 par ordonnance du même jour. La société J.T. SHADO, régulièrement assignée à personne, n'a pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant : -la matrice cadastrale -les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2021 à 2023 -un décompte des impayés arrêté au 4 mars 2024 à la somme de 76 247,16 euros -des appels de provisions et régularisations de charges. Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 480,82 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte. En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la société J.T. SHADO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 75 766,34 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 4 mars 2024. La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date de la mise en demeure sur la somme de 51 681,22 euros et à compter de la présente décision sur le surplus. Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants : -frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 60 euros, -frais de dossier contentieux d’un montant de 312 euros, -frais d’huissier « matrice cadastrale » d’un montant de 35,76 euros -frais d’huissier commandement de payer d’un montant de 73,06 euros Soit un montant total de 480,82 euros. En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production des accusés de réception de l’envoi de deux lettres de mise en demeure. Il ne justifie pas de la nécessité d’envoyer une lettre de mise en demeure moins d’un mois après une précédente mise en demeure. Il lui sera attribué la somme de 30 euros au titre de la première mise en demeure. Il convient de déduire les frais de « dossier contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Les frais de commandement de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance. Enfin, les frais d’huissier « matrice cadastrale » sont justifiés pour un montant de 35,76 euros Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, la société J.T. SHADO est redevable de la somme de 65,76 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de la société J.T. SHADO, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La société J.T. SHADO, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Raphaël BERGER. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, sans qu'il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, -Condamne la société J.T. SHADO à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 7] les sommes de : -75 766,34 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 4 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 51 681,22 euros et à compter de la présente décision sur le surplus -65,76 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, -Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 7] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, -Condamne la société J.T. SHADO aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Raphaël BERGER en application de l'article 699 du code de procédure civile, -Condamne la société J.T. SHADO à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 7] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La minute de la présente décision a été signée par Madame Alinéor CORON, Juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé. Fait au Palais de Justice, le 09 décembre 2024, LA GREFFIERE LA JUGE Madame HAFFOU Madame CORON