Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 23/01619

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 DECEMBRE 2024 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 23/01619 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XJGE N° de MINUTE : 24/1756 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société 2 ASC IMMOBILIER, venant aux droits de la société ASSISTANCE ET GESTION DE COPROPRIETE SAS, elle même prise en la personne de ses représentants légaux dûment domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 1] représenté par Maître Jean-Marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004 C/ DEFENDEURS Monsieur [H] [M] [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Souhila MOULAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1362 Madame [N] [B] épouse [M] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Souhila MOULAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1362 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier. DÉBATS Audience publique du 17 Octobre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier. EXPOSE DU LITIGE M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] sont propriétaires du lot n° 19 au sein de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 3], à [Localité 2] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété. Par exploit du 6 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 3], à [Localité 2] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes: - 12.412,74 euros au titre des charges arrêtées au 23 janvier 2023, appel du 1er trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; - 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ; - 180 euros au titre des frais de recouvrement ; - 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ; Outre les dépens dont distraction au profit de Me Hummel, avocat et outre l’exécution provisoire. Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-1, 1231-6 et 1344-1 du code civil, des articles 514 et suivants du code civil, de : - RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3], situé [Adresse 3] à [Localité 2] en toutes ses demandes et le DECLARER bien fondé, - DEBOUTER Monsieur et Madame [H] [M] en l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions, car mal fondés en fait et en droit, - CONDAMNER Monsieur et Madame [H] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3], situé [Adresse 3] à [Localité 2] la somme, actualisée, de 11.698, 93 € au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1 er avril 2018 (appel provisionnel de charges du 2e trimestre 2018 inclus) au 20 février 2024 (appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2024, appel travaux loi Alur et appel créances irrécouvrables émis le 1er janvier 2024 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 6 février 2023, date de la signification de l’assignation introductive d’instance, - DEBOUTER Monsieur et Madame [H] [M] en leurs demandes de délais de paiement, - ASSORTIR, subsidiairement, ces délais de paiement d’une clause de déchéance du terme, tant en ce qui concerne l’arriéré des charges qu’en ce qui concerne le paiement des charges courantes, - CONDAMNER Monsieur et Madame [H] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3], situé [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, - CONDAMNER Monsieur et Madame [H] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3], situé [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 180 € au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL », - CONDAMNER Monsieur et Madame [H] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3], situé [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles de procédure, - CONDAMNER, en outre, Monsieur et Madame [H] [M] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat au Barreau de PARIS, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, - ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Aux termes de leurs conclusions régularisées par voie électronique le 8 septembre 2023, M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] demandent au tribunal, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de : Dire que les époux [M] souffrent de difficultés financières et ont honoré le paiement de leurs charges antérieures fixés par le Tribunal. Constater que les époux [M] sont de bonne foi et n'ont jamais fait obstacle au paiement de leurs charges de copropriété. Fixer un échéancier de paiement pour étaler la dette des charges exigibles sur une période de vingt quatre mois. Dire que ces sommes ne porteront pas intérêts de retard en application de l'article 1343-5 du Code Civil susvisé. Rejeter la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat qui n'a pas apporté la preuve de mauvaise foi des époux [M] dans le paiement de leurs charges. Débouter le demandeur dans la demande de l’article 700 du CPC ou à défaut , baisser le montant sollicité pour cet article 700 CPC. Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 5 avril 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 octobre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit : - l’extrait de matrice cadastrale ; - l’extrait du compte copropriétaires arrêté au 23 janvier 2023 ; - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 12/04/2018, 19/06/2019, 20/01/2021, 27/05/2021, 01/06/2022, 17/05/2023 - les appels de fonds ; - le décompte de répartition des charges ; Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.698, 93 euros au titre des charges de copropriété impayées et exigibles au 20 février 2024, appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2024, appel travaux loi Alur et appel créances irrécouvrables émis le 1er janvier 2024 inclus. La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 6 février 2023. Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné. Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel. En l’espèce, la loi ne met à la charge du débiteur que les frais engagés à partir d’une mise en demeure nécessaire pour le recouvrement des charges. Aucune mise en demeure nécessaire à la présente procédure n’a été produite. Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement sera rejetée. Sur la demande indemnitaire En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens. En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] ne règlent pas régulièrement ni spontanément leur dette à la copropriété. Ils ont laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] sont coutumiers du fait ayant déjà été condamnés par plusieurs jugements sans qu’ils ne modifient leurs pratiques. Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. La carence des copropriétaires défaillants oblige les autres copropriétaires à suppléer leur carence en avançant leurs charges à leur place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. L’attitude de M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] relève de la mauvaise foi et justifie leur condamnation à des dommages et intérêts complémentaires. Par conséquent, M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] seront condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros. Sur les délais de paiement L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, il est établi que M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] disposent de revenus limités et qu’ils ont un enfant de 14 ans à charge. En l’état des éléments produits, les revenus de M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] ne permettent pas de faire face à la charge financière qu’imposerait un échelonnement de la dette sur 24 mois en sus de l’encours. Eu égard aux capacités financières insuffisantes de M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] et afin d’éviter un accroissement de leur dette, la demande de délais de grâce doit être rejetée. Sur les autres demandes M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance. M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] seront également condamnés in solidum à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe, Condamne M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 3], à [Localité 2] (93), la somme de 11.698, 93 euros au titre des charges de copropriété impayées et exigibles au 20 février 2024, appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2024, appel travaux loi Alur et appel créances irrécouvrables émis le 1er janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 6 février 2023 ; Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 3], à [Localité 2] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement; Condamne M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 3], à [Localité 2] (93) la somme de 700 euros à titre de dommages-intérêts ; Déboute M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] de leur demande de délais de paiement ; Condamne in solidum M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] aux dépens; Condamne in solidum M. [H] [M] et Mme [N] [B] épouse [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 3], à [Localité 2] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Fait au Palais de Justice, le 19 décembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé. LE GREFFIER LE JUGE Madame HAFFOU Madame CARLIER