Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [O] [E]
Me Nathalie PELARDIS
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00623 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YNR
N° MINUTE :
4 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 20 novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDERESSES
Madame [O] [E], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
Madame [J] [U], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nathalie PELARDIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0298
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 20 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00623 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YNR
EXPOSE DU LITIGE
Le 27 avril 1983, la société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS ( RIVP) a donné à bail à Madame [O] [E] un appartement à usage d'habitation [Adresse 2].
Par courrier du 31 juillet 2023, Madame [O] [E] a informé la RIVP qu’elle n’occupait plus le logement en raison de son mariage avec Monsieur [N] et qu’elle avait déménagé dans le Morbihan, sollicitant le transfert du bail au profit de sa fille, madame [J] [U], cette dernière occupant le logement avec son premier fils mineur.
Par courrier en date du 17 août 2023, la RIVP, rappelant les règles d’attribution des logements, et de transfert, sollicitait la restitution des lieux avant le 30 septembre 2023. Le logement n’a pas été rendu.
C'est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 27 octobre 2023, la société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS ( RIVP) a fait assigner Madame [O] [E] et Madame [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
prononcer la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Madame [O] [E] pour inoccupation et cession illicite et constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de Madame [O] [E] et Madame [J] [U]ordonner l'expulsion de Madame [O] [E] et tous occupants de son chef, dont Madame [J] [U], avec assistance de la force publique au besoin, condamner in solidum Madame [O] [E] et Madame [J] [U] à lui verser une somme équivalente au montant du loyer et des charges, et taxes courantes, dus si le bail s'était poursuivi jusqu'à libération complète des lieuxmaintenir l'exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner in solidum Madame [O] [E] et Madame [J] [U] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.
A l'audience du 11 septembre 2024, la société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif, sauf à préciser qu’aucune dette n’est constatée. Au soutien de ses demandes, le bailleur insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies. Le bailleur soutient que Madame [O] [E] ne peut pas se prévaloir de l'abandon du logement pour qu'il soit transféré à sa fille. La RIVP s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux.
Madame [O] [E] et Madame [J] [U], assistées de leur conseil, déposent des écritures. Elles soutiennent que le départ du logement de Madame [E] s’apparente à un abandon de domicile, cette dernière n’ayant pas prévenu de son départ. Elles se prévalent de l'application des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, soutenant que les conditions de l'abandon du domicile par Madame [O] [E] sont ainsi réunies et que le transfert du bail au profit de sa fille est parfaitement régulier, cette dernière remplissant les conditions d’accessibilité au logement social, conforme, par ailleurs, à la composition de sa famille constituée de deux enfants mineurs. A titre subsidiaire, elles sollicitent un délai de 12 mois pour libérer les lieux, d’écarter l’exécution provisoire et une somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi de 1991, outre les entiers dépens.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le transfert du bail et ses conséquences
Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que « En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue : -au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ; -au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ; -au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ».
De plus, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est également soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.
Toutefois, il convient, au préalable, de vérifier les conditions d'application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
Il y a lieu de s’assurer que les conditions du départ de Madame [O] [E] du logement répondent effectivement aux caractéristiques définies par la loi et la jurisprudence de l'abandon du domicile, dont se prévalent les défenderesses. La jurisprudence interprète de façon restrictive la notion d’abandon de domicile. Elle retient, en particulier, qu’elle implique un départ brusque, imprévisible et définitif de l’occupant. Cette jurisprudence est ancienne et constante.
Il convient de relever que, selon les écritures, Madame [E] faisait des allers retours entre [Localité 4] et la Bretagne, avant de fixer sa résidence en Bretagne à compter de l’année 2023, n’en avertissant sa fille qu’après coup. Elle a, par ailleurs, prévenu, par courrier du 31 juillet 2023, la RIVP de ce déménagement sollicitant le transfert du bail. De ce fait, l'abandon de domicile qui ne s'entend que d'un « départ brusque et imprévisible », est incompatible avec un départ programmé, prévisible, faisant suite à un mariage et résultant de plusieurs mois de vie entre [Localité 4] et la Bretagne. Le départ de Madame [E] n'est, ainsi, ni brusque, ni imprévisible.
En l'espèce, Madame [J] [U] ne peut pas bénéficier du transfert du bail, les conditions de départ de sa mère ne caractérisant nullement un abandon de domicile.
Madame [O] [E], en raison de son départ définitif, n’occupe plus personnellement l’appartement, en violation des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989. De ce fait, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, en particulier sa fille, madame [J] [U], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu'il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, et dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cotitularité du bail de droit au sens de l'article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.
En revanche, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s'il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l'occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.
En l'espèce, il ressort du décompte locatif produit par les bailleurs qu'il n'existe aucun arriéré locatif. En revanche, en sa qualité d'occupant des lieux, Madame [J] [U] sera tenue de l'indemnité d'occupation à compter de la présente décision. Il est attesté que Madame [U] se maintient dans les lieux avec l'accord de sa mère qui a sollicité le transfert du bail. En ces conditions, Madame [U] sera tenue au paiement de l'indemnité d'occupation et ce, in solidum, avec sa mère, Madame [E]. Cette somme sera due à compter du présent jugement et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Madame [O] [E] et Madame [J] [U] seront donc condamnées, in solidum, à payer une indemnité d'occupation, égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux de l'occupant
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut supérieure à une année.
En l'espèce, Madame [U] a, de fait, déjà bénéficié d'un délai depuis le départ de sa mère en 2023, et bénéficiera du délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux en ce qu'elle n'est pas entrée par voie de fait dans les lieux, mais du chef de la locataire. Elle s'est prévalue, néanmoins, d'une situation économique modeste, justifiant de démarches pour bénéficier d’un logement social. Elle a pu également, de bonne foi, considérer qu'elle pouvait bénéficier du transfert de bail, compte tenu de ses ressources, de la constitution de sa famille avec deux enfants en bas âge et du fait qu'elle a toujours vécu dans l'appartement, avec sa famille. En ces conditions, cette dernière justifiant qu’elle n’a aucune dette de loyer, il lui sera accordé un délai complémentaire tel que défini dans le dispositif.
Sur les demandes accessoires
Les défenderesses, qui succombent, supporteront les dépens.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la demande visant à voir écarter l’exécution provisoire n’étant pas justifiée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et rendu en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du contrat de bail liant la société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS ( RIVP) et Madame [O] [E] relativement au logement et au garage [Adresse 2], en raison de l’inoccupation personnelle des lieux ;
ORDONNE en conséquence à Madame [O] [E] et madame [J] [U], occupante du chef de Madame [E], de libérer les lieux et de restituer les clés ;
AUTORISE, toutefois, Madame [J] [U] à se maintenir dans les lieux jusqu'au 30 juin 2025.
DIT qu’à défaut pour Madame [O] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter de ce délai, la société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS ( RIVP) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Madame [J] [U], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE in solidum Madame [O] [E] et Madame [J] [U] à verser à la société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS ( RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges , tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE in solidum Madame [O] [E] et Madame [J] [U] aux dépens de l'instance ;
DIT n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au visa de l’article 700 du code de procédure civile
REJETTE la demande tenant à écarter l’exécution provisoire de ce jugement ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux
de la protection
