Tribunal judiciaire, 20 février 2025. 23/03928

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2025 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 23/03928 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XTQA N° de MINUTE : 25/00314 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 7], SARL [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444 C/ DEFENDEUR Madame [L] [V] [H] [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 4] représentée par Maître Caroline BORIS de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0667 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Géraldine HIRIART, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 21 Novembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Mme [L] [V] [H] est propriétaire des lots n°5 (appartement) et n°100 (parking) au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93). Par jugement rendu le 16 septembre 2021, le Tribunal de proximité du RAINCY a : - condamné Mme [L] [V] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 4 176,92 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er juillet 2021, appel du 1er juillet inclus avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2021, date de l’assignation sur 1 053,28 euros et du jugement pour le surplus ; - autorisé Mme [L] [V] [H] à s’acquitter de sa dette en 24 fois en procédant à 23 versements de 170 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ; - condamné Mme [L] [V] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 558,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - condamné Mme [L] [V] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamné Mme [L] [V] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par acte de commissaire de justice du 28 février 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] a assigné Mme [L] [V] [H] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY en paiement d’arriérés de charges de copropriété. Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : - débouter Mme [L] [V] [H] de ses demandes ; - condamner Mme [L] [V] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] la somme totale de 14 492,45 euros, correspondant à : * 12 346,85 euros à titre principal, charges arrêtées au 11 janvier 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 novembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ; * 2 145,60 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; - condamner Mme [L] [V] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7], la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; - condamner Mme [L] [V] [H] à payer Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 13 mai 2024, Mme [L] [V] [H] demande au Tribunal de : - prendre acte de l’absence de contestation de la dette principale hors frais utiles de 10 496,85 euros au mois de février 2024 inclus après déduction des paiements de septembre 2023 à avril 2024 à hauteur de 8.065 euros ; - déduire les frais de suivi procédure, procédure, suivi jugement rendu, mise en place assignation pour un montant de 2.100 euros ; - déclarer recevable et bien fondée Mme [L] [V] [H] en sa demande de délai au visa de l’article 1343-5 du code civil ; - autoriser Mme [L] [V] [H] à s’acquitter de sa dette en 23 versements de 500 euros, en précisant que le paiement de l’appel de charge trimestriel ne pourra se cumuler avec le paiement d’une échéance ; - débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes ; - laisser les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7]. Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile. Par ordonnance du 17 mai 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 21 novembre 2024. A l’audience du 21 novembre 2024, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 et le délibéré a été prorogé au 20 février 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la qualification du jugement En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire. Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. L’article 5 du code de procédure civile prévoit que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Conformément à l’article 1383 du code civil, l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. A l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] verse aux débats : - la matrice cadastrale, - le contrat de syndic, - un tableau de décompte non daté, portant sur les sommes réglées postérieurement au jugement du 16 septembre 2021 rendu par le Tribunal de proximité du RAINCY entre le 06 octobre 2021 et le 19 janvier 2023 et les charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2023 ainsi que les sommes dues au titre de ce jugement et des frais de recouvrement (pièce demandeur n°4) ; - un tableau de décompte non daté, portant sur les sommes réglées postérieurement au jugement du 16 septembre 2021 rendu par le Tribunal de proximité du RAINCY entre le 06 octobre 2021 et le 25 avril 2023 et les charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024 ainsi que les sommes dues au titre de ce jugement et des frais de recouvrement (pièce demandeur n°10) ; - les procès-verbal d’assemblée générale des 17 septembre 2020, 30 juin 2021, 15 octobre 2022 ayant approuvé respectivement les comptes des exercices du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et une attestation de l’absence de recours engagé contre ces assemblées ; - 8 appels de fonds datés du 06 septembre 2021 au 31 décembre 2022. Il résulte de ces pièces que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] ne justifie pas de l’approbation des comptes par l’assemblée générale pour les exercices postérieurs au 31 décembre 2021, de sorte qu’il ne rapporte pas la preuve de l’exigibilité des charges de copropriété pour la période postérieure au 31 décembre 2021. En outre les tableaux de décompte versés aux débats par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] ne sont pas des décomptes comptables mais des tableaux établis par le demandeur, qui ne présentent pas un solde initial de 0, qui mélangent les sommes dues au titre des appels de charges, des sommes désignées « PROC [V] SUIVI » ainsi que des sommes constituant des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de sa créance ni de son quantum. Cependant, Mme [L] [V] [H] indique dans ses écritures qu’elle ne conteste pas les décomptes versés aux débats par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7]. Mme [L] [V] [H] reconnaît être débitrice de la somme de 10 496,85 euros au titre des charges de copropriétés arrêtée à avril 2024 et elle verse aux débats des justificatifs de virements bancaires dont le dernier daté du 20 avril 2024. Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] ne conteste pas les paiements que Mme [L] [V] [H] allègue avoir effectué jusqu’au 20 avril 2024. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a donc lieu de condamner Mme [L] [V] [H] à payer la somme de 10 496,85 euros au titre des charges de copropriétés arrêtées au 20 avril 2024 pour la période du 1er octobre 2021 au 20 avril 2024 appel du 1er janvier 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. A l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] verse aux débats : - une facture établie par CABINET CITYA GID datée du 28 juin 2021 d’un montant de 180 euros TTC intitulée « SUIVI PROC 2EME TRIM 21 [V] » au titre de « SUIVI DOSSIER AVOCAT ALUR », - une facture établie par CITYA GID IMMOBILIER datée du 27 septembre 2021 d’un montant de 180 euros TTC intitulée « SUIVI PROC 3EME TRIM 21-[V] » au titre de « SUIVI DOSSIER AVOCAT ALUR », - une facture établie par CITYA [Localité 7] IMMOBILIER datée du 15 décembre 2021 d’un montant de 180 euros TTC intitulée « PROC [V] – SUIVI 4EME TRIM 2021 » au titre de « SUIVI DOSSIER AVOCAT ALUR », - une facture établie par CITYA [Localité 7] IMMOBILIER datée du 15 mars 2022 d’un montant de 180 euros TTC intitulée « PROC [V] – SUIVI JUGEMENT RENDU » au titre de « SUIVI DOSSIER AVOCAT ALUR », - une facture établie par CITYA [Localité 7] IMMOBILIER datée du 06 juin 2022 d’un montant de 180 euros TTC intitulée « PROC [V] – SUIVI 2EME TRIM 2022 » au titre de « SUIVI DOSSIER AVOCAT ALUR », - une facture établie par CITYA [Localité 7] IMMOBILIER datée du 13 septembre 2022 d’un montant de 180 euros TTC intitulée « PROC [V]-SUIVI DE PROCEDURE » au titre de « SUIVI DOSSIER AVOCAT ALUR », - une facture établie par CITYA [Localité 7] IMMOBILIER datée du 02 novembre 2022 d’un montant de 45,60 euros TTC intitulée « FRAIS DE MISE EN DEMEURE » au titre de « MISE EN DEMEURE ALUR », - une facture établie par CITYA [Localité 7] IMMOBILIER datée du 13 décembre 2022 d’un montant de 480 euros TTC intitulée « PROC [V]-MISE EN PLACE ASSIGNATI» au titre de « TRANS AUXIL. JUSTICE ALUR », - une facture de frais et d’honoraires de Maître Marie-Véronique LUMEAU, Avocat au Barreau de PARIS, pour la somme de 318 euros TTC ayant pour objet « suivi du dossier et de la procédure d’exécution, correspondances ». Mme [L] [V] [H] conteste les frais réclamés par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il résulte des pièces versées aux débats par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] ci-dessus rappelées qu’il ne justifie pas du caractère nécessaire des frais qu’il allègue, qui concernent pour leur majorité la procédure antérieure engagée à l’encontre de Mme [L] [V] [H] et ayant donné lieu au jugement rendu le 16 septembre 2021 par le Tribunal de proximité du RAINCY. En outre, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] n’a pas versé aux débats la mise en demeure pour laquelle il sollicite la somme de 48,60 euros. De plus, les honoraires d’avocat relèvent des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile et non des frais nécessaires de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande en dommages et intérêts En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il résulte de ce texte que l'indemnisation pour retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire qu'en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.   En l’espèce, dans ses écritures et au regard des pièces versées aux débats, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct du non-paiement des charges de copropriété en lien avec la mauvaise foi de Mme [L] [V] [H] en se limitant à réclamer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts. Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur la demande de délai de Mme [L] [V] [H] sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, Mme [L] [V] [H] ne justifie pas de ses ressources et charges à la date de la clôture de l’instruction, en versant aux débats une attestation du 26 juin 2023 de POLE EMPLOI attestant du versement de l’ARE pour la période du 04 juillet 2022 au 03 mai 2023, un contrat de travail à durée indéterminée à temps partiel qu’elle a signé le 04 avril 2023 avec la société ACQUA et un bulletin de salaire du mois d’août 2023 émis par cette société. En outre, la dette de charges de copropriété reconnue par Mme [L] [V] [H] et à laquelle elle est condamnée par le présent jugement s’élève à la somme de 10 496,85 euros, ce qui représente 24 mensualités de 437,37 euros, qui devraient être réglées en sus des charges de copropriété courantes. Dès lors, Mme [L] [V] [H] ne rapporte pas la preuve d’être en mesure de respecter un échéancier de 24 mensualités de 437,37 euros chacune, qui devraient être réglées en sus des charges de copropriété courantes et elle demande que ces mensualités ne se cumulent pas avec le paiement d’une échéance trimestrielle de charge. En conséquence, Mme [L] [V] [H] sera déboutée de sa demande de délai de grâce. Sur les autres demandes Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l'affaire. Sur les dépens En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, Mme [L] [V] [H] a la qualité de partie perdante et sera condamnée à supporter les dépens. Sur les frais irrépétibles L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, l’équité commande de laisser à la charge que chacune des parties ses frais irrépétibles et de débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, Condamne [L] [V] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] la somme de 10 496,85 euros au titre des charges de copropriétés arrêtées au 20 avril 2024 pour la période du 1er octobre 2021 au 20 avril 2024 appel du 1er janvier 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] de sa demande de capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts ; Déboute Mme [L] [V] [H] de sa demande de délai et d’échelonnement en 24 mensualités ; Déboute les parties de leurs plus amples demandes ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ; Condamne [L] [V] [H] aux entiers dépens de l’instance ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Fait au Palais de Justice, le 20 février 2025 La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. LA GREFFIERE LA JUGE Madame Z. AIT Madame G. HIRIART