Cour d'appel, 10 octobre 2024. 22/02991

AFFAIRE : N° RG 22/02991 ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 19 Septembre 2022 RG n° 22/00485 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024 APPELANTS : Madame [O] [V] [I] [P] épouse [H] née le 28 Mars 1979 à [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 3] Monsieur [F] [B] [C] [H] né le 28 Août 1978 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 3] Représentés et assistés par Me Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN INTIMES : Madame [U] [S] [G] [Z] épouse [L] née le 06 Novembre 1954 à [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 4] Monsieur [K] [N] [T] [J] [L] né le 30 Janvier 1953 à [Localité 10] [Adresse 1] [Localité 4] Représentés et assistés par Me Dominique LECOMTE, substitué par Me Jean-Charles JOBIN, avocats au barreau de CAEN DEBATS : A l'audience publique du 17 juin 2024, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRET prononcé publiquement le 10 octobre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS Selon acte sous seing privé du 28 juin 2016, M. [K] [L] et Mme [U] [Z] épouse [L] (les époux [L]) ont donné à bail à M. [F] [H] et Mme [O] [P] épouse [H] (les époux [H]) un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 900 euros outre les charges. Le 5 octobre 2021, les bailleurs ont fait signifier aux preneurs un commandement de payer les loyers impayés visant la clause résolutoire prévue au bail. Suivant acte d'huissier de justice du 1er février 2022, les bailleurs ont fait assigner les preneurs devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins, notamment, de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des preneurs, condamner ces derniers au paiement de la somme de 3.150,99 euros au titre des loyers, indemnités et charges impayés au mois de janvier 2022, une indemnité d'occupation égale au loyer et charges mensuels à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux ainsi que la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts. Parallèlement, les bailleurs ont fait délivrer aux preneurs le 7 février 2022 un commandement aux fins de reprise des lieux. Le 2 mai 2022, les époux [H] ont quitté les lieux loués et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement. Par jugement réputé contradictoire du 19 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a : - condamné solidairement les époux [H] au paiement de la somme de 5.362,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités dus au 26 avril 2022, terme d'avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.150,99 euros à compter du 1er février 2022 et sur le surplus à compter de la signification de sa décision, - constaté que les conditions de la clause résolutoire prévue au bail sont réunies au 5 décembre 2021, - autorisé les époux [L] à faire expulser les époux [H] au besoin avec l'assistance de la force publique, - condamné solidairement les époux [H] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 923,56 euros à compter du 5 décembre 2021 sous déduction des sommes déjà décomptées au 26 avril 2022, - rejeté la demande indemnitaire pour procédure abusive formée par les époux [L], - rejeté le surplus des demandes des parties, - condamné in solidum les époux [H] à payer aux époux [L] la somme de 300 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement, de sa dénonciation à la préfecture et de l'assignation. Selon déclaration du 28 novembre 2022, les époux [H] ont interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions du 3 août 2023, les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, de débouter les époux [L] de toutes leurs demandes. Subsidiairement, ils demandent à la cour de juger sans objet la demande des intimés tendant à leur expulsion, de juger qu'aucune somme ne saurait être mise à leur charge à titre de loyer ou d'indemnité d'occupation pour la période postérieure au 2 mai 2022, de juger que la somme qui pourrait rester due par eux ne saurait dépasser celle de 2.267,93 euros, de leur accorder un délai de paiement de vingt-quatre mois. En tout état de cause, les appelants demandent à la cour de débouter les époux [L] de leur demande au titre des réparations locatives et d'une procédure abusive, de condamner les intimés au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure. Par dernières conclusions du 11 mai 2023, les époux [L] demandent à la cour de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a constaté la réunion des conditions de la clause résolutoire au 5 décembre 2021, condamné les époux [H] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux et condamné les époux [H] au paiement d'une indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens, de réformer le jugement entrepris à raison de l'évolution du litige en ce qui concerne les sommes dues par les appelants, statuant à nouveau de ce chef, de condamner ceux-ci au paiement de la somme de 3.162,63 euros arrêtée au 7 avril 2023, de celle de 204 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2021, de condamner solidairement les époux [H] au paiement du coût des travaux nécessaires à la remise en état des lieux au titre des dégradations locatives constatées lors de l'état des lieux de sortie du 2 mai 2022, à charge pour les époux [L] de fournir le chiffrage dès qu'il sera établi, de condamner solidairement les appelants au paiement des sommes de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, de 3.500 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens et de débouter les époux [H] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires. La mise en état a été clôturée le 15 mai 2024. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties. MOTIFS 1. Sur les demandes principales Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la simple délivrance par les bailleurs, le 7 mai 2022, d'un congé aux fins de reprise ne mentionnant pas que cet acte annule et remplace ou se substitue au commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail délivré le 5 octobre 2021 ne saurait manifester de manière expresse et non équivoque la volonté des époux [L] de renoncer au bénéfice de ce premier acte, ces derniers établissant de surcroît la réalité de leur projet d'habiter le logement loué et des motifs de santé les ayant contraints à l'abandonner. Les époux [H], qui ne poursuivent pas l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 octobre 2021 ni du congé pour reprise du 7 mai 2022, échouent à rapporter la preuve d'une fraude les ayant privés de l'exercice de leur droit légal de préemption, dès lors qu'il ressort des productions (pièces n°11 et 12 intimés) comme de la chronologie des faits de la procédure que la mise en vente en juin 2022 de la maison d'habitation louée ne résulte que de l'abandon par les époux [L] de leur projet d'habiter celle-ci en raison de l'état de santé de M. [L]. La demande indemnitaire des appelants sera donc rejetée. Concernant la demande tendant à voir condamner solidairement les époux [H] au paiement du coût des travaux nécessaires à la remise en état des lieux au titre des dégradations locatives constatées lors de l'état des lieux de sortie du 2 mai 2022, à charge pour les époux [L] de fournir le chiffrage dès qu'il sera établi, les intimés se bornent à évoquer 'diverses dégradations' en se référant à l'état des lieux de sortie sans caractériser en quoi les locaux loués en 2016 auraient été dégradés ni détailler les réparations locatives devant être mises à la charge des époux [H], au demeurant non chiffrées alors que ces derniers ont quitté les lieux le 2 mai 2022, de sorte que cette demande sera rejetée. La demande d'expulsion des époux [H] est devenue sans objet, ceux-ci ayant quitté les lieux le 2 mai 2022. S'agissant des demandes relatives à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, c'est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le premier juge a constaté que les conditions de la clause résolutoire prévue au bail étaient réunies au 5 décembre 2021, les époux [H] n'établissant pas avoir régularisé les sommes dues au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement du 5 octobre 2021 dans le délai de deux mois alors applicable. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef. Concernant la demande de condamnation des époux [H] au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, l'indemnité d'occupation mise à la charge des preneurs par le premier juge, d'un montant mensuel de 953,56 euros non discuté, n'est due qu'à compter du 5 décembre 2021 jusqu'au 2 mai 2022, date de libération effective des lieux. Il ressort des productions, notamment du contrat de bail, du commandement du 5 octobre 2021, du justificatif du montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2021, du procès-verbal de saisie-attribution du 19 décembre 2022 et du décompte arrêté au 7 avril 2023 communiqués par les intimés, sur lesquels pèse la charge de la preuve de la dette locative, que les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à cette dernière date s'élèvent à la somme de 831,97 euros au titre des loyers impayés au 5 décembre 2021 et des indemnités d'occupation dues jusqu'au 2 mai 2022, déduction faite du dépôt de garantie de 900 euros déduit par les bailleurs et des versements de 3.690 euros effectués par les preneurs comme mentionné dans le décompte accompagnant le procès-verbal de saisie-attribution pratiquée le 19 décembre 2022, soit après libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2022, date du procès-verbal de saisie-attribution comprenant les intérêts courus depuis l'assignation, outre la somme de 204 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour l'année 2021. Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens de ce chef. La demande de délais de paiement formée par les époux [H] sera rejetée au regard des importants délais de fait dont ceux-ci ont d'ores et déjà bénéficié. 2. Sur les demandes accessoires Le droit d'exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus que s'il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l'appréciation de ses droits qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions. Faute pour les époux [L] d'établir un tel abus, le rejet de leur demande formée de ce chef en première instance sera confirmé et leur demande de dommages-intérêts formée à hauteur d'appel à ce titre sera rejetée. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées. Les époux [H], qui succombent en leurs principales prétentions, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, déboutés de leur demande d'indemnité de procédure et condamnés in solidum à payer aux époux [L] la somme globale de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement les époux [H] au paiement de la somme de 5.362,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités dus au 26 avril 2022, terme d'avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.150,99 euros à compter du 1er février 2022 et sur le surplus à compter de la signification de sa décision et a autorisé les époux [L] à faire expulser les époux [H] au besoin avec l'assistance de la force publique ; Confirme le jugement entrepris pour le surplus ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant, Condamne solidairement les époux [H] à payer aux époux [L] la somme de 831,97 euros au titre des loyers impayés au 5 décembre 2021 et des indemnités d'occupation impayées jusqu'au 2 mai 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2022 ; Condamne solidairement les époux [H] à payer aux époux [L] la somme de 204 euros au titre de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2021 ; Dit la demande tendant à voir ordonner l'expulsion des époux [H] sans objet ; Rejette toutes autres demandes ; Condamne in solidum M. [F] [H] et Mme [O] [P] épouse [H] aux dépens d'appel et à payer à M. [K] [L] et Mme [U] [Z] épouse [L] la somme globale de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY