Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/57958 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ECA
AS M N° : 7
Assignation du :
25 Octobre 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 février 2025
par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 7] HABITAT-OPH
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS - #C1272
DEFENDEURS
Madame [H] [J]
[Adresse 3]
[Localité 5]
dans les lieux loués :
[Adresse 2]
[Localité 5]
et
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représentée
Monsieur [F] [L] [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représenté
DÉBATS
A l’audience du 29 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 2 mai 2007, [Localité 7] Habitat OPH a renouvelé le bail commercial consenti à M. [Z] portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 9.728 euros HT/HC payable trimestriellement et d’avance.
A la suite de la cession du fonds de commerce de M. [Z] au profit de M. [P], un avenant de renouvellement de bail a été signé au profit du cessionnaire le 25 août 2019.
Le 29 juin 2022, M. [P] a cédé son fonds de commerce à Mme [J].
Par acte du 28 août 2024, [Localité 7] Habitat OPH a fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer la somme de 20.518,23 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
Par acte du 25 octobre 2024, Paris Habitat OPH a assigné Mme [J] et M. [P] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de Mme [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est et sous astreinte ;condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 24.911,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au loyer contractuel en vigueur, taxes et charges en sus, à compter de janvier 2025 et jusqu'à la libération des locaux ;les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
A l'audience, le demandeur maintient ses demandes dans les termes de son assignation.
Les défendeurs ne sont pas représentés.
En cours de délibéré, l’avocat du demandeur a été invité à justifier de l'information donnée à M. [P], en qualité de cédant, relativement aux défauts de paiement de la locataire, en application de l'article L. 145-16-1 du code de commerce.
Par note en délibéré du 7 février 2025, il a indiqué ne pas être en mesure de justifier de la notification édictée par l’article L. 145-16-1 du code de commerce à M. [P] mais a fait valoir que ce texte n’était pas d’ordre public et qu’il ne prévoyait aucune sanction. Il a ajouté que la locataire était chroniquement débitrice et que le prix de cession de 175.000 euros (pour un chiffre d’affaires de 80.232 euros et un résultat de 9.504 euros) couvrait largement l’arriéré de loyer.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance.
MOTIFS
Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à Mme [J] le 28 août 2024 à hauteur de la somme de 20.518,23 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 22 août 2024.
Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, aucun paiement n’ayant eu lieu depuis décembre 2023.
Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 septembre 2024 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les termes du dispositif, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit nécessaire, le concours de la force publique permettant d’assurer l’exécution de la présente décision.
L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 29 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 24.911,62 euros au 21 octobre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse.
L’obligation de Mme [J] n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024 sur la somme de 20.518,23 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.
Sur la garantie du cédant
[Localité 7] Habitat demande la condamnation solidaire du cédant, M. [P], sans expliciter le fondement de cette demande.
Il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L’acte de cession de fonds de commerce versé aux débats comporte une clause de garantie solidaire du cédant au profit du bailleur, « pour le paiement des loyers et l’exécution des charges et conditions du bail en cours pendant trois ans à compter des présentes ».
Cependant, l’article L. 145-16-1 du code de commerce dispose que « si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. »
En application de ce texte, la faute du bailleur, qui n’avertit pas le cédant du non-paiement des loyers par le locataire et laisse s’accumuler la dette, peut lui faire perdre le bénéfice de son recours.
En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit que la dette est apparue dès le mois de juin 2023 et que [Localité 7] Habitat ne justifie pas avoir avisé M. [P] des défauts de paiement de la locataire, aucune lettre d’information n’étant produite ni aucune mise en demeure, pas même la dénonciation du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le bailleur a ainsi privé le garant de la possibilité de se substituer à la locataire dès les premiers impayés et d’éviter une augmentation de la dette, dont le montant est aujourd’hui élevé au regard du loyer mensuel, ce qui constitue une contestation sérieuse, que les arguments avancés par le bailleur en cours de délibéré ne permettent pas de lever. La faute du bailleur est en effet susceptible d’être retenue par le juge du fond, réduisant d’autant la garantie du cédant.
En l’état des pièces produites, il n’y a donc pas lieu à référé s’agissant des demandes dirigées contre M. [P], qui relèvent d’un examen par le juge du fond.
Sur les frais et dépens
Mme [J], partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
Elle sera par suite condamnée au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,
Constatons l’acquisition, à la date du 28 septembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;
Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 2], Mme [J] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons Mme [J] à payer à [Localité 7] Habitat OPH une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 29 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
Condamnons Mme [J] à payer à [Localité 7] Habitat OPH la somme provisionnelle de 24.911,62 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 21 octobre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024 sur la somme de 20.518,23 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes dirigées contre M. [P] ;
Condamnons Mme [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 août 2024 ;
Condamnons Mme [J] à payer à [Localité 7] Habitat OPH la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Fait à Paris le 26 février 2025
Le Greffier, Le Président,
Anne-Sophie MOREL Rachel LE COTTY
