Cour de cassation, 24 octobre 2019. 18-25.259

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 24 octobre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10334 F Pourvoi n° C 18-25.259 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence Thermes Edelweiss, dont le siège est [...] , représenté par son syndic, la société Cabinet Ducos immobilier, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 4 septembre 2018 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant à Mme H... L... épouse P..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 24 septembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Thermes Edelweiss, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de Mme L... ; Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Thermes Edelweiss aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Thermes Edelweiss ; le condamne à payer la somme 3 000 euros à Mme L... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Thermes Edelweiss IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale du syndicat de la copropriété de la Résidence Thermes Edelweiss du 4 octobre 2014 ; d'AVOIR autorisé Mme L... à installer une canalisation extérieure dans les parties communes à l'arrière du bâtiment et d'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Thermes Edelweiss représenté par son syndic la SARL cabinet Ducos immobilier à payer à Mme L... épouse P... la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE « Sur ce : C'est à bon droit que le premier juge a relevé que les murs du gros oeuvre relevant des parties communes au regard tant de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, que de l'article 4 du règlement de la copropriété, Mme H... L... ne pouvait pas percer un mur porteur relevant des parties communes sans obtenir l'autorisation de l'assemblée générale. Ce faisant, force est de constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence Thermes Edelweiss ne formule aucune demande de ce chef. Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 octobre 2014 de la résidence les Thermes Edelweiss, que la 10ème résolution concerne le courrier et la demande de Mme L... P... relatif à une installation en façade arrière pour limiter les mauvaises odeurs dues au commerce du rez-de-chaussée. Cette 10ème résolution mentionne la modification esthétique de la façade. L'assemblée générale a rejeté le projet tout en laissant un délai supplémentaire jusqu'au 15 décembre 2014 au locataire de Mme P... pour "traiter les odeurs pour qu'elles ne nuisent plus et fermer le trou". Le syndicat des copropriétaires fait valoir, que le local privatif de Mme L... est inadapté à l'évacuation intérieure des fumées de cuisine par une gaine montant jusqu'à la toiture. En ce sens, il produit un courrier afférent à une étude qui a été réalisée le 16 février 2015 par la société ISS hygiène et prévention. Toutefois, il résulte du devis effectué par la société Cima le 22 novembre 2013, que l'installation dont Mme L... sollicite l'autorisation ne concerne en aucune façon un tubage jusqu'à la toiture qui ne serait pas conforme aux normes en vigueur, mais (installation d'un conduit de 250 mm de diamètre raccordé à la sortie murale existante de la hotte actuelle, installation en partie apparente sur l'extérieur du bâtiment jusqu'au niveau du local poubelle. Ce moyen du syndicat des copropriétaires de la résidence Thermes Edelweiss n'est donc pas fondé. Sur les violations du règlement de copropriété : II résulte de l'article 10 du règlement de copropriété que les locaux situés au rez-de-chaussée pourront être occupés commercialement, pourvu que le Commerce ou l'industrie exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l'immeuble ( ). Le rez-de-chaussée pourra être utilisé indifféremment à usage d'habitation, de commerce ou de bureaux à l'exception d'activité bruyante, malodorante, dangereuse et notamment l'activité de dancing, poissonnerie, garage, dépôt de tout combustible, stationservice, atelier de réparation mécanique, étant précisé que l'activité de restauration sera autorisée. Il est ainsi constant que l'activité de restauration est expressément autorisée par le règlement de copropriété. Par ailleurs le premier juge a exactement relevé, s'agissant des nuisances olfactives constatées par Me U..., huissier de justice, le 13 février 2015, (forte odeur de cuisson de pizza en haut des escaliers des parties communes) que ces désagréments sont liés à la non-conformité de l'installation pour l'extraction des fumées que le projet présenté par Mme L... a précisément pour objectif de limiter voire de supprimer. L'article 13 du règlement de copropriété afférent à l'harmonie de l'immeuble, stipule notamment "aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggia, terrasses qui, extérieurement, rompraient l'harmonie de l'immeuble". En l'espèce, le projet consiste en l'installation d'un tube galvanisé de 25 cm de diamètre pour une hotte existante, tubage qui se positionnerait sur le mur extérieur à l'instar des descentes d'eaux pluviales existantes actuellement, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a constaté, que ce conduit d'évacuation des fumées ne porterait pas une atteinte démesurée à l'esthétique de l'immeuble. Enfin, s'agissant de l'article 15 du règlement de copropriété, afférent aux bruits, il est précisé que le terme sortie en sifflet correspond à la forme en biseau de cette prise d'air en façade et aucunement que l'extraction d'air produit un bruit de sifflet. À l'examen de ces éléments, la demande de Mme L... ne contrevient pas à ces articles du règlement de copropriété. Sur la violation de l'article du règlement sanitaire départemental des Hautes- Pyrénées : Par courrier du 4 octobre 2016, M. le maire de [...] a informé M. R... X... que son attention avait été attirée par l'agence régionale de santé sur la non-conformité des rejets des fumées alimentaires par une grille d'évacuation graisseuse et collante. Le 23 mars 2017, le maire de [...] a indiqué à M. X... avoir constaté que la bouche d'aération par laquelle les fumées étaient rejetées était occultée en lui précisant qu'il transmettait les différents courriers à l'agence régionale de santé ainsi qu'au syndic de la résidence pour les informer de la modification. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Thermes Edelweiss se prévaut du constat d'huissier effectué le 12 mai 2016 par Me U... pour soutenir que l'extrémité en sifflet du tubage projeté par Mme L... serait implantée en violation des dispositions de cet article toutefois, ce procès-verbal de constat d'huissier n'est aucunement corroboré par un document de l'administration compétente pour apprécier la conformité ou non de la ventilation du local telle qu'elle est envisagée. En l'état, la non-conformité du projet au règlement sanitaire départemental n'est pas démontrée. Sur le trouble anormal de voisinage : Le règlement de copropriété autorisant expressément une activité de restauration, sans limitation afférente à la nature de celle-ci, le syndicat des copropriétaires de la résidence Thermes Edelweiss ne saurait se prévaloir gue le restaurant "le spioulets" occasionne un trouble de voisinage au seul motif qu'il génère des odeurs de pizza. Au surplus, il est établi que la grille d'aération incriminée visée par les courriers du maire de [...] a été obturée depuis le constat d'huissier effectué le 13 février 2015. En conséquence, aucun trouble excédant les inconvénients normaux d'une restauration de ce type n'est démontré. En lecture de l'ensemble de ces éléments, la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 4 octobre 2015 qui a rejeté la demande d'installation en façade arrière d'une canalisation pour évacuer les mauvaises odeurs : < n'est pas fondée sur de justes motifs, < n'est pas justifiée par l'intérêt commun de la copropriété, < empêche les travaux nécessaires à un lot dont l'activité est autorisée par le règlement de copropriété. Prise dans ces conditions au détriment de Mme H... L..., dont le local est donné à bail commercial, cette résolution est constitutive d'un abus de majorité. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale du syndicat de la copropriété de la résidence Thermes Edelweiss en daté du 4 octobre 2014, autorisé Mme H... L... à installer une canalisation extérieure dans les parties communes à l'arrière du bâtiment, le projet devant respecter les prescriptions administratives applicables en la matière. Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile : Le syndicat des copropriétaires de la résidence Thermes Edelweiss succombant en son appel sera débouté de ce chef de demande et condamné à payer à Mme H... L... épouse P... la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Thermes Edelweiss représenté par son syndic la SARL cabinet Ducos sera condamné aux dépens de l'appel » ; ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE : « I. Sur l'abus de majorité : L'article 10 du règlement de copropriété stipule que ; « le rez de chaussée pourra être utilisé indifféremment à mage d'habitation, de commerce ou de bureaux, à l'exception d'activité bruyante, malodorante ou dangereuse étant précisé que l'activité de restaurant sera autorisée ». A/ le syndicat des copropriétaires soutient que Madame L... a commis une voie de fait en autorisant son locataire à percer un trou dans le mur en béton séparatif de son lot et à réaliser une évacuation des fumées de cuisine. En l'espèce il est établi que les murs du gros oeuvre relèvent des parties communes au regard tant de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que de l'article 4 du règlement de copropriété. Madame L... ne pouvait percer un mur porteur relevant des parties communes sans obtenir l'autorisation de l'assemblée générale. B/ Le syndicat soutient que Je local privatif de Madame L..., situé au rez-de-chaussée, est inadapté à l'évacuation intérieure des fumées de cuisine par gaine montant jusqu'à la toiture du fait de la configuration de l'immeuble en partie haute. Il produit un courrier de l'entreprise I.S.S., consultée par le syndic, qui indique qu'il n'existe aucune possibilité d'évacuation vers le haut par l'intérieur. Cependant le projet présenté par Madame L... est différent de celui envisagé par le syndicat et soumis à {'entreprise ISS puisque le projet de Madame L... consiste en l'installation d'un conduit galvanisé sur la façade arrière, donc à l'extérieur de l'immeuble. C/ le syndicat des copropriétaires invoque une atteinte aux droits des autres copropriétaires, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage. Il soutient que l'activité de restauration ne peut s'exercer que dans le respect du règlement de copropriété et des droits des autres copropriétaires. Il fait d'abord valoir qu'il y a violation du règlement de copropriété, au motif que l'article 10 du règlement de copropriété interdit toutes activités malodorantes. Il soutient que l'évacuation des fumées de cuisine, aujourd'hui de ce restaurant sur la coursive et dans le projet refusé sur la façade arrière, diffuse les odeurs de cuisine qui sont ressenties par tous les copropriétaires. Il s'appuie sur le procès-verbal du 13 février 2015 de Maître U..., Huissier de Justice à Tarbes, qui a constaté notamment une forte odeur de cuisson de pizza, en haut des escaliers des parties communes ; un air chaud chargé d'odeurs de cuisine sortant de la grille évacuant, dans les parties communes, les vapeurs de la pizzeria du local privatif de Mme L.... En l'espèce, les nuisances olfactives ne sont pas contestables au regard des constatations de l'huissier. Cependant, il apparaît que ces désagréments sont liés à la non-conformité de l'installation pour l'extraction de fumées, et que le projet présenté par Madame L... aurait pour objectif de limiter, voire supprimer les nuisances. 2) Le syndicat soutient ensuite que le projet proposé ne respecte pas l'article 13 du règlement de copropriété qui interdit tout aménagement qui romprait l'harmonie de l'immeuble. Il soutient que le projet de Madame L..., consistant en un tubage galvanisé, serpentant sur la coursive et la façade amène de l'immeuble et passant entre deux fenêtres, constitue une rupture violente de l'harmonie de l'extérieur du bâtiment, de sorte qu'une telle installation serait contraire au respect de l'harmonie. Là encore, force est de constater que l'immeuble ne présente aucune caractéristique esthétique particulière et que le conduit d'évacuation des fumées du restaurant ne porterait pas une atteinte démesurée à l'esthétique de l'immeuble. Enfin, le syndicat invoque l'article 15 qui interdit tout bruit gênant les copropriétaires. Il soutient que la « sortie en sifflet » entre deux fenêtres du projet d'évacuation des fumées de cuisine, générerait un bruit anormal au préjudice d'une part des copropriétaires voisins, et d'autre part à ceux circulant sur la coursive et l'arrière du bâtiment. La défenderesse conteste cet argument et précise que la sortie en sifflet ne signifiait pas que l'extraction produit un bruit de sifflet, mais simplement que ladite sortie est en biseau. II ressort de ce qui précède que l'activité de restauration est autorisée et conforme à la destination de l'immeuble telle que prévue dans le règlement de copropriété. Le syndicat ne démontre pas en quoi les travaux sont source de nuisances ou de troubles anormaux de voisinage et en quoi l'activité porte concrètement atteinte aux droits des autres copropriétaires. En conséquence, la résolution n'a pas été dicté par l'intérêt commun des copropriétaires et aboutit à nier destination de l'immeuble telle qu'expressément autorisée par le règlement de copropriété. La résolution n° 10 adoptée par l'Assemblée générale du Syndicat de copropriété sera en conséquence annulée comme violant le Règlement de Copropriété. II. sur l'autorisation d'installation d'une canalisation extérieure selon le projet présenté : Le dernier alinéa de l'article 30 de la loi n. 65-557 du 10 juillet 1965 ouvre, au copropriétaire qui a sollicité, de l'assemblée générale, l'autorisation d'effectuer à ses frais des travaux, conformes à la destination de l'immeuble, affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et a essuyé un refus, la possibilité de demander au tribunal de grande instance l'autorisation d'exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'article 1er du même article 30. Le syndicat soutient que les travaux projetés nécessitent une déclaration préalable, en vertu de l'article R 421-17 du code de l'urbanisme, dans la mesure où le projet aurait pour effet de modifier l'aspect extérieur du bâtiment existant. Le syndicat soutient par ailleurs que le projet présenté par Madame L... ne respecte pas l'article 631 du Règlement Sanitaire Départemental Type (R.S.D.T), relatif au traitement de l'air qui impose que l'air extrait des locaux soit rejeté à au monts huit mètres de toutes fenêtres et de toutes prises d'air neuf. Cependant, il n'appartient pas au juge judiciaire de se prononcer sur la conformité aux règles administratives du projet présenté par Madame L.... En conséquence, Madame L... sera autorisée à installer une canalisation extérieure d'extraction d'air sur la façade arrière, en respectant les prescriptions administratives applicables à la matière. III sur les demandes accessoires : Il convient de condamner le Syndicat des Copropriétaires Résidence Thermes Edelweiss partie succombante, aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP Y..., précision faite que Madame L... n'aura pas à participer en sa qualité de copropriétaire au paiement de ces sommes qui devront être réparties sur le reste des membres du syndicat. Étant tenu aux dépens, en conséquence, compte tenu de l'équité, le Syndicat des Copropriétaires Résidence Thermes Edelweiss sera condamné à payer à la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée ». 1°) ALORS, de première part, QUE les juges ont l'interdiction de dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, l'article 10 du règlement de copropriété stipulait l'interdiction de toute activité « malodorante » (production n° 3) ; qu'il résultait des termes clairs et précis de ces stipulations que si l'activité de restauration était autorisée, les copropriétaires ne pouvaient se voir imposer aucune nuisance olfactive ; qu'en jugeant que l'article 10 du règlement de copropriété permettait d'exercer l'activité malodorante de restauration telle qu'imposée par Mme L... aux autres copropriétaires contre leur avis unanime (arrêt attaqué, p. 5), la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis dudit article et a violé l'article 1103 du code civil (ancien 1134 du code civil) ; 2°) ALORS, de deuxième part, QUE pour prononcer l'annulation de la résolution n° 10 formulée par Mme L..., la cour d'appel a retenu par motifs propres et adoptés que les « nuisances olfactives » dans les parties communes étaient établies par voie d'huissier sans pour autant être constitutives d'une atteinte au règlement de copropriété ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il ressortait de ses constatations que l'activité malodorante exercée dans le local privatif de Mme L... incommodait les autres copropriétaires dans les parties communes ce dont il résultait une contravention au règlement de copropriété, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations, violant ainsi l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 4 et 10 du règlement de copropriété ; 3°) ALORS, de troisième part, QUE pour écarter la demande de violation du règlement de copropriété formulée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Thermes Edelweiss, la cour d'appel a constaté que Mme L... avait fait percer « un mur porteur relevant des parties communes sans obtenir l'autorisation de l'assemblée générale » (arrêt, p. 4 § 3) ; qu'en en tirant cependant aucune conséquence au moyen inopérant et contraire aux écritures du syndicat des copropriétaires de la Résidence Thermes Edelweiss qu'il « ne formulait aucune demande de ce chef » (arrêt, p. 4 § 3) quand il invoquait l'existence d'une voie de fait pour contester cette violation caractérisée du règlement de copropriété et du code de l'urbanisme (conclusions d'appel, p. 2 in fine et p. 3 § 1), la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.