Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 24/00840

Du 26 juillet 2024 5AA SCI/FH PPP Référés N° RG 24/00840 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEXA [D] [P] C/ [E] [V] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à Me Valérie REDON-REY Le 26/07/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 juillet 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDEUR : Monsieur [D] [P] né le 07 Juin 1969 à [Localité 4] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Valérie REDON-REY, Avocat au barreau de TOULOUSE, membre de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS DEFENDEUR : Monsieur [E] [V] [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] Absent DÉBATS : Audience publique en date du 21 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Avril 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Réputée contradictoire et en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date des 17 et 18 août 2020, à effet du 21 août 2020, Monsieur [D] [P] a donné à bail à Monsieur [E] [V] un logement situé [Adresse 3] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°4 situé à la même adresse. Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, Monsieur [D] [P] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2545,72 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, Monsieur [D] [P] a assigné Monsieur [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 juin 2024 aux fins de voir : Juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014),Ordonner sans délai l'expulsion de Monsieur [E] [V] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier,Voir condamner par provision Monsieur [E] [V] au paiement de la somme de 3818,58 euros correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de mars 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l'audience à intervenir,Le voir condamner par provision au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'au départ effectif des lieux par ce dernier, soit à la somme de 636.43 euros,Dire et juger que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l'occupant n'aura pas quitté les lieux litigieux, Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 8 janvier 2024,Le voir condamner au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,Le voir condamner au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais des commandements conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile. Lors de l’audience du 21 juin 2024, Monsieur [D] [P], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5679,53 euros au 19 juin 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Régulièrement assigné à personne, Monsieur [E] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Monsieur [E] [V] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 juillet 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution du défendeur En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 5 avril 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 21 juin 2024. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 9 janvier 2024. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°4 loué par Monsieur [D] [P] à Monsieur [E] [V]. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Monsieur [D] [P] a fait signifier à Monsieur [E] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 2545,72 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 8 janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, il apparaît que tant le commandement de payer du 8 janvier 2024 que l'assignation en date du 4 avril 2024 visent le délai de deux mois prévu au contrat de bail et légalement prévu antérieurement à la réforme du 27 juillet 2023. En outre, et tel que l'a indiqué la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un avis rendu le 13 juin 2024, n°27-70.002, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Par conséquent et dans un souci de protection du locataire, il convient de retenir le délai contractuel de deux mois sollicité par la partie demanderesse. Monsieur [E] [V] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 8 janvier 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 9 mars 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 9 mars 2024. Dès lors, Monsieur [E] [V] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 9 mars 2024, ce qui constitue pour Monsieur [D] [P] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [D] [P] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5679,53 euros à la date du 19 juin 2024. Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [E] [V] sera donc condamné au paiement de la somme de 5679,53 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 juin 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse. Monsieur [E] [V] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (636,43 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [E] [V]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [E] [V] à verser à Monsieur [D] [P] la somme de 500 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 9 mars 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [E] [V] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (636,43 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 5679,53 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 19 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [D] [P], à compter du 1er juillet 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [E] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [D] [P] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION