Texte intégral
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 27/02/2025
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N° de MINUTE :25/146
N° RG 23/05633 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VIBG
Jugement rendu le 20 Novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Dunkerque
APPELANTE
Madame [O] [P] veuve [K]
née le 31 Décembre 1956 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Pierre Cortier, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/23/004844 du 27/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
INTIMÉE
Etablissement PARTENORD HABITAT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Audrey Verhoeven, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 07 janvier 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Cécile Mamelin, président de chambre
Sara Lamotte, conseiller
Isabelle Facon, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 février 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 décembre 2024
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Suivant bail verbal, l'établissement public industriel et commercial PARTENORD HABITAT (ci-après PARTENORD) a donné à bail à Mme [O] [P] épouse [K] (ci-après Mme [K]) un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], ainsi qu'un garage moyennant un loyer mensuel de 821,04 euros.
Par exploit signifié le 11 août 2022, PARTENORD a assigné Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DUNKERQUE aux fins de voir :
Prononcer la résiliation du bail verbal pour défaut de paiement des loyers,
Procéder à l'expulsion de Mme [K],
Condamner Mme [K] au paiement des loyers à hauteur de 5.771,89 euros suivant décompte arrêté au 18 janvier 2023, outre à une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à entière libération des lieux,
Condamner Mme [K] à la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Suivant jugement en date du 20 novembre 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s'agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :
Prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du jugement
Ordonné, à défaut de libération spontanée des lieux, l'expulsion de Mme [K] et de tous occupants de son chef, des lieux loués et du garage attenant, au besoin avec le concours de la force publique, et ce à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,
Condamné Mme [K] à payer à PARTENORD une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 791,24 euros pour le logement et 60,15 euros pour le garage, à compter de la décision jusqu'à libération des lieux,
Condamné Mme [K] à verser à PARTENORD la somme de 7.898,74 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 11 septembre 2023) avec intérêts au taux légal, à compter de la décision,
Débouté Mme [K] de ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte, de remplacement de la porte de garage, du mécanisme d'ouverture, outre le remplacement de la palissade de jardin, de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, en délais de paiement, et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné Mme [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
Débouté PARTENORD de sa demande formée au titre de l'article 700,
Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.
Mme [K] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 20 décembre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, Mme [K] demande à la cour de :
Ordonner à PARTENORD d'avoir à réaliser sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt les travaux permettant de mettre fin aux désordres repris au procès-verbal de constat de Maître [U] [V] du 13 février 2023, et notamment d'assurer une parfaite isolation du logement et en remédiant aux problèmes d'humidité dans l'immeuble,
Condamner PARTENORD d'avoir à procéder au remplacement de la porte de garage, du mécanisme d'ouverture outre au remplacement de la palissade du jardin,
Condamner PARTENORD à payer à Mme [K] une indemnité de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
Débouter PARTENORD de l'intégralité de ses demandes,
Si la cour retenait l'existence d'un arriéré locatif, :
Ordonner la compensation entre le montant des dommages et intérêts accordé au titre du trouble de jouissance et le montant de l'arriéré locatif,
Autoriser Mme [K] à se libérer de la dette locative par le paiement de 35 mensualités de 183 euros, la 36ème mensualité correspondant au solde restant dû ; en cas de respect des délais ainsi accordé, il ne sera pas fait droit à la demande de résiliation judiciaire et à la demande d'expulsion formée par PARTENORD,
Condamner PARTENORD aux dépens et au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Bien qu'ayant constitué avocat suivant message RPVA du 28 décembre 2023, PARTENORD n'a pas conclu.
Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
Sur l'absence de conclusions de l'intimé
Conformément à l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Ce moyen tiré de l'irrecevabilité de conclusions ou de pièces déposées après l'ordonnance de clôture, doit être soulevé d'office par le juge, lequel n'a pas à inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce moyen.
En l'espèce, bien que constitué, PARTENORD n'a pas conclu avant l'ordonnance de clôture et se contente de produire son dossier de première instance à l'audience, accompagné de ses conclusions de l'époque.
En application des articles 472 et 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s'en approprier les motifs.
En s'abstenant de conclure devant la cour, PARTENORD est censé s'approprier les termes du jugement qu'il ne vient pas contester.
Sur la résolution du contrat de bail
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Le contrat de bail en cause étant verbal, il ne contient dès lors pas de clause résolutoire, de sorte qu'il appartient à aux bailleurs de rapporter la preuve d'un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles.
Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Il est constant que la preuve de sa libération incombe au locataire.
Suivant le jugement de première instance, PARTENORD a délivré un commandement de payer à Mme [K] le 22 mars 2022, avec un décompte arrêté à cette date faisant état d'un arriéré locatif de 2.469,67 euros pour des loyers non versés au 15 mars 2022. Dans les deux mois de ce commandement de payer, la dette de loyers n'a pas été réglée. A l'audience devant le premier juge, le décompte arrêté au terme d'août 2023 était de 7.898.74 euros, frais de poursuite déduits, lequel malgré les quelques versements en espèces opérés par la locataire n'a pas suffi à régler la somme. Mme [K] ne vient pas justifier d'un règlement de la dette à l'époque en intégralité.
Dans ces conditions, l'arriéré locatif conséquent de Mme [K] constitue un manquement suffisamment grave de celle-ci à ses obligations contractuelles, de sorte que PARTENORD est fondé en sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail ; le fait que depuis et précisément le 20 février 2024 Mme [K] ait intégralement réglé sa dette (pièce 14) ne permet plus de revenir sur la résiliation prononcée à la date du jugement de première instance qui doit être confirmé sur ce point.
En conséquence, il y a lieu de confirmer l'expulsion de Mme [K] ainsi que de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Enfin, en application de l'article 1240 du code civil, compte-tenu du préjudice causé par le maintien dans le logement, Mme [K], occupant sans droit ni titre, sera condamnée à payer aux bailleurs une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer et charges qui auraient été dus à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux, comme indiqué par le premier juge.
Sur le montant de la dette locative
Au regard du décompte précité, le juge de première instance a valablement condamné Mme [K] à payer à PARTENORD la somme de 7.898.74 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté à la date du 11 septembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du jugement.
Toutefois, et en cause d'appel, la cour constate au vu des pièces 14,15 et 16 que la dette locative a été intégralement réglée depuis le 20 février 2024 par Mme [K].
Il n'y a donc pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement.
Sur la demande de travaux sous astreinte
Suivant les dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Par ailleurs, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, Mme [K] soutient que le logement est affecté de désordres relevant de la responsabilité du bailleur et produit aux débats un procès-verbal d'huissier en date du 13 février 2023 ; elle n'a par ailleurs saisi le bailleur d'une demande de travaux pour mise en conformité du logement que par un courrier du 31 octobre 2022, soit après délivrance de l'assignation pour non-paiement des loyers.
Le constat du commissaire de justice fait état de présence de traces d'humidité à certains endroits des murs (notamment des jonctions), sans que la cause de celle-ci soit indiquée, sachant qu'elle peut parfaitement relever d'un mauvais entretien des lieux, soit d'une aération insuffisante, soit d'une obstruction volontaire des zones de ventilation (il y a d'ailleurs du ruban adhésif à certains endroits), ainsi que quelques désordres qui relèvent non pas de réparations à la charge du bailleur mais bien des réparations à la charge du locataire, comme les joints du seuil de la porte d'entrée, les fusibles, la dégradation de la palissade de jardin (qui si elle a été endommagée par le vent, relève de la prise en charge par l'assurance du locataire), de même que le ressort de la porte de garage, qui incombe au locataire.
Enfin de nombreuses observations ne sont en réalité que les reprises des affirmations du locataire et ne font l'objet d'aucun constat technique par le commissaire de justice lui-même. Mme [K] ne rapporte donc pas la preuve de travaux qui doivent être mis à la charge du bailleur en l'espèce.
Mme [K] sera donc déboutée de toutes ses demandes de travaux sous astreinte et de remplacement de divers éléments. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance
Au vu des explications ci-dessus, Mme [K] ne fait pas la preuve d'un quelconque préjudice de jouissance, ne rapportant pas la preuve de désordres affectant le logement qui seraient dus à la négligence du bailleur. Elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts, et par voie de conséquence de compensation entre les sommes dues.
La décision sera donc confirmée sur ce point également.
Sur les frais du procès
Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [K] aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Constate que la dette locative a été intégralement réglée par Mme [O] [P] épouse [K] le 20 février 2024 ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur les délais de paiement ni sur la compensation ;
Condamne Mme [O] [P] épouse [K] aux dépens d'appel.
Le greffier
Fabienne DUFOSSÉ
Le président
Cécile MAMELIN
