Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 SEPTEMBRE 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/04918 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XUUW
N° de MINUTE : 24/01335
DEMANDEUR
Madame [U] [C]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0485
C/
DEFENDEURS
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la société CONVERGENCE IMMOBILIER, SAS
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0255
S.A.R.L. CONCILIA,
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 19 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Madame [U] [C] est propriétaire des lots 5, 8 et 13 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93), soumis au statut des copropriétés.
A l'occasion de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 juillet 2021, la S.A.R.L. CONCILIA a été désignée en qualité de syndic de la copropriété et ce, pour une durée de 18 mois soit jusqu'au 12 janvier 2023. Aucune assemblée générale aux fins de renouvellement de la mission ou de désignation d'un nouveau syndic ne s'étant tenue avant l'expiration de cette date, Madame [C] a saisi le tribunal judiciaire de Bobigny par requête aux fins de désignation d'un administrateur provisoire.
Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 13 avril 2023, la société CONVERGENCE IMMOBILIER, représentée par Monsieur [T] [M], a été nommée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété sur le fondement de l'article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
Madame [C] a été convoquée par la société CONCILIA le 30 janvier 2023 à se présenter à une assemblée générale fixée au 22 février 2023. Le procès-verbal de cette assemblée lui a été adressé par lettre recommandée avec avis de réception le 10 mars 2023.
Par exploits d'huissier délivrés les 4 et 5 mai 2023, Madame [U] [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par la société CONVERGENCE IMMOBILIER, et la société CONCILIA devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
Annuler l'assemblée générale extraordinaire du 22 février 2023,
Vu l'ordonnance du 13 avril 2023,
Ordonner la remise par la société CONCILIA à la société CONVERGENCE IMMOBILIER sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter du mois suivant la délivrance de la présente assignation des fonds, l'ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]
Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
Condamner in solidum la société CONCILIA et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens et au paiement d'une somme de 4 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, Madame [C] invoque l'article 7 du décret du 17 mars 1967, et fait principalement valoir que :
étant défaillante au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 à l'assemblée générale du 22 février 2023 et l'assignation ayant été délivrée dans les deux mois de la notification du procès-verbal de cette assemblée, elle est recevable à agir,la société CONCILIA n'étant plus le syndic de la copropriété à la date à laquelle elle a convoqué les copropriétaires, du fait de l'expiration de son mandat, l'assemblée générale qui s'est tenue le 22 février 2023 est nulle et de nul effet,de surcroît, le délai de convocation de 21 jours visé à l'article 9 du décret du 17 mars 1967 n'a pas été respecté or sa sanction étant la nullité, l'assemblée générale querellée est également nulle sur ce fondement,compte tenu de la désignation de la société CONVERGENCE IMMOBILIER en qualité d'administrateur provisoire par ordonnance du 13 avril 2023, la société CONCILIA doit être condamnée à lui remettre les fonds, documents et archives du syndicat et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du mois suivant la délivrance de la présente assignation.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires s'est constitué. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 février 2024, il a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) de ce qu’il s’en rapporte à Justice sur les mérites de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 février 2023 formulée par Madame [C].
- CONDAMNER la société CONCILIA, sous astreinte journalière de 350 € suivant la signification à partie du jugement à intervenir, à remettre à la société CONVERGENCE IMMOBILIER, l’ensemble des pièces, documents, informations et archives afférents au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]) qui resteraient en sa possession.
- DEBOUTER Madame [C] de ses demandes telles que dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du CPC et des dépens.
- CONDAMNER la société CONCILIA à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC.
- LA CONDAMNER aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Véronique BOLLANI, Avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires invoque l'article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et fait principalement valoir que :
il s'en rapporte à la justice en ce qui concerne la demande d'annulation de l'assemblée générale du 22 février 2023,
par courriel du 28 avril 2023, la société CONVERGENCE IMMOBILIER a informé la société CONCILIA de sa nomination et a sollicité que lui soient adressés par retour de mail les documents ayant trait à la copropriété. Malgré deux relances par courriels des 10 et 31 mai 2023, aucune suite n'a été donnée à ses demandes par la société CONCILIA,la mise en demeure adressée par l'administrateur provisoire par lettre recommandée avec avis de réception le 28 juin 2023 à la société CONCILIA aux fins de remise des fonds et de l'ensemble des documents et archives du syndicat est restée sans effet,par exploit du 22 septembre 2023, l'administrateur provisoire a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny la société CONCILIA, sur le fondement de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d'obtenir communication des pièces nécessaires à l'exercice de sa mission. Cette procédure a été radiée le 29 janvier 2024,les fonds et les archives du syndicat n'ayant pas toujours été remis, le syndicat des copropriétaires sollicite cette remise sous astreinte ainsi qu'il lui en a été reconnu le pouvoir aux termes d'arrêts de la 3 chambre civile de la cour de cassation du 03 novembre 2011 et du 31 octobre 2012.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La société CONCILIA, bien que régulièrement assignée, ne s'est pas constituée.
*
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2024, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 19 juin 2024. Elle a été mise en délibéré au 25 septembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
1 – Sur la demande principale en annulation d'assemblée générale
Selon l'article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic. »
Aux termes de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
*
En l'espèce, le contrat de syndic conclu entre la société CONCILIA et le syndicat des copropriétaires à la suite de l'assemblée générale du 12 juillet 2021 a fixé la durée de mission du 12 juillet 2021 au 12 janvier 2023.
Aux termes d'une convocation établie le 30 janvier 2023, Madame [C] a été convoquée à se présenter à une assemblée générale fixée au 22 février 2023 aux fins, notamment, de se prononcer en résolution n°8 sur la désignation de la société CONCILIA en qualité de syndic.
Le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 février 2023, qui fait apparaître que la résolution n°8 a été adoptée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, a été notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 10 mars 2023 à Madame [C].
Au regard de ces éléments, Madame [C] est recevable dans son action, celle-ci ayant été intentée les 4 et 5 mai 2023, soit dans les deux mois de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale querellée, à laquelle elle n'était ni présente ni représentée.
En l'état, la société CONCILIA n'avait plus qualité pour convoquer les copropriétaires à l'assemblée générale du 22 février 2023, sa convocation ayant été établie le 30 janvier 2023, soit postérieurement à la fin de sa mission en qualité de syndic de la copropriété des [Adresse 3] à [Localité 6] (93), qui s'est en effet achevée le 12 janvier 2023. Or seul un syndic étant toujours en fonction au moment de l'envoi des convocations peut valablement convoquer une assemblée générale des copropriétaires (Cass 3e civ., 12 sept.2006).
Dès lors, il y a lieu d'annuler l'assemblée générale du 22 février 2023, celle-ci ayant été irrégulièrement convoquée.
2 – Sur la demande de remise de fonds et documents sous astreinte
L’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu' « En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »
Si la procédure visée à l'alinéa 3 de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 est en principe exercée par le syndic de la copropriété, celle-ci peut néanmoins être valablement mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ., 3 nov. 2011, n°10-21.009).
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie des diligences effectuées par son administrateur provisoire, la société CONVERGENCE IMMOBILIER, auprès de la société CONCILIA aux fins d'obtenir la remise des fonds, documents et archives de la copropriété. Outre trois demandes adressées par courriel les 28 avril, 10 mai et 31 mai 2023, l'administrateur provisoire a également mis en demeure la société CONCILIA de respecter les obligations découlant de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé au travers d'une mise en demeure datée du 28 juin 2023 adressée par lettre recommandée avec avis de réception. Cette mise en demeure étant restée infructueuse, l'administrateur provisoire a assigné l'ancien syndic devant le juge des référés du tribunal judiciaire de céans aux fins d'obtenir la remise des fonds, documents et archives de la copropriété.
Faute pour la société CONCILIA de s'être constituée et d'avoir démontré la transmission des éléments sollicités à la société CONVERGENCE IMMOBILIER ou l'impossibilité de toute transmission, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir sous astreinte sa condamnation à respecter ses obligations légales.
La société CONCILIA sera en conséquence condamnée à remettre à l'administrateur provisoire dans un délai d'une semaine à compter de la signification de la présente décision les documents qu'il détient, soit :
la feuille de présence à jour, incluant l'ensemble des grilles de répartition,la fiche synthétique de la copropriété et son attestation d'immatriculation,le règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs,une balance générale à la date du jour, ainsi qu'à la clôture de l'exercice,les coordonnées du ou des comptes bancaires,la liste et les coordonnées des membres du conseil syndical,les références de l'assurance de l'ensemble immobilier avec la copie de la dernière prime et le justificatif de son règlement,l'ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires,et ce, sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de l'issue du délai et jusqu'à remise complète desdits documents.
3 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société CONCILIA, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens. Il n'y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires au regard des diligences réalisées par l'administrateur provisoire à l'encontre de la société CONCILIA.
- Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, il convient de condamner la seule société CONCILIA au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par Madame [C] et de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires. Comme à l'égard des dépens, il n'y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de frais irrépétibles au regard de ses diligences.
- Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
Annule l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] [Localité 6] (93) du 22 février 2023 ;
Condamne la S.A.R.L. CONCILIA à remettre au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son administrateur provisoire, la société CONVERGENCE IMMOBILIER, prise en la personne de Monsieur [T] [M], désignée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny le 13 avril 2023, dans un délai d'une semaine à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de l'issue de ce délai et ce, tant que la remise desdits éléments n'aura pas été complète, les fonds, documents et archives de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 6] suivants :
la feuille de présence à jour, incluant l'ensemble des grilles de répartition,la fiche synthétique de la copropriété et son attestation d'immatriculation,le règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs,une balance générale à la date du jour, ainsi qu'à la clôture de l'exercice,les coordonnées du ou des comptes bancaires,la liste et les coordonnées des membres du conseil syndical,les références de l'assurance de l'ensemble immobilier avec la copie de la dernière prime et le justificatif de son règlement,l'ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires en sa possession ;
Condamne la S.A.R.L. CONCILIA à payer à Madame [U] [C] la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la S.A.R.L. CONCILIA à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] (93), représenté par son administrateur provisoire, la société CONVERGENCE IMMOBILIER, prise en la personne de Monsieur [T] [M], désignée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny le 13 avril 2023, la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la S.A.R.L. CONCILIA au paiement des entiers dépens de l'instance ;
Rejette les demandes plus amples ou contraires.
Fait au Palais de Justice, le 25 septembre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
