Tribunal judiciaire, 07 novembre 2024. 20/07913

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 3 - CONSTRUCTION ************************ DU 07 Novembre 2024 Dossier N° RG 20/07913 - N° Portalis DB3D-W-B7E-I5WD Minute n° : 2024/289 AFFAIRE : [X] [E] C/ Syndicat des copropriétaires de la copropriété DOMAINE DES PINS sise [Adresse 3] - [Localité 8], pris en la personne de son Syndic en exercice, la S.A.S.U. NEXITY LAMY, S.A.S. ADAM ARTIS, S.A.S.U. NEXITY LAMY JUGEMENT DU 07 Novembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique GREFFIER lors des débats : Madame Stéphanie STAINIER GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE DÉBATS : A l’audience publique du 05 Septembre 2024 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : Me Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE Me François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER Me Philip DE LUMLEY WOODYEAR Délivrées le 07 Novembre 2024 Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDERESSE : Madame [X] [E] [Adresse 7] - [Localité 8] représentée jusqu’au 14/03/2024 par Maître Philip DE LUMLEY WOODYEAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’UNE PART ; DÉFENDEURS : Syndicat des copropriétaires de la copropriété DOMAINE DES PINS sise [Adresse 3] - [Localité 8], pris en la personne de son Syndic en exercice, la S.A.S.U. NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 5] représenté par Maître Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON S.A.S. ADAM ARTIS, à titre personnel dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 6] représentée par Maître François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON S.A.S.U. NEXITY LAMY, à titre personnel dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 5] représentée par Maître Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON D’AUTRE PART ; ****************** Exposé du litige : Suivant acte notarié en date du 6 octobre 2014, Mme [X] [E] a acquis une villa n° 132 située dans l’ensemble immobilier dénommé Domaine des Pins [Adresse 2] [Localité 8], placé sous le régime de la copropriété. L’ensemble était administré par la SAS Adam-Artis jusqu’au 10 octobre 2018 date à laquelle la SAS Nexity lui a succédé. Se plaignant d’inondations subies sur sa propriété à la suite d’épisodes pluvieux et ce depuis 2015, elle a obtenu la désignation d’un expert judiciaire par ordonnance de référé du 6 décembre 2017. L’expert a rendu son rapport le 25 novembre 2019. Par acte d’huissier de justice en date du 20 novembre 2020, Mme [X] [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété Domaine des Pins représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy SASU, la SAS Adam-Artis et la SASU Nexity Lamy devant le tribunal judiciaire de Draguignan. Par conclusions notifiées par RPVA le 17 mars 2023, Mme [E] demande au tribunal, au visa des articles 10-1, 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240 à 1242 du code civil de : Dire recevables et bien fondées les demandes Madame [X] [E], Débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété Domaine des Pins représenté par son syndic en exercice la SASU Nexity Lamy et la SAS Adam Artis de toutes leurs demandes, fins et conclusions, Dire que les requis ont commis une faute en ne pourvoyant pas à l'entretien normal de l'immeuble et en s’abstenant de faire exécuter les travaux et d'engager les dépenses nécessaires à cet effet, Constater la responsabilité pleine et entière du syndicat des copropriétaires de la copropriété Domaine des Pins représenté par son syndic en exercice et les syndics SAS Adam-Artis et la SASU Nexity Lamy pris en leur nom personnel, à l'égard de Madame [E], En conséquence, Juger que les requis ont violé leurs obligations résultant du règlement de copropriété dont les dispositions ont valeur contractuelle et celles légales et que ces fautes ont entrainé des préjudices à l’encontre de la requérante, Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété Domaine des Pins, représenté par son syndic en exercice à exécuter les travaux de réfection conformément au devis retenu par l'expert établi par M. [V] sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété Domaine des Pins représenté par son syndic en exercice à payer à Madame [E] la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts, Condamner la SAS Adam Artis, et la SASU Nexity Lamy pris en leur nom personnel, à payer chacun à Mme [X] [E] la somme de 7.500 € à valoir sur la réparation de ses préjudices, Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété Domaine des Pins représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [E] la somme de 72 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers et trouble de jouissance, Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété Domaine des Pins représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [E] la somme de 67 215,50 € au titre de la participation du syndicat des copropriétaires pour les travaux de reprise de la maison de Mme [E] selon devis pièce 12, Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété Domaine des Pins représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [E] une indemnité de 8000 € sur le fondement de l’article 124 du règlement de copropriété, Condamner in solidum du syndicat des copropriétaires de la copropriété Domaine des Pins représenté par son syndic en exercice la SASU Nexity Lamy et les syndics Adam Artis, et SASU Nexity Lamy pris en leur nom personnel, à payer chacun à Madame [X] [E] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ceux y compris les frais d’expertise judiciaire, Dire et juger que Mme [X] [E] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Par message RPVA du 14 mars 2024, Me De Lumley Woodyear a indiqué qu’il se déchargeait du dossier et aucune autre constitution n’a eu lieu. Aucun dossier et aucune pièce n’a été déposé pour Mme [X] [E]. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Domaine des Pins pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Nexity et la SAS Nexity Lamy, par conclusions notifiées par RPVA le 12 septembre 2022, demandent au tribunal de débouter Mme [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, de constater l’absence de désordre imputable à la société Nexity à titre personnel et de condamner Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du Domaine des Pins ainsi qu’à la société Nexity la somme de 5000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. La SAS Adam-Artis, par conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2023, demande au tribunal de déclarer la demande de Mme [E] tant irrecevable qu’infondée, de l’a débouter de toutes ses fins, demandes, moyens et conclusions et de de l’a condamner à lui payer la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts compte tenu du caractère abusif de la procédure ainsi qu’à la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’affaire a été clôturée le 18 mars 2024 et fixée à l’audience à juge unique du 5 septembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024. MOTIFS : Sur la recevabilité de l’action de Mme [E] engagée à l’encontre de la SAS Adam-Artis : La SAS Adam Artis fait valoir que par courrier du 12 septembre 2019, Mme [E] a indiqué se désister de sa demande d’expertise à son encontre et que par lettre du 8 septembre 2019 a précisé abandonner son recours contre la société Adam-Artis. Elle considère que par conséquent, l’action engagée par la demanderesse à son encontre est irrecevable Mme [E] expose qu’elle était désespérée et épuisée lorsqu’elle a rédigé ces courriers. Elle ajoute qu’aucun désistement n’a eu lieu devant le tribunal et qu’elle a engagé une instance au fond à l’encontre de la société Adam Artis après le dépôt du rapport d’expertise. Le 9 septembre 2019 Mme [X] [E] a diffusé aux avocats de la cause un courrier indiquant quelle abandonnait son recours contre la société Adam-Artis, M. [T] [R] et son conseil a rédigé une lettre à l’attention de l’expert, le 12 septembre 2019, dans les termes suivants : « ma cliente me précise qu’elle entend se désister partiellement de sa demande d’expertise en ce qu’elle vise la société Adam-Artis à titre personnel. Elle abandonne son recours contre la société Adam-Artis. » Toutefois ces courriers ne précisent pas qu’il s’agit d’un désistement d’action et selon l’article 398 du code de procédure civile, le simple désistement d’instance n’emporte pas renonciation à l’action mais seulement extinction de l’instance. De plus, la décision de Mme [E] intervient alors que le juge des référés est dessaisi et que l’assignation au fond n’a pas encore été délivrée. Elle ne pouvait donc pas se désister d’une instance et d’une action ou seulement d’une instance qui n’étaient pas en cours. Aucune demande n’avait été faite en ce sens devant le juge des référés et le tribunal n’a pas d’avantage été informé de ce désistement. La société Adam Artis a bien été assignée par Mme [E] devant le tribunal judiciaire de Draguignan le 20 novembre 2020, ce qui est en contradiction avec une volonté de désistement de sa part. L’action engagée par Mme [E] à l’encontre de la SAS Adam-Artis sera alors déclarée recevable. Sur le rapport d’expertise rendu par M. [F] vis-à-vis de la SAS Adam-Artis : La société Adam-Artis indique que le désistement de Mme [E] à son encontre a eu lieu avant que l’expert établisse le pré-rapport, de sorte qu’après le 12 septembre 2019 elle n’a plus formulé d’observations ou de dires auprès de l’expert pensant ne plus être concernée par l’affaire. Elle considère que les opérations d’expertise n’ont par conséquent pas été réalisées à son contradictoire, de sorte que le rapport ne lui est pas opposable et ne peut servir de base à une condamnation prononcée contre elle. Mme [E] fait valoir que la société Adam-Artis a participé à l’ensemble des opérations d’expertise et a adressé des dires à l’expert. Elle ajoute que le rapport d’expertise a été communiqué à cette société. Elle indique que ses demandes dirigées contre la société Adam-Artis ne reposent pas exclusivement sur le rapport d’expertise. L’édition et la diffusion du pré-rapport d’expertise ont eu lieu le 23 septembre 2019 soit après que l’expert ait pris en compte la demande de désistement formulée par le conseil de Mme [E] le 12 septembre 2019. Plus aucun dire n’a été adressé à M. [F] par l’avocat de la société Adam-Artis et le rapport d’expertise ne peut être considéré comme contradictoire à l’égard de cette société qui n’y a plus participé à compter du 12 septembre 2019 alors que le rapport a été rendu le 25 novembre 2019. Aussi, en ce qui concerne la société Adam-Artis, le rapport d’expertise judiciaire, qui est versé aux débats et dont ladite société a eu connaissance, pourra être pris en considération au titre des demandes dirigées contre elle mais d’autres éléments devront le corroborer pour engager la responsabilité éventuelle de la société Adam-Artis. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Domaine des Pins : Mme [E] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires au motif que malgré de nombreuses demandes de sa part, l’assemblée générale a refusé durant plusieurs années les travaux qui étaient nécessaires pour faire cesser les inondations sur son terrain alors qu’elle en a accepté d’autres aussi coûteux et moins urgents. Elle considère que le dommage dont elle se plaint est imputable à un défaut de conception ou d’entretien d’une partie commune ou d’un élément d’équipement collectif. Elle souligne que les copropriétaires connaissaient la situation depuis 2012 et elle précise que les travaux réalisés ne sont pas conformes à ceux préconisés par l’expert judiciaire. Elle ajoute qu’aucun défaut d’entretien de son jardin ne peut lui être reproché. Le syndicat des copropriétaires expose que les travaux ont été réalisés en septembre 2021 après avoir obtenu l’accord de Mme [E], qu’il n’est pas établi qu’ils ne soient pas conformes à ceux préconisés par l’expert judiciaire. Il souligne que M. [F] n’a pas constaté les désordres évoqués par Mme [E] et que la demanderesse ne rapporte pas la preuve que le dommage dont elle se plaint soit imputable à un défaut d’entretien d’une partie commune ou d’un élément d’équipement commun. Il ajoute que l’expert a caractérisé la négligence de Mme [E] qui n’a pas entretenu correctement son jardin, participant ainsi à un éventuel futur dommage. La SAS Adam-Artis indique également que la matérialité et l’existence des problèmes évoqués par Mme [E] ne sont pas établis. Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en vigueur depuis le 1er juin 2020, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il s’agit d’une responsabilité sans faute mais qui nécessite des désordres imputables à un défaut de conception ou d’entretien des parties communes ou d’un élément d’équipement collectif. La lecture du rapport d’expertise permet d’indiquer que la démonstration de la réalité du désordre d’inondation dont fait état Mme [E] est limitée aux clichés photographiques de la demanderesse. Celle-ci a fait état auprès de l’expert d’inondations au niveau de son terrain jardin mais M. [F] qui s’est rendu sur place à quatre reprises le 19 avril 2018, le 20 juillet 2018, le 3 avril 2019 et le 16 juillet 2019 n’a jamais constaté de désordres. Or, le conseil de Mme [E] n’a produit aucune pièce pour établir les désordres dont celle-ci fait état dans ses conclusions et en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires justifie du vote des travaux lors de l’assemblée générale du 17 août 2020, du début des travaux le 20 septembre 2021 (suivant procès-verbal de constat d’huissier de justice) après avoir obtenu l’accord de Mme [E] le 1er juin 2021 et de la fin des travaux le 7 octobre 2021. Mme [E] qui soutient que les travaux ne sont pas conformes aux préconisations de l’expert n’en rapporte pas la preuve et ne justifie pas d’inondations intervenues depuis octobre 2021. Mme [E] sera alors déboutée de sa demande d’exécution des travaux conformément au devis retenu par l’expert, sous astreinte et à toutes ses demandes à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices dont elle ne rapporte pas la preuve. Il n’y pas lieu non plus de faire application de l’article 124 du règlement de copropriété. Sur la responsabilité des syndics, la SAS Nexity Lamy et/ou la SAS Adam Artis : Mme [E] indique dans ses dernières conclusions que la responsabilité du syndic peut être engagée sur le fondement des articles 1240 à 1242 du code civil. Elle indique que les syndics successifs ont commis des fautes à l’origine des dommages subis en raison de leur négligence à faire réparer les parties communes. La SAS Adam Artis après avoir fait état de la non opposabilité du rapport d’expertise judiciaire qui n’est pas contradictoire à son encontre et de l’absence de désordres constatés par l’expert rappelle qu’elle n’est plus le syndic de la copropriété depuis le 10 octobre 2018 et qu’il ne peut lui être reproché d’être restée passive après le dépôt du rapport en novembre 2019. Elle précise qu’elle n’a été informée par Mme [E] des désordres qu’en 2017 et que l’assemblée générale a refusé de voter les travaux proposés. Elle fait valoir que les travaux n’étaient pas urgents et qu’elle ne pouvait pas aller, en sa qualité de syndic, à l’encontre des délibérations du syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que Mme [E] n’a pas fait de recours à l’encontre des décisions des assemblées générales qui ne lui convenaient pas. La SAS Nexity Lamy souligne que le syndic doit respecter les décisions des assemblées générales et qu’il n’a jamais eu connaissance de travaux urgents lui permettant de passer outre l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle souligne que malgré d’importantes pluies durant l’expertise judiciaire aucun désordre n’a été constaté par l’expert judiciaire. Elle fait valoir qu’une fois le rapport d’expertise déposé, elle a effectué les démarches nécessaires pour obtenir l’accord de la commune de [Localité 8], celui de l’Asl Les portes du Soleil et celui de Mme [E] pour réaliser les travaux qui sont terminés depuis le 7 octobre 2021. Mme [E] qui n’a produit aucune pièce ne vient pas corroborer le rapport d’expertise judiciaire en ce qui concerne la société Adam-Artis alors que ce rapport n’est pas contradictoire vis-à-vis de cette société et quoi qu’il en soit la responsabilité de ce syndic ne peut être engagée au motif qu’il ne pouvait pas procéder aux travaux sollicités par Mme [E] alors que l’assemblée générale les avaient refusé en 2017, que le rapport d’expertise a été déposé après la fin de son mandat et qu’il n’est pas établi l’urgence des travaux permettant de passer outre l’accord de l’assemblée générale. En ce qui concerne le syndic en exercice depuis le 10 octobre 2018, aucune urgence n’est démontrée, l’expert judiciaire a d’ailleurs indiqué dans son rapport qu’il ne percevait pas la nécessité de décrire des travaux urgents et la SAS Nexity Lamy justifie avoir réalisé toutes les démarches nécessaires après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 25 novembre 2019 afin de réaliser les travaux dans un délai raisonnable eu égard aux autorisations qu’il devait obtenir au préalable. Sa responsabilité ne sera donc pas retenue. Par conséquent, au vu des éléments qui précèdent, Mme [X] [E] sera déboutée de toutes ses demandes. Sur la demande reconventionnelle de la SAS Adam-Artis : Il n’est pas établi que le comportement de Mme [E] soit assimilable à une volonté de nuire à la société Adam-Artis ou relève de la malvaillance, de la mauvaise foi ou de la légéreté blâmable. Son comportement n’a pas dégénéré en abus de son droit d’ester en justice et la SAS Adam-Artis sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur les demandes accessoires : Mme [X] [E], partie perdante, supportera les entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, en application de l’article 696 du code de procédure civile. L’équité ne justifie pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur du syndicat des copropriétaires de la copropriété Domaine des Pins, de la SAS Nexity Lamy et de la SAS Adam-Artis. Il sera rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement. En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire. PAR CES MOTIFS : Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : DECLARE recevable l’action de Mme [X] [E] à l’encontre de la SAS Adam-Artis ; DEBOUTE Mme [X] [E] de toutes ses demandes ; REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la SAS Adam-Artis ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété Domaine des Pins, la SAS Nexity Lamy et la SAS Adam-Artis de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [X] [E] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE. La greffière, La présidente,