Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 23/02365

Du 26 juillet 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 23/02365 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YT4P S.A.S. 11 FONDAUDEGE C/ [C] [M], [U] [H] - Expéditions délivrées à avocats - FE délivrée à Le 26/07/2024 Avocats : la SELARL EMMANUEL LAVAUD Me Damien LORCY TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 juillet 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge GREFFIER : Madame Laétitia DELACHARLERIE à l’audience, Madame Frédérique HUBERT, lors de la réouverture des débats, DEMANDERESSE : S.A.S. 11 FONDAUDEGE RCS [Localité 4] 844 244 376 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD DEFENDEURS : Madame [C] [M] née le 02 Janvier 1996 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Damien LORCY (Avocat au barreau de BORDEAUX) Monsieur [U] [H] né le 30 Août 1974 à [Localité 6] (12) [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Damien LORCY (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 07 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Décembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DU LITIGE : Par un contrat daté du 15 avril 2022, la SAS 11 FONDAUDEGE a donné à bail à Madame [C] [M] et Monsieur [U] [H] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 4] avec un loyer mensuel de 1.300 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.a Par exploit d’huissier en date du 10 octobre 2023, la SAS 11 FONDAUDEGE a fait signifier à Mme [M] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 5.230 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er octobre 2023. Par assignation en date du 14 décembre 2023, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 18 décembre 2023, la SAS 11 FONDAUDEGE a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre Mme [M]. A l’audience du 7 juin 2024, la SAS 11 FONDAUDEGE demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de : Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner Mme [M] et tous occupants de leur chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner Mme [M] à lui payer la somme de 6.560 € au titre des loyers et charges échus au 1er décembre 2023 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;condamner Mme [M] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner Mme [M] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Au soutien de ses prétentions, la SAS 11 FONDAUDEGE fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, Mme [M] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 10 octobre 2023. La SAS 11 FONDAUDEGE ajoute qu’en conséquence, elle est fondée à obtenir la condamnation de Mme [M] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que leur expulsion. Mme [M], représentée par son conseil, demande au juge des référés de : à titre principal, se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de BORDEAUXà titre subsidiaire, débouter la SAS 11 FONDAUDEGE de ses prétentions ;à titre plus subsidiaire, lui accorder un délai de 18 mois pour quitter les lieux ;à titre reconventionnel, condamner la SAS 11 FONDAUDEGE à lui verser la somme totale de 7.300 € à titre de dommages et intérêts ;condamner la SAS 11 FONDAUDEGE à lui verser la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens ; Au soutien de leurs prétentions, elle plaide, à titre principal, que la demande formée par la SAS 11 FONDAUDEGE ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, au regard de la contestation sérieuse qu’elle élève à leur encontre. A ce titre, elle explique qu’elle n’a pu jouir paisiblement du logement entre septembre 2022 et juin 2023 en raison de nuisances sonores émanant de la salle de sport installée dans l’immeuble voisin, justifiant le non paiement du loyer. Elle soutient qu’en tout état de cause, ces circonstances justifient le rejet des prétentions de la SAS 11 FONDAUDEGE et elle conteste, de surcroit, l’exercice d’une activité professionnelle au sein du logement. A titre subsidiaire, elle sollicite le bénéfice d’un sursis à l’expulsion pendant 18 mois, en soulignant que le loyer courant est réglé depuis septembre 2023. A titre reconventionnel, elle demande la condamnation de la SAS 11 FONDAUDEGE à indemniser son préjudice de jouissance, qu’elle estime à la somme de 6.500 €, compte tenu de la durée des nuisances subies, ainsi que son préjudice moral, engendré par le comportement du demandeur, qui s’est introduit dans le logement sans son accord, qu’elle estime à la somme de 800 €. Bien que régulièrement cité selon acte déposé en étude, M. [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. MOTIFS DE LA DECISION  Attendu qu’en application de l’article 446-3 du code de procédure civile, Le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu'il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu'il détermine tous les documents ou justifications propres à l'éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l'abstention de la partie ou de son refus ; Attendu qu’il résulte de l’article 837 du code de procédure civile que le juge des référés peut renvoyer l’affaire au fond à la demande de l’une des parties ; Attendu qu’il est manifeste que la demande en paiement et en expulsion formée par la SAS 11 FONDAUDEGE ne peut être détachée de la demande en indemnisation formée par Mme [M] au titre de son préjudice de jouissance, dès lors que la question se pose de savoir si, d’une part, la défenderesse peut valablement justifier le non paiement du loyer, pendant une certaine période, par le non-respect de l’une ou de l’autre des obligations contractuelles de la demanderesse et, d’autre part, à supposer que l’obligation de paiement du loyer ne puisse être écartée, si l’indemnisation sollicitée par la locataire est susceptible de compenser le cas échéant, avec la demande en paiement formée par la bailleresse ; Que, par ailleurs, statuer sur la question des modalités d’occupation des lieux et ses conséquences quant au sort du contrat nécessite manifestement une appréciation au fond ; Attendu qu’il convient ainsi d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les parties à se prononcer sur un éventuel renvoi de l’affaire au fond ; PAR CES MOTIFS, NOUS, JUGE DES REFERES Statuant publiquement, par ordonnance avant dire droit et mise à disposition au greffe, ORDONNONS la réouverture des débats; INVITONS les parties à présenter leurs conclusions ; RENVOYONS l’examen de l’affaire à l’audience du 6 septembre 2024 à 10h30 ; DISONS que les parties ou leurs conseils sont convoqués à comparaître à cette date ; RESERVONS les droits et moyens des parties ; RESERVONS les dépens ; Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT LE GREFFIER LE PRÉSIDENT