Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 23/03652

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 16 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDEURS : Monsieur [G] [N] 33 boulevard de l’Egalité 44100 NANTES Madame [F] [B] épouse [N] 33 Boulevard de l’Egalité 44000 NANTES représentés par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [W] [V] Etage 3 Gauche 34 Rue des Garennes 44100 NANTES non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 11 janvier 2024 date des débats : 11 janvier 2024 délibéré au : 16 mai 2024 RG N° N° RG 23/03652 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUOM COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER CCC à Madame [W] [V] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 26 avril 2004, [G] [N] et [F] [B] épouse [N] ont donné à bail à [W] [V] un logement leur appartenant sis, 34 rue des Garennes, 3ème étage gauche - 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 485 €, outre 100 € de provisions sur charges. Par acte d’huissier de justice du 6 septembre 2023, [G] [N] et [F] [B] épouse [N] ont fait commandement à [W] [V] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.301,69 € arrêté au 12 août 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d’huissier de justice en date du 9 novembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [G] [N] et [F] [B] épouse [N] ont fait assigner [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·        Déclarer leurs demandes recevables et bien fondées ; ·        Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 7 novembre 2023 et à titre subsidiaire prononcer cette résiliation ; ·        Ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités et délais prévues par la loi ; ·        Condamner la locataire au paiement de la somme de 7.107,51 € au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 9 novembre 2023, date de la présente assignation, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ; ·      Condamner [W] [V] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 601,94 € depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, augmentée de son éventuelle réindexation et diminuée des éventuels droits à APL ; ·        Dire et juger que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ; ·        Condamner [W] [V] au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer pour 156,68€ ; ·        Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir de droit, nonobstant appel, au vu de l’article 514 du code de procédure civile. Les services du département ont transmis le diagnostic social et financier au tribunal le 9 janvier 2024. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024. A ladite audience, [G] [N] et [F] [B] épouse [N] sont représentés par leur Conseil, se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8.311,39 € au titre des loyers et charges échus à la date du 11 janvier 2024. Régulièrement assignée à étude, [W] [V] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de l’action Aux termes de l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou d’une société civile familiale, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). En l’espèce, le commandement de payer du 6 septembre 2023 a été signalé à la CCAPEX par le commissaire de justice le 7 septembre 2023, avec accusé réception du même jour. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 9 novembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 9 novembre 2023, avec accusé réception du même jour, soit plus de six semaines avant l'audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux» (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VI, en cadré de droite. Par exploit d’huissier en date du 6 septembre 2023, [G] [N] et [F] [B] épouse [N] ont fait commandement à [W] [V] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.301,69 € arrêté au 12 août 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 novembre 2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [W] [V]. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de [G] [N] et [F] [B] épouse [N] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [W] [V] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8.311,39€ au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 11 janvier 2024. En conséquence, [W] [V] sera condamné au paiement de la somme de 8.311,39 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 11 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Elle sera enfin condamnée à payer aux requérants, à compter du 12 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 601,94 €. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [V], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Elle sera également condamnée à payer à [G] [N] et [F] [B] épouse [N] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 26 avril 2004 entre [G] [N] et [F] [B] épouse [N] d’une part et [W] [V] d’autre part, concernant le logement sis 34 rue des Garennes, 3ème étage gauche - 44100 NANTES ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 7 novembre 2023 ; CONDAMNE [W] [V] à payer à [G] [N] et [F] [B] épouse [N] la somme de 8.311,39€, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE [W] [V] à payer à [G] [N] et [F] [B] épouse [N], à compter du 12 janvier 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 601,94€, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [W] [V], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [W] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE [W] [V] à payer à [G] [N] et [F] [B] épouse [N] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY