Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 2]
[Localité 8]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 13 37 92
@ : [Courriel 10]
REFERENCES : N° RG 24/01871 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZOX
Minute : 25/00041
Monsieur [B] [F]
Représentant : Me Fabien ESCAVABAJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1060
C/
Association UDAF 93 en qualité de tuteur de Mme [Z] [X] épouse [E]
Représentant : Me Rose nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247, substituée par Me Jeanne-Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 247
Madame [Z] [X] épouse [E]
Représentant : Me Rose nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247, substituée par Me Jeanne-Céline MBENOUN, vestiaire : 247
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Fabien ESCAVABAJA
Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Rose nicole SIME
Le
ORDONNANCE DE REFERE
DU 30 Janvier 2025
Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 30 Janvier 2025;
Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 19 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Monsieur [B] [F]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me Fabien ESCAVABAJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1060
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Association UDAF 93 en qualité de tuteur de Mme [Z] [X] épouse [E]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Madame [Z] [X] épouse [E]
[Adresse 5]
[Localité 9]
Toutes deux représentées par Me Rose nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247, substituée par Me Jeanne-Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 247
D'AUTRE PART
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat sous seing privé en date du 3 mai 2001, Monsieur [Y] [F] a donné à bail à “Monsieur et Madame [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 3 600 francs outre des provisions sur charges. Monsieur [B] [F] est venu aux droits du précédent bailleur. Monsieur [E] est décédé, de sorte que Madame [Z] [E] née [X] est devenue seule titulaire du bail.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [F] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 14 798 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de décembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 4 janvier 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2023, Monsieur [B] [F] a fait assigner l’UDAF93, tuteur de Madame [Z] [E] née [X], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [Z] [E] née [X] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 19 802 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 50%,
- condamner Madame [Z] [E] née [X] à lui payer les sommes de 1 980,20 euros au titre de la clause pénale et 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution.
Il a fait régulariser son assignation en la signifiant à Madame [Z] [E] née [X] par acte du 17 octobre 2024.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] [F] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 4 janvier 2024.
Appelée à l'audience du 23 septembre 2024, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour être finalement retenue à l'audience du 19 décembre 2024.
A l'audience du 19 décembre 2024, Monsieur [B] [F], assisté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 26 639 euros, selon décompte en date du 17 décembre 2024. Il s’est opposé à l’octroi de délais pour quitter les lieux.
Représentées par leur conseil, Madame [Z] [E] née [X] et l’UDAF93, tuteur de cette dernière, ont reconnu la dette et ont indiqué que Madame [Z] [E] née [X] a quitté le logement en septembre 2024 pour intégrer un EHPAD. Elles ont toutefois demandé un délai de trois mois pour quitter les lieux, afin de les vider.
Elles ont reconnu que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience, et que la situation financière de Madame [Z] [E] née [X] n’est pas stabilisée (démarches en cours pour percevoir différentes prestations).
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [B] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause
L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce délai de 6 mois, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, ne vaut que pour les baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, de sorte que le délai de deux mois s’applique au présent litige.
En l'espèce, le bail conclu le 3 mai 2001 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 janvier 2024, pour la somme en principal de 14 798 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le délai de six semaines ne s’appliquant pas aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 mars 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.
En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Ainsi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, faute pour le locataire d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
En l’espèce Madame [Z] [E] née [X] ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire, alors au surplus que l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience empêche une telle suspension.
Dans ces conditions l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la cessation du bail.
Madame [Z] [E] née [X] étant sans droit ni titre depuis le 5 mars 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office.
En l'espèce, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée dans la mesure où le bail est résilié depuis près d’un an, le montant de la dette est substantiel, Madame [Z] [E] née [X] n’occupe plus les lieux, et enfin le bénéfice de la trêve hivernale jusqu’au 31 mars 2025 lui permettra de vider les lieux.
Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Madame [Z] [E] née [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.
Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Monsieur [B] [F] produit un décompte démontrant que Madame [Z] [E] née [X] reste lui devoir la somme de 26 639 euros, frais de poursuite déduits à la date du 17 décembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Pour la somme au principal, Madame [Z] [E] née [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.
Elle sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 26 639 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 14 798 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
Madame [Z] [E] née [X] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 18 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au sruplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. Il en est de même pour la demande au titre de la clause pénale, qui sera réduite à 0 compte tenu de son caractère excessif.
Sur les demandes accessoires
Madame [Z] [E] née [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais d’exécution, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [F] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mai 2001 entre Monsieur [B] [F] et Madame [Z] [E] née [X] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 4 mars 2024 ;
Ordonnons en conséquence à Madame [Z] [E] née [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
Déboutons Madame [Z] [E] née [X] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
Déboutons Monsieur [B] [F] de sa demande d'astreinte ;
Disons qu’à défaut pour Madame [Z] [E] née [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Disons n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons Madame [Z] [E] née [X], représentée par l’UDAF93 en tant que tuteur aux biens, à verser à Monsieur [B] [F] la somme provisionnelle de 26 639 euros (décompte arrêté au 17 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 sur la somme de 14 798 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
Disons que les intérêts courant sur les sommes susvisées seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
Condamnons Madame [Z] [E] née [X] représentée par l’UDAF93, tuteur aux biens, à verser à Monsieur [B] [F] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 998 euros), à compter du 18 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;
Condamnons Madame [Z] [E] née [X] représentée par l’UDAF93, tuteur aux biens, à verser à Monsieur [B] [F] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Madame [Z] [E] née [X] représentée par l’UDAF93, tuteur aux biens, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
