Cour de cassation, 15 novembre 2018. 18-11.291

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 15 novembre 2018 Rejet non spécialement motivé M. X..., conseiller doyen faisant fonction de président Décision n° 10585 F Pourvoi n° V 18-11.291 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme Y... Z..., épouse A..., 2°/ Mme H... A..., domiciliées [...] , contre l'arrêt rendu le 21 novembre 2017 par la cour d'appel de Grenoble (2e chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à M. Christian B..., domicilié [...] , 2°/ à Mme Sylvie B..., domiciliée [...] , 3°/ à M. Alain B..., domicilié [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 9 octobre 2018, où étaient présents : M. X..., conseiller doyen faisant fonction de président, Mme C..., conseiller référendaire rapporteur, M. Parneix, conseiller, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de Mmes Y... et H... A..., de Me G... , avocat des consorts B... ; Sur le rapport de Mme C..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mmes Y... et H... A... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mmes Y... et H... A... ; les condamne à payer aux consorts B... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mmes Y... et H... A.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir confirmé le juge-ment déféré en ce qu'il a dit valide le congé pour vendre délivré à Mesdames A... le 28 mai 2015, AUX MOTIFS PROPRES QUE : « Si l'intention du bailleur de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé selon l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ce qui dispense celui-ci de toute justification préalable de la réalité d'un projet de vente, le juge saisi par le locataire invoquant la fraude doit rechercher si le congé reposait bien sur une réelle intention du bailleur de vendre l'immeuble et s'il n'a pas été donné en fraude des droits du locataire, la preuve de cette fraude incombant alors à ce dernier. C'est à bon droit que le tribunal a retenu que le congé était conforme aux prescriptions légales quant à sa forme, en ce qu'il précisait que le prix de vente était de 159.000 €, frais d'agence inclus d'un montant de 9.000 €, et que sa consistance correspondait strictement aux termes du bail, dont Mesdames A... avaient une parfaite connaissance pour occuper le bien comme locataires. Par ailleurs, aucune discordance entre l'offre et le bien n'est établie par les appelantes, qui se contentent d'affirmer, sans le démontrer par aucune pièce, que le terrain qu'elles occupent aurait une forme de « T » différente de celle de la parcelle [...] figurant au cadastre, alors même que l'expertise qu'elles ont confiée à Monsieur D... portait sur cette même parcelle sans qu'apparaisse, dans le rapport, la mention d'une quelconque particularité ou dis-torsion sur ce point. À l'appui de leur moyen tenant à l'existence d'une fraude viciant le congé, Mesdames A... invoquent tout d'abord le refus des consorts B... de négocier le prix de vente annoncé dans le congé, pour en conclure que ces derniers n'avaient pas de réelle intention de leur vendre le bien loué. Or, pour que le congé pour vendre ait été valablement donné, il faut et il suffit que le bailleur ait eu l'intention de vendre le bien loué à quelque personne que ce soit et non pas seulement au locataire, l'offre adressée à ce dernier ayant pour seul objet de lui permettre d'exercer son droit prioritaire d'acquisition. Par ailleurs, le refus opposé à une demande de négociation du prix de vente ne saurait, à lui seul, caractériser une absence de volonté de vendre. Les appelantes soutiennent par ailleurs que le prix de vente demandé dans le congé était excessif au regard de la valeur du bien, ce qui caractérise, selon elles, l'absence de réelle intention de vendre. C'est à bon droit que le tribunal a retenu comme non pertinent sur ce point le rapport établi par Monsieur D... à la demande de Mesdames A... à la suite d'opérations non contradictoires, et qui n'est corroboré par aucune autre pièce du dossier, étant relevé, au surplus, que les éléments de référence qu'il cite ne sont pas détaillés, en particulier quant à la localisation, et concernent en majorité des biens dont la taille est large-ment supérieure (130 à 150 m²) à celui concerné en l'espèce. Les consorts B..., pour leur part, versent aux débats en référence quatre offres de vente publiées en novembre 2015 pour des biens situés dans des localités proches, de caractéristiques comparables au bien loué et d'une superficie de 80 à 100 m², dont la moyenne du prix au m² habitable s'établit à 1.537,09 €, ce qui, pour la surface de 99 m² du bien objet du bail, conduit à un prix de 152.171,91 €, supérieur à celui demandé en l'espèce. Dès lors, il n'est démontré aucune disproportion du prix de vente annoncé dans le congé de nature à caractériser une fraude dans les droits des locataires. C'est donc à bon droit que le tribunal a constaté la validité du congé délivré le 28 mai 2015, qui a mis fin au bail à son terme le 30 novembre 2015, et qu'il a ordonné l'expulsion de Mesdames A..., devenues occupantes sans droit ni titre à partir de cette date. » ; ET AUX MOTIFS NON CONTRAIRES DU PREMIER JUGE QUE : « Le congé délivré le 28 mai 2015 par les consorts B... à Madame A... Y... et Madame A... H... ayant pour terme l'issue du bail renouvelé, est motivé par l'intention de vendre ; La loi ne met pas à la charge du bailleur l'obligation de préciser les motifs de la vente ni le délai de cette vente, et le congé est donc conforme aux exigences formelles légales ; Dès lors, seule la fraude pourrait conduire à son annulation ; La preuve de l'existence d'un tel moyen de nullité incombe aux demanderesses, qui soutiennent que la fraude est constituée par le fait que le prix proposé de 159.000 € est largement supérieur à la valeur du bien au regard des avis de valeur de Messieurs E... et D... qui retiennent respectivement des prix de l'ordre de 75.000 € et de 115.000 €. Il sera relevé d'une part que ces avis, dont l'objectivité est susceptible d'être remise en cause, ayant été établis hors la présence des propriétaires, à la requête exclusive des locataires, ne sont pas suffisamment pertinents, et d'autre part que les éléments produits par les bailleurs sur le prix de vente de quatre maisons comparables dans le voisinage ne permettent pas de considérer que le prix porté sur le congé est excessif au regard de l'état actuel du marché de l'immobilier dans le secteur géographique concerné ; Il n'est ainsi justifié d'aucun motif de nullité du congé, qui est conforme aux exigences légales puisque les consorts A... pouvaient distinctement et clairement être informées, au vu de la rédaction de l'acte extrajudiciaire, que le prix net vendeur était de 150.000 €, étant précisé que le simple bon sens leur permettait de considérer que les frais d'agence de 9.000 € ne pouvaient être mis à leur charge, la vente se réalisant sans qu'elles n'aient à visiter le bien qu'elles connaissaient parfaitement pour l'habiter. » ALORS QUE, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; Que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; Que le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite, qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien ; Qu'il en résulte que l'offre de vente figurant dans le congé pour vendre ne doit pas inclure le montant de la commission d'agence dans le prix de vente proposé afin que le locataire sache exactement à quel prix il pourra éventuellement acquérir le bien ; Qu'en confirmant le jugement entrepris en ce qu'il a dit valide le congé pour vendre délivré le 28 mai au motif propre qu'il précisait que le prix de vente était de 159.000 €, frais d'agence inclus d'un montant de 9.000 €, et au motif adopté du premier juge que les consorts A... pouvaient distinctement et clairement être informées, au vu de la rédaction de l'acte extrajudiciaire, que le prix net vendeur était de 150.000 €, étant précisé que le simple bon sens leur permettait de considérer que les frais d'agence de 9.000 € ne pouvaient être mis à leur charge, la vente se réalisant sans qu'elles aient à visiter le bien qu'elles connaissaient parfaitement pour l'habiter, la cour d'appel a violé l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET PARTIELLEMENT CONFIRMATIF ATTAQUE d'avoir débouté Mesdames A... de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts au titre de leurs préjudices matériels et moral, à l'exception de celles au titre du défaut de remplacement du portail et du défaut de remise en état de la boîte aux lettres, AUX MOTIFS QUE : « Mesdames A... réclament la condamnation des consorts B... à leur payer la somme totale de 9.645 € à titre de dommages-intérêts correspondant, selon le détail figurant dans leur acte introductif d'instance à : * 5.715 € pour délivrance d'un logement non décent, dont une somme de 2.240 € au titre de « taille non-conforme de la fenêtre et remboursement de loyer », * 3.930 € pour mauvaise exécution par le bailleur de ses obligations, dont une somme de 2.240 € au titre de « erreur sur la surface du logement et remboursement du trop perçu de loyer ». Les appelantes prétendent au bénéfice d'un trop perçu de loyers en soutenant que le bien loué représente, en réalité, une surface habitable de 89,31 m² au lieu des 99 m² mention-nés au bail, en se fondant sur le rapport établi par Monsieur D.... Or, ainsi qu'il a déjà été développé plus haut, les conclusions de ce rapport ne peuvent être retenues en ce qu'elles n'ont pas fait l'objet d'opérations contradictoires et ne sont corroborées par aucune autre pièce du dossier, le mesurage qui y figure n'étant, au surplus, pas détaillé pièce par pièce et, par conséquent, invérifiable. C'est justement que le tribunal a rejeté cette demande. C'est encore à bon droit qu'il a rejeté les demandes relatives à l'absence de délivrance d'un logement décent, en l'état du protocole d'accord signé entre les parties le 20 février 2014 (pièce n°4 des consorts B...), par lequel elles ont convenu de réparer, par l'allocation d'une somme de 1.400 € à Mesdames A..., « les désagréments subis lors de leur installation et dans les premiers temps d'occupation de leur logement », conformément à la demande des locataires détaillée dans une lettre du même jour dans laquelle elles précisent que leur demande concerne une « indemnité à l'amiable » pour « les préjudices encourus depuis (leur) entrée dans la maison le 1er décembre 2012 » et qu'elle recouvre en particulier le trouble de jouissance du premier mois d'occupation, la remise en état et le nettoyage du logement, les désagréments résultant des piqûres de puces, les troubles résultant des canalisations bouchées, la remise en état des extérieurs avec évacuation des déchets des anciens locataires et taille des haies. Pour les mêmes motifs, la demande au titre d'un « tas de détritus laissé sur le terrain » doit être rejetée comme couverte par l'indemnité de 1.400 € selon termes du protocole et de la lettre jointe. En revanche, le préjudice pour absence de remise en état du portail, que le bailleur s'était engagé à remplacer dans l'état des lieux d'entrée qui précise qu'il ne ferme pas, et de la boîte aux lettres dont le même état des lieux mentionne qu'elle n'est pas fixée, préjudice qui n'est pas évoqué dans la lettre accompagnant le protocole d'accord et qui, en l'absence de travaux mis en oeuvre par le bailleur, s'est poursuivi dans le temps, doit donner lieu à réparation. Au vu des éléments du dossier, il y a lieu d'allouer à ce titre à Mesdames A... les sommes respectives de 200 € et 1 € qui sont de nature à réparer entièrement ces préjudices compte tenu de la demande. La réclamation relative aux odeurs de fioul a été rejetée à bon droit, en l'absence de toute preuve d'une nuisance de ce chef, aucune des pièces du dossier ne démontrant que des odeurs de cette nature seraient perceptibles dans le logement. Le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a rejeté la demande au titre de l'absence de fourniture d'un détecteur de fumée, les bailleurs justifiant, par la production d'une facture, que celui-ci a été installé au plus tard le 10 août 2015, soit dans le délai légal, et aucune preuve d'un préjudice à ce titre n'étant rapportée. Enfin, Mesdames A... ne justifient pas l'existence d'un préjudice moral non réparé par les sommes déjà allouées. Leur demande de dommages-intérêts à ce titre sera donc rejetée. » ; ET AUX MOTIFS NON CONTRAIRES DU PREMIER JUGE QUE : « Sur l'indécence du logement, sur l'inexécution par le bailleur de ses obligations contractuelles et sur la réalisation de travaux sous astreinte En application des dispositions des articles 1315 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve ; En l'espèce, force est de constater que les griefs allégués par les consorts A..., concernant notamment la présence de puces, d'insectes et d'écureuils, de la privation de l'utilisation de la douche pendant 2 mois, des canalisations bouchées, du système de chauffage ne fonctionnant pas normalement et de l'installation électrique vétuste et dangereuse, des fenêtres non-conformes, d'un chéneau percé, de l'enlèvement du fioul, du changement du portail et de la boîte aux lettres correspondant aux griefs allégués dans leur lettre remise au conciliateur de justice, sont antérieurs au constat d'accord établi par celui-ci le 20 février 2014 allouant aux locataires une indemnité de 1.400 € ; En l'état de ce protocole d'accord, qui a mis un terme au litige résultant des griefs existants, en contrepartie desquels une indemnité de 1.400 € leur a été allouée, conjugué au fait que les consorts A... ne versent aux débats aucun élément de nature à démontrer l'existence de nouveaux griefs, il convient de rejeter leurs demandes formées de ces chefs ; En outre, il résulte des factures émanant des différentes entreprises intervenues que les bailleurs ont fait preuve de diligence en remédiant aux désordres invoqués par les locataires dans des délais raisonnables ; Par ailleurs, les consorts A... sont défaillantes dans la preuve, qui leur incombe, sur l'existence de leur préjudice de jouissance ; S'agissant du détecteur de fumée, il est établi par la facture de Monsieur F... du 10 août 2015 qu'il a été installé dans le délai légal, de sorte que les bailleurs ont respecté leurs obligations contractuelles ; Il s'ensuit que la demande de dommages-intérêts des locataires sera rejetée. Sur la superficie du bien loué Se fondant sur le rapport de Monsieur D..., les consorts A... excipent du fait que la superficie du bien loué n'est pas de 99 m² mais de 89,31 m² pour réclamer une indemnité de 2.240 € ; Or l'avis de Monsieur D..., s'il a pu être soumis à la contradiction des parties dans le cadre de la présente instance, n'est cependant pas suffisamment pertinent, d'autant que l'expert n'indique pas la méthode de mesure utilisée et émet toutes réserves sur ses conclusions en cas d'audit technique ; En outre, force est de constater que si le bail régissant les rapports entre les parties porte une superficie habitable de 99 m², l'expertise de Monsieur D... totalise en sur-face habitable et les annexes de 101,54 m². Par ailleurs, il est manifeste que les consorts A... ne démontrent pas que la sur-face de la maison était déterminante dans leur consentement, ni davantage que le prix du loyer était excessif, s'abstenant de fournir au tribunal des éléments comparatifs de loyers de biens similaires ; Il suit de là que les demanderesses seront déboutées de leurs prétentions de dom-mages-intérêts formées à ce titre. » ; 1- ALORS QUE, aux termes des dispositions d'ordre public de l'article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dans sa version applicable en la présente espèce, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation » ; Que dès lors que Mesdames A... invoquaient le manquement du bailleur à son obligation légale d'ordre public de délivrance d'un logement satisfaisant aux normes de décences définies par le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002, il appartenait à la cour d'appel, nonobstant l'existence d'un protocole d'accord en date du 20 février 2014, de vérifier si les bailleurs justifiaient avoir, pendant toute la durée du bail, satisfait à leur obligation légale d'ordre public de délivrance d'un logement décent ; Qu'en déboutant Mesdames A... de leurs demandes indemnitaires relatives à l'absence de délivrance d'un logement décent en se fondant exclusivement sur le protocole d'accord du 20 février 2014 et la lettre du même jour l'accompagnant alors qu'en l'état d'une obligation légale d'ordre public de délivrance d'un logement décent incombant au bailleur, il appartenait à ce dernier de rapporter la preuve de ce que le logement délivré aux locataires répondait aux exigences de décence prescrites par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, ensemble l'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ; 2- ALORS QUE il est interdit au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; Que le constat d'accord du 20 février 2014 et la lettre de Mesdames A... du même jour énumérant les préjudices dont elles réclamaient réparation portent exclusivement sur les désagréments subis lors de leur installation et dans les premiers temps d'occupation de leur logement ; Qu'ils ne concernent en aucune manière les troubles de jouissance relatifs à la non décence du logement ayant perduré tout au long du bail ; Qu'en énonçant que c'est à bon droit que le premier juge a rejeté les demandes de Mesdames A... relatives à l'absence de délivrance d'un logement décent en l'état du protocole d'accord signé par les parties le 20 février 2014 conformément à la demande des locataires détaillée dans une lettre du même jour recouvrant en particulier le trouble de jouissance du premier mois d'occupation, la remise en état et le nettoyage du logement, les désagréments résultant des piqûres de puces, les troubles résultant des canalisations bouchées, la remise en état des extérieurs avec évacuation des déchets des anciens locataires et taille des haies, la cour d'appel a manifestement ajouté aux termes clairs et précis des pièces qu'elle a visées à l'appui de décision ; Que, ce faisant, la cour d'appel a violé le principe tenant à obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 3- ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans s'expliquer sur l'ensemble des éléments de preuve versés aux débats par les parties au soutien de leurs prétentions ; Que, dans leurs conclusions d'appel, Mesdames A... se plaignaient, preuves à l'appui, de ce que le logement ne répondait toujours pas aux critères de décence définis au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, en demandant d'ailleurs la condamnation sous astreinte des bailleurs à réaliser les travaux urgents de mise en conformité nécessaires ; Qu'en déboutant Mesdames A... de leurs demandes indemnitaires relatives à l'absence de délivrance d'un logement décent en se fondant exclusivement sur le protocole d'accord du 20 février 2014 et la lettre du même jour l'accompagnant sans jamais vérifier s'il n'était pas justifié par les pièces versées aux débats par les appelantes que, même après la signature de ce protocole, le logement ne correspondait toujours pas aux exigences de logement décent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.