Tribunal judiciaire, 19 décembre 2023. 23/05203

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [H] [L] Madame [D] [P] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Joanna GABAY Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/05203 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RXO N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 19 décembre 2023 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic la société PICHET IMMOBILIER SERVICES sise [Adresse 2] représentée par Me Joanna GABAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0107 DÉFENDEURS Monsieur [H] [L] demeurant [Adresse 5] à défaut : Chez Mme [D] [P] - [Adresse 1] et encore à défaut : Chez Mme [D] [P] - [Adresse 3] non comparant, ni représenté Madame [D] [P] demeurant [Adresse 3] à défaut , [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 septembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2023 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 19 décembre 2023 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05203 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2RXO EXPOSE DU LITIGE Monsieur [H] [L] et Madame [D] [P] sont propriétaires des lots n°132 et 137 d'un immeuble situé [Adresse 4]), soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]), représenté par son syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, a fait assigner Monsieur [H] [L] et Madame [D] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes : - 3 642,32 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, - 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie. A l'audience du 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes. Monsieur [H] [L] et Madame [D] [P], régulièrement assignés à étude, n'ont pas comparu. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [H] [L] et Madame [D] [P] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°132 et 137, - le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er janvier 2017 au 1er avril 2023 et arrêté à cette date à 3 642,32 euros (en ce inclus 922,60 euros de frais), - les comptes de charges pour les exercices 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020 - les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 14 novembre 2016, 13 mars 2018, 16 septembre 2019, 14 septembre 2020, 19 mai 2021 et 23 mai 2022, ayant notamment : - approuvé les comptes pour les exercices 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020, - approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2020/2021, 2022, 2023, - décidé des travaux ou opérations suivants : remplacement canalisation cave, toiture souche cheminée, fuite, création grill, accès interphone. En l'absence d'élément justificatif sur la reprise de solde (468,80 euros) imputée au compte de Monsieur [H] [L] et Madame [D] [P], il n'en sera pas tenu compte. Au vu des pièces produites, Monsieur [H] [L] et Madame [D] [P] sont redevables, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 2 250,92 euros, pour la période allant du 1er juillet 2017 au 1er avril 2023, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 2e trimestre 2023 outre les intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023 date de l’assignation à défaut de demande plus ample. Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Monsieur [H] [L] et Madame [D] [P] copropriétaires indivis seront condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la sommation de payer délivrée le 7 mars 2022. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte, qui ne sont, en outre, pas produits, sera donc rejetée soit la somme de 162 euros. Il est sollicité 400 euros d'honoraires de syndic pour l'envoi du dossier à l'avocat et 220 euros pour l’envoi du dossier à l’huissier de justice, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées. En conséquence la somme globale de 140,60 euros, correspondant au coût de la sommation de payer sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023, date de l'assignation. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [H] [L] et Madame [D] [P] ne payent pas régulièrement ses charges depuis l'année 2017. Leur comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de les condamner au paiement de la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts. Il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum. Sur les demandes accessoires Monsieur [H] [L] et Madame [D] [P], partie perdante, seront condamnés solidairement aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamnés aux dépens, Monsieur [H] [L] et Madame [D] [P] devront verser solidairement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE, solidairement, Monsieur [H] [L] et Madame [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]), pris en la personne de son syndic la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, les sommes suivantes : - 2 250,92 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er juillet 2017 au 1er avril 2023, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 2e trimestre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 27 juillet 2023, - 140,60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023, CONDAMNE, in solidum, Monsieur [H] [L] et Madame [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]), pris en la personne de son syndic la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 250 euros au titre des dommages-intérêts, CONDAMNE, solidairement, Monsieur [H] [L] et Madame [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]) pris en la personne de son syndic la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]) du surplus de ses demandes, CONDAMNE, solidairement, Monsieur [H] [L] et Madame [D] [P] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par le président et le greffier susnommées. Le greffier Le président