Cour de cassation, 12 septembre 2019. 18-18.963

CIV.3 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 septembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10287 F Pourvoi n° J 18-18.963 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme R... P..., 2°/ Mme B... P..., 3°/ M. M... P..., domiciliés tous trois [...], contre l'arrêt rendu le 12 mars 2018 par la cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige les opposant à la société Modjo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 2 juillet 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat des consorts P..., de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Modjo ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts P... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts P... ; les condamne à payer à la société Modjo la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les consorts P... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté l'exception de fin de non-recevoir soulevée par les bailleurs, les consorts P..., et d'avoir dit, en conséquence que la société Modjo justifiait d'intérêt à agir en vue de l'obtention de délais pour produire les documents sollicités par le bailleur, et par conséquent dit et jugé qu'il était justifié par la société Modjo qu'elle avait satisfait à la production des documents administratifs qui faisaient l'objet du commandement délivré et d'avoir débouté les bailleurs de leur demande de résiliation du bail commercial pour ce motif ; AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ; que les consorts P... font valoir l'absence d'intérêt à agir de la société MODJO aux motifs que suite à la réouverture de l'établissement survenue le 8 novembre 2014 après la fermeture administrative ordonnée par arrêté préfectoral du 26 janvier 2014, la demande aux fins d'obtention de délais pour obtenir les documents sollicités et effectuer les causes du commandement de remédier à ses manquements contractuels à elle délivrée le 5 mai 2014, n'a plus d'intérêt, étant précisé que la société MODJO n'a jamais produit ces documents malgré le délai de 18 mois judiciairement accordé expirant le 30 novembre 2015 de sorte que la clause résolutoire est acquise ; que la société MODJO rétorque disposer d'un intérêt propre à agir car c'est pour satisfaire au commandement à elle délivré le 5 mai 2014 d'avoir à fournir des documents qui n'étaient pas en sa possession qu'elle a saisi le tribunal de grande instance de Basse-Terre à l'effet que lui soit octroyé avec effet rétroactif des délais pour communiquer ces éléments, d'autant plus que c'est la défaillance des Consorts P... à réaliser les travaux leur incombant nécessaires à l'exploitation du fonds, qui a motivé la fermeture administrative temporaire de ce dernier ; que suite à la cession de droit au bail réalisée les 22 et 31 octobre 1997, les consorts P... et la société ROTISSERIE SBH devenue la société MODJO, sont liées par un contrat de bail commercial portant sur divers locaux sis centre commercial VAVAL lieudit [...] ayant essentiellement pour objet la vente et la fabrication de tout produit alimentaire, traiteur, rôtisserie, boulangerie, pâtisserie, sandwicherie, fabrication et dégustation sur place ; que cet établissement a fait l'objet le 26 janvier 2014 d'un arrêté de suspension de ses activités lequel a été abrogé le 7 novembre 2014 et permis la réouverture à cette date du fonds de commerce ; qu'il est constant que le 5 mai 2014, les consorts P... ont fait délivrer à la société ROTISSERIE SBH devenue société MODJO, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à communiquer dans le mois suivant, le compte rendu de la contre-visite de l'autorité administrative compétente indiquant que les travaux ont correctement été effectués et le document de l'autorité administrative compétente indiquant que les installations à partir desquelles l'exploitant exerce l'ensemble de ses activités sont conformes et adaptées à l'activité exercée ; que par assignation en date du 30 mai 2014, la société MODJO a saisi le tribunal de grande instance de Basse-Terre aux fins de suspension des effets dudit commandement et d'octroi de délais pour la production des documents sollicités et la remise en état des locaux en cause ; qu'il est admis qu'une telle demande est recevable tant que la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision définitive et que lorsque les causes du commandement ont été réglées hors du délai imparti mais avant que le juge ne statue, ce dernier peut accorder rétroactivement des délais au locataire et constater que l'exécution demandée a eu lieu dans les délais autorisés ; qu'en l'espèce, il apparaît que le 7 novembre 2014 le préfet de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin a abrogé sa décision du 6 mars 2014 suspendant les activités de la société la ROTISSERIE SBH devenue la société MODJO de sorte que cette dernière est fondée à soutenir qu'elle dispose d'un intérêt à agir aux fins de produire les documents réclamés par le bailleur avant toute décision judiciaire ; qu'en conséquence, c'est à raison que les premiers juges ont écarté la fin de non-recevoir soulevée, le jugement querellé sera donc confirmé de ce chef ; l'article L.145-41 du code de commerce dans ses dispositions applicables aux faits de l'espèce) dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; que la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ; que les consorts P... soutiennent que la société MODJO n'a jamais produit les documents réclamés par le commandement délivré le 5 mai 2014 malgré le délai de 18 mois judiciairement accordé expirant le 30 novembre 2015, de sorte que la clause résolutoire est acquise : que la société MODJO rétorque que suite à la réalisation des travaux, elle a pu rouvrir son établissement et satisfaire aux causes du commandement, le préfet ayant abrogé le 7 novembre 2014, l'arrêté suspendant temporairement son activité ; qu'elle insiste sur la mauvaise foi du bailleur à qui ces documents ont été communiqués et qui a refusé d'effectuer les travaux de réparation lui incombant en vertu de l'article 1719 du code civil en sachant qu'un bref délai de 1 mois était insuffisant pour ce faire ; qu'il est constant que si par arrêté du 6 mars 2014, le représentant de l'État à Saint-Barthélemy et Saint-Martin a suspendu jusqu'à mise en conformité des locaux et des procédés de préparation avec la réglementation en vigueur, les activités d'entreposage, de manipulation, de préparation et de vente de denrées alimentaires de l'établissement LA ROTISSERIE SBH, il est tout aussi constant, que suite à la visite et à l'avis favorable de la commission de la collectivité d'outremer de Saint-Barthélemy pour la sécurité contre l'incendie et les risques dans les établissements recevant du public, pour le fonctionnement de cet établissement, par arrêté du 7 novembre 2014, le précédent arrêté a été abrogé par l'autorité administrative ; que par ailleurs, le juge des référés du tribunal de grande instance de Basse-Terre, dans sa décision du 14 octobre 2014, a condamné les consorts P... à payer à la société La ROTISSERIE SBH la somme de 3 100 euros à titre de provision sur le montant des travaux imputables au bailleur et a rejeté les demandes aux fins de constat d'acquisition de la clause résolutoire ou d'expulsion du locataire ; qu'aussi, ces pièces et l'autorisation administrative de réouverture de la société ROTISSERIE SBH devenue société MODJO obtenue en novembre 2014, régulièrement produites aux débats, permettent de considérer que l'intimée a satisfait dans le délai autorisé, aux documents exigés par le commandement à elle délivré le 5 mai 2014 ; que dès lors, c'est à raison que les premiers juges ont dit n'y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée » ; qu'il est acquis par les parties que le 5 mai 2014 les bailleurs ont adressé à la société ROTISSERIE SBH devenue société MODJO depuis lors, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à produire dans le mois suivant : le compte-rendu de la contre-visite de l'autorité administrative compétente indiquant que les travaux ont été correctement effectués, et le document de l'autorité administrative compétente indiquant que les installations à partir desquelles l'exploitant exerce l'ensemble de ses activités sont conformes et adaptées à l'activité exercée ; que comme l'admet la jurisprudence citée par les défendeurs, lorsque comme en l'espèce les causes du commandement ont été réglées hors du délai imparti ; c'est-à-dire à la date du 7 novembre 2014 où était abrogé l'arrêté préfectoral suspendant temporairement l'activité, mais avant que notre juridiction ait à statuer, il peut être accordé de façon rétroactive au locataire des délais et constaté que l'exécution demandée a eu lieu dans les délais impartis ; qu'en conséquence, la société demanderesse justifie bien de son intérêt à agir en vue de l'obtention de délais pour produire les documents sollicités par le bailleur, et celui-ci sera débouté de sa demande de fin de non-recevoir ; que la société demanderesse qui a eu la charge seule, de la réalisation des travaux est dès lors parfaitement fondée à obtenir un délai de dix-huit mois pour produire les documents sollicités avec effet rétroactif à compter de la date de l'assignation, c'est à dire à compter du 5 mai 2014, étant entendu que par voie de conséquence la demande de résiliation du contrat de bail est également suspendue pendant le délai accordé ; qu'à cet égard, compte tenu qu'il est justifié par la société MODJO qu'elle a satisfait à la production des documents administratifs qui faisaient l'objet du commandement délivré, il y a lieu de débouter les bailleurs de leur demande de résiliation du bail commercial pour ce motif ; ALORS QUE le preneur peut demander la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée et que lorsque les causes du commandement ont été réglées hors du délai imparti mais avant que le juge ne statue, ce dernier peut accorder rétroactivement des délais au locataire et constater que l'exécution demandée a eu lieu dans les délais autorisés ; qu'en décidant, pour faire droit à la demande du preneur, qu'il apparaissait que le 7 novembre 2014 le préfet de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin avait abrogé sa décision du 6 mars 2014 suspendant les activités de la société la ROTISSERIE SBH devenue la société MODJO de sorte que cette dernière était fondée à soutenir qu'elle disposait d'un intérêt à agir aux fins de produire les documents réclamés par le bailleur avant toute décision judiciaire quand il ressortait de ses constatations que le preneur n'avait pas produit les documents sollicités dans le commandement du 5 mai 2014, la cour d'appel a violé les articles 122 du code de procédure civil et L. 145-41 du code de commerce. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les bailleurs de leur demande de résiliation du bail pour les autres causes figurant au commandement et d'avoir dit et jugé que la société MODJO, anciennement dénommée la société LA ROTISSERIE SBH, n'exerçait aucune activité non prescrite au contrat de bail et qu'aucune modification de la distribution des locaux loués n'avait été réalisée ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les articles 1708 et suivants du code civil, applicables aux baux commerciaux, organisent le contrat de louage ; que l'article 1719 du code civil prévoit notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que l'article 1720 du même code énonce que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ; qu'il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ; que l'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et payer le prix du bail aux termes convenus ; que les consorts P... faisant valoir de nombreux manquements de la société MODJO à ses obligations de preneur soutiennent que la résiliation du bail s'impose en vertu des dispositions de l'article 1184 du code civil ; qu'ils invoquent le changement dans la distribution des locaux sans leur consentement en l'occurrence la transformation de l'activité de boulanger-traiteur en une activité de restauration-discothèque ce qui a entraîné une modification en profondeur des locaux et l'exploitation d'une activité interdite par le bail en l'occurrence celle de restaurant-pizzeria ; qu'ils expliquent que de la documentation publicitaire de la société MODJO largement diffusée sur l'île de Saint-Barthélemy (carte courante, menu de Saint-Valentin), il ressort que celle-ci, peu important la taille des portions servies, a bien une activité de restaurant-pizzeria figurant dans son objet social bien que prohibée par le bail ; que les consorts P... font état également du non-respect par la société MODJO des règles d'hygiène et de salubrité lequel a motivé la fermeture administrative du local et le manquement de la société MODJO à son obligation d'agir en bon père de famille, l'établissement du fait des nuisances générées étant devenu un trouble pour la sécurité publique de l'île de Saint-Barthélemy ; qu'ils soutiennent que l'établissement vient de faire l'objet d'une nouvelle fermeture administrative pour la période du 19 au 23 février 2017 au motif que des accidents de la circulation ont été causés par des personnes en ébriété ayant consommé de l'alcool au MODJO ; qu'ils ajoutent qu'après le passage de l'ouragan Irma, la société LE MODJO a fait édifier sur sa terrasse, sans autorisation du bailleur, ni permis de construire, un bâtiment en dur et en bois mettant en danger le bâtiment dans son ensemble, qu'il a dû retirer suite à la mise en garde du bailleur et des services de la collectivité ; que les consorts P... affirment que depuis la réouverture de l'établissement, le centre VAVAL à Saint-M... fait l'objet d'atteintes aux biens et aux personnes, la boutique « un dimanche à la mer » appartenant à l'épouse de Monsieur Jean P... ayant été vandalisée et une bagarre généralisée ayant éclatée sur le parking du centre, devant la façade du restaurant LE MODJO ; que la société MODJO soutient qu'aux termes du bail signé, elle n'exerce aucune activité interdite, n'exploitant pas de restaurant-pizzeria mais pouvant vendre et fabriquer tout produit alimentaire d'où son activité de bar-tapas et de snacking autorisée même pendant la période de fermeture administrative ; qu'elle indique que les prix indiqués à la carte sont en lien avec les petites portions proposées et que « le flyer » commercial communiqué par les consorts P... concerne un menu traiteur et chef à domicile offert pour la Saint-Valentin ainsi que le montre le ticket de caisse du jour produit ; qu'elle précise que la mention « restaurant-pizzeria » a été supprimée de ses statuts par assemblée générale du 23 juin 2015 ; qu'elle ajoute que le contrat signé n'interdit pas l'activité de discothèque et conteste toutes nuisances sonores ou nocturnes, les sociétés « LE HIDEWAY » ou « LE PIMENT » situées à proximité, pouvant en générer ; que la société MODJO fait valoir l'autorisation reçue par acte des 22 et 31 octobre 1997 passé en présence du bailleur, l'autorisant à réaliser des travaux d'agencement sans aucune contrainte particulière et l'absence de preuve quant à l'état des lieux au jour de leur prise de possession ou à la modification de leur distribution commerciale ayant effectué de simples travaux d'agencement (changement de plancher, création d'un bar, pose de luminaires et de climatiseurs) ; qu'elle précise qu'à l'instar de la jurisprudence de la Cour de cassation, le commandement délivré est nul pour ne pas dénommer précisément, les travaux exigés ; qu'elle indique que par courrier du 9 octobre 2017 adressé aux consorts P..., son conseil a expliqué son souhait de mettre en place un auvent démontable rapidement pour protéger ses clients de la pluie et du soleil et en aucun cas, le montage d'une structure en dur ; que la société MODJO rappelle qu'elle a dû pallier la carence du bailleur dans la réalisation des travaux de conformité réclamés qui relèvent de la seule responsabilité de ce dernier ; qu'elle dénonce la mauvaise foi des bailleurs lesquels n'hésitent pas à porter atteinte à son honneur et à lui attribuer la paternité de tous les faits qui se déroulent sur l'île, étant précisé que suite à l'arrêté de fermeture en date du 14 février 2017, elle a été relaxée pour les faits d'accident de la circulation évoqués par les appelants ; que la société MODJO conclut que les consorts P..., ne peuvent en aucun cas, invoquer la clause résolutoire ; qu'il ressort du bail en date des 8 décembre 1994 et 25 janvier 1995 et de l'avenant liant les parties que les consorts P... ont autorisé la société LA ROTISSERIE devenue société MODJO à « créer dans les lieux loués un fonds de commerce d'épicerie fine, vente et fabrication de tout produit alimentaire, traiteur rôtisserie, salon de thé, boulangerie, pâtisserie, confiserie, fabrication et dégustation sur place, sandwicherie et toute autre activité commerciale à l'exclusion des activités suivantes : prêt-à-porter, chaussures, maroquinerie, bagagerie et petits accessoires, ceintures, maillot de bain, restaurant et notamment pizzeria, salle de jeux » ; que s'il est donc expressément exclu de l'objet du bail commercial en cause l'activité de restaurant-pizzeria, ce dernier autorise la fabrication et la vente y compris sur place de tout produit alimentaire ; qu'aussi, outre le fait que la société MODJO suivant procèsverbal d'assemblée générale extraordinaire du 23 juin 2015 a supprimé de son objet social cette activité « restaurant-pizzeria » en y ajoutant celle de « cabaret », il est constant qu'elle exploite un commerce autorisé de bouche, sa carte intitulée « MODJO'S SNACKING » proposant essentiellement des « tapas » ou suggestions d'apéritifs ou son menu plus copieux de la Saint-Valentin sur réservations, ne pouvant être considérés comme rapportant la preuve d'une activité non autorisée de restauration alors même que l'objet social du bail permet de façon étendue, le commerce en épicerie fine, traiteur, rôtisserie, salon de thé, boulangerie, pâtisserie, confiserie, fabrication et dégustation sur place, sandwicherie ; que dans tous les cas, aux termes du procès-verbal de constat d'huissier en date du 23 septembre 2015 produit par l'intimée, celle-ci souhaite préciser qu'elle n'exerce plus, en fait, d'activité de snack à l'intérieur de son établissement ; que par ailleurs, sous réserve d'une jouissance en bon père de famille, aucune disposition de la convention liant les parties permettant « toute autre activité commerciale » à l'exclusion de celles limitativement énumérées, ne fait interdiction à la société MODJO de développer une activité de cabaret ou de discothèque ; qu'aussi, cet argumentaire développé par les appelants sera également écarté ; que dès lors, c'est à tort que les consorts P... se prévalent d'un manquement par la société MODJO à ses obligations par l'exploitation d'une activité interdite par le contrat de bail et le jugement querellé sera confirmé de ce chef ; que s'agissant de la modification dans la distribution des locaux, s'il est constant et non contesté ainsi que le montre le procès-verbal de constat d'huissier de Monsieur O... N... huissier de justice en date du 28 mai 2015, que des travaux de rénovation ont eu lieu à l'intérieur de l'établissement MODJO, il y a lieu de rappeler qu'ils ont été nécessaires suite à l'arrêté préfectoral de suspension de l'activité de celui-ci en date du 26 janvier 2014 et jugés en conformité avec la destination des lieux puisque ce dernier a été abrogé par l'autorité administrative le 7 novembre 2014 ; que les consorts P... ne produisant pas aux débats un état initial des lieux ou des plans du local loué permettant de décrire leur configuration, la cour ne peut vérifier si les travaux effectués nécessitaient l'autorisation du bailleur alors même que le bail prévoit également que le preneur « aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité » ; que s'agissant de la terrasse mobile, non visée dans le commandement du 5 mai 2014 et dont il a été question dans les écritures des parties, aucune pièce justificative s'y rattachant n'a été versée au dossier ; qu'aussi, sans la production de documents probants, il ne peut être fait reproche à la société MODJO d'avoir manqué à cette obligation en aménageant ou en étendant les locaux loués ; que le jugement querellé sera également confirmé de ce chef ; que concernant le manquement allégué de respect par le preneur des règles d'hygiène et de salubrité, il ressort des pièces du dossier que dés 2009, le conseil de la société La ROTISSERIE devenue société MODJO avait mis en demeure Monsieur J... P... de remettre en état le puisard et le raccordement du bac à graisse à la station d'épuration ; qu'il n'est, ni soutenu, ni justifié que ces travaux aient été effectués alors même qu'il n'est pas contesté qu'ils sont à la charge du bailleur en application des articles 1719 et 1720 précités du code civil ; qu'aussi, si les infractions relevées par les autorités sanitaires (infiltrations, évacuations des eaux usées, malpropreté, risques de contamination ...) ont conduit le 6 mars 2014 à la suspension de l'activité de préparation, manipulation, entreposage, vente de denrées alimentaires, restauration de la société LA ROTISSERIE SBH devenue société MODJO, jusqu'à la conformité des locaux et des procédés de préparation avec la réglementation en vigueur, il est également constant que suite à la contre visite de l'agent de la DCCRF, le préfet a abrogé le 7 novembre 2014, le précédent arrêté et permis la réouverture de l'établissement ; qu'aussi, bien que le commandement délivré le 5 mai 2014 visant les travaux réclamés par l'autorité administrative soit valide, vu la mise en conformité, c'est à tort que les consorts P... se prévalent d'un manquement par la société MODJO des règles d'hygiène et de salubrité et la demande de résiliation fondée sur ce motif sera rejetée ; que s'agissant du respect par la société MODJO de son obligation de jouissance en bon père de famille, il résulte des pièces versées au dossier notamment des attestations de témoins conformes à l'article 202 du code de procédure civile produites (de Messieurs I... X... et A... C... du 15 avril 2015, de Monsieur E... F... en date du 15 août 2015 revenant sur son précédent témoignage) que la preuve des nuisances sonores alléguées ne peuvent lui être attribuées, plusieurs établissements de nuit étant par ailleurs, voisins de l'intimée ; que de plus, si une nouvelle fermeture administrative a eu lieu du 19 au 23 février 2017 suite à un accident matériel de la circulation provoqué par un client du MODJO et survenu à proximité de ce dernier, ce fait ne démontre pas une quelconque faute de l'établissement dans ses obligations, la société MODJO apparaissant avoir été relaxée du chef des poursuites pénales engagées à son encontre de ce chef ; qu'enfin, aucun document ne vient rapporter la preuve que les actes de vandalisme survenus dans le centre commercial Vaval seraient de la responsabilité de l'intimé ; que dès lors, par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont rejeté l'argumentaire des consorts P... ; qu'en conséquence, il est de juste appréciation de considérer qu'il n'y a pas lieu à résiliation du bail signé entre les parties et de confirmer le jugement querellé de ce chef ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE a) Sur l'exploitation d'une activité interdite /non autorisée au bail commercial : que de l'examen des pièces produites et non contestées par les parties, il résulte expressément du bail commercial et de son avenant que sont exclues les activités de « restaurant et pizzeria » et que le preneur peut créer toute autre activité commerciale ; que comme elle l'expose très justement la société MODJO qui, en plus de son activité de Bar Tapas qui n'est pas visée par les exclusions d'activités du bail, celle de « snacking » qu'elle a créée et développée se distingue pleinement de celle de restaurant pizzeria, puisqu'en aucune façon ces termes ne sont visés dans les supports publicitaires, mais plus concrètement correspond à la fabrication et dégustation sur place de mini portions ou encore s'agissant du menu de la St-Valentin présenté de façon erronée comme correspondant à celui d'un restaurant comme un produit correspondant à l'activité de traiteur et de chef à domicile ; que l'argument tiré de ce que l'objet social de la société MODJO a inclus l'activité de restauration rapide ne signifie pas pour autant, comme elle s'en est très justement défendu et comme cela n'est nullement rapporté par d'autres éléments testimoniaux notamment, qu'elle l'exercerait effectivement dans les locaux loués, n'étant pas obligée ni tenue de réaliser l'intégralité de son objet social ; qu'il convient donc de juger que la société MODJO n'exploite aucune activité de « restaurant pizzeria » et qu'en conséquence les bailleurs seront déboutés de leur demande de résiliation du bail commercial pour ce motif ; b) sur le manquement à l'obligation d'agir en boit père de famille / pour nuisances sonores : que le courrier produit par les bailleurs à l'appui de leur demande et rédigé par Monsieur F... se présentant comme copropriétaire de la résidence Jean-Bart est insuffisant dans la forme au sens des dispositions de l'article 202 du code de procédure civile pour valablement étayer le manquement invoqué, et il ne pourra pas en être tenu compte ; qu'au surplus, il ressort que même son examen sur le fond, s'il devait être mené n'aboutirait qu'à la conclusion qu'il est procédé par voie d'affirmation s'agissant « des relevés de sonomètre » et que les plaintes des riverains visaient en réalité les nuisances occasionnées par un autre établissement ; qu'en revanche les attestations produites par la société demanderesse, tant celle de Monsieur X... que celle de Monsieur C... confirment qu'aucune nuisance sonore ne provient du MODJO Snack ; qu'en conséquence les bailleurs qui n'établissent donc pas un manquement du preneur à son obligation seront déboutés de leur demande de résiliation du bail pour ce motif ; c) sur la modification de l'agencement réalisé sans l'autorisation du bailleur : que les bailleurs estiment aux termes du commandement que la société MODJO a effectué des « travaux d'aménagement et d'extension » sans leur accord et sans avoir communiqué préalablement le contenu des travaux, les plans, les autorisations administratives ; qu'en droit la mise en oeuvre de la clause résolutoire suppose une infraction aux obligations du contrat de bail dans lequel elle est insérée ; qu'il résulte de l'examen des pièces produites que dans l'acte de cession de droit au bail initial en date du 08/12/1994 et 25/01/1995 ainsi que de l'avenant du 22 et 31 octobre 1997, ne figurent aucun état initial du local, ni non plus la distribution des locaux qui avaient été donnés, de sorte que les travaux qui ont dû être réalisés par la société MODJO pour se conformer à l'arrêté préfectoral, ne permettent pas de vérifier les affirmations non détaillées, au demeurant, des bailleurs, qui se contentent de les égrener à l'huissier lors de l'établissement de son constat, mais sans qu'il puisse être référé à un élément de comparaison objectif ; qu'il sera relevé à nouveau comme déjà précisé ci-dessus que le preneur avait dès 2009 tenté en vain du bailleur qu'il fasse réaliser les travaux lui incombant en vue la mise en conformité des locaux loués ; qu'en l'absence d'autres éléments, même s'il n'est pas discuté que l'activité a évolué, rien ne permet aux bailleurs de prétendre que la distribution des locaux loués a été transformée et leur demande de résiliation pour ce motif sera purement et simplement rejetée ; 1° ALORS QUE toute extension de la destination des lieux d'un local à usage commercial réalisée sans l'autorisation préalable du bailleur ou à défaut du tribunal constitue un manquement du preneur à ses obligations ; qu'ayant constaté que le preneur avait réalisé une activité interdite au bail de restauration pizzeria, la cour d'appel, qui a refusé de constater la clause résolutoire au prétexte que le preneur avait cessé cette activité, a violé l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au litige et l'article L. 145-47 du code du travail ; 2° ALORS QUE toute extension de la destination des lieux d'un local à usage commercial, même limitée à une activité connexe ou complémentaire réalisée sans l'autorisation préalable du bailleur ou à défaut du tribunal constitue un manquement du preneur à ses obligations ; qu'en décidant que les bailleurs ne rapportaient pas la preuve d'une activité non autorisée de restauration quand il ressortait de la lecture du procès-verbal de constat d'huissier des 21 et 28 mai 2015 (cf. prod n° 8) et notamment des photos n° 19 à n° 25 que le preneur exerçait effectivement une activité de restauration non autorisée et proposait notamment un plat du jour et une carte de restauration, la cour d'appel a violé l'article 1184 dans sa rédaction applicable au litige et l'article L. 145-47 du code du travail ; 3° ALORS QUE toute modification matérielle de la chose louée constitue un manquement au bail et que cette infraction est susceptible d'entraîner la résiliation du contrat ; qu'en décidant que les bailleurs ne rapportaient pas la preuve d'une modification de la distribution des locaux au motif qu'ils ne produisaient pas un état initial des lieux et que des travaux de mises aux normes avaient été réalisés en 2014 cependant qu'ils versaient aux débats des photographies provenant d'un procès-verbal de constat d'huissier dressé en 2004 (cf. prod n° 9) dans le cadre d'une expertise en référé duquel il ressortait clairement que les preneurs avaient procédé à une modification de la distribution des lieux, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ; 4° ALORS QUE la résiliation du bail doit être prononcé aux torts exclusifs du preneur lorsque les travaux nécessaires à la réouverture du commerce ne sont imposés qu'en raison de l'utilisation que le preneur a fait des locaux et des installations ; qu'ayant constaté que le preneur avait fait l'objet d'une fermeture administrative pour non-respect des règles d'hygiène et de sécurité, la cour d'appel, qui a refusé d'en déduire que le preneur avait manqué à ses obligations au motif qu'il n'était pas contesté que ces travaux auraient été à la charge du bailleur, sans même rechercher si ces travaux n'avaient pas été imposés en raison de l'utilisation que le preneur avait fait des locaux et des installations, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné les bailleurs à payer à la société MODJO la somme de 10 470 euros au titre des réparations effectuées après déduction de la provision allouée, le cas échéant ; AUX MOTIFS PROPRES QU'à l'appui de l'article 1719 du code civil, la société MODJO demande que les consorts P... soient tenus de leur régler la somme de 10 470 euros correspondant aux travaux d'étanchéité des murs extérieurs nécessaires à l'usage des lieux, imposés par l'autorité administrative et leur incombant en qualité de bailleur ; qu'elle rappelle avoir alerté ce dernier dès 2009 sur les problèmes d'évacuation des eaux usées du local loué ; que les consorts P... s'opposent à cette demande au motif qu'ils ont remédié en 2011 à ces problèmes d'étanchéité pour un montant global de 11 458 euros et ne peuvent être tenus des errements du preneur qui n'a eu de cesse de percer des trous dans les murs pour y passer différents câbles ; que sauf convention contraire, il appartient au bailleur, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; qu'il ressort des pièces du dossier que dès le 1er septembre 2009, L'EURL LA ROTISSERIE a fait part à Monsieur P... J... des dysfonctionnements dans l'évacuation des eaux usées notamment du puisard et des fuites d'eau par le toit en cas de pluie et de la nécessité de procéder à des travaux ; que par la suite, cette demande relative à la remise en état du puisard et de la canalisation du bac à graisse vers la station d'épuration a été renouvelée par courrier du 5 novembre 2009 du conseil de l'intimée ; que par ailleurs, par courriers du 7 mars 2014 échangé entre avocats et 27 mai 2014 adressé par la société LA ROTISSERIE SBH à l'indivision P..., il a été rappelé à cette dernière, dans le cadre de la mise en conformité des locaux exigée par l'autorité administrative, l'obligation mise à sa charge et la saisine de la justice, si nécessaire ; que si suivant factures en date du 21 novembre 2011 de Monsieur Q... Thierry charpentier et constat d'huissier des 21 octobre et 23 novembre 2011, le toit du local commercial de la société LA ROTISSERIE a été refait aux frais du bailleur, ce dernier ne justifie pas avoir procédé à la réfection des remontée des eaux usées, problème récurrent du local loué destiné à préparer, à vendre de la nourriture et à servir de la clientèle ; qu'il est admis que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse à la charge du bailleur ; que c'est aussi le cas des grosses réparations ou de la mise en conformité avec le type de commerce exploité mentionné au bail ; qu'en l'espèce, il est constant que dans son arrêté de suspension du 26 janvier 2014, le préfet des îles de Saint-Barthélemy et Saint-Martin a visé entre autres dégradations, des installations ni conformes, ni adaptées à l'activité exercée, des infiltrations d'origine indéterminée au sol ou un risque d'insalubrité du fait de la gestion des déchets et de l'évacuation des eaux usées ; qu'à l'appui de cette demande en exécution de ces travaux d'étanchéité à exécuter qui constituent des grosses réparations puisque touchant à la structure du fonds, la société MODJO a produit deux devis des entreprises FAGAL et GEE en date des 29 mars et 1er avril 2014 pour un montant total de 10 470 euros portant sur la pose d'un drain et l'étanchéité de l'immeuble ; qu'à ce titre, il convient de rappeler que dans sa décision du 14 octobre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Basse-Terre a accordé à la société MODJO la somme provisionnelle de 3 100 euros à ce titre ; que dès lors, vu les pièces produites, il sera de juste appréciation de dire la société MODJO bien fondée en sa demande en paiement in solidum de la somme de 10 740 euros correspondant aux travaux d'étanchéité du fonds loué ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le preneur la société MODJO fonde sa demande de paiement des travaux qu'il a exécutés sur le manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles et aussi sur celles résultant également de l'article 1719 du code civil tenant d'une part à la délivrance et à l'entretien de la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'autre part, à garantir au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail ; qu'il résulte de l'exposé qui a déjà été fait de l'historique des relations entre les parties ayant abouti à la prise par l'autorité préfectorale le 06/03/2014 de l'arrêté de suspension de l'activité d'entreposage, de manipulation, de préparation et de vente de denrées alimentaires de l'établissement et préconisant la mise en conformité des locaux qui a été rendu à la suite des constatations, que les locaux loués présentaient un état de vétusté représentant une menace pour la santé et la sécurité des consommateurs, notamment en ce que l'étanchéité de la toiture était dégradée et avait occasionné à maintes reprises des inondations endommageant les murs et les cloisons ; que comme valablement exposé par la société MODJO, le précédent locataire mis en demeure le 07/08/2009 par la direction des services techniques de la collectivité de faire cesser immédiatement les écoulement insalubres résultant de l'évacuation des eaux usées avait alors mis en demeure à son tour son bailleur dès le 01/09/2009, mais également son avocat, le 05/11/2009, de respecter son obligation légale « d'assurer une jouissance paisible des locaux notamment afin que les locaux soient livrés en conformité avec les règles d'hygiène et de sécurité », lesquelles étaient demeurées vaines ; que de la même façon, une nouvelle mise en demeure datée du 15/04/2014 était adressée par le locataire au bailleur après l'arrêté préfectoral du 06/03/2014 à laquelle était jointe deux devis d'entreprise pour la réalisation des travaux d'assainissement, suivie d'un autre courrier du 27/05/2014, demeurés tous deux sans aucune réponse ; que dès lors, les travaux de mise aux normes de sécurité et d'hygiène indispensables à l'exploitation du fonds de commerce et imposés par l'administration, que la jurisprudence assimile à des réparations rendues nécessaires par la force majeure sont à la charge du bailleur, sauf convention contraire ; qu'à cet égard, il ne résulte d'aucune des clauses du contrat de bail et de son avenant une dérogation au principe sus énoncé ; qu'en conséquence, les travaux d'étanchéité des murs tels qu'il sont rendus nécessaires pour satisfaire aux règles d'hygiène et de sécurité doivent être mis à la charge du bailleur comme valablement demandé par la société MODJO ; qu'à cet égard, compte tenu de la provision de 3 000 euros allouée par le juge des référés dans son ordonnance du 14 octobre 2014, dont il convient de s'approprier les motifs aux termes desquels « depuis 2009, les locataires successifs ont été confrontés à des problèmes d'infiltration et remontées d'eaux usées ; ces installations, le puisard et les canalisations appartiennent au bailleur, lequel n'a jamais répondu aux demandes de ses locataires et qu'il pourrait être contraint de mettre aux normes les installations, et qu'à défaut, il viole ses obligations contractuelles » ; qu'il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation des bailleurs à payer la somme de 10 470 euros au titre des réparations effectuées par le locataire la société MODJO ; 1° ALORS QUE le locataire commerçant, qui subit une fermeture administrative du fait de ses mauvaises pratiques hygiéniques, ne peut imputer au bailleur les travaux prescrits par l'administration ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ; 2° ALORS QUE par des conclusions demeurées sans réponse, le bailleur faisait valoir qu'il n'y avait pas lieu de faire droit à la demande de remboursement de travaux d'étanchéité des murs extérieurs dans la mesure où le preneur n'avait eu de cesse de percer des trous dans tous les murs pour y faire passer différents câbles ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné l'indivision P... en sa qualité de bailleresse au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts à titre de sanction de leur mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire ; AUX MOTIFS PROPRES QU'arguant de l'attitude fautive et de la mauvaise foi des consorts P... préjudiciant à l'exploitation commerciale de son fonds de commerce, la société MODJO demande réparation du préjudice causé de ce fait ; que les consorts P..., réclamant la résiliation du bail commercial et l'expulsion du preneur, n'ont pas expressément répliqué sur ce point ; que les pièces produites permettent de considérer que la carence persistante du bailleur à réaliser les réparations lui incombant à participer à la fermeture administrative du fonds, les consorts P... n'hésitant pas au surplus, à exiger de la société MODJO la preuve de l'exécution de ces travaux de mise en conformité ; que c'est à raison que les premiers juges ont fixé à 20 000 euros le montant des dommages et intérêts dûs en réparation du préjudice subi ; que dès lors, le jugement querellé sera confirmé de ce chef sauf à dire que les consorts P... seront condamnés in solidum à régler cette somme à l'intimée ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application de la clause résolutoire est subordonnée aux exigences de la bonne foi ; qu'en l'espèce, la société MODJO soutient que les bailleurs ont agi de mauvaise foi, dès lors qu'informés des conséquences qu'entraînaient pour eux la décision préfectorale, c'est-à-dire la réalisation de travaux, non seulement ils ont fait obstruction pour donner les autorisations nécessaires, en ne répondant pas aux mises en demeure, mais ils ont concomitamment délivré le commandement contenant des exigences relatives aux dits travaux qu'il leur incombait de réaliser ; que ce comportement de la part des bailleurs qui privait le locataire de toute possibilité de satisfaire au commandement conjugué aux conditions de sa mise en oeuvre, caractérise leur mauvaise foi justifiant qu'elle soit sanctionnée par leur condamnation au paiement d'une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 1° ALORS QUE le locataire commerçant, qui subit une fermeture administrative du fait de ses mauvaises pratiques en matière dhygiène alimentaire, ne peut imputer au bailleur les travaux prescrits par l'administration ; qu'en considérant que les pièces produites permettaient de considérer que la carence persistante du bailleur à réaliser les réparations lui incombant avait participé à la fermeture administrative du fonds, cependant que la fermeture administrative avait été provoquée du fait de mauvaises pratiques d'hygiène alimentaire du preneur, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu l'article 1240 du code civil. 2° ALORS QUE le preneur peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée et que lorsque les causes du commandement ont été réglées hors du délai imparti mais avant que le juge ne statue, ce dernier peut accorder rétroactivement des délais au locataire et constater que l'exécution demandée a eu lieu dans les délais autorisés ; qu'en décidant, par motifs adoptés, que le comportement des bailleurs avait privé le locataire de toute possibilité de satisfaire au commandement conjugué aux conditions de sa mise en oeuvre, ce qui caractérisait la mauvaise foi des bailleurs justifiant qu'ils soient sanctionnés par leur condamnation au paiement d'une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts quand elle avait pourtant admis que le preneur avait eu la possibilité de demander la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n'était pas constatée par une décision passée en force de chose jugée et qu'elle avait accordé rétroactivement des délais au locataire, la cour d'appel, qui n'a caractérisé aucune mauvaise foi des bailleurs, a violé l'article 1382, devenu l'article 1240 du code civil.