Cour de cassation, 26 mars 2020. 19-17.588

CIV. 3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 26 mars 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10189 F Pourvoi n° K 19-17.588 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020 La société Kaimen, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° K 19-17.588 contre l'arrêt rendu le 4 avril 2019 par la cour d'appel d'Orléans (chambre commerciale, économique et financière), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme G... K..., épouse P..., 2°/ à Mme E... P..., épouse U..., 3°/ à M. S... U..., tous trois domiciliés [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations écrites de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Kaimen, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des consorts P... U..., après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Kaimen aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Kaimen et la condamne à payer aux consorts P... U... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Kaimen IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'au cours du bail expiré (période 2002-2011), des modifications notables concernant les facteurs locaux de commercialité étaient intervenues pour l'activité commerciale exercée par la société Kaimen au [...] , d'avoir fixé le loyer du bail renouvelé pour ces locaux à compter du 1er octobre 2011 à la valeur locative des locaux, soit la somme de 49.324 € par an, d'avoir dit que, conformément aux clauses du bail, ce loyer de 49.324 € devait être réévalué chaque année proportionnellement à la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE au 4e trimestre de l'année antérieure (indice de référence initial : celui du 4e trimestre 1992, soit 1.005 pour le bail du 30 septembre 1993 ayant commencé à courir le 1er octobre 1993) et d'avoir condamné la société Kaimen à payer conjointement à Mme G... K... veuve P..., Mme E... P... épouse U... et M. S... U... le solde des loyers non payés depuis le 1er octobre 2011 au vu de la différence entre les loyers effectivement versés et la valeur locative fixée ci-dessus, le tout devant tenir compte de la variation annuelle du coût de la construction ; AUX MOTIFS PROPRES QU' en application de l'article L. 145-34 du code de commerce, le plafonnement du loyer est écarté s'il existe une des causes de déplafonnement énumérées à l'article L 145-33 du même code ; qu'en vertu de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité, 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que selon l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; que le déplafonnement du loyer ne peut être accordé qu'en cas de modification notable d'un des éléments visés au 1° à 4° de l'article L 145-33 survenue au cours du bail ; qu'il ressort du rapport de l'expert Monsieur R... que les locaux sont implantés sur l'axe du Martroi et la Place d'Arc avec son centre commercial où sont installées d'importantes enseignes nationales renforçant la fréquentation de cette voie par une très large clientèle locale et régionale, sur la partie haute de la rue de la République qui est bordée de commerces en ordre continu et qui constitue l'une des voies les plus commerçantes d'Orléans, à proximité, soit à environ 25 mètres axe nord/ sud et à 100 mètres axe sud/nord des arrêts de la première ligne A du tramway mis en service en 2000 ; que l'expert indique que la mise en place de ce nouveau mode de transport permet d'amener en centre-ville et plus particulièrement dans le secteur étudié un flux soutenu et régulier de chalands, qu'au cours de la période de référence de 2002 à 20111a fréquentation du tramway a progressé de 30% et que les stations situées à proximité des locaux ont enregistré en 2006 : 4.121 mouvements journaliers les classant en 6e position sur un panel de 24 stations ; qu'il relève que les ventes d'articles de luxe ont quasiment disparu de la rue de la République que la clientèle est tombée en gamme correspondant plus au coeur de cible de la clientèle de l'enseigne exploitée par le preneur qui propose des produits de maroquinerie à des prix plutôt maîtrisés ; qu'il conclut que l'augmentation du nombre de chalands et la tendance au repositionnement de la clientèle du secteur sur le segment plutôt grand public paraissent significatives au regard de l'activité de vente d'articles de maroquinerie exercée dans les lieux, puisque susceptible de permettre au locataire de capter une clientèle plus importante en phase avec le positionnement de ses articles et en déduit qu'au cours du bail expiré sont intervenues des modifications susceptibles d'être qualifiées de notables pour l'activité considérée concernant les facteurs locaux de commercialité ; que la discussion introduite par les appelants concernant la date de création de la ligne de tramway en 2000 hors période de référence est sans intérêt puisque l'expert se base pour retenir une modification notable des facteurs de commercialité sur l'augmentation du trafic de la ligne au cours de la période écoulée ; que les données statistiques relatives à l'évolution de la fréquentation du tramway retenues par l'expert provenant du bilan de la loi d'orientation du transport intérieur et de l'étude de l'opérateur Kéolis ne sont pas sérieusement critiquées par l'appelant qui ne fournit aucune données chiffrées venant les contredire ; que le constat opéré par l'expert concernant l'évolution de la clientèle de la rue de la République et la disparition des enseignes de luxe rejoint l'analyse de la presse locale, qui dans l'article communiqué par l'appelant, mentionne que la rue de la République est jugée trop populaire par les franchises moyennes et haut de gamme ; que l'augmentation significative de 30% des personnes transportées sur la ligne desservant les arrêts situés à proximité des locaux commerciaux et le flux des passagers montant et descendant à ces arrêts qui les classe au 6e rang des stations du réseau, entraîne une augmentation en proportion de chalands, étant relevé qu'il n'existe pas de correspondance au niveau de la rue de la République avec d'autres transports publics de sorte que les passagers qui descendent à ces arrêts circulent nécessairement dans cette rue ce qui prive de pertinence les observations des appelants sur le fait que ces passagers seraient en transit ; que c'est sans davantage de pertinence que l'appelant évoque la concurrence des centres commerciaux situés à la périphérie qui ne sont pas desservis par le tramway et n'attirent pas le même public que celui du centre-ville ainsi que l'absence de places de stationnement à proximité de la rue de République alors que la société Kaimen commercialise des articles de maroquinerie qui ne nécessitent pas l'utilisation d'un véhicule pour en assurer le transport ; que l'accroissement significatif du nombre de passagers se rendant rue de la République et l'augmentation corrélative de sa fréquentation par une clientèle populaire en phase avec l'activité exploitée dans les locaux pris à bail de vente d'articles de maroquinerie bon marché entraîne une modification notable des facteurs de commercialité qui a un intérêt objectif pour le commerce exploité par la société Kaimen ; qu'en effet cet accroissement du nombre de chalands fréquentant la rue de la République est de nature à favoriser objectivement le développement de son activité, la prétendue stagnation du chiffre d'affaires qui dépend notamment des choix de gestion et de la qualité des produits vendus n'étant pas de nature à remettre en cause la modification notable des facteurs de commercialité et son intérêt objectif pour l'activité exercée, étant relevé que le chiffre d'affaires de la société est passé de 493.669 euros en 2002 à 583.059 en 2013 ce qui relève une progression et non une stagnation ; qu'enfin le rapport d'expertise amiable réalisée à la demande de la société KAIMEN n'est pas susceptible de remettre en cause les conclusions de l'expert judiciaire, dès lors que l'expert mandaté par l'appelante n'a pas analysé l'augmentation de la fréquentation de la rue de la République liée à l'accroissement du nombre de personnes ni n'a appréhendé l'évolution de la clientèle ; qu'il s'ensuit que c'est à juste titre que le tribunal a retenu qu'il existait un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de la modification des facteurs de commercialité ayant un intérêt pour l'activité exercée par le preneur (arrêt, p. 5 à 7) ; ET AUX MOTIFS SUPPOSÉS ADOPTÉS QUE l'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : Les caractéristiques du local considéré ; La destination des lieux ; Les obligations respectives des parties ; Les facteurs locaux de commercialité ; Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que l'article L145-34 du même code précise, dans sa rédaction à l'époque du renouvellement du loyer que, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques ; qu'à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié ; qu'en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif ; que les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire indique qu'au cours du bail expiré, des modifications susceptibles d'être qualifiées de notables pour l'activité commerciale considérée et concernant les facteurs locaux de commercialité sont intervenues, tout particulièrement à travers la mise en service commerciale de la ligne de tramway qui permet d'amener dans le centre-ville, rue de la République, un flux soutenu et régulier de chalands, clients potentiels, mais aussi grâce à l'évolution constante du trafic et à l'orientation de la fréquentation des lieux vers une clientèle compatible avec le commerce exercé par la société Kaimen ; que la difficulté dans la présente situation tient au fait que les facteurs les plus visibles permettant d'estimer que la commercialité de la rue de la République a connu une évolution notable sont antérieurs au renouvellement précédent du bail le 1er octobre 2002 : mise en service de la première ligne de tramway d'Orléans en décembre 2000 avec création de deux stations à proximité et transformation de la rue en voie entièrement piétonne ; que toutefois, au-delà cette évolution visible, les chiffres communiqués par l'expert judiciaire, relatifs au nombre de voyages effectués sur la ligne de tramway, révèlent bien que la hausse a été particulièrement significative au cours des années 2001 à 2004, puis régulière au cours des années suivantes ; qu'ainsi, en 2002, le tramway passant devant le commerce de la société Kaimen a connu une augmentation de ses voyageurs de 13, 57%, la progression étant de 11,08 % en 2003 et de 12,43 % en 2004 ; que la progression a par la suite été moins forte mais, sur la durée du bail, elle reste particulièrement significative ; que l'argument consistant à estimer qu'il n'est pas démontré que cette hausse a eu un impact direct sur le commerce ne saurait être retenu alors même que l'expert précise que les deux stations de tramway les plus proches des locaux sont parmi les plus fréquentées ; qu'à titre d'exemple, la station « République », très proche du commerce, a connu 4121 mouvements journaliers (montées et descentes) en moyenne en 2006 ; que ce constat s'ajoute à la situation historiquement favorable de la rue en matière d'emplacement commercial et à une fréquentation des lieux par un public potentiellement en phase avec le positionnement des articles proposés dans le commerce étudié (multiplication des enseignes nationales capables d'attirer une clientèle similaire à celle du commerce étudié) ; que de même, la situation de la rue ne peut valablement être comparée à celle du bas de la rue Royale, dont la configuration, l'emplacement et la fréquentation diffèrent totalement ; qu'enfin, l'évolution du chiffre d'affaires de la société KAIMEN au cours des années du bail n'est pas probante, puisqu'il est précisé qu'un autre commerce situé dans une autre agglomération, l'a ponctuellement impacté et qu'elle découle aussi inévitablement de la manière de gérer, celle-ci ne pouvant être utilement analysée ou constituer un argument recevable pour discuter des facteurs locaux de commercialité ; que compte-tenu de cette conjonction de facteurs (rue historiquement commerçante, hausse très significative du nombre de voyageurs sur la ligne de tramway passant devant le commerce, flux journalier de voyageurs à l'arrêt situé à moins de 50 mètres du commerce parmi les plus importants de la ligne de tramway, multiplication dans la rue des enseignes nationales dont la clientèle est propice au commerce étudié), il y aura lieu de retenir qu'au cours du bail expiré (période 2002-2011) des modifications notables concernant les facteurs locaux de commercialité sont intervenues pour l'activité commerciale exercée par la société Kaimen ; qu'il y aura donc lieu de déplafonner le montant du loyer afin de le fixer à sa valeur locative (jugement, p. 4 à 6) ; 1°) ALORS QUE le déplafonnement d'un loyer commercial n'est possible qu'en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que seules les modifications intervenues au cours du bail échu peuvent être prises en considération ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que l'augmentation des personnes transportées par le tramway à Orléans sur la période de référence, soit entre 2002 et 2011, caractérisait une modification notable des facteurs locaux de commercialité (arrêt, p. 7) ; qu'elle a par ailleurs jugé que « la discussion introduite par les appelants concernant la date de création de la ligne de tramway en 2000 hors période de référence est sans intérêt puisque l'expert se base pour retenir une modification notable des facteurs de commercialité sur l'augmentation du trafic de la ligne au cours de la période du bail écoulé » (arrêt, p. 6 § 5) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (p. 8 et 9), si l'augmentation de la fréquentation de la rue de la République résultait mécaniquement de l'implantation d'un tramway, mis en service au mois de décembre 2000 et de la piétonnisation de cette rue, de sorte qu'elle procédait d'un événement survenu antérieurement au bail échu, qui seul pouvait servir de référence pour l'appréciation d'une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ; 2°) ALORS QUE le déplafonnement d'un loyer commercial n'est possible qu'en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que l'évolution de la fréquentation du tramway sur la rue de la République à Orléans avait conduit à une « augmentation corrélative de sa fréquentation par une clientèle populaire » (arrêt, p. 7 § 5) ; qu'en se prononçant ainsi, sans relever aucun élément permettant de caractériser un renforcement de la commercialité consécutif à la hausse de fréquentation du tramway, et sans rechercher, comme elle y était invitée, si, au contraire, la zone commerciale du centre-ville avait subi une large désaffection, qui s'était traduite par des fermetures de commerce, notamment au profit de deux centres commerciaux ouverts en périphérie (concl., p. 12), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ; 3°) ALORS QUE le déplafonnement d'un loyer commercial n'est possible qu'en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité et à condition que celle-ci ait un intérêt pour le commerce considéré, pris isolément ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que « l'accroissement significatif du nombre de passagers se rendant rue de la République et l'augmentation corrélative de sa fréquentation par une clientèle populaire en phase avec l'activité de maroquinerie bon marché entraîne une modification notable des facteurs de commercialité qui a un intérêt objectif pour le commerce exploité par la société Kaimen » (arrêt, p. 7 § 5) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les articles de maroquinerie proposés par la société Kaimen s'adressaient à une clientèle de moyenne gamme qui ne correspondait pas à la clientèle d'entrée de gamme apportée par l'augmentation du trafic du tramway, de sorte que la société Kaimen n'avait pas profité de la fréquentation plus importante du tramway, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ; 4°) ALORS QU' il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour retenir une modification notable des facteurs locaux de commercialité de la rue de la République à Orléans où était implantée la société Kaimen, s'est notamment fondée sur le fait que « le chiffre d'affaires de la société est passé de 493.669 € en 2002 à 583.059 € en 2013, ce qui révèle une progression et non une stagnation » (arrêt, p. 7 § 5) ; qu'elle s'est ainsi fondée sur l'attestation comptable produite par la société Kaimen qui retraçait l'évolution de son chiffre d'affaires ; qu'il résultait cependant de cet écrit que le chiffre d'affaires correspondait non seulement à l'activité exercée dans les locaux litigieux à Orléans, mais encore à l'activité exercée dans un second établissement situé à Poitiers, fermé en septembre 2012 ; qu'en affirmant que le chiffre d'affaires avait progressé sur le seul établissement situé à Orléans, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette attestation comptable et méconnu le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause.