Cour de cassation, 14 avril 2016. 15-13.752

CIV.3 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 avril 2016 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 508 F-D Pourvoi n° G 15-13.752 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les cascades III, dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Sergic entreprises, dont le siège est [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 26 novembre 2014 par la cour d'appel de Douai (chambre 1 section 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cascades II, dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Etablissements G. Debeunne et fils, dont le siège est [Adresse 1], défendeur à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 15 mars 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cascades III, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Les cascades II, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 26 novembre 2014), que la résidence Les Cascades II et la résidence Les Cascades III constituent deux groupes d'immeubles soumis au statut de la copropriété dont les règlements mentionnent des parties communes et des services communs, le syndicat des copropriétaires Les Cascades II avançant le paiement des charges communes générales et facturant ensuite sa quote-part à l'autre syndicat ; que le syndicat des copropriétaires Les Cascades II a assigné le syndicat des copropriétaires Les Cascades III en paiement d'un arriéré de charges ; qu'à titre reconventionnel, le second a sollicité la condamnation du premier à lui restituer la redevance versée par la société SFR du fait de l'installation d'une antenne sur le toit du premier qui, selon une décision adoptée lors d'une assemblée générale commune aux deux copropriétés, devait être créditée au niveau des charges communes générales ; Attendu que le syndicat des copropriétaires Les Cascades III fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande en paiement du syndicat des copropriétaires Les Cascades II au titre des charges récupérables et de rejeter sa demande en paiement au titre de la redevance versée par la société SFR ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la décision de l'assemblée générale commune avait été adoptée par des votes distincts ne prévoyant aucune durée et retenu que la perception intégrale de la redevance par le syndicat Les Cascades II s'analysait comme une dénonciation non équivoque de l'avantage consenti à l'autre copropriété, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a pu rejeter cette demande ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que le règlement de copropriété de la résidence Les Cascades III stipulait que les dépenses d'entretien de la loge de la gardienne étaient totalisées par le syndic de la copropriété voisine et réparties par ses soins entre les copropriétés desservies au prorata des surfaces utiles et ayant relevé, procédant à la recherche prétendument omise, que la quote-part répercutée correspondait à des menues réparations entrant dans la catégorie des dépenses d'entretien de la loge du concierge, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cascades III aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cascades III et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cascades II la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cascades III. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Les cascades III à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les cascades II une somme de 40.821,60 euros au titre des charges récupérables, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2011 sur la somme de 23.458,42 euros et de l'assignation pour le surplus, et d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les cascades III de sa demande en paiement au titre de la redevance SFR ; AUX MOTIFS QUE le syndicat Les cascades II fait grief au tribunal d'avoir accueilli la demande reconventionnelle formée par le syndicat Les cascades III tendant à se voir attribuer sa part dans la redevance d'occupation versée de 2006 à 2012 par la société SFR pour l'antenne installée en 1995 alors d'une part que l'intéressé, dont la réclamation procède de ses conclusions de décembre 2012 est forclos pour la période antérieure à décembre 2007, d'autre part que la convention a été signée par le seul syndicat Les cascades II, d'ailleurs bénéficiaire exclusif de cette redevance depuis l'éviction de la SERGIC, jusqu'ici syndic des deux copropriétés, alors encore que l'approbation des comptes des exercices successifs interdit au syndicat Les cascades III toute contestation de ce chef, enfin que la convention de 1995 a été résiliée et une nouvelle convention passée entre SFR et le syndicat Les cascades II ; que le syndicat Les cascades III objecte que selon la convention d'origine, la redevance devait être affectée au paiement des charges communes générales aux deux copropriétés, que la renégociation du contrat en 2010, à laquelle il n'a pas été associé lui est inopposable, qu'aucune renonciation non équivoque à ses droits sur cette redevance ne peut être déduite d'une initiative du syndic et qu'il est par suite fondé à voir constater la poursuite de l'exécution du contrat et à obtenir sa part dans la redevance depuis l'exercice 2005-2006, soit la somme de 25.281,25 euros ; que lors d'une assemblée générale du 26 octobre 1995, commune aux deux copropriétés, les deux syndicats des copropriétaires ont, par des votes distincts, adopté une résolution prévoyant que cette redevance sera créditée au niveau des charges communes générales pour Les cascades II et Les cascades III ; qu'en vertu de cette résolution, qui n'a fait l'objet d'aucune contestation judiciaire, le syndicat Les cascades II avait donc accepté que la redevance à percevoir de SFR soit affectée au paiement des charges communes générales des deux copropriétés ; le syndicat Les cascades II ne peut, dès lors, sérieusement soutenir que l'affectation, conforme à cette résolution, de la redevance au paiement des charges communes générales aux deux copropriétés jusqu'en 2006 serait le résultat d'une erreur de gestion du syndic ; qu'il s'avère toutefois qu'à partir de 2006, cette redevance a été intégralement perçue par le syndicat Les cascades II, selon celui-ci à l'initiative du syndic commun aux deux copropriétés ; que, quoi qu'il en soit, une telle disposition (qu'aucune assemblée générale des copropriétaires de la résidence n'est venue remettre en cause), s'interprète comme une dénonciation non équivoque, par le syndicat Les cascades II de l'avantage consenti depuis 1995 à la copropriété voisine ; que la cour constate que le syndicat Les cascades II n'avait pris aucun engagement quant à la durée de cet avantage auquel le syndicat Les cascades III ne prétend ni ne prouve apporter une quelconque contrepartie propre à en justifier le maintien ; 1°) ALORS QU' une résolution prise en assemblée générale des copropriétaires a force obligatoire et s'impose aux copropriétaires et au syndicat des copropriétaires tant qu'elle n'a pas été annulée ou modifiée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que, par la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires des résidences Les cascades II et III du 26 octobre 1995, il avait été décidé que la redevance annuelle de SFR serait créditée au profit des charges communes des deux résidences (arrêt, p. 7 § 5) ; que cette résolution n'a été ni annulée ni modifiée ; que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Les cascades III de percevoir sa part de la redevance SFR à compter de 2006, année au cours de laquelle la résolution n°5 précitée n'a plus été respectée, la cour d'appel a énoncé que cette nouvelle répartition au profit de la seule résidence Les cascades II prise par le syndic s'interprétait comme « la dénonciation non équivoque » « d'un avantage » consenti par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les cascades II (arrêt, p. 8 § 2 et 3) ; qu'en statuant ainsi, tandis qu'il résultait de ses constatations que la résolution n°5 de l'assemblée générale du 26 octobre 1995 n'avait été ni annulée ni modifiée, de sorte qu'elle continuait de s'imposer, la volonté unilatérale d'une copropriété ne pouvant y mettre fin, la cour d'appel a violé l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) ALORS QUE, subsidiairement, la révocation d'un contrat conclu pour une durée déterminée ne peut avoir lieu que d'un commun accord ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les cascades III faisait valoir qu'un accord avait été passé entre les deux copropriétés pour que, à la suite de l'installation de l'antenne SFR pour une durée de 12 années, les redevances soient portées au crédit des charges communes des deux copropriétés (concl., p. 8 § 1 et 2) ; que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Les cascades III au titre de la redevance SFR, la cour d'appel s'est bornée à affirmer que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les cascades II avait pu révoquer, seul, un avantage pris sans limitation de durée ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme il lui était demandé, si l'accord relatif à la répartition de la redevance SFR pris en considération de la durée d'installation de l'antenne pour une durée de 12 années était à durée déterminée, de sorte qu'il ne pouvait faire l'objet d'une révocation unilatérale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; ET AUX AUTRES MOTIFS QUE il a été créé entre les deux copropriétés des servitudes réciproques, notamment une « servitude de gardiennage » pour permettre l'accomplissement par un gardien des services communs aux deux copropriétés, impliquant pour le syndicat Les cascades II (article 9 bis 3° de son règlement de copropriété d'héberger ce gardien dans un appartement/ loge situé dans le bâtiment F, de recruter le gardien, éventuellement de la congédier après avis du syndic de « l'immeuble voisin », de définir sa mission, après avoir consulté le syndic de « l'immeuble voisin » sur ses desiderata ; que ces dispositions sont reprises au règlement de copropriété du syndicat Les cascades III sous l'intitulé « servitude de la copropriété (article 11 c), sous l'article 12 B « gardiennage » qui prévoit que les services communs des deux copropriétés sont assurés par une gardienne dont l'appartement et la loge se trouvent dans le bâtiment F de la copropriété voisine et que les dépenses en résultant, entretien de l'appartement et de la loge, téléphone, charges de sécurité sociale de la gardienne, ainsi que les salaires avantages en nature, et qui ne pourront faire l'objet d'une individualisation par copropriété seront totalisées par le syndic de la copropriété voisine et réparties par ses soins entre les copropriétés desservies au prorata des surfaces utiles construites pour chacune d'elles ; que le syndicat Les cascades II est fondé, par suite, à répercuter sur le syndicat Les cascades III sa quote-part dans les dépenses générées par ce service commun selon les prévisions susvisées, en l'espèce une contribution à des menues réparations de l'appartement/loge du concierge qui entrent dans la catégorie des dépenses d'entretien ; le jugement sera donc réformé en ce qu'il déduit la somme de 1.146,39 euros de la créance du syndicat Les cascades II à l'encontre du syndicat Les cascades III ; 3°) ALORS QUE les règlements de copropriété des résidences Les cascades II et Les cascades III stipulent que l'entretien de la loge de la gardienne doit faire l'objet d'une répartition entre les deux résidences ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les cascades III faisait valoir que les dépenses engagées pour la loge du gardien ne relevaient pas de travaux d'entretien mais de travaux de rénovation, et faisait état de deux séries de factures, d'une part celles pour une somme totale de 1.205,63 euros, d'autre part, celle pour une somme de 3.689,96 euros intitulée « réfection de la loge du gardien » qui listait tous les travaux effectués, dans le séjour, dans la cuisine, dans le couloir, dans la salle de bain, dans la chambre 1, la chambre 2 et la chambre 3, toutes les pièces ayant fait l'objet d'une dépose des revêtements des sols, d'un lessivage des murs, puis ayant été repeintes, la salle de bain étant aménagée tout comme la cuisine ; qu'en se bornant à énoncer que les travaux effectués dans la loge pour une somme de 1.146,39 euros correspondaient à des « menues réparations » entrant dans la catégorie des travaux d'entretien, sans rechercher s'il résultait de la facture de 3.689,96 euros précitée que les travaux rappelés ci-dessus consistaient en une rénovation de la loge auxquels le syndicat des copropriétaires de la résidence Les cascades III n'était pas tenu, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil.