Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/02319

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 3 - CONSTRUCTION ************************ DU 17 Décembre 2024 Dossier N° RG 24/02319 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KF2Q Minute n° : 2024/334 AFFAIRE : [H] [B] C/ [X] [E], [S] [E] JUGEMENT DU 17 Décembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Président, statuant à juge unique GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE DÉBATS : A l’audience publique du 15 Octobre 2024 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : Maître [G] [M] de l’ASSOCIATION MASCARAS-[M] LES AVOCATS ASSOCIES Délivrée le 17 Décembre 2024 Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDERESSE : Madame [H] [B] demeurant [Adresse 7] - [Localité 6] représentée par Maître Rémy CERESIANI de l’ASSOCIATION MASCARAS-CERESIANI LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’UNE PART ; DÉFENDEURS : Monsieur [X] [E] Monsieur [S] [E] demeurants [Adresse 1] - [Localité 5] non représentés D’AUTRE PART ; ****************** FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Madame [H] [B] est propriétaire d'un terrain non bâti dans la commune de [Localité 8], sur les parcelles cadastrées BH [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Selon acte reçu le 19 octobre 2022, Madame [B] a signé une promesse de vente sur ce bien pour un prix de 460.000 euros au bénéfice de Messieurs [S] [E] et [X] [E]. L'acte prévoyait la réalisation d'une condition suspensive d'obtention d 'un permis de construire par les bénéficiaires, lesquels devaient justifier de leur démarche au plus tard le 31 décembre 2022. Madame [H] [B] a fait adresser par exploit d’huissier du 08 juillet 2023 aux bénéficiaires une sommation d'avoir à justifier des démarches entreprises en vue de l’obtention du permis, puis le 10 août 2023 une seconde sommation afin de justifier d'un motif permettant la restitution de l'indemnité d’immobilisation. En l'absence de réponse, Madame [H] [B] a fait assigner selon acte du 19 mars 2024 Monsieur [S] [E] et Monsieur [X] [E], devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de requalification de l'indemnité d'immobilisation de la promesse de vente en clause pénale et en révision à la hausse de cette clause. Au terme de son assignation, elle sollicite du tribunal de : A titre principal : PRONONCER la requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale ; CONSTATER que le montant de la clause pénale est dérisoire eu égard au prix de vente, et en conséquence PRONONCER sa révision à hauteur de 10% du prix de vente, soit 46.000 euros CONDAMNER Monsieur [S] [E] et Monsieur [X] [E] in solidum à payer à Madame [H] [B] la somme de 46.000 euros au titre de la clause pénale prévue par la promesse de vente ; A titre subsidiaire : CONDAMNER Monsieur [S] [E] et Monsieur [X] [E] in solidum à payer à Madame [H] [B] la somme de 10.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente, CONDAMNER Monsieur [S] [E] et Monsieur [X] [E] in solidum à payer à Madame [H] [B] la somme de 5.000 euros au titre des préjudices subis, En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [S] [E] et Monsieur [X] [E] in solidum à payer à Madame [H] [B] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER Monsieur [S] [E] et Monsieur [X] [E] in solidum aux entiers dépens de l'instance, ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses prétentions, fondées sur les articles 1124, 1304 et 1231-1 du code civil, elle argue que les indemnités d'immobilisation sont régulièrement requalifiées en clauses pénales lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner un manquement aux obligations contractuelles et qu'elles chiffrent le préjudice de manière forfaitaire, l'usage étant de fixer cette clause à 10% du prix de vente, soit au cas présent 46.000 euros ; elle estime que l’indemnité forfaitaire de 10.000 euros prévue à l’acte correspond à la définition de la clause pénale puisqu’elle sanctionne de manière anticipée et forfaitaire fixée au contrat l’inexécution par les bénéficiaires de leur obligation de justifier de démarches accomplies pour obtenir un permis de construire. La requérante estime que le bénéficiaire a fait échec par son inertie à la réalisation de la condition suspensive, et que cette inexécution contractuelle permet de requalifier l’indemnité d’occupation prévue au contrat en clause pénale pouvant être revalorisée par le juge. Subsidiairement, sur le fondement des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, elle estime que les bénéficiaires ont commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle en empêchant la condition de se réaliser et qu'il en découle un préjudice de perte de chance de vendre son bien pour la promettante. Messieurs [S] [E] et [X] [E] n’ont pas constitué avocat ni conclu. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 10 juin 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 octobre 2024 et mise en délibéré au 17 décembre 2024. MOTIFS : Sur la requalification de l’indemnité d’occupation en clause pénale : Au terme de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme étant le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. En revanche, si une des conditions suspensives est défaillie, l'acte principal sera anéanti et, en cas de promesse unilatérale de vente, l'indemnité d'immobilisation devra être restituée au bénéficiaire. L’article 1235-1 du civil dispose en outre que :« lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». Il est constant que le juge n’est pas lié par la qualification d’indemnité d’occupation visée à l’acte et que doit être recherchée la commune intention des parties quant au but de cette indemnité forfaitaire , qui peut correspondre, s’il s’agit d’une indemnité d’immobilisation, à l’indemnisation du promettant en contrepartie de l’immobilisation de son bien le temps de la réalisation de promesse, et, s’il s’agit d’une clause pénale, au dommages et intérêts dus par le débiteur et fixés en avance en cas d’inexécution de ses obligations. En l’espèce Madame [H] [B] a promis de vendre son bien aux consorts [E], l’acte mentionnant une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire par les bénéficiaires et le versement d’une indemnité d’immobilisation de 10.000 euros dans les 10 jours de la signature de la promesse. Le délai d’expiration de la promesse a été contractuellement fixé au 31 juillet 2023, et le rendez-vous pour signature au plus tard au 16 août 2023. La requérante justifie avoir, conformément aux stipulations de la promesse, sommé, en vain, les bénéficiaires de produire les justificatifs relatifs aux démarches entreprises pour obtenir le permis de construire par acte d’huissier du 08 juillet 2023. Pour voir requalifiée l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte en clause pénale, elle argue du manque de diligences fautif des bénéficiaires pour obtenir le permis de construire, et produit en ce sens un courrier en date du 05 mai 2023 émanant de la mairie de [Localité 8] signifiant à Monsieur [S] [E] que la commune a considéré que les consorts [E] avaient renoncé à leur projet en ne fournissant pas les pièces complémentaires demandées dans le cadre de l’instruction de leur demande de permis de construire déposée le 23 janvier 2023. Est également communiquée une décision, en date du 2 août 2023, de refus de la seconde demande de permis de construire déposée le 26 mai 2023, prise aux motifs que le projet n’était pas conforme au PLU car aucune étude hydraulique n’était produite. En l’occurrence les parties ont précisé, s’agissant de la condition suspensive, en page 14 de l’acte que la réalisation est soumise à l’obligation, par le bénéficiaire, de justifier du dépôt d’une demande de permis de construire avant le 31 mai 2023 ; il est également précisé que, pour pouvoir se prévaloir de cette condition suspensive, le bénéficiaire devra justifier au plus tard le 31 décembre 2022 du dépôt d’une demande. La sanction du non-respect de cet engagement, est après mise en demeure infructueuse par le promettant, la caducité de la promesse, et l’impossibilité de se voir restituer l’indemnité versée. La nature de cette indemnité versée en exécution de la promesse a été précisée en page 14 de l’acte, puisqu’il est mentionné qu’en cas de non réalisation de la vente, cette somme restera acquise au promettant « à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble pendant la durée de la promesse ». Les bénéficiaires disposaient ainsi d’un droit d’option jusqu’à l’expiration de la promesse fixée au 31 juillet 2023, date à laquelle la promesse est devenue caduque en l’absence de levée d’option ; l’absence de justification des démarches entreprises pour obtenir le permis n’est sanctionné, au terme de l’acte liant les parties, que par l’impossibilité pour celui-ci de se prévaloir de la non réalisation de cette condition, et la possibilité, pour le promettant, de récupérer sa liberté de vendre son bien en faisant valoir la caducité de la promesse et en conservant l’indemnité d’occupation. Aucune des stipulations contractuelles ne permet donc de considérer que les parties ont entendu ériger le manquement à cette obligation de justification en faute contractuelle ouvrant droit pour le promettant à une réparation de son préjudice chiffré de manière forfaitaire et en avance par les parties. L’indemnité de 10.000 euros versée est justement qualifiée d’une indemnité d’occupation. La demande de requalification et de revalorisation de la clause pénale sera en conséquence rejetée. Sur la demande indemnitaire pour inexécution contractuelle : Au terme de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. La requérante estime qu’en empêchant la condition suspensive d’obtention d’un permis de se réaliser, les bénéficiaires ont commis une faute lui occasionnant un préjudice, puisqu’elle n’a pas pu vendre son bien et a dû multiplier les démarches notamment par voie d’huissier. En l’espèce, il est acquis que les bénéficiaires bénéficiaient d’un droit d’option leur permettant jusqu’au 31 juillet 2023 d’acquérir ou de ne pas acquérir le bien. Il ne peut dès lors être considéré qu’ils ont commis une faute dans l’exécution de leurs obligations contractuelles en faisant échec par négligence à l’obtention du permis de construire, dès lors que leur avait été consenti, contre versement d’une indemnité de 10.000 euros, le droit d’acquérir mais également de refuser d’acquérir ce bien. Il sera remarqué à ce titre que la jurisprudence citée en demande concerne des bénéficiaires ayant empêché la réalisation de condition suspensive dans le cadre de promesses synallagmatiques de vente, par lesquelles ceux-ci s’étaient donc déjà engagés à acquérir, et avaient empêché la réalisation d’une condition suspensive pour mettre en échec leur engagement ; il sera surabondamment relevé que la preuve du défaut de diligence n’est pas établie dès lors que deux dépôts de permis de construire ont été effectués, le second ayant été refusé en raison de la nécessité de recourir à une étude hydraulique. Aucun préjudice ne peut d’ailleurs être invoqué par le vendeur, qui avait la possibilité dès le 31 décembre 2022, date fixée à la promesse, d’adresser une sommation aux bénéficiaires et d’obtenir la caducité de la promesse, et qui a par ailleurs reçu une indemnité pour l’immobilisation de son bien. Madame [H] [B] sera déboutée de sa demande en dommage et intérêts. Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente : Cette demande figurant dans le dispositif des conclusions de la demanderesse n’est pas développée dans l’exposé de ses prétentions et moyens. Madame [H] [B] ne se prévaut en outre à aucun moment de l’absence de versement de cette indemnité, et produit au contraire une sommation de faire en date du 10 août 2023, par laquelle elle demande aux bénéficiaires de justifier des motifs qui pourraient justifier sa restitution, démontrant ainsi un versement effectif entre ses mains. Les bénéficiaires ayant manifestement versé cette indemnité, la demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. » Madame [H] [B] succombant sera condamnée aux entiers dépens. Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation. En l’espèce, Madame [H] [B] succombant, sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée. Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : DEBOUTE Madame [H] [B] de l’ensemble de ses demandes. DEBOUTE Madame [H] [B] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [H] [B] aux entiers dépens RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision. REJETTE le surplus des demandes. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 17 décembre 2024. Le Greffier, Le Président,