Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/00703

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Naoil EL FARH Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christine BEZARD FALGAS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00703 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3Y6A N° MINUTE : 5-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 27 septembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Christine BEZARD FALGAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0521 DÉFENDERESSE Madame [O] [Z], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Me Naoil EL FARH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0879 COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 juin 2024 Délibéré le 27 septembre 2024 JUGEMENT non qualifiée, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00703 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3Y6A EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2016, la SCI [Adresse 2] a donné à bail à Madame [O] [Z] un appartement à usage d’habitation avec cave accessoire situé au [Adresse 2] étage 4 [Localité 3], pour un loyer mensuel de 1614 euros, outre une provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 2] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6586,52 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 11 mai 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, la SCI [Adresse 2] a fait assigner Madame [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,condamner la défenderesse à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 8030,77 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux de droit, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération effective des lieux égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 2] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 11 mai 2023, et ce pendant plus de deux mois. Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2024. A l'audience, la SCI [Adresse 2] a été représentée par son conseil et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3240,87 euros, échéance de juin 2024 incluse. Elle a indiqué que les loyers courants étaient payés. Madame [O] [Z] a été représentée à l’audience utile. Elle a exposé avoir effectué d’importants versements il y a peu si bien que la dette était soldée. Madame [O] [Z] a été autorisée à communiquer une note en délibéré pour le 25 juin au plus tard afin de justifier de l’apurement éventuel de la dette locative. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera reelvé que Madame [O] [Z] a produit une note en délibéré dont il sera fait état ci-aprèsè (page 4). Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 18 octobre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI [Adresse 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 12 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). En l'espèce, le bail conclu le 29 juin 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mai 2023. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juillet 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [O] [Z] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI [Adresse 2] indique à l’audience que Madame [O] [Z] est redevable de la somme de 3240,87 euros au 12 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse. Or, par note en délibéré du 28 juin 2024, Madame [O] [Z] justifie avoir apuré sa dette suite à deux virements de 1298,85 et 1942,02 euros exécutés le 28 juin 2024. Il sera relevé que contrairement à ce qu’elle indique dans sa note en délibéré, aucun de ces versements ne correspond au paiement anticipé du loyer de juillet 2024. En l’espèce, la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif, échéance de juin incluse, sera ainsi rejetée. Par suite, le paiement intégral à la fois de l'arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu'à la date de l'audience, établit que la locataire était en mesure de satisfaire aux conditions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la possibilité d’octroyer des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Il ne saurait lui être reprochée, sauf à transgresser le sens de la loi et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s'être abstenue d'apurer la totalité de la dette et de l'avoir réglée avant que la présente juridiction n'accorde les délais de paiement et n'ordonne la suspension de la clause résolutoire. Dans ces circonstances, il y a lieu constater le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui aurait pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n'avoir jamais jouée. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, dès lors que la défenderesse n’a pas réglé la dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, l'instance s'est avérée nécessaire pour la contraindre à exécuter complètement ses obligations contractuelles. Madame [O] [Z] succombe ainsi bien à l'instance et n'échappe au prononcé d'une condamnation en paiement et à l'acquisition de la clause résolutoire qu'en raison du paiement intervenu postérieurement à l'assignation. Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 mai 2023. Il serait inéquitable de laisser à la charge du la SCI [Adresse 2] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2016 entre la SCI [Adresse 2] et Madame [O] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] étage 4 [Localité 3] sont réunies à la date du 11 juillet 2023 ; CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ; CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ; CONDAMNE Madame [O] [Z] à verser à la SCI [Adresse 2] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Madame [O] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 mai 2023 ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection