Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/05279

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024 Président : Madame ATIA, Greffier : Madame DEGANI, Débats en audience publique le : 23 Mai 2024 GROSSE : Le 12 juillet 2024 à Me EBERT Chloé Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 12 juillet 2024 à M. [N] [V] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/05279 - N° Portalis DBW3-W-B7H-[Immatriculation 3] PARTIES : DEMANDERESSE S.A. SFHE, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE DEFENDEUR Monsieur [N] [V], demeurant [Adresse 1] comparant en personne EXPOSÉ DU LITIGE Par contrats sous signature privée en date du 24 mars 2022, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (Hlm), société française des habitations économiques, SFHE a donné à bail à Monsieur [N] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 633,53 euros, outre 91,46 euros de provision sur charges 11,79 euros au titre de la consommation d’eau froide et d’un stationnement N°18 situé au Rez-de Chaussée, de type boxe extérieur (Référence : 033836) pour un loyer mensuel de 39,68 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la SA SFHE a fait signifier à Monsieur [N] [V] le 14 avril 2023 un commandement de payer la somme de 4608,71 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2023, la SA SFHE a fait assigner Monsieur [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - condamner solidairement Monsieur [N] [V] à payer à titre provisionnel les sommes dues à ce jour au titre des loyers et charges impayées soit 6035,48 euros avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance ; - sauf à parfaire ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ; - qu’au cas où le tribunal entendrait accorder des délais de paiement au requis, la clause irritante devrai nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également du loyer à venir ; - constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique ; - condamner Monsieur [N] [V] à payer à notre requérant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé jusqu’à la libération effective des lieux, ou reprise possession des lieux par le Commissaire de Justice ; - condamner Monsieur [N] [V] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts ; - condamner Monsieur [N] [V] à payer à notre requérant la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civil ; - S’entendre enfin condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de Procédure Civile) Un diagnostic social et financier a été établi le 13 juillet 2023. Au soutien de ses prétentions, la SA SFHE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 14 avril 2023 et ce, pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 2 novembre 2023, l'affaire a fait l'objet de renvois pour être finalement retenue à l'audience du 23 mai 2024. A cette audience, la SA SFHE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 12 305,46 euros, selon décompte en date du 30 avril 2024, terme d’avril inclus. Monsieur [N] [V], comparaît en personne en faisant valoir une situation familiale et financière difficile et indique avoir déposé un dossier de surendettement, il souhaite rester dans les lieux et obtenir des délais de paiements. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 juillet 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 2 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la SA SFHE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 24 mars 2022 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 avril 2023, pour la somme en principal de 4608,71 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 juin 2023. Monsieur [N] [V] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [N] [V] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 844,85 euros actuellement (logement et stationnement), indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [N] [V] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [N] [V] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 11 917,92 euros à la date du 30 avril 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’avril 2024 inclus. Monsieur [N] [V] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 12 305,46 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision. Sur la demande de délais de paiement L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [N] [V] reconnaît la dette, il déclare avoir déposé un dossier de surendettement en attente de recevabilité, il sollicite des délais de paiement et indique souhaiter rester dans les lieux or, il résulte du décompte que la dette est trop importante et qu’il n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée. Sur les dommages et intérêts A défaut de démonstration d'un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d'ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande la SA SFHE de dommages et intérêts est rejetée. Sur les demandes accessoires Monsieur [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Il n'apparaît pas équitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA SFHE les sommes exposées par elle dans la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DÉCLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2022 entre la SA SFHE et Monsieur [N] [V] concernant le logement, situé [Adresse 2] et d’un stationnement N°18 situé au Rez-de Chaussée, de type boxe extérieur (Référence : 033836) sont réunies à la date du 14 juin 2023 ; REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [N] [V] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SFHE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [N] [V] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de huit cent quarante-quatre euros et quatre-vingt-cinq centimes (844,85 euros) actuellement (logement et stationnement) et de condamner Monsieur [N] [V] à son paiement à compter du 14 juin 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ; CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser à la SA SFHE, à titre provisionnel, la somme de onze mille neuf cent dix-sept euros et quatre-vingt-douze centimes (11 917,92 euros) décompte arrêté au 30 avril 2024 incluant la mensualité d’avril, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; DÉBOUTE la SA SFHE de sa demande en paiement au titre des dommages et intérêts REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [N] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; CONDAMNE Monsieur [N] [V] à verser à la SA SFHE de la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE