Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 22/00043 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FUXX
Minute n° 23/00084
[H]
C/
[U] EPOUSE [L]
Ordonnance Référé, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 21 Décembre 2021, enregistrée sous le n° 21/00269
COUR D'APPEL DE METZ
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU 04 MAI 2023
APPELANTE :
Madame [W] [H]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE :
Madame [F] [U] EPOUSE [L]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Gilles ROZENEK, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 17 Janvier 2023 tenue par Mme Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 04 Mai 2023.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Jocelyne WILD
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre
ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère
Mme DUSSAUD, Conseillère
ARRÊT : Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Jocelyne WILD, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 15 janvier 1990, Mme [F] [U], épouse [L], a donné à bail un local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 1] à Mme [W] [H]. En dernier lieu, le loyer mensuel s'élevait à 500 euros. Le bail comportait une clause résolutoire.
Par acte d'huissier signifié le 28 janvier 2021, Mme [U] a fait notifier à Mme [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés sur les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 pour un montant total de 13 500 euros. L'acte faisait également sommation à Mme [H] de produire la quittance de police d'assurance couvrant le risque locatif du local commercial.
Par acte d'huissier signifié le 17 juin 2021, Mme [U] a fait assigner Mme [H] devant le président du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, 1240 du code civil et L. 145-1 et suivants du code de commerce, aux fins de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial avec effet au 28 février 2021, ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef du local commercial sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, condamner la défenderesse au versement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale à 600 euros et à lui payer à titre de provision la somme de 13 702,29 euros au titre des loyers impayés. En cours de procédure, cette somme a été actualisée à 9 702,29 euros.
Mme [H] a constitué avocat, a demandé au juge des référés de constater que le montant des loyers restant dus était de 4 500 euros et de lui accorder la possibilité de régulariser le loyer sur une durée de 24 mois.
Par ordonnance du 21 décembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, a :
' renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent,
' constaté la résiliation du bail conclu entre Mme [U] et Mme [H] le 15 janvier 1990 et ce à compter du 28 février 2021,
' ordonné à Mme [H] et tous autres occupants de son chef de libérer les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 1] et, ce passé un mois suivant la signification de l'ordonnance, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
' condamné Mme [H] à payer à Mme [U] à titre provisionnel la somme de 9 500 euros au titre des loyers et charges exigibles, au vu du décompte arrêté au 25 octobre 2021, et ce avec intérêts de retard au taux légal à compter du 28 février 2021,
' condamné Mme [H] à payer à Mme [U], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale à 500 euros, et ce, à compter du 1er mars 2021 jusqu'à la libération effective des locaux, tout mois commencé étant dû en intégralité,
' débouté Mme [H] de sa demande de délai de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire,
' condamné Mme [H] à payer à Mme [U] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné Mme [H] aux frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer signifié le 28 janvier 2021,
' débouté les parties de toute autre demande,
' rappelé que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d'appel.
Pour se déterminer ainsi, sur la demande de résiliation du bail commercial, le juge des référés a retenu que Mme [H] n'avait pas réglé les causes du commandement visant la clause résolutoire du bail dans le délai qui lui était imparti et qu'il y avait lieu, en conséquence, de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 15 janvier 1990 à compter du 28 février 2021.
Sur la demande de provision, le premier juge a relevé que Mme [U] avait établi un décompte dont il ressortait que la dette de loyers et charges arrêtés au 25 octobre 2021 était de 9 702,29 euros, que l'action de la demanderesse n'était pas prescrite et que Mme [H] n'apportait aucun élément de nature à prouver un versement pour les sommes restant dues au titre des loyers de l'année 2016 et 2017 mais se contentait de corroborer des versements à hauteur de 13 000 euros sur un total de 18 000 euros dus pour la période allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020. Il a ajouté que les locaux sont toujours occupés alors même que le bail est résilié et qu'il convient d'indemniser le bailleur à titre provisionnel jusqu'à la libération effective des locaux.
Sur la demande de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire demandée par Mme [H], le juge des référés a constaté que Mme [H] n'a pas réglé les causes du commandement signifié le 28 janvier 2021, notamment en ne produisant pas une quittance de police d'assurance durant le délai d'un mois à compter de la signification du commandement et qu'une production postérieure d'une attestation d'assurance ne permet pas d'empêcher l'acquisition de la clause résolutoire. Le premier juge a donc rappelé qu'il est interdit au juge des référés de suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que celle-ci est acquise pour une autre raison que les impayés de loyers.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 5 janvier 2022, Mme [H] a interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement infirmation de l'ordonnance de référé en ce qu'elle :
' a constaté la résiliation du bail,
' lui a ordonné ainsi qu'à tous autres occupants de son chef de libérer les lieux passé un mois suivant la signification de l'ordonnance, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
' l'a condamnée à payer à Mme [U], à titre provisionnel, la somme de 9 500 euros au titre des loyers et charges exigibles, au vu du décompte arrêté au 25 octobre 2021, et ce avec intérêts de retard au taux légal à compter du 28 février 2021,
' l'a condamnée à payer à Mme [U], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale à 500 euros, et ce, à compter du 1er mars 2021 jusqu'à la libération effective des locaux, tout mois commencé étant dû en intégralité,
' l'a déboutée de sa demande de délai de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire,
' l'a condamnée à payer à Mme [U] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' l'a condamnée aux frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer signifié le 28 janvier 2021.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 novembre 2022.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Par ses dernières conclusions du 16 septembre 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [H] demande à la cour de :
' la recevoir en son appel et le dire bien fondé,
' infirmer l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle :
a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 28 février 2021,
lui a ordonné ainsi qu'à tous les autres occupants de son chef de libérer les lieux,
l'a condamnée au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation égale à 500 euros par mois, à compter du 1er mars 2021,
l'a déboutée de sa demande de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire,
l'a condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau de ces chefs,
' lui accorder les plus larges délais de paiement pour se libérer de sa dette locative,
' juger qu'il sera sursis aux effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,
Subsidiairement,
' lui accorder un délai d'évacuation d'un an qui lui est nécessaire pour se réinstaller dans de nouveaux locaux,
' condamner Mme [U] en tous les frais et dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ses prétentions, Mme [H] fait valoir que le preneur peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire même après l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement tant que la résiliation n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée, et que cette possibilité est étendue à toutes les infractions commises par le locataire.
Elle expose que la clause résolutoire est d'interprétation stricte et ne peut jouer que lorsque l'infraction commise par le locataire a été expressément prévue comme devant être sanctionnée par la résiliation automatique du bail et que, en l'espèce, la clause résolutoire ne vise pas expressément le défaut de production de l'attestation d'assurance, de sorte que son application s'en trouve empêchée puisqu'elle a été sommée de produire la quittance de police d'assurance.
Elle estime que le premier juge ne pouvait pas refuser d'examiner la demande de délais de paiement au prétexte d'un défaut d'assurance et qu'un défaut d'assurance des locaux à la date de la délivrance du commandement de payer relève de la compétence du juge du fond.
Mme [H] expose enfin qu'elle continue de régler son loyer, qu'elle est en mesure de s'acquitter de sa dette locative dont elle a déjà commencé à se libérer entre les mains de l'huissier poursuivant.
Par ses dernières conclusions du 17 octobre 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [U] demande à la cour, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, de l'article 1240 du code civil, des articles 1134 et 1315 anciens du code civil et de l'article L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :
' rejeter l'appel,
' débouter Mme [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
' confirmer l'ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions,
' condamner Mme [H] aux entiers dépens de l'instance sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile,
' condamner Mme [H] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [U] fait valoir en premier lieu que sa créance est certaine, liquide, exigible et n'est pas sérieusement contestable, que l'appelante a reconnu elle-même devoir la somme de 5 000 euros au titre des années 2018, 2019 et 2020 et qu'elle ne justifie d'aucun règlement des loyers impayés au titre des années 2016 et 2017 s'élevant à la somme de 4 500 euros, de sorte que la clause résolutoire prévue au bail est acquise. Elle précise qu'au regard du montant dû, de son ancienneté et de l'absence totale de réaction de Mme [H] suite au commandement de payer, la demande de délais doit être rejetée.
Elle expose que Mme [H] n'a pas produit de quittance de police d'assurance demandée dans le commandement de payer, qui est donc resté sans effet, de sorte que la clause résolutoire est également acquise car la locataire est en situation de défaut d'exécution d'une condition du bail. Elle précise que l'attestation d'assurance n'a été produite que par note en délibéré du 29 novembre 2021 dans le cadre de la première instance, donc postérieurement au délai d'un mois qui était imparti à Mme [H] pour prouver l'assurance du local, délai qui s'est terminé le 28 février 2021.
Elle ajoute que l'attestation d'assurance produite ne prend effet qu'à partir du 25 février 2021 et que, en conséquence, le local n'était pas assuré avant cette date et ne l'était pas à la date du commandement de payer du 28 janvier 2021. Elle estime que Mme [H] ne peut remédier rétroactivement à son inexécution contractuelle de ne pas avoir assuré le local avant le 28 janvier 2021 et qu'aucun délai ne saurait être octroyé afin de suspendre les effets de la clause résolutoire.
L'intimée soutient que la clause résolutoire est acquise à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme du loyer ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du bail, dont le défaut d'assurance et le défaut de justifier de l'assurance à première demande, et que le juge des référés était compétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail et le bien-fondé d'une demande de l'octroi de délai.
MOTIVATION
A titre liminaire, il est relevé que Mme [H] ne demande pas l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à payer à Mme [U] à titre provisionnel la somme de 9 500 euros au titre des loyers et charges exigibles, au vu du décompte arrêté au 25 octobre 2021, et ce avec intérêts de retard au taux légal à compter du 28 février 2021. Mme [U] demande sa confirmation. Cette disposition sera donc confirmée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation du bail
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai »
Le bail commercial conclu entre les parties comporte une clause résolutoire ainsi libellée « à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, changes ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. Et dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par monsieur le président du tribunal d'instance et exécutoire par provision, nonobstant appel ».
S'agissant des assurances, le bail stipule « le preneur devra faire assurer ['] à une compagnie française notoirement solvable ses mobiliers, matériels, marchandises et glaces, le déplacement et le remplacement desdits, ainsi que les risques locatifs et le recours des voisins. Il devra payer les primes ou cotisations et justifier du tout à la première demande ['] ».
En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 janvier 2021 enjoignait à Mme [H] de régler dans le délai d'un mois l'arriéré locatif de 13 500 euros et lui faisait sommation de produire la quittance de police d'assurance couvrant le risque locatif du local commercial conformément aux dispositions générales du bail commercial, dans le délai d'un mois également.
Mme [H] ne conteste pas l'existence d'un arriéré locatif de 9 500 euros, somme arrêtée au 25 octobre 2021, ayant persisté après l'expiration du délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement. Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise en raison de la persistance de l'arriéré de loyers et indépendamment de la question de la justification d'une quittance de police d'assurance.
L'alinéa 2 de l'article L. 145-41 du code de commerce prévoit que « les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Des délais peuvent être accordés pour suspendre les effets de la clause résolutoire quel que soit le manquement du preneur invoqué. Dès lors, le fait que Mme [H] n'ait pas réglé dans le délai la cause du commandement lui faisant sommation de produire une quittance de police d'assurance n'interdit pas au juge des référés de suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais. Il convient donc d'étudier cette demande.
Concernant l'assurance des locaux, Mme [H] justifie d'un contrat d'assurance du local commercial à compter du 25 février 2021 seulement.
Mme [H] justifie également, pour la période postérieure au commandement de payer, du règlement des loyers de janvier 2021 à juillet 2022, sauf pour les mois de mars et avril 2022, et d'avoir procédé, le 19 juillet 2022, à un paiement de 1 000 euros entre les mains de l'huissier de justice ayant signifié le commandement de payer. Le document indique que cette somme est « à titre de paiement sur les dossiers gérés à l'étude ».
Si la cour peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire, la résiliation n'étant pas, à ce jour, constatée par une décision passée en force de chose jugée, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande en l'espèce dès lors que Mme [H] ne justifie pas de sa situation financière et donc de sa capacité à apurer la dette tout en faisant face aux loyers courants. À ce titre, il est également relevé qu'elle ne justifie pas du paiement de deux mois de loyers en 2022 et que cette somme, non payée, correspond au montant versé entre les mains de l'huissier de justice en juillet 2022.
En conséquence, Mme [H] sera déboutée de sa demande de délais et, les effets de la clause résolutoire n'étant pas suspendus, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 février 2021, l'ordonnance entreprise étant confirmée sur ces points.
L'ordonnance sera également confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [H] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 500 euros à compter du 1er mars 2021 et jusqu'à la libération effective des locaux.
Le délai d'un an sollicité par Mme [H] n'étant pas justifié, il sera ordonné à Mme [H] et tous autres occupants de libérer les lieux dans délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si cela s'avérait nécessaire faute de libération volontaire des lieux. L'ordonnance sera infirmée sur ce point afin de modifier le point de départ du délai d'expulsion.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [H], qui succombe en appel, sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Mme [U] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé le 21 décembre 2021 sauf en ce qu'elle a ordonné à Mme [W] [H] et tous autres occupants de son chef de libérer les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 1] et, ce passé un mois suivant la signification de l'ordonnance, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
Et statuant à nouveau,
Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, l'expulsion de Mme [W] [H] et de tout occupant de son chef du local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [W] [H] aux dépens d'appel ;
Condamne Mme [W] [H] à payer à Mme [F] [U], épouse [L], la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Mme [W] [H] de sa demande formée sur ce même fondement.
Le Greffier La Présidente de Chambre
