Texte intégral
Du 06 septembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00283 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YZFM
[M] [K]
C/
[F] [L]
- Expéditions délivrées à Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
- FE délivrée à Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Le 06/09/2024
Avocats : Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 septembre 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDEUR :
Monsieur [M] [K]
né le 22 Janvier 1978 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
DEFENDEUR :
Monsieur [F] [L]
né le 16 Mai 1963 à
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 28 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date des 7 et 11 juillet 2022, à effet du 8 juillet 2022 Monsieur [K] [M] a donné à bail à Monsieur [L] [F] un logement situé [Adresse 4] et une place de stationnement n°242 située à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, Monsieur [K] [M] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2072.78 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Un précédent commandement de payer avait été délivré le 16 juin 2023 pour un montant de 1318.16.
Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, Monsieur [K] [M] a assigné Monsieur [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 mars 2024 aux fins de voir :
CONSTATER la résiliation du bail à effet du 23 novembre 2023, par le jeu de la clause résolutoire,
ORDONNER l'expulsion de Monsieur [F] [L] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par le bailleur ou à défaut par le Tribunal,
CONDAMNER à titre provisionnel Monsieur [F] [L] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [M] [K] une somme de 3 341.31 € correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 23 novembre 2023,
CONDAMNER à titre provisionnel Monsieur [F] [L] au paiement, à compter du 1er décembre 2023, d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNER Monsieur [F] [L] à payer à Monsieur [M] [K], une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [F] [L] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution.
Lors de l’audience du 22 mars 2024, Monsieur [K] [M], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5925.29 euros au 12 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l’octroi de délai de paiement.
En défense, Monsieur [L] [F] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 165 euros en sus du loyer courant.
Une réouverture des débats à l'audience du 28 juin 2024 a été ordonnée. Lors de cette audience, Monsieur [K] [M], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7.740,19 euros au 18 juin 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
En défense, Monsieur [L] [F] comparait à l'audience du 28 juin 2024 et expose qu’il ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette. Il réitère sa demande de délai de paiement.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 6 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 8 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 22 mars 2024.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 26 septembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par Monsieur [K] [M] à Monsieur [L] [F].
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [K] [M] a fait signifier à Monsieur [L] [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 2072.78 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 22 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyant que la clause résolutoire contenue dans un bail d'habitation ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux est applicable immédiatement aux contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur, le bail conclu entre les parties en date des 7 et 11 juillet 2022 vise toutefois l'ancien délai de deux mois prévu par l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023. Par conséquent et dans un souci de protection du locataire, il convient de retenir le délai contractuel de deux mois visé par le commandement de payer.
Monsieur [L] [F] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 22 septembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 23 novembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 23 novembre 2023.
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [L] [F], celle-ci sera rejetée. En effet, Monsieur [L] [F] n'a pas repris le règlement total du loyer courant puisque les versements mensuels effectués se limitent à la somme de 100 euros. Également, la dette est élevée, ce qui cause un préjudice à Monsieur [K] [M].
Dès lors, Monsieur [L] [F] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 23 novembre 2023, ce qui constitue pour Monsieur [K] [M] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la provision, les indemnités d’occupation et les délais de paiement
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [K] [M] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7.740,19 euros à la date du 18 juin 2024.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (121.01 + 160.37 = 281.38 euros au titre des commandements de payer).
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [L] [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 7.458,81 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 18 juin 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse. Monsieur [L] [F] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (668.30 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
En application de l'article 1343-5 du Code civil et compte tenu de la proposition formulée par Monsieur [L] [F], au regard de ses difficultés financières et personnelles, il convient de faire droit à la demande de délais de Monsieur [L] [F] en l’autorisant à apurer sa dette en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure, à raison de mensualités de 310,80 euros, payables dans la limite de 24 mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le dernier jours du mois suivant la signification de la présente décision.
Faute pour Monsieur [L] [F] de respecter les délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [L] [F].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [L] [F] à verser à Monsieur [K] [M] la somme de 500 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 23 novembre 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [F] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] et la place de stationnement n°242 située à la même adresse ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [L] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (668.30 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [F] à payer à Monsieur [K] [M] la somme de 7.458,81 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 18 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [F] à payer à Monsieur [K] [M], à compter du 1er juillet 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
ACCORDONS à Monsieur [L] [F] la faculté de se libérer de sa dette en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure, à raison de mensualités de 310,80 euros, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois, dans la limite de 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
DISONS qu'en cas de nouvelle défaillance de Monsieur [L] [F] dans le respect des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [F] à payer à Monsieur [K] [M] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
