Texte intégral
Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 27 SEPTEMBRE 2024
N° RG 22/04135 - N° Portalis DB22-W-B7G-QXFG
DEMANDERESSE :
LA SOCIETE « SCI DE LA MADELEINE » societe civile immobiliere, siege social [Adresse 2], r.c.s. beauvais numero 879.123.123. En la personne de son representant legal,
représentée par Me Francis DOMINGUEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant
DEFENDEUR :
Maître [P], [U], [S] [Y], né le 29 juillet 1983 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 1],
représenté par Me Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Olivier FOURGEOT
ACTE INITIAL du 04 Juillet 2022 reçu au greffe le 20 Juillet 2022.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 14 Mai 2024, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juillet 2024, prorogé au 27 Septembre 2024.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 12 novembre 2021, la SCI DE LA MADELEINE a consenti à Monsieur [P] [Y] une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives, portant sur une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 3], pour un prix de 1.150.000 euros, hors frais de notaire et expirant le 11 février 2022.
Les parties ont convenu d'une indemnité d'immobilisation de 115.000 euros étant précisé que le bénéficiaire de la promesse avait prévu de financer ladite vente de ses deniers propres sans faire appel à un ou plusieurs crédits.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 8 mars 2022, le notaire instrumentaire a rappelé au bénéficiaire le contenu de la promesse et lui donnant la possibilité de proroger le délai pour régulariser l’acte de vente au plus tard le 25 mars 2022.
La signature de l'acte définitif prévue pour le 12 février 2022 a été prorogée au 25 mars 2022.
En l'absence de signature de l'acte authentique de vente, la SCI DE LA MADELEINE a fait assigner devant la présente juridiction, Monsieu [P] [Y], par acte de commissaire de justice signifié à étude le 4 juillet 2022, aux fins d'obtenir sa condamnation au versement de l'indemnité d'immobilisation.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2023, la SCI DE LA MADELEINE sollicite du tribunal judiciaire de Versailles de voir :
Vu l'article 1231-5 du Code civil, les moyens précédents ainsi que les pièces versées au débat,
CONDAMNER au plus fort Monsieur [P] [Y] à payer à la SCI DE LA MADELEINE la somme de 115.000 euros et cela avec intérêts légaux depuis le 12 février 2022 ;
LE CONDAMNER à 10.000 euros pour sa mauvaise foi et préjudice moral ;
LE CONDAMNER à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du C.P.C. ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Francis DOMINGUES conformément à l'article 699 du Code civil.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2023, Monsieur [P] [Y] sollicite du tribunal judiciaire de Versailles de voir :
Vu l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation,
Prononcer la nullité de la promesse de vente unilatérale de l’immeuble sis [Adresse 2] signée en l’Etude de Maître [N] [W], Notaire,
En conséquence,
Débouter la SCI LA MADELEINE de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Condamner la SCI LA MADELEINE au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamner la SCI LA MADELEINE aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 février 2024. L’affaire a été plaidée le 14 mai 2024 et mise en délibéré au 19 juillet 2024 prorogé au 27 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente :
Monsieur [P] [Y] fait valoir que le droit de rétractation de l’acquéreur, tel que prévu par les dispositions de l’article L.271-1 du Code de la construction, est un droit d’ordre public auquel il ne saurait être dérogé contractuellement de telle sorte que toute renonciation même volontaire et expresse au bénéfice de ces dispositions impératives dans la promesse de vente n’est pas valable et encourt la nullité.
Il précise que cette faculté de renonciation bénéficie au non professionnel, comme c'est son cas, si bien qu'il convient de prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente en date du 12 novembre 2021 et de débouter la SCI LA MADELEINE de toutes ses demandes, fins et conclusions. la faculté de rétractation.
En réponse, la SCI DE LA MADELEINE répond que la promesse de vente est justifiée par les pièces versées au débat et indique que le défendeur produit un contrat de bail sans rapport avec l'objet du litige.
Au fond, elle expose qu'en dépit de la signature de la promesse de vente, de la réalisation des conditions suspensives et de la prorogation du délai pour la réitération de l'acte, le bénéficiaire ne s'est pas présenté à la date prévue de la signature de l'acte, justifiant le versement de l'indemnité d'immobilisation.
***
L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et selon l’article 1104 de ce même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Selon les articles 1188 et suivants du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes, que les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier, que dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.
Aux termes de l'article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Ce droit d'option est le plus souvent consenti pour un délai déterminé.
Dans une promesse unilatérale de vente, ce délai de réalisation correspond toujours à un terme extinctif, lequel peut être prorogé d’un commun accord entre les parties.
Ainsi, si à cette date, la vente n'a pas été conclue (ou l'option levée), la promesse de vente sera caduque, même si les conditions suspensives restaient pendantes.
En outre, selon l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »
Par ailleurs, selon l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, lequel doit lui être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Dans son dernier alinéa, cet article prévoit que tout manquement à l'obligation d'information est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique, et 15 000 € pour une personne morale.
Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions quele non respect de cette obligation d'information, résultant de l'absence de mention du droit de rétractation ou de l'irrégularité de la notification, ne saurait entraîner par elle-même la nullité de l’acte, laquelle n'est pas envisagée par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Toutefois, il n'en demeure pas moins que, dans cette hypothèse, le délai de rétractation de l’acquéreur n’ayant jamais commencé à courir, celui-ci peut refuser de signer l’acte authentique de vente au delà de l’expiration du délai de rétractation, en exerçant justement son droit de rétractation.
Enfin, il résulte de l'article 1231-5 du Code civil que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ».
***
En l'espèce, il résulte des l'examen des pièces versées aux débats que la promesse unilatérale de vente signée entre les parties le 12 novembre 2021 ne comporte pas mention du droit de rétractation dont disposait Monsieur [Y] en application des dispositions sus-mentionnées.
De même, force est de constater que ladite promesse n'a pas fait l'objet de la notification prescrite par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Dès lors, s'il ressort de ce qui précède que si Monsieur [Y] est mal fondé à invoquer la nullité de la promesse de vente litigieuse et doit être débouté de ce chef de demande, il n'en demeure pas moins qu'à l'expiration de son délai de validité, soit le 25 mars 2022 la promesse est devenue caduque, alors que le droit de rétractation dont bénéficiait le défendeur n'était pas purgé.
Or, la promesse litigieuse contient une clause intitulée « CLAUSE PENALE » aux termes de laquelle il est prévu « Au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de pénalité une indemnité fixée à la somme de CENT QUINZE MILLE EUROS (115.000,00 €) conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil (anciens articles 1152 et 1226). La présente clause ne peut être assimilée à une stipulation d'arches et n'emporte pas novation ; en conséquence, chacune des parties aura la possibilité de poursuivre l'autre en exécution du présent acte. »
Toutefois, en l'espèce, dans la mesure où le droit de rétractation de Monsieur [Y] n'a pas été purgé avant l'expiration de la durée de validité de promesse de vente et sa caducité, l'absence de régularisation de l'acte authentique de vente ne saurait être imputée au bénéficiaire de la promesse de telle sorte que la SCI LA MADELEINE est mal fondée à solliciter l'application de la clause pénale prévue à la promesse unilatérale de vente.
Elle n'est pas davantage fondée à solliciter des dommages et intérêts, aucune faute n'étant établie à l'encontre du défendeur.
Il ressort dès lors de ce qui précède que l'ensemble des parties sera débouté de ses demandes.
Sur les autres demandes :
Il y a lieu de condamner la SCI LA MADELEINE, qui succombe, aux dépens
.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Il résulte de ce qui précède qu'il n'apparaît pas contraire à l’équité de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.
Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE Monsieur [P] [Y] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la promesse de vente unilatérale de l’immeuble sis [Adresse 2] signée en l’Etude de Maître [N] [W] ;
DEBOUTE la SCI LA MADELEINE de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la SCI LA MADELEINE aux dépens ;
DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire. ;
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 27 SEPTEMBRE 2024 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
