Cour d'appel, 16 novembre 2023. 22/03060

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/03060 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ISCA ID TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'ALES 12 juillet 2022 RG:20/00960 [O] [V] C/ [Z] S.C.I. DE RIBES S.A.R.L. EXPERTISES & DIAGNOSTICS IMMOBILIER Grosse délivrée le 16/11/2023 à Me Olivier GOUJON à Me Jean-michel DIVISIA à Me Olivier MASSAL à Me Emmanuelle VAJOU COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2023 Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d'ALES hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP en date du 12 juillet 2022, N°20/00960 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, présidente de chambre, Mme [C] DEFARGE, présidente de chambre, Mme Séverine LEGER, conseillère, GREFFIER : Mme Clémence GOUJON, greffière, lors des débats, et Mme Audrey BACHIMONT, greffière, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 10 octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 novembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : INTIMÉS à titre incident : M. [Y] [O] né le 06 août 1976 à [Localité 14] [Adresse 12] [Localité 6] Mme [U] [V] née le 17 février 1976 à [Localité 11] [Adresse 12] [Localité 6] Représentés par Me Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de NIMES INTIMÉES : Mme [C] [Z] [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, plaidant/postulant, avocat au barreau de NIMES La SARL EXPERTISES & DIAGNOSTICS IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 8] [Localité 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège de son établissement secondaire [Adresse 1] [Localité 14] Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE : APPELANTE à titre incident : La SCI DE RIBES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 15] [Localité 6] Représentée par Me Olivier MASSAL de la SCP MASSAL & VERGANI, plaidant/postulant, avocat au barreau D'ALES ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Séverine LEGER, Conseillère, en l'absence du Président légitimement empêché, le 16 Novembre 2023 conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Selon acte authentique reçu le 13 novembre 2015 par Me [C] [Z], notaire à [Localité 6] (30), la SCI DE RIBES a vendu à M.[Y] [O] et Mlle [U] [V], dans un ensemble immobilier situé à [Localité 6], [Adresse 12] cadastré section BC n° [Cadastre 2] [Adresse 13] pour 78ca, BC n° 329 [Adresse 12] pour 2a16ca et BC n°[Cadastre 7] CD [Cadastre 5] pour 39ca, les lots de copropriété n° 1, 5 et 6 constitués d'un appartement au rez-de-chaussée et au 1er étage côté nord du bâtiment et deux places de stationnement, moyennant le prix de 75 000€ payé comptant. Le dossier de diagnostic technique et un diagnostic de performance énergétique ont été établis, par la SARL EXPERTISES ET DIAGNOSTICS IMMOBILIERS (EDIMM) [Adresse 1] à [Localité 14], diagnostiqueur immobilier certifié. Il est mentionné aux chapitres 'Effet relatif' p5 , 'Déclarations fiscales, Impôt sur la plus-value' p7 et 'Origine de propriété' p24 et 25 de l'acte de vente que s'agissant du lot n°1 (l'appartement), il a été reçu par la SCI DE RIBES en échange d'un bien lui appartenant, pour une valeur de 75.000€ de M.[I] [X] et Mme [A] [R] son épouse, 'suivant acte reçu par Me [W] notaire à [Localité 6] ce jour préalablement aux présentes en cours de publication au service de la publicité foncière d'Alès, sans soulte de part ni d'autre'. Il est également mentionné p10 au chapitre 'Garantie hypothécaire' en ce qui concerne ce lot : 'Assignation en résolution de vente suivant acte reçu par Me [H] huissier de justice à [Localité 10], en date du 22 juillet 2013, dont une copie a été publiée au service de la publicité foncière d'Alès le 6 août 2013' et p11 'Ladite assignation a fait l'objet d'un retrait de rôle ainsi qu'il résulte du document joint et annexé aux présentes'. Subissant des infiltrations importantes à type d'inondation dans leur cuisine et leur salle à manger situées au rez-de-chaussée de l'immeuble, M.[O] et Mme [V] ont fait intervenir leur assureur de protection juridique PACIFICA en vain, puis par actes des 30 septembre et 1er octobre 2020, ont assigné la SCI DE RIBES, la SARL EDIMM et Me [C] [Z] devant le tribunal judiciaire d'Alès pour voir, sur le fondement des articles 1133, 1137, 1240, 1792 du code civil et R134-5-5 et suivants du code de la construction et de l'habitation : A titre principal - prononcer la nullité pour dol de la vente intervenue le 13 novembre 2015 et condamner la SCI DE RIBES à leur restituer la somme de 75 000€ correspondant au prix de vente du bien, A titre subsidiaire - prononcer la nullité de cette vente pour erreur, A titre plus subsidiaire - condamner la SCI DE RIBES, la SARL EDIMM et Me [Z] à leur payer la somme de 75 000€ à titre de dommages et intérêts, A titre plus infiniment subsidiaire - d'ordonner une expertise judiciaire, En tout état de cause - de condamner solidairement la SCI DE RIBES, la SARL EDIMM et Me [Z] à leur payer les sommes suivantes : - 35 236,46€ au titre du préjudice de jouissance - 66 459,27€ en réparation du préjudice financier - 5 000€ en réparation du préjudice moral - 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Par jugement du 12 juillet 2022 le tribunal a : - débouté M.[O] et Mme [V] de l'ensemble de leurs demandes, - débouté la SCI DE RIBES de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamné M.[O] et Mme [V] aux dépens de l'instance, - condamné M.[O] et Mme [V] à payer à la SCI DE RIBES, Me [C] [Z] et la SARL EDIMM chacune la somme de 2 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de sa décision. Il a relevé que s'il y avait lieu de constater que le vendeur était au fait des difficultés relatives au bien vendu, aucun élément ne permettait de retenir une réticence dolosive délibérée de sa part puisque plusieurs informations dans l'acte notarié étaient de nature à susciter une légitime interrogation à défaut d'une information complète ; que les requérants avaient été en mesure de se procurer par la suite l'assignation évoquée ; que le DPE n'ayant qu'une valeur informative et ayant été rendu vierge, aucune erreur sur les qualités substantielles du bien ne pouvait être retenue ; qu'aucune action en responsabilité délictuelle ne pouvait être engagée contre le vendeur ; que si le rapport du diagnostiqueur était en effet incomplet, cela ne pouvait avoir éventuellement causé qu'une perte de chance de ne pas acquérir le bien insusceptible d'entraîner sa condamnation au remboursement de l'intégralité du prix ; que de même, si les éléments constitutifs de la responsabilité du notaire étaient réunis, ils ne seraient susceptibles que d'une réparation au titre d'une perte de chance qui n'était pas demandée. M.[O] et Mme [V] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 septembre 2022. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS Au terme de leurs conclusions notifiées le 30 août 2023 par le RPVA ils demandent à la cour : Vu les articles 1641 et suivants, et 1792 et suivants du code civil, vu les articles 1104, 1109, 1110, 1116, 1138, 1133 et suivants, 1382 et suivants, et 1147 et suivants de l'ancien code civil alors applicable, vu les articles L. 134-4-2, R.134-5-5, R.134-5-6 du code de la construction et de l'habitation, vu l'article L243-2 du code des assurances, vu le règlement national du notariat, Vu le rapport d'expertise du 10 février 2020, vu les pièces versées aux débats, - d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle : - les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes, - les a condamnés aux dépens de l'instance et à payer à la SCI DE RIBES, Me [C] [Z] et la SARL EDIMM chacune la somme de 2 500€, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : - débouté la SCI DE RIBES de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Et, par l'effet dévolutif de l'appel : A titre principal : - d'annuler la vente conclue entre la SCI DE RIBES et eux, - d'ordonner la restitution du prix de 75 000€ entre leurs mains et la restitution du bien à la SCI DE RIBES, A titre subsidiaire : - de prononcer la résolution de la vente, - d'ordonner la restitution du prix de 75 000€ entre leurs mains et la restitution du bien à la SCI DE RIBES, A titre infiniment subsidiaire : - de condamner solidairement la SCI DE RIBES, la SARL EDIMM et Me [Z] à les indemniser du montant des travaux nécessaires à la reprise des désordres, soit la somme totale de 100 000€, à parfaire au jour de la décision selon évolution du coût des matières premières et de la main d'oeuvre, A titre encore plus infiniment subsidiaire : - d'ordonner avant-dire-droit une expertise judiciaire, et désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission : - de convoquer les parties, - de se rendre sur les lieux, - de prendre connaissance de tous les documents contractuels, - de se faire communiquer tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, - d'examiner et décrire les travaux réalisés, et dire s'ils l'ont été conformément aux règles de l'art, aux normes en vigueur et à l'accord des parties, - de décrire les désordres, non finitions et non conformités dénoncées dans le rapport d'expertise du 10 février 2020, et dans les présentes conclusions, et en établir leurs causes et conséquences, - de dire si ces désordres, non finitions et non conformités atteignent la sécurité, la solidité de l'ouvrage, ou le rendent impropre à sa destination, - de dire et chiffrer les travaux nécessaires pour y remédier, - de décrire les préjudices complémentaires éventuellement subis par les demandeurs en donnant tous éléments permettant ultérieurement au juge du fond de les chiffrer, - plus généralement, de fournir tous les éléments permettant la juridiction de statuer sur la responsabilité des parties, et les préjudices subis, - de surseoir à statuer dans l'attente du rapport d'expertise judiciaire ; En tout état de cause : - de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI DE RIBES de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, - de condamner solidairement la SCI DE RIBES, la SARL EDIMM et Me [Z] à les indemniser des préjudices suivants : - préjudice de jouissance : 56 684,74 €, à parfaire au jour de l'arrêt à raison de 766,01€ par mois, - préjudice financier : 39 757,28€, - préjudice moral : 10 000€, - de rejeter et débouter la SCI DE RIBES, la SARL EDIMM et Me [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à leur encontre, - de condamner solidairement la SCI DE RIBES, la SARL EDIMM et Me [C] [Z] à leur payer la somme de 6 000€ au titre de l'article 700 ainsi que les entiers dépens, au titre de la première instance et de l'appel. Sur le dol ils soutiennent subir des infiltrations lors d'épisodes pluvieux, dont la cause a été attribuée par l'expert désigné par leur compagnie d'assurance au fait que lors de la réalisation du parking de la copropriété aucune protection du mur ni drain n'ont été réalisés, de sorte que l'eau de ruissellement provenant du chemin d'accès à ce parking vient buter contre le bâtiment et s'infiltre par capillarité dans le mur pour réapparaître dans la cuisine ; qu'un second expert a insisté sur la nécessité de prévoir l'étanchéïté du mur enterré ainsi qu'un ouvrage hydraulique en amont de la dalle afin de recueillir les eaux de ruissellement ; que la SCI DE RIBES avait parfaitement connaissance de ces infiltrations puisque Mme [R] précédent acquéreur avait engagé une procédure judiciaire contre elle pour ce motif, qui n'a été arrêtée que par une promesse d'échange, et ce à leur insu, le seul fait que l'ordonnance de radiation du rôle de cette assignation ait été annexée à l'acte de vente n'y ayant pas pourvu. Ils soutiennent aussi que le dol est constitué par la dissimulation de travaux effectués contre le mur de façade du bien litigieux, parmi lesquels justement la réalisation d'une dalle contre l'immeuble, la réfection de l'accès pour diminuer la pente pour un véhicule et la réalisation d'un caniveau avant la montée d'escalier, travaux à l'origine des désordres. Ils en déduisent avoir été ainsi privés de la possibilité de renoncer à la signature de l'acte, par la dissimulation de l'assignation en résolution de vente du précédent acquéreur, et la dissimulation de la réalisation de ces travaux par le vendeur. Sur l'erreur, ils soutiennent qu'elle a porté sur le caractère habitable de l'appartement et sur l'absence de désordres actifs, sur l'absence de réalisation des travaux précités ainsi que sur les performances énergétiques du bien générant des charges supplémentaires. Ils recherchent la responsabilité de la SCI DE RIBES pour manquement à son obligation pré-contractuelle d'information, déloyauté dans le cadre de la négociation de la vente et dol, celle de la SARL EDDIM pour défaut de transmission de son rapport à l'ADEME, et pour mention erronée concernant l'épaisseur de l'isolation, et enfin la responsabilité délictuelle du notaire pour leur avoir dissimulé le contenu de l'assignation en résolution de vente du précédent acquéreur et le caractère inédit et insolite de l'échange survenu, ainsi que la mention dans le compromis du 1er juin 2011 de l'éxécution de travaux immobiliers importants. A titre subsidiaire ils invoquent la garantie des vices cachés nonobstant la clause de non-garantie inscrite à l'acte, la responsabilité décennale de la SCI DE RIBES et à titre encore plus subsidiaire sa responsabilité contractuelle. Au terme de leurs conclusions déposées le 23 janvier 2023 sur le RPVA la SCI DE RIBES alors en redressement judiciaire et son mandataire judiciaire la SELARL SBCMJ demandent à la cour : - de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [O]-[V] de leurs demandes, Pour cela : - de constater que ceux-ci ont été pleinement informés de l'existence d'infiltrations dans la cuisine de l'appartement vendu et ont d'ailleurs bénéficié d'une baisse considérable du prix de vente, - de dire et juger qu'ils ont consenti à la vente de manière libre et éclairée, - de dire leur action abusive, En conséquence - de les débouter de leurs demandes, - d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, Pour cela : - de constater le caractère abusif de l'action, - de condamner les consorts [O]-[V] à lui payer les sommes de : - 5 000€ en réparation du préjudice subi du fait de la procédure abusivement engagée, - 5 000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Il a été précisé par note contradictoire en délibéré que la procédure de redressement judiciaire dont la SCI DE RIBES a fait l'objet en cours d'instance a été clôturée pour apurement complet du passif par jugement du tribunal judiciaire d'Alès du 28 janvier 2021, ceci étant de surcroît confirmé par la production d'un extrait Kbis à jour de cette société, et que la créance des consorts [O]-[V] avait été régulièrement déclarée entre les mains du mandataire judiciaire le 9 octobre 2020. La SCI DE RIBES soutient que les appelants avaient pleinement connaissance de l'existence des infiltrations d'eau de pluie au niveau de la cuisine antérieurement à la vente et ont consenti à l'achat de manière libre et éclairée, ainsi qu'en attestent les mentions figurant à l'acte, le notaire ayant en leur présence fait état de l'assignation délivrée le 22 juillet 2013 et nécessairement abordé tant les raisons d'être du procès que celles de la radiation de l'affaire ; que preuve en est la baisse importante du prix de vente qui leur a été consentie en considération de ces infiltrations. Elle soutient qu'à tout le moins il appartenait aux acquéreurs de solliciter des précisions sur ces mentions. Elle conteste toute déloyauté précontractuelle de sa part, tout vice caché, exclut ici l'application de toute responsabilité décennale et sollicite la condamnation des appelants pour procédure abusive. Au terme de ses conclusions déposées le 7 septembre 2023 la SARL EDIMM demande à la cour - de confirmer le jugement en ce qu'il a : - débouté M.[O] et Mme [V] de l'ensemble de leurs demandes, - débouté la SCI DE RIBES de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamné M.[O] et Mme [V] aux dépens de l'instance, et à payer à la SCI DE RIBES, Me [Z] et elle-même chacune la somme de 2 500€, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - de débouter Mme [V] et M.[O] de leur demande d'expertise judiciaire avant dire-droit, si cette expertise était ordonnée, de leur laisser la charge de l'avance des frais, - de débouter Mme [V] et M.[O], la SCI DE RIBES et Me [C] [Z] de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires, - de condamner Mme [V] et M.[O] à lui payer la somme de 6 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel. Elle prétend que les problèmes d'étanchéïté des fenêtres et des murs et d'infiltrations concernent uniquement la société venderesse et qu'elle n'est éventuellement concernée que par les problèmes d'isolation ; que le prétendu défaut de transmission de son rapport à l'ADEME n'a pas pu porter atteinte aux droits des appelants et ne leur a causé aucun préjudice; qu'en l'absence de factures produites par le vendeur elle a établi un DPE vierge au sujet duquel il incombait aux acquéreurs de s'interroger ; que la mention de l'épaisseur de l'isolation a été faite sur l'affirmation de la société venderesse sans possibilité pour son technicien de la vérifier, de sorte qu'en l'absence de toute faute de sa part sa responsabilité ne peut être engagée. Au terme de ses conclusions déposées le 4 janvier 2023 sur le RPVA Me [C] [Z] demande à la cour : - de confirmer le jugement entrepris : - en ce qu'il a débouté les consorts [O]-[V] de toutes leurs demandes fins et conclusions présentées contre elle, - en ce qu'il les a condamnés à lui payer par application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2 500€, Faisant application de l'article 700 du code de procédure civile au niveau de la cour : - de condamner les consorts [O]-[V] à lui payer la somme de 3 000€ et aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel. Elle soutient que les appelants ont été mis au courant de l'assignation qui a déclenché les opérations de retrait du précédent acquéreur du fait de l'accord des parties et de l'échange qui a suivi ; qu'ils lui reprochent à tort l'absence de mention de travaux, qui ne peut en aucun cas la concerner, le notaire n'ayant pas l'obligation de se déplacer sur les lieux et de procéder à des contrôles ; que le reproche de mention relative à l'absence d'assurance obligatoire et de mise en garde pour le manque d'assurance décennale est sans objet dès lors qu'elle ne connaissait pas l'existence de l'exécution de travaux. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE : * sur le dol Selon l'ancien article 1116 du code civil en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016 ici applicable, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé. Il incombe ici aux appelants de rapporter la preuve des manoeuvres dolosives qu'ils imputent tant à leur vendeur la SCI DE RIBES qu'au notaire Me [Z]. M.[O] et Mme [V] soutiennent d'abord que la SCI DE RIBES avait parfaitement connaissance des infiltrations dont il n'est pas contesté qu'ils les subissent, puisque Mme [R] précédent acquéreur avait engagé une procédure judiciaire contre elle pour ce motif, qui n'aurait été arrêtée que par une promesse d'échange, et ce à leur insu, le seul fait que l'ordonnance de radiation du rôle de cette assignation ait été annexée à l'acte de vente n'y ayant pas pourvu. La SCI DE RIBES intimée soutient qu'ils ont consenti à l'achat de manière libre et éclairée, ainsi qu'en attesteraient les mentions figurant à l'acte, que le notaire aurait en leur présence fait état de l'assignation délivrée le 22 juillet 2013 et nécessairement abordé tant les raisons d'être du procès que celles de la radiation de l'affaire ; que preuve en serait la baisse importante du prix de vente qui leur aurait été consentie en considération de ces infiltrations, et qu'à tout le moins il leur appartenait de solliciter des précisions sur ces mentions. Pour dire, tout en constatant, que le vendeur était au fait des difficultés relatives au bien vendu, qu'aucun élément ne permettait de retenir une réticence dolosive délibérée de sa part, le tribunal a relevé que plusieurs informations dans l'acte notarié étaient de nature à susciter une légitime interrogation des acquéreurs, à défaut d'une information complète. En l'espèce l'acte contient bien les mentions suivantes : - p5 'Effet relatif',p7 'Déclarations fiscales, Impôt sur la plus-value' et p24 et 25 'Origine de propriété' : 's'agissant du lot n°1, il a été reçu par la SCI DE RIBES en échange d'un bien lui appartenant, pour une valeur de 75 000€ de M.[I] [X] et Mme [A] [R] son épouse, suivant acte reçu par Me [W] notaire à [Localité 6] ce jour préalablement aux présentes en cours de publication au service de la publicité foncière d'Alès, sans soulte de part ni d'autre'. - p10 'Garantie hypothécaire' en ce qui concerne le lot 1: 'Assignation en résolution de vente suivant acte reçu par Me [H] huissier de justice à [Localité 10], en date du 22 juillet 2013, dont une copie a été publiée au service de la publicité foncière d'Alès le 6 août 2013' et p11 'Ladite assignation a fait l'objet d'un retrait de rôle ainsi qu'il résulte du document joint et annexé aux présentes'. Il n'est pas contesté par les appelants que l'ordonnance de radiation du rôle de cette assignation a effectivement été annexée à l'acte et la produisent pièce 8. Cette ordonnance, en date du 18 novembre 2014 est ainsi motivée : 'Vu la transaction en cours annoncée à plusieurs reprises, au jour de la mise en état rien n'est parvenu au greffe ; il convient en conséquence d'ordonner le retrait du rôle du dossier'. La formule de publication de l'assignation [R]-[X]/SCI DE RIBES du 22 juillet 2013 au bureau des hypothèques est produite par les appelants, cependant sans mention de la date de publication. Cet acte expose que les consorts [R]-[X] ont acquis de la SCI DE RIBES le 3 août 2011 le lot 1 de l'ensemble immobilier [Adresse 12] à [Localité 6], constitué d'un appartement de 101,55m² ainsi qu'une terrasse de 83,01m² et deux places de stationnement, cette vente faisant suite à un compromis du 1er juin 2011 mentionnant divers travaux à effectuer parmi lesquels la réalisation d'une dalle contre l'immeuble, la réfection de l'accès des véhicules pour diminuer une pente et la réalisation d'un caniveau avant la montée d'escalier, 'la SCI DE RIBES ayant en réalité procédé à la restauration totale de cet immeuble ancien, certains travaux n'étant pas achevés lors de la signature du compromis'; qu'à la prise de possession des lieux et à la suite d'un premier temps d'occupation et de diverses pluies importantes, des infiltrations ont provoqué au mois de novembre 2011 une véritable inondation dans le logement, les murs de la cuisine étant totalement imbibés et l'eau s'écoulant par les prises électriques ayant inondé la pièce de 4cm d'eau; que les désordres graves de construction constituaient un vice caché indécelable. Or, si l'acte de vente du 13 novembre 2015 litigieux mentionne qu''une copie (de cette assignation) a été publiée au service de la publicité foncière d'Alès le 6 août 2013', le certificat du 3 décembre 2015 qui lui est annexé, qui fait suite à une demande de Me [Z] [C] du 1er décembre 2015 ne concernant que les périodes du 5 août au 8 novembre 2015, pour le relevé des formalités publiées au fichier immobilier, et du 9 novembre 2015 au 1er décembre 2015, pour les formalités indiquées au registre des dépôts concernant l'immeuble requis, mentionne 'il n'existe aucune formalité publiée au fichier immobilier' et 'il n'existe que les 4 formalités indiquées au registre des dépôts'. Alors que le certificat du service de la publicité foncière du 11 septembre 2020 demandé le 10 septembre 2020 par l'avocat des appelants mentionne : - pour la période du 1er janvier 1970 au 31 mars 2003 : plusieurs formalités au fichier immobilier parmi lesquelles les ventes initiales [L]/SCI DE RIBES et [J]-[N]/SCI DE RIBES reçues le 28 mai 2009 et le 3 août 2011 par Me [G] [W], l'état descriptif de division ensuite établi, la vente SCI DE RIBES/[X]-[R] du 3 août 2011, et à la date du 6 août 2013 l'assignation en résolution de vente déposée par ces derniers, constituant la 7ème formalité. - pour la période entre le 1er avril 2003 et le 8 septembre 2020 : 11 formalités parmi lesquelles la publication de cette assignation. Les 4 premières formalités (antérieures à l'acte descriptif de division) figurent sur la même page 2 du relevé de formalités, et sont donc les seules à avoir été portées à la connaissance des acquéreurs à la remise de l'acte après sa publication par le notaire. Il s'en déduit, alors que le fait allégué par le vendeur 'que le notaire a en (la présence des acquéreurs) fait état de l'assignation délivrée le 22 juillet 2013 et nécessairement abordé tant les raisons d'être du procès que celles de la radiation de l'affaire' n'est pas démontré, que le contenu de l'assignation du 22 juillet 2013, qui seule pouvait leur révéler l'existence des infiltrations subies par les précédents acquéreurs, n'a été porté à leur connaissance ni par le vendeur, ni par le notaire, et ce alors que la seule motivation de l'ordonnance de radiation était insusceptible de les éclairer à cet égard et que la trace même de sa publication au registre des hypothèques ne résultait pas du document annexé à l'acte. Le moyen selon lequel 'à tout le moins il appartenait aux acquéreurs de solliciter des précisions sur ces mentions' doit être rejeté, l'acquéreur étant créancier de l'obligation de renseignement qui pèse sur le vendeur et sur le notaire. Le dol allégué est donc caractérisé de la part de la SCI DE RIBES, par le fait d'avoir sciemment dissimulé le contenu exact de l'assignation dont elle avait fait l'objet, faisant état des infiltrations catastrophiques subies par les précédents acquéreurs en novembre 2011 qu'ils imputaient à des vices de construction indécelables. La SCI DE RIBES prétend encore que la baisse importante du prix de vente qui a été consentie aux acquéreurs constitue la preuve qu'ils avaient connaissance de ces infiltrations et ont contracté en connaissance de cause. Il lui incombe cependant de rapporter la preuve de la baisse de prix alléguée, ce qu'elle ne fait pas, ne produisant ni l'annonce immobilière initiale, ni aucun élément relatif à une négociation réalisée avant le compromis préalable à la vente qui porte déjà mention du prix de 75 000€uros. De surcroît l'échange dont la SCI DE RIBES tirait ses droits sur l'immeuble, régularisé le même jour que la vente litigieuse dans la même étude notariale, n'a été publié que le 20 novembre 2015 au registre des hypothèques. Cet acte mentionne que les consorts [X]-[R] avaient acquis en 2011 le bien litigieux, outre deux places de stationnement distinctes et une parcelle de terrain cadastrée BC[Cadastre 4] [Adresse 13] pour 3ares24ca au prix global de 115 000€ ; qu'au cours des années suivantes ils ont assigné la SCI DE RIBES en résolution de la vente ; qu'afin de mettre fin au litige les parties se sont rapprochées et ont décidé de procéder à un acte d'échange ; qu'en contrepartie, les époux [X] ont procédé au retrait de l'affaire qui a été prononcé le 18 novembre 2014. L'échange n'a en réalité porté que sur le lot n°1 de la copropriété acquis par les consorts [X]-[R], ceux-ci restant propriétaires des lots 3 et 4 (places de stationnement) et du terrain cadastré BC[Cadastre 4]. Il a été échangé contre le lot n°2 dans la même copropriété (un appartement au 2ème étage de 58,19m² outre une terrasse de 38,77m²), pour le prix d'échange de 75 000€, les parties évaluant chacun des biens échangés à cette même somme, et l'échange étant en conséquence fait sans soulte ni retour de part ni d'autre. Il en résulte que le lot n°1 litigieux était bien évalué à 75 000€ par son propriétaire la SCI DE RIBES, qu'aucune 'baisse de prix' n'a été consentie aux consorts [O]-[V], et que compte-tenu du délai écoulé entre la radiation de l'instance en novembre 2014 et la réalisation concomitante de la vente litigieuse et de l'échange avec les précédents acquéreurs, cette vente a pu constituer une condition de cet échange. Ces circonstances révèlent les manoeuvres dolosives imputables au vendeur, ayant eu pour objet et pour effet de dissimuler aux acquéreurs l'existence et l'importance des infiltrations subies par leurs prédécesseurs, ainsi que leurs causes structurelles, manoeuvres sans lesquelles il est évident qu'ils n'auraient pas contracté. Selon l'article 1178 du code civil en vigueur depuis le 01 octobre 2016, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. L'annulation de la vente du 13 novembre 2015 sera en conséquence prononcée ainsi que la restitution du prix aux acquéreurs et celle du bien au vendeur. Par voie de conséquence, le jugement sera infirmé sauf en ce qu'il a débouté la SCI DE RIBES de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. *sur la responsabilité du notaire Selon l'article 1382 ancien du code civil, en vigueur du 21 mars 1804 au 01 octobre 2016 ici applicable, devenu l'article 1240 du même code, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il appartient au notaire instrumentaire, sur lequel pèse spécialement une obligation de conseil, de démontrer qu'il y a satisfait. En l'espèce non seulement Me [C] [Z] n'apporte aucun élément à cet égard, mais l'analyse menée ci-dessus de la chronologie des faits, le caractère parcellaire des informations mentionnées à l'acte de vente du 13 novembre 2015 s'agissant des causes de l'assignation des précédents acquéreurs et de la radiation de l'instance engagée plus d'un an auparavant, outre la concomitance de la réalisation des actes d'échange et d'achat du lot n°1 litigieux outre l'interrogation curieusement limitée du bureau des hypothèques au sujet des formalités antérieures, démontrent que le notaire a failli à son devoir d'information et de conseil à l'égard des appelants. Le jugement sera en conséquence encore infirmé sur ce point. *sur la responsabilité de la SARL EDIMM Les appelants soutiennent que le diagnostiqueur a commis une faute en ne transmettant pas son rapport à l'ADEME, et en mentionnant de façon erronée que l'épaisseur de l'isolation de l'appartement était de 18cm, les conduisant à commettre une erreur sur les qualités substantielles du bien objet de la vente. Mais comme le soutient l'intimée, aucun préjudice n'est ici démontré en lien de causalité avec un éventuel défaut de transmission à l'ADEME du diagnostic de performance de l'immeuble établi le 21 août 2015 par la SARL EDIMM à la demande de M.[B], gérant de la SCI DE RIBES. Tout au plus sera t'il fait remarquer que seule la page de garde du dossier de diagnostics techniques est datée du 21 août 2015, la visite de l'opérateur ayant en réalité été effectuée le 29 juillet 2011 préalablement à la précédente vente, à l'exception toutefois du diagnostic de performance énergétique réalisé effectivement le 27 juillet 2015 par M.[K] [M] pour la SARL EDIMM, sans mention, avec le commentaire suivant : 'absence de facture, l'étiquette énergétique ne peut pas être calculée par la méthode des relevés de consommation'. Il appartenait en conséquence au vendeur, en se les procurant auprès des partie à l'échange, de fournir ces factures au diagnostiqueur qui ne peut se voir imputer aucune faute en relation de causalité avec le préjudice des appelants. S'agissant de l'épaisseur de l'isolation, le diagnostiqueur qui n'était pas tenu de procéder à des recherches autre que visuelles se retranche à bon droit derrière les déclarations à cet égard du vendeur, et les appelants ne démontrent pas quoi qu'il en soit le caractère substantiel de ce caractère de l'immeuble dans leur consentement à la vente. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. * indemnisation du préjudice de M.[O] et Mme [V] Les appelants sollicitent l'indemnisation de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice financier et de leur préjudice moral. Selon l'alinéa 3 de l'article 1178 du code civil précité, indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. M.[O] et Mme [V] sont donc fondés à solliciter de la SCI DE RIBES et de Me [Z] l'indemnisation de leurs préjudices en lien de causalité directe avec les fautes commises par celles-ci et le jugement sera encore infirmé en ce qu'il les a déboutés de toutes leurs demandes. ** préjudice de jouissance Pour solliciter solidairement de la SCI DE RIBES et Me [Z] la somme de 56 684,74€ au titre de ce préjudice, les appelants soutiennent que le sol du rez-de-chaussée de leur appartement se remplit d'eau au moindre épisode pluvieux ; ils évaluent leur préjudice de jouissance à 70% de la valeur locative de l'appartement sur la base de 10€ du m². Ils produisent à l'appui de leur prétention deux photos non datées ainsi que deux rapports d'expertises non judiciaires : - un rapport d'expertise technique pour vices cachés établi le 10 février 2020 par la société FRANCE EXPERTS qui mentionne 'lors de la réalisation de l'expertise les fenêtres étaient propres et il a été impossible de constater les désordres.M.[O] (sic) possède des photos prouvent (leurs)dires. Même souci pour les infiltrations d'eau par le mur de la cuisine/salle à manger.M.[O] possède également des photos et des films qui le prouvent. Celle-ci s'infiltre par le mur où se situe le parking aménagé par l'ancien propriétaire des lieux.Lorsque l'on se trouve sur ledit parking on peut voir une dalle de béton verdie par l'eau qui stagne. Lorsque l'on se trouve sur la terrasse on peut apprécier les infiltrations sur le mur de soutènement. On imagine ce qui se passe sur le mur en pierres de l'habitation.(...). Les vidéos que nous a montré le propriétaire actuel sont assez édifiantes. Malgré la dalle béton qui a été réalisée l'eau de ruissellement s'infiltre dans la terre, passe sous la dalle et avec l'absence de protection et de drain, s'infiltre dans le mur' - un rapport d'expertise juridique PACIFICA réalisé le 26 janvier 2023 au seul contradictoire de MMA assureur de Me [Z], qui relève 'en divers endroits à l'intérieur du logement, la présence de moisissure et la présence d'humidité dans les murs, avec un taux d'humidité mesuré allant jusqu'à 100%, entraînant le développement de moisissure et occasionnant des dommages aux revêtements muraux' et émet l'avis que 'la cause principale des désordres est due aux infiltrations d'eaux pluviales qui peuvent se produire dans l'habitation du fait de l'absence d'étanchéïté du mur devenu enterré par l'apport de remblai pour la réalisation de la zone de stationnement.La dalle béton au sol venant contre la façade du bâtiment et la mise en place d'une étanchéîté entre cette dalle et cette façade ne peuvent suffire à remédier au problème, d'autant plus que cet endroit est susceptible de recevoir une grande quantité d'eau en cas de fortes pluies'. Ces éléments permettent d'établir la preuve d'un préjudice de jouissance subi de manière discontinue, lors d'épisodes pluvieux dont la fréquence et l'importance n'est pas établie avec certitude, caractérisé par des infiltrations d'eau irrépréssibles générant l'apparition dans le logement d'une humidité très importante et de moisissures. Ce préjudice, en lien de causalité direct avec la réticence dolosive de la SCI DE RIBES et le manquement de Me [Z] à son devoir de conseil, sera évalué à 20% de la valeur locative de l'appartement, en tenant compte d'une période de précipitations importants de 2 mois1/2 par an dans le Gard, sur la base non contestée de 10€ du m² soit 17 727,66€ de novembre 2016 à octobre 2023 inclus. ** préjudice financier Pour solliciter la condamnation de la SCI DE RIBES et de Me [Z] à leur payer à ce titre la somme de 39 757,28€, les appelants exposent qu'ils ont dû contracter un emprunt immobilier dont le coût s'est élevé pour eux à la somme de 15 671,19€, ont subi du fait de l'absence d'isolation de l'immeuble d'importants surcoûts d'électricité qu'ils chiffrent à 16 986,09€ et sollicitent également du fait de l'anéantissement rétroactif du contrat le remboursement de la somme de 7 100€ au titre de la taxe foncière. Toutefois, les fautes établies sont sans lien de causalité avec les modalités de paiement du prix d'achat de l'immeuble litigieux et ils seront déboutés de ce chef de demande. Le surcoût énergétique n'est pas démontré de manière certaine alors que l'annulation du contrat n'est pas prononcée pour erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble et la demande à ce titre sera également rejetée. Le remboursement de la taxe foncière est une conséquence directe de l'annulation du contrat ordonnée pour dol et sera ordonné. ** préjudice moral Pour solliciter la condamnation de la SCI DE RIBES et de Me [Z] à leur payer à ce titre la somme de 5 000€uros chacun, les appelants soutiennent que leur confiance dans ces professionnels a été trahie, qu'ils sont en permanence angoissés de se retrouver 'les pieds dans l'eau' à chaque période de pluie, et qu'il ne s'agit pas là d'une simple contrariété mais bien d'une atteinte à leur bien-être psychique Toutefois ils n'explicitent pas la distinction entre ce poste de préjudice et leur préjudice de jouissance ci-dessus indemnisé. Leur demande à ce titre sera en conséquence rejetée. *autres demandes La SCI DE RIBES et Me [Z] qui succombent devront supporter in solidum les dépens de l'entière instance. Elles seront condamnées solidairement à payer à M.[O] et Mme [V] la somme de 6 000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité ne commande pas ici de faire application des dispositions de l'article 700 dans les relations entre les appelants et la SARL EDIMM, qui s'est contentée de reprendre le diagnostic technique déjà effectué en 2011 et d'établir un DPE vierge à l'occasion de la vente litigieuse. PAR CES MOTIFS, LA COUR: Infirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté la SCI DE RIBES de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Statuant à nouveau Prononce pour dol l'annulation de la vente conclue le 13 novembre 2015 entre la SCI DE RIBES d'une part, M.[Y] [O] et Mme [U] [V] d'autre part Ordonne la restitution du prix de 75 000€ par la SCI DE RIBES entre les mains de M.[Y] [O] et Mme [U] [V] et la restitution du bien par ceux-ci à la SCI DE RIBES. Condamne la SCI DE RIBES à payer à M.[Y] [O] et Mme [U] [V] la somme de 7 100€ au titre du remboursement de la taxe foncière payée de 2017 à 2022 inclus Dit que Me [C] [Z] a commis une faute en manquant à son obligation deconseil à l'égard de M.[Y] [O] et Mme [U] [V]. Condamne solidairement la SCI DE RIBES et Me [C] [Z] à payer à M.[Y] [O] et Mme [U] [V] la somme de 17 727,66€ au titre de leur préjudice de jouissance subi de novembre 2016 à octobre 2023 inclus. Déboute M.[Y] [O] et Mme [U] [V] de leurs demandes au titre du coût de leur emprunt et du surcoût d'électricité Y ajoutant Condamne in solidum la SCI DE RIBES et Me [C] [Z] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. Condamne solidairement la SCI DE RIBES et Me [C] [Z] à payer à M.[Y] [O] et Mme [U] [V] la somme de 6 000€uros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SARL EDIMM. Arrêt signé par Mme Séverine LEGER, conseillère, par suite d'un empêchement du président et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,