Cour d'appel, 30 mai 2023. 22/02924

JP/CS Numéro 23/1887 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 30 mai 2023 Dossier : N° RG 22/02924 - N° Portalis DBVV-V-B7G-ILKZ Nature affaire : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion Affaire : S.A.S.U. PROTHO 64 C/ [X] [L] [T] [D] [P] [M] épouse [T] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 4 avril 2023, devant : Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Monsieur Marc MAGNON, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.S.U. PROTHO 64 [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Michel COCOYNACQ, avocat au barreau de BAYONNE INTIMES : Monsieur [X] [L] [T] né le 10 Janvier 1939 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] Madame [D] [P] [M] épouse [T] née le 04 Septembre 1945 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] Représentés par Me Isabelle GORGUET de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 18 OCTOBRE 2022 rendue par le PRESIDENT DU TJ A COMPETENCE COMMERCIALE DE BAYONNE Par ordonnance réputée contradictoire du 18 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de BAYONNE a : - CONSTATE la résiliation du bail commercial en date du 4/11/21 ; - ORDONNE l'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, de la SAS PROTHO 64 ou de tout autre occupant se trouvant dans les locaux situés à [Adresse 3] (partie gauche du bâtiment) ; - CONDAMNE la SAS PROTHO 64 à payer a Monsieur [X] [T] et Madame [D] [M] épouse [T] une provision de 10218 euros au titre des loyers et charges dus au 5/ 05/22 ; - CONDAMNE la SAS PROTHO 64 à payer à Monsieur [X] [T] et Madame [D] [M] épouse [T] une indemnité d'occupation de 2300 euros correspondant au montant du loyer ; - CONDAMNE la SAS PROTHO 64 à payer a Monsieur [X] [T] et Madame [D] [M] épouse [T] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - DEBOUTE les demandeurs de leurs demandes plus amples ou contraires ; - CONDAMNE la SASU PROTHO64 aux dépens. Par déclaration du 27 octobre 2022,la SAS PROTHO64 a interjeté appel de la décision. Elle conclut à : Vu l'ordonnance de référé en date du 18 octobre 2022 Vu la déclaration d'appel en date du 27 octobre 2022 Vu l'article 835 du Code de procédure civile Vu la contestation portant sur le montant visé dans le commandement de payer du 5 mai 2022 Vu L 143-2 du code du commerce Vu l'absence de notification de l'assignation du 21 juillet 2022 au créancier inscrit Vu les articles L451-1 du CPCE - Voir CONSTATER la mauvaise foi de Monsieur et Madame [T] - Voir REFORMER l'ordonnance rendue par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Bayonne en date du 18 octobre 2022 - Voir JUGER irrégulière la procédure en constatation du jeu de la clause résolutoire - Voir DEBOUTER Monsieur et Madame [T] de leurs demandes, fins et conclusions - Voir CONDAMNER Monsieur et Madame [T] à payer à la SAS PROTHO 64 la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - Voir JUGER que Monsieur et Madame [T] supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel . Subsidiairement Vu l'article L145-41 du code du commerce ensemble les articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil - Voir ACCORDER à la SAS PROTHO des délais de paiement sur une durée de 24 mois - Voir SUSPENDRE le jeu de la clause résolutoire jusqu'à apurement de la dette avec un délai maximum de 24 mois - Voir DEBOUTER Monsieur et Madame [T] de leurs demandes plus amples ou contraires - Voir STATUER ce que de droit sur les dépens. [X] [T] et [D] [M] épouse [T] concluent à : Vu les articles L145-41 et L 143-2 du code de commerce ; Vu les articles R 211-4 du code de l'organisation judiciaire et l'article R 145-23 du code de commerce ; - Dire et juger infondé l'appel interjeté par la SAS PROTHO 64. - Confirmer l'ordonnance de référé rendue le 18 octobre 2022 par le président du tribunal judiciaire de Bayonne, en ce qu'elle a : - Constaté la résiliation du bail commercial en date du 4/11/21 ; - Ordonné l'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, de la SAS PROTHO 64 ou de tout autre occupant se trouvant dans les locaux situés à [Adresse 3] du bâtiment) ; - Condamné la SAS PROTHO 64 à payer à Monsieur [X] [T] et Madame [D] [M] épouse [T] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la SAS PROTHO 64 aux dépens ». Y ajoutant, et faisant droit à l'appel incident des époux [T], - Dire et juger que l'indemnité d'occupation due à compter du 06 Juin 2022 est de 2 300 € HT soit 2 760 € TTC, - Condamner en conséquence la SAS PROTHO 64, au paiement à titre provisionnel de la somme de 28 109.86 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus, mois de Mars 2023 inclus, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation qui ne saurait être inférieure au montant du loyer contractuellement fixé augmenté des charges et subissant les mêmes augmentations à compter du 1 er février 2023 jusqu'à la vidange effective des lieux. - Condamner également la SAS PROTHO 64 au paiement d'une nouvelle somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, au coût du commandement de payer délivré par la SARL MOLBERT BOUSQUET le 05 Mai 2022 et de la demande d'état d'inscriptions sur le fonds requise auprès du Greffe, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 mars 2023. SUR CE Par acte sous seing privé du 4 novembre 2021, [X] [T] et [D] [M] épouse [T], ont donné à bail commercial à la SAS PROTHO 64, un ensemble immobilier comprenant deux lots situé [Adresse 3], d'une surface de 350 m² environ, outre un extérieur attenant au local situé en façade pour une surface de 337 m² moyennant un loyer annuel hors-taxes et hors charges d'un montant de 26 600 € soit un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 2300 €. Le 5 mai 2022, [X] [T] et [D] [M] épouse [T] ont fait délivrer à la SAS PROTHO 64 un commandement de payer la somme de 10 392,34 € au titre de l'arriéré des loyers et des charges, en lui faisant également commandement de justifier d'une assurance contre les risques propres à son exploitation et ce dans le délai d'un mois . À défaut de satisfaire aux causes de ce commandement dans les délais requis, les bailleurs précisaient qu'ils entendaient se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement étant resté infructueux, par acte d' huissier du 21 juillet 2022, les époux [T] ont fait assigner la SAS PROTHO 64 devant le tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé qui a rendu la décision dont appel en constatant la résiliation du bail commercial et en ordonnant l'expulsion des locataires. Sur la régularité du commandement de payer contenant clause résolutoire : La SAS PROTHO 64 conteste la régularité du commandement qui lui a été délivré en arguant de la mauvaise foi du bailleur, faisant valoir qu'elle conteste le montant visé au commandement de payer qui ne tient pas compte de la réalité de l'intégralité des paiements effectués depuis l'entrée en vigueur du bail commercial. Elle fait observer que le juge des référés lui-même n'a pas repris le montant sollicité par le bailleur en fixant un point de départ erroné pour le paiement de l'indemnité d'occupation soit la date du 4 novembre 2021. En réponse, les bailleurs soutiennent que la procédure est valide alors que le montant retenu par le juge des référés correspond aux loyers et charges dus au 5 mai 2022, date de délivrance du commandement de payer.Ils précisent que le juge a fait référence à la date du 4 novembre 2021 comme étant celle à laquelle a été conclu le bail et non à la date de résiliation de celui-ci. La date de résiliation du bail résulte des dispositions contractuelles et le juge n'avait pas l'obligation de la préciser. L'article L 145-41 du code de commerce prévoit que : « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » En l' absence de commandement de payer régulier, la clause résolutoire ne peut avoir d'effet. En l'espèce, le commandement de payer délivré le 5 mai 2022 comporte les mentions légalement prévues en ce qui concerne le délai d'un mois,le décompte des sommes restant dues et cite expressément la clause résolutoire en précisant que le demandeur entendait se prévaloir de cette clause. Ainsi ce commandement n'est entaché d'aucune cause de nullité. S'agissant de la bonne foi du bailleur, de nature à faire obstacle au jeu de la clause résolutoire invoquée au commandement, la société PROTHO 64 critique la décision du juge des référés sur le montant de la provision, le défaut de fixation du point de départ de l'indemnité d'occupation et le montant de celle-ci en incriminant le bailleur qui aurait induit en erreur le juge. De telles arguties sont inopérantes pour démontrer la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer seule susceptible de priver d'effet ce commandement Les chefs de contestation émis à cet égard seront donc rejetés. Sur les effets de la clause résolutoire : L'article 1224 du Code civil prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En l'état d'un commandement de payer régulièrement délivré et demeuré infructueux la résiliation de plein droit du bail doit être constatée. La société PROTHO 64 ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement de payer dont elle conteste le montant au seul motif que celui-ci ne tient pas compte de : « la réalité et de l'intégralité des paiements effectués depuis l'entrée en vigueur du bail commercial ». Elle soutient que l'absence de notification de l'assignation aux créanciers inscrits a privé le preneur à bail, par la mauvaise foi du bailleur, de la possibilité de se faire substituer dans le paiement du loyer restant exigible par la société CORHOFI, bailleur d'une presse automatique avec double plateau, d' une imprimante deux têtes avec poudreuse et séchage, figurant sur la liste des créanciers inscrits depuis le 20 juillet 2022 tel que cela ressort de l'état des inscriptions délivré le 19 décembre 2022. Par voie de conséquence ,la mauvaise foi du bailleur dans le cadre de la procédure initiée à l'encontre de la société PROTHO 64devrait être sanctionnée par le débouté de sa demande initiale. L'article L143-2 du code de commerce prévoit que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits au domicile déclaré paru dans leurs inscriptions. Les bailleurs versent aux débats l'état des inscriptions délivrées le 15 juillet 2022 avec une situation ne laissant apparaître aucun créancier inscrit. Ils précisent que la société CORHOFI a finalement procédé à une inscription le 20 juillet alors que l'assignation en référé a été signifiée le 21 juillet. Ils démontrent avoir également notifié à cette société le 26 janvier 2023 l'information suivant laquelle l'ordonnance de référé rendue le 18 octobre 2022 avait été frappée d'appel en indiquant la date à laquelle l'affaire serait évoquée devant la cour d'appel de Pau. La mauvaise foi des bailleurs n'est donc pas établie et l'absence de notification régulière n'a d'autre effet que de rendre la résiliation, ainsi que la procédure suivie, inopposable aux créanciers inscrits. Les chefs de contestation émis à cet égard par la société PROTHO 64 seront donc rejetés, l'absence de notification de l'assignation au créancier inscrit n'étant pas de nature à faire obstacle à la validité de la procédure de résiliation du bail commercial. S'agissant des démarches mises en 'uvre par les bailleurs pour obtenir l'expulsion de la société PROTHO 64, elles n'ont aucune incidence sur la validité de la procédure engagée, s'agissant de la phase d'exécution de la décision de justice dont appel. Il y a donc lieu de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail commercial, précision faite que la résiliation est intervenue un mois après le commandement de payer infrutueux du 5 mai 2022, soit le 6 juin 2022. La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle condamné la S AS PROTHO 64 à payer aux époux [T] la somme provisionnelle de 10 218,64 € représentant les arriérés des loyers et charges sur la période du 1er janvier 2022 au 2 mai 2022. Sur l'appel incident des époux [T] : Les époux [T] sollicitent le paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant TTC de 2760 € augmentée des charges et, subissant les mêmes augmentations que le loyer contractuellement fixé, à compter du 1er février 2023 jusqu'à la vidange effective des lieux. L' indemnité d'occupation est due par l'occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail. Il ne s'agit pas d' un loyer et cette indemnité a pour seul objet de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du locataire qui s'est maintenu dans les lieux loués après la résiliation du bail.la décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a fixé, à titre provisionnel, le montant de cette indemnité à 2300 €sur la base du montant du loyer. Cette indemnité de 2300 € sera due à compter du 6 juin 2022, date de résiliation du bail ,jusqu'à la libération effective des lieux, le loyer contractuellement prévu restant dû du 5 mai 2022 au 6 juin 2022. Il ne sera donc pas fait droit à la demande des bailleurs de majoration de cette indemnité d'occupation et de condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme de 28 109,86 € correspondant au montant des loyers et charges indemnité d'occupation dues au mois de mars 2023. Sur les dépens : L'article 695 du code de procédure civile énumère les dépens y incluant les émoluments des officiers publics ou ministériels. Il résulte de ce texte que les dépens ne comprennent que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires. Les dépens incluront le coût du commandement de payer délivré le 5 mai 2022 à l'exclusion des frais de demande d'état d'inscription sur le fond requis auprès du greffe. La somme de 2000 € sera allouée à [X] [T] et [D] [M] épouse [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail commercial et ordonné l'expulsion au besoin avec le concours de la force publique de la SAS PROTHO64 ou de tout autre occupant se trouvant dans les locaux situés à [Adresse 3] (partie gauche du bâtiment) sauf à préciser que la résiliation est intervenue le 6 juin 2022, La confirme sur la condamnation de la SAS PROTHO 64 à payer à Monsieur [X] [T] et Madame [D] [M] épouse [T] une provision de 10 218 € au titre des loyers et charges arrêtés au 5 mai 2022 et sur la condamnation de la SAS PROTHO 64 à payer à Monsieur [X] [T] et Madame [D] [M] épouse [T] une indemnité d'occupation de 2300 € sauf à préciser que cette indemnité mensuelle sera due à compter du 6 juin 2022. Déboute [X] [T] et [D] [M] épouse [T] du surplus de leurs demandes. Condamne la SAS PROTHO 64 à payer à [X] [T] et [D] [M] épouse [T] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel. Condamne la SAS PROTHO 64 aux entiers dépens de première instance et d'appel incluant le coût du commandement de payer du 5 mai 2022 à l'exclusion des frais de demande d'état d'inscription sur le fonds. Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,