Cour d'appel, 07 novembre 2023. 21/00033

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/11/2023 la SCP ROBILIARD la SCP LAVAL - FIRKOWSKI ARRÊT du : 7 NOVEMBRE 2023 N° : - 23 N° RG 21/00033 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GIS7 DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal de Grande Instance de [Localité 3] en date du 03 Décembre 2020 PARTIES EN CAUSE APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265264833936200 S.C.I. LA MALADRERIE prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 5] [Localité 3] ayant pour avocat Me Denys ROBILIARD de la SCP ROBILIARD, avocat au barreau de [Localité 3] D'UNE PART INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265263235885741 Le Syndicat des copropriétaires du « Clos des Franciscaines » représentée par son syndic en exercice la S.A.S.U FONCIA VAL DE LOIRE [Adresse 1] [Localité 3] ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS, ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 04 Janvier 2021. ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 26 juin 2023 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats à l'audience publique du 18 Septembre 2023 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants. Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre en charge du rapport, a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de: Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre, Madame Florence CHOUVIN-GALLIARD, Conseiller, Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles GREFFIER : Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. ARRÊT : Prononcé publiquement le 7 novembre 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. *** FAITS ET PROCEDURE : Par acte authentique en date du 24 janvier 2005, les sociétés IMO.TER et PRO-IMMO ont acquis de la ville de [Localité 3] un immeuble composé de plusieurs bâtiments, ayant antérieurement appartenu à la congrégation des Soeurs franciscaines de [Localité 3].. Les sociétés PRO-IMMO et IMO.TER ont fait réaliser des travaux et divisé l'immeuble en plusieurs lots. Le 14 mars 2007, Maître [B], notaire à [Localité 7] (41), a établi un règlement de copropriété avec état descriptif de division. Les lots ont été vendus à plusieurs propriétaires et l'immeuble, dénommé 'Le Clos des franciscaines', s'est trouvé soumis au statut de la copropriété. Un litige est survenu entre le syndicat des copropriétaires du Clos des Franciscaines et les sociétés IMO.TER et Pro-Immo, concernant des désordres et non-conformités affectant les travaux réalisés. Par ordonnance du 15 juillet 2008, une expertise judiciaire a été ordonnée en référé puis étendue à d'autres parties et M. [W], expert désigné, a établi son rapport le 25 avril 2012. ******** Par acte authentique en date du 14 septembre 2012, la SCI La Maladrerie a acquis des sociétés IMOTER et PRO-IMMO le lot de copropriété n° 71, à usage de plateau à aménager, ainsi que les lots n°35, 43,48, 49, 61 à usage de parking et les lots n°107 et [Cadastre 4] à usage de cave. Le lot n°71 se situe dans l'ancienne chapelle du couvent. ******** Par acte du 21 juin 2013, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les sociétés IMOTER et PRO-IMMO devant le tribunal de grande instance de [Localité 3] en paiement des sommes nécessaires à la réalisation d'un certain nombre de travaux. Par acte sous seing privé en date du 6 mars 2014, le syndicat des copropriétaires du Clos des Franciscaines et les sociétés IMO.TER et Pro-Immo ont conclu un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel ces deux sociétés ont accepté de régler une somme globale de 200 000 € au syndicat des copropriétaires en contrepartie du désistement de l'instance. ******** Par acte d'huissier en date du 3 juillet 2017, la SCI La Maladrerie a assigné le syndicat des copropriétaires du Clos des Franciscaines devant le juge des référés du tribunal de grande instance de [Localité 3] afin qu'il soit ordonné au syndicat des copropriétaires d'avoir à procéder aux travaux de raccordement du lot n°71 au réseau de chauffage collectif dans des conditions permettant son fonctionnement, et afin d'être dispensé des charges de chauffage dans cette attente. . Par ordonnance en date du 7 novembre 2017, le juge des référés a déclaré les demandes formulées par la société La Maladrerie irrecevables, a débouté la requérante de sa demande d'expertise formée en cours d'instance, et l'a condamnée au paiement de la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Par arrêt en date du 24 octobre 2018, la cour d'appel d'Orléans a confirmé cette ordonnance en toutes ses dispositions. ******** A l'occasion de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2018, la SCI La Maladrerie a sollicité l'autorisation de sortir du compte prorata du chauffage pour l'ensemble des lots attenant à la chapelle (lots 35-43-48-49-62-71 et 107). Cette demande, inscrite à l'ordre du jour sous le point n°16, a été rejetée. La présente procédure : Par acte d'huissier en date du 15 juin 2018, la société La Maladrerie a assigné le syndicat des copropriétaires du Clos des Franciscaines, pris en la personne de son syndic, la société Foncia CCG Val de Loire, devant le tribunal de grande instance de [Localité 3] aux fins d'annulation de la résolution n°16 du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2018. Par jugement en date du 3 décembre 2020, le tribunal judiciaire de [Localité 3] a : - rejeté la demande forcée par la société La maladrerie aux fins d'annulation du vote portant sur la résolution n°16 de l'assemblée générale du 26 mars 2018, - rejeté la demande de nouvelle répartition des charges de chauffage formée par la société La maladrerie, - rejeté la demande d'expertise formée par la société La maladrerie, - condamné la société La maladrerie à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Clos des Franciscaines la somme de 23 440,01 € au titre des charges de copropriété dues arrêtée au 1er octobre 2019, avec intérêt au taux légal à compter du 17 janvier 2017, date du commandement de payer, - débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Clos des Franciscaines de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, et de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive - rejeté toute autre demande, - condamné la société La maladrerie à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Clos des Franciscaines la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société La maladrerie aux dépens. - autorisé les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration en date du 4 janvier 2021, la société La Maladrerie a relevé appel de l'intégralité des chefs de ce jugement. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2021, la société La maladrerie demande à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de [Localité 3] du 3 décembre 2020 Statuant à nouveau, - annuler la résolution numéro 16 de l'assemblée générale du 26 mars 2018. - dire et juger que la société La maladrerie n'a jamais été et n'est redevable d'aucune charge de chauffage collectif. - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Clos des Franciscaines de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions. - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Clos des Franciscaines à une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile. Subsidiairement, - désigner avant dire droit tel expert qu'il plaira à votre cour avec pour mission de : ' se rendre sur les lieux, [Adresse 1], en présence des parties dûment convoquées. ' prendre connaissance et se faire communiquer tout documents et pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission. ' examiner les lieux ; ' établir la puissance nécessaire au chauffage de l'ensemble des lots du bâtiment A ' examiner les conditions de raccordement du lot n°71 au chauffage collectif ' dire si les canalisations mises en place sont suffisantes pour permettre à la société La maladrerie d'assurer le chauffage du lot n°71 dès lors qu'il serait aménagé en conformité avec la destination de l'immeuble ' entendre tout sachant ' établir le coût des travaux qui seraient nécessaires pour que le chauffage collectif puisse fournir la quantité de chaleur nécessaire au chauffage du lot n°71 après aménagement en conformité avec la destination de l'immeuble. ' préciser le coût d'aménagement d'un chauffage individuel du lot n°71 à l'occasion de son aménagement conformément à la destination de l'immeuble. - en ce cas, réserver les dépens. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du Clos des Franciscaines demande à la cour de: - débouter la société La maladrerie de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; En conséquence, - confirmer le jugement rendu le 3 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de [Localité 3] en toutes ses dispositions, - condamner la société La maladrerie à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Clos des Franciscaines la somme de 15 044,10 € au titre des charges de copropriété dues, arrêtée au 14 avril 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 17 janvier 2017, date du commandement de payer. - juger que l'appel de la société La maladrerie est abusif au sens des dispositions de l'article 559 du code de procédure civile ; Par conséquent, - condamner la société La maladrerie à régler une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires du Clos des Franciscaines ; - condamner la société La maladrerie à régler au syndicat des copropriétaires du Clos des Franciscaines une somme supplémentaire de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre à prendre en charge les entiers dépens de première instance et d'appel ; Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2023. MOTIFS Sur la demande d'annulation de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 26 mars 2018 Moyens des parties Au soutien de sa demande d'annulation de cette résolution, la SCI de la Maladrerie fait valoir que : - les modalités de répartition des charges prévues par le règlement de copropriété ne sont pas conformes aux dispositions légales et réglementaires en ce que : - le règlement de copropriété ne prévoit qu'une répartition des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes au prorata des tantièmes des parties communes, conformément à l'article 10, al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 mais ne prévoit pas les modalités de réparation des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs, lesquelles doivent être, conformément à l'article 10, al. 1 du même texte, réparties en fonction de l'utilité de que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il en résulte que les charges de chauffage sont appelées sur la base des tantièmes de coproprété, sans égard à l'utilité que ce service présente pour chaque lot, ce qui n'est pas compatible avec les exigences de l'article al.1er de la loi du 10 juillet 1965, d'autant que le syndicat des copropriétaires a décidé de ne pas installer de répartiteurs de chauffage pourtant préconisés par l'expert judiciaire, et étant observé que les lots à usage de parking et de cave ne sont pas chauffés. Il en déduit qu'aucune condamnation ne peut être prononcée au bénéfice du syndicat des copropriétaires faute de titre légal depuis le premier appel des charges relatives au chauffage ; - la résolution n°16 est nulle en ce qu'elle a rejeté sa demande tendant à être exclue de la répartition des charges de chauffage alors que le chauffage collectif du bâtiment A est sans utilité pour elle puisqu'il résulte des pièces qu'elle produit, et notamment du diagnostic SOCOTEC du 4 octobre 2017 et du diagnostic REVA INGENIERIE du 10 décembre 2018 que les canalisations de chauffage en attente de raccordement desservant le lot n°71 sont inusffisantes pour permettre le chauffage de ce lot compte tenu du volume de celui-ci. Il en résulte que l'installation actuelle ne permet pas le chauffage de son lot, de sorte qu'elle est fondée à être exclue du compte pro-rata des charges de chauffage collectif. Le syndicat des copropriétaires répond que la SCI La Maladrerie, qui ne démontre pas l'absence de canalisations, ne peut en aucun cas se voir désolidarisée du chauffage collectif, la jurisprudence étant constante sur le fait que seule l'absence totale de raccordement peut justifier l'inutilité, et par suite la dispense de charge.Elle ajoute que la SCI n'a jamais sollicité l'autorisation de l'assemblée générale pour modifier la destination statuaire de son lot ou pouvoir effectuer des travaux sur le réseau de chauffage collectif afin qu'il puisse chauffer correctement un logement. Elle ajoute que la SCI est infondée à se prévaloir des disgnostics du cabinet SOCOTEC et de la société REVA INGENIERIE puisque le lot n°71 n'est pas un logement, n'ayant pas été à ce jour aménagé et n'ayant pas reçu les autorisations en assemblée générale pour l'être. Il ajoute que la demande d'expertise a pour but de suppléer la carence de la SCI dans l'administration de la preuve, qu'elle est irrecevable, et qu'en tout état de cause, tant le tribunal de grande instance que la cour d'appel ont déjà considéré qu'il n'existait pas d'intérêt légitime justifiant l'instauration d'une telle mesure, de sorte que cette demande doit être rejetée. Réponse de la cour La SCI conteste la décision d'assemblée générale ayant refusé de l'exonérer des charges de chauffage, soutenant que la répartition des charges de chauffage prévue par le règlement de copropriété est irrégulière comme ne respectant pas les critères de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.. Les charges de copropriété sont réparties en deux catégories : - les charges liées aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun qui sont prévues par l'article 10 al1 de la loi du 10 juillet 1965 ; elles doivent, selon ce texte, être réparties en fonction du critère de l'utilité que présente l'élément d'équipement ou le service collectif pour chaque lot ; - les charges liées à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes (article 10, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965) ; elles doivent, selon ce texte, être réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot, lesquelles sont déterminées selon les règles de l'article 5 de la loi. Ces règles de répartition sont d'ordre pulbic et toute répartition des charges de copropriété contraire à ces règles est illicite. Les charges afférentes au chauffage collectif d'un immeuble s'analysent en des charges liées aux services collectifs et éléments d'équipement commun et relèvent de l'article 10 alinéa 1 susvisé. Elles doivent donc être réparties en fonction du critère de l'utilité de ce service à l'égard de chaque lot. Sont en conséquence illicites les clauses tendant à faire supporter à certains copropriétaires des charges relatives à des éléments d'équipement communs ou à des services collectifs ne présentant pour eux aucune utilité. Un copropriétaire ne peut donc être exonéré du paiement des charges relatives à ce service collectif qu'en l'ebsence d'utilité de ce service à l'égard de son lot (3ème Civ 25 janvier 2012 n°10-27.014) Cette 'utilité' s'entend d'une utilité obsective, indépendamment de l'usage que le copropriétaire décide d'en faire. Un copropriétaire est donc tenu de participer aux charges d'un service collectif ou d'un élément d'équipement commun dès lors qu'il a la possibilité objective d'en bénéficier, peu important qu'en fait il ne l'utilise pas pour des raisons qui lui sont personnelles (3ème Civ 16 novembre 2011 n°10-18.056). Il s'en déduit que le simple fait qu'un lot ne soit pas raccordé à l'installation de chauffage collectif ne suffit pas à considérer que celle-ci ne présente aucune utilité pour son lot, encore faut-il qu'il ne s'agisse pas d'une simple convenance personnelle mais qu'il soit démontré que l'installation de chauffage collectif ne peut pas bénéficier au lot considéré, en cas notamment d'impossibilité matérielle et technique (3ème Civ 20 jnaiver 2004 n°02-14.606). En l'espèce, le raccordement du lot n°71 est techniquement possible mais ne permettrait pas, selon la SCI La Maladrerie, à ce lot d'être suffisamment chauffé en raison du diamètre insuffisant des canalisations au regard du volume à chauffer. Il doit être considéré qu'un système de chauffage collectif ne présente d'utilité pour un lot que s'il est en mesure de fournir à ce lot, selon sa destination, un confort thermique convenable et identique à celui des autres lots. Par conséquent, si le raccordement d'un lot à l'installation de chauffage collectif ne permet pas à ce lot d'être chauffé dans des conditions satisfaisant à ces conditions, ce raccordement ne présente pas pour celui-ci d'utilité au sens de l'article 10 alinéa 1. La SCI La Maladrerie soutient que tel est le cas en l'espèce dans la mesure où les canalisations du chauffage collectif en attente de raccordement à son lot sont d'un diamètre trop étroit pour permettre de chauffer convenablement son lot n°71. Elle verse aux débats les documents suivants : - un rapport d'avis technique établi par la société SOCOTEC le 2 octobre 2017 (sa pièce n°11), dont il résulte que pour obtenir une température ambiante à 20 degrés et une température de base réglementaire de - 7 degrés, intégrant les déperditions par renouvellement d'air d'un logement unique, la puissance de chauffage nécesaire pour chauffer le volume du lot n°71 est de 49,37 kW, ce qui nécesite que les canalisations aient un diamètre de 55 mm. La SOCOTEC en déduit que les diamètre intérieur des canalisations en attente de raccordement, qui est de 16,2 mm, est insuffisant pour assurer l'acheminement de la puissance de chauffage nécessaire à ce lot. - un courrier de la société HOLT et FILS en date du 4 août 2016, qui écrit 'conformément au relevé sur place lors de l'exécution des travaux de remplacement de la chaudière du bâtiment A, nous avons bien constaté et noté avec le chef de chantier M. [O] [E], la non-conrformité des arrivées de chauffage existantes. Celles-ci ayant un dimaètre insuffisant pour délivrer la puissance hydraulique nécesaire pour les surfaces et volumes de la chappelle'. - un courrier de la société BATELEC SERVICE ARTISANAT, en date du 6 juin 2017, qui écrit : 'Je suis au regret de ne pouvoir vous établir un devis de liaison au réseau de chauffage commun de la copropriété. En effet, la section des tuyaux de la canalisation 'aller/retour' de chauffage présents, d'un diamètre extérieur de 20 mm et intérieur de 16 mm, ne permet pas de réaliser une installation de chauffage 'collectif' pour l'ensemble du volume. Fonction de l'aménagement de cet espace, de la distance depuis l'appareil de production de chaleur, la section des canalisations devrait être d'un dimaètre nominal extérieur compris entre 40 et 50 mm'. - un diagnostic rendu par la société REVA INGENIERIE le 10 décembre 2018, dans le cadre d'un projet d'aménagement du lot n°71 en logement, qui considère que 'la chaufferie centrale existante ne permet pas le chauffage de ce local (tuyauterie en attente dans le local en DN 20 insuffisante)'. Il précise, que la canalisation d'attente actuelle permet l'acheminement d'une puissance de chauffage de 4304 W alors que le besoin minimum est de 23 878 W. Le syndicat des copropriétaires souligne qu'il résulte d'un rapport ITE du 25 septembre 2017, qui a réalisé le diagnostic du lot 'chauffage', que tous les logements sont raccordés à la chaufferie. Ce rapport ne se prononce toutefois pas sur la capacité des canalisations existantes à acheminer une puissance de chauffage suffisante compte tenu du volume du lot n°71. Le syndicat des copropriétaires répond encore qu'il n'est pas démontré que la SCI ne pourrait pas faire réaliser des travaux d'extension ou d'amélioration de ses branchements, mais n'a jamais demandé l'autorisation des copropriétaires pour ce faire, alors même que l'article 25, b de la loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire d'obtenir du syndicat l'autorisation d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes. Toutefois, il appartient au syndicat des copropriétaires, et non au propriétaire du lot concerné, d'effectuer sur les parties communes les travaux nécessaires pour que l'installation de chauffage collectif puisse remplir son office à l'égard de ce lot. Le syndicat des copropriétaires indique également que la société SOCOTEC et la société REVA INGENIERIE se fondent sur un postulat erroné puisqu'elles prennent en considération, s'agisant du lot n°71, un logement et donc un volume habitable aménagé alors que ce lot est un ''plateau à aménager'. Toutefois, le lot n°71 est désigné dans le règlement de copropriété comme un 'plateau à aménager', d'une superficie de 213 mètres carrés. Aucune autorisation de la copropriété n'est nécessaire pour l'aménagement intérieur de ce lot puisque son propriétaire est titulaire, en application du règlement de copropriété, du droit de l'aménager, si cet aménagement est conforme au droit que confère le règlement de copropriété à son propriétaire de l'aménager en logement conformément à la destination de l'immeuble qui est à usage d'habitation (3e Civ., 4 novembre 2010, pourvoi n° 09-70.235, Bull. 2010, III, n° 198  ; 3e Civ., 8 juin 2011, pourvoi n° 10-20.276, Bull. 2011, III, n° 96 ; 3e civ. 13-12-2018 no 17-23.008 ). Il s'ensuit que l'installation de chauffage existante ne présente d'utilité pour le lot n°71 que si elle est en mesure d'apporter à ce lot un confort thermique suffisant, qu'il s'agisse d'un plateau à aménager ou d'un plateau aménagé en logement conformément aux prévisions du règlement de copropriété. La question de savoir si l'installation de chauffage collectif existante est en mesure, en cas de raccordement du lot n°71, d'en assurer le chauffage dans des conditions satisfaisantes, est donc déterminante pour déterminer si l'installation de chauffage actuelle présente une utilité pour ce lot. Cette question n'a pas été examinée dans le cadre de l'expertise judiciaire réalisée par M. [W] en avril 2012 puisqu'à cette date, cette problématique n'avait pas été soulevée, la SCI n'ayant fait l'acquisition de son lot que postérieurement à cette date. La SCI justifie avoir soulevé le problème au du syndicat des copropriétaires par un courrier du 28 février 2017 au terme duquel elle sollicite l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale l'autorisation de sortir du compte prorata des charges de chauffage pour l'ensemble des lots attetant à la chapelle, courrier postérieur à la signature de la transaction du 6 mars 2014. Il convient, par conséquent, d'ordonner avant-dire droit une mesure d'expertise judiciare, aux frais avancés de la SCI, afin de déterminer si l'installation existante permet le raccordement du lot n°71 à l'installation de chauffage collectif dans des conditions permettant un chauffage de ce lot dans des conditions satisfaisantes, et à défaut quels sont les travaux à envisager pour permettre un tel raccordement. S'agissant en second lieu des lots à usage de caves et de parking, il conviendra d'inviter le syndicat des copropriétaires à s'expliquer sur la conformité de la répartition des charges de chauffage afférentes à ces lots au critère de l'utilité de l'article 10 alinéa 1. Il convient de surseoir à statuer sur la demande d'annulation de la décision d'assemblée générale dans l'attente des ces éléments. Sur la demande en paiement des charges de copropriété Moyens de parties Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de charges de copropriété à hauteur de 15 044,10 euros, correspondant aux charges appelées depuis le 1er octobre 2016, selon décompte arrêté au 14 avril 2023. Il expose qu'il ne s'agit pas là seulement des charges liées au chaffage mais de l'ensmeble des charges de copropriété. La SCI la Maladrerie s'oppose à cette demande au motif que l'appel des charges relatives au chauffage du bâtiment A est contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et aux dispositions d'ordre public du code de l'énergie, de sorte qu'aucune condamnation au titre de ces charges ne saurait être prononcée au bénéfice du syndicat des coprorpéitaires faute de titre légal, et ce depuis le premier appel des charges relatives au chauffage. Réponse de la cour Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande de la SCI tendant à voir dire qu'elle n'a jamais été redevable d'aucune charge de chauffage collectif est nouvelle et comme telle irrecevable en appel en application de l'article 564 du code de procédure civile. Toutefois, cette demande ayant pour objet de faire écarter les prétentions adverses, elle est recevable par application de l'article 564 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires prétend en second lieu que cette prétention est irrecevable en considération du principe de concentration des moyens et de l'autorité de la chose jugée au principal, qui oblige le demandeur à présenter l'intégralité de ses moyens dès la première instance. Elle en déduit que la SCI n'ayant jamais soulevé ce moyen en première instance, elle ne peut le faire à hauteur d'appel. Toutefois, d'une part les conclusions de première instance de la SCI La Maladrerie produites ne sont versées pas aux débats, et en tout état de cause, les parties sont libres d'invoquer en appel des moyens nouveaux (article 563 du code de procédure civile). La demande de la SCI La Maladrerie tendant à ce qu'il soit jugé qu'elle n'a jamais été et n'est redevable d'aucune charge de chauffage est donc recevable. En revanche, s'il est exact que toute clause du règlement de copropriété qui prévoit une répartition des charges non conforme aux critères prévus à l'article 10 de la loi de 65 est réputée non écrite (loi du 10.7.65 : art. 43 al. 1er), il est constant que tant que l'état de répartition des charges résultant du règlement de copropriété n'a pas été modifié, il doit s'appliquer (cf 3ème civ 21 juin 2006 pourvoi n°05-13.607, bull n°159 ; 3ème Civ 28 avril 2011 n°10-14.298 bull n°61 ; 3ème Civ 2 juillet 2013 pourvoi n° 12-17.758). La constatation de la non-conformité d'une clause de répartition des charges à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ne oeut avoir d'effet que pour l' avenir (3e Civ., 28 novembre 2019, pourvoi n° 18-15.308, 18-15.757) . Il s'en déduit que le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer à la SCI le paiement des charges de copropriété sur la base de l'état de répartition des charges prévu dans le règlement de copropriété, qui n'a pas été à ce jour modifié, étant de surcroît observé que les charges dont le paiement est réclamé portent sur l'ensemble des charges de copropriété et non pas sur les seules charges de chauffage. Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des années 2015 à 2023 approuvant les comptes des exercices en cause, qui courent du 1er octobre au 30 septembre de chaque année, les appels de fonds et les décomptes individuels de charges adressés annuellement à la SCI après régularisation annuelle. Il verse également, en pièce n°47, un décompte récapitulatif, arrêté au 9 juin 2023, des sommes dues et des sommes versées par la SCI, dont il résulte que la SCI est débitrice d'une somme de 15 044,10 euros au titre des charges dues pour la période du 1er octobre 2016 à avril 2023, en ce compris l'appel de fonds du 1er avril 2023. Il convient en conséquence de condamner la SCI La Maladrerie au paiement de cette somme. Le syndicat des copropriétaires demande que cette condamnation soit assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 janvier 2017. Toutefois, les intérêts ne peuvent courir à compter de cette date que sur les sommes visées par ce commandement, donc sur les sommes dues à cette date, à savoir 4131,01 euros. Sur la demande en dommages et intérêts pour appel abusif L'appel de la SCI La Maladrerie conduit la présente juridiction à infirmer le jugement et à ordonner une mesure d'expertise avant-dire droit. L'appel de la SCI La Maladrerie ne revêt dès lors aucun caractère abusif. La demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée. Sur les dépens et les dipsositions de l'article 700 du code de procédure civile Il convient de réserver les demandes à ce titre. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et par arrêt mixte, partiellement avant-dire droit, SURSOIT à statuer sur la demande d'annulation de la décision numéro 16 de l'assemblée générale du 26 mars 2018 ; ORDONNE avant-dire droit une expertise ; COMMET pour y procéder [W] [J] [K], [Adresse 2] Mèl : [Courriel 6]), lequel, après avoir convoqué les parties et leurs Conseils, recueilli leurs explications et après s'être fait remettre tous documents utiles aura reçu mission habituelle et notamment la suivante : - réunir contradictoirement les parties conformément aux dispositions de l'article 160 du code de procédure civile, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment tous les documents relatifs à l'installation de chauffage collectif du bâtiment A ; - visiter l'immeuble litigieux, constituant le bâtiment A de l'immeuble dénommé 'Le clos des franciscaines' situé [Adresse 1] à [Localité 3] ; - décrire le lot n°71 et en préciser le volume ; - dire si le lot n°71 peut être raccordé à l'installation de chauffage collectif existante ; - dire si les canalisations de chauffage existantes, en attente de raccordement au lot n°71, sont de taille suffisante pour permettre de chauffer ce lot dans des conditions thermiques convenable pour un lot à usage d'habitation et identique à celui des autres lots ayant ce même usage ; de façon plus générale, dire si l'installation de chauffage existante est en capacité, dans son état actuel, d'assurer un chauffage satisfaisant de ce lot ; - à défaut, décrire les travaux nécessaires pour permettre à l'installation de chauffage collectif existante d'assurer un chauffage convenable de ce lot destiné à un usage d'habitation ; les chiffrer ; - dire si les lots 35, 43,48, 45, 61, 62 et 107 appartenant à la SCI La Maladrerie à usage de caves et de parkings, sont raccordés à l'installation de chauffage collectif; - de façon plus générale, faire toute observation technique nécessaire à la solution du litige ; DIIT que l'expert devra communiquer un projet de son rapport aux parties, leur impartissant un délai suffisant pour émettre tout dire écrit le cas échéant ; DIT que l'expert devra communiquer son rapport définitif aux parties et le déposer au Greffe de la Juridiction en y incluant la réponse aux dires éventuels dans le délai qui lui sera imparti ; FIXE à la somme de 1200 euros la provision à valoir sur les frais d'expertise qui devra être consignée par la SCI La Maladrerie à la régie de la cour d'appel d'Orléans au plus tard le 31 décembre 2023 ; DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet'; DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la chambre civile de la cour d'appel d'Orléans avant le 30 avril 2024, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du conseiller de la mise en état, juge du contrôle à la chambre civile de la cour d'appel d'Orléans'; DIT que l'affaire sera appelée à l'audience de mise en état du 8 janvier 2024 à 10 h pour vérification du versement de la consignation ; DIT que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le conseiller de la mise en état, juge chargé du contrôle'; INVITE le syndicat des copropriétaires à faire toute observation utile sur la conformité de la répartition des charges de chauffage au critère de l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 s'agissant des lots à usage de cave et de parking de la SCI de la Maladrerie ; REJETTE la demande de la SCI La Maladrerie tendant à voir dire qu'elle n'a jamais été et n'est redevable d'aucune charge de chauffage collectif ; CONDAMNE la SCI La Maladrerie à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 15 044,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2017 sur la somme de 4131,01 euros ; REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts pour appel abusif ; RESERVE les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT