Tribunal judiciaire, 27 février 2025. 20/05376

COUR D’APPEL DE [Localité 9] TOTAL COPIES 4 COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT défendeur 1 COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT 2 COPIE EXPERT COPIE DOSSIER + A.J. 1 N° RG 20/05376 - N° Portalis DBYB-W-B7E-M47W Pôle Civil section 2 Date : 27 Février 2025 LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER CHAMBRE : Pôle Civil section 2 a rendu le jugement dont la teneur suit : DEMANDERESSE Madame [R] [E] [P] [F] née le 20 Février 1926 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Alain PORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER DEFENDEUR Monsieur [L] [O] né le 09 Juillet 1954 à [Localité 11] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 4] représenté par Maître Amandine BOUVIER de la SARL ACTEA LEGAL +, avocats au barreau de MONTPELLIER COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré : Président : Florence LE GAL Juges : Cécilia FINA-ARSON Sabine CABRILLAC, magistrat à titre temporaire assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé. DEBATS : en audience publique du 10 Décembre 2024 MIS EN DELIBERE au 11 Février 2025 prorogé au 27 Février 2025 JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 27 Février 2025 RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique du 25 avril 1955, reçu par Maître [C], notaire, les époux [M] ont donné à bail commercial à Mme [Z] [K], aux fins de commerce de chambres meublées, une maison de deux étages située n°[Adresse 3], comprenant un appartement et 6 chambres, datant de la fin du 19ème siècle, les chambres étant louées à compter du 1er septembre 1955, et le bail se terminant initialement au 1er septembre 1964. Par acte du 1er novembre 1957, Mme [Z] [K] a cédé son fonds de commerce ainsi que le droit au bail commercial à Mme [R] [F], toujours propriétaire du fonds de commerce de location de chambres à compter de cette date. Suite aux décès des époux [M], l’immeuble est devenu la propriété de Mme [N] [M] épouse [Y], leur fille ; ensuite du décès de cette dernière survenu le 10 mai 2000, par acte authentique du 29 mars 2013, reçu par Maître [W], notaire, M. [L] [O] a fait l’acquisition de l’immeuble et sa vente a été notifiée par LRAR datée du 2 avril 2013 à Mme [R] [F]. Par assignation en référé délivrée le 29 avril 2013, Mme [R] [F] a sollicité du juge des référés la désignation d’un expert aux fins notamment d’examen de l’immeuble, de description et d’estimation des travaux nécessaires au regard de la vétusté des locaux. L’expert désigné, M. [A], a rendu compte de sa mission par un rapport du 17 février 2014 aux termes duquel il a précisément évalué les travaux nécessaires et leur coût à la somme totale de 20 000 euros. Par assignation délivrée le 2 décembre 2015, la requérante Mme [R] [F] a sollicité du tribunal de grande instance de Montpellier la condamnation de M. [L] [O] à effectuer ces travaux sous astreinte C’est dans ce contexte que l’affaire était enregistrée sous le numéro de RG 15/ 7385 et a abouti au jugement du 6 mai 2019, aux termes duquel M. [L] [O] a été condamné à réaliser à ses frais exclusifs l’intégralité des travaux, et Mme [R] [F] condamnée à prendre toutes dispositions utiles pour que le défendeur et toute entreprise de son choix puissent accéder à l’intérieur de l’immeuble, sur l’amplitude horaire de 9 heures à 18 heures, tous les jours ouvrables, aux fins d’exécution des travaux préconisés. Ce jugement du 6 mai 2019 a de surcroît réservé la demande de constat de la résiliation du bail et les demandes qui en découlent, dans l’attente de la décision attendue de la cour d’appel de [Localité 9] dans le litige qui oppose les parties quant au montant du loyer. Ce même jugement a invité la partie la plus diligente à communiquer cette décision une fois rendue et a renvoyé le dossier à la mise en état. Entre-temps, M. [L] [O] a, par acte de commandement de payer les loyers délivré à Mme [R] [F] le 21 février 2018, visé la clause résolutoire et le paiement de la somme de 56 326, 51 euros par la preneuse au titre des loyers réévalués. Cet acte étant demeuré infructueux, M. [L] [O] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier qui, par ordonnance en date du 17 janvier 2019, a notamment rejeté la demande de nullité du commandement de payer formée par Mme [R] [F] et rejeté l’ensemble des demandes de Mme [R] [F] dont celles de constater la résiliation du bail, de juger que cette dernière est occupante sans droit ni titre depuis le 22 mars 2018 outre celle en paiement de la somme de 56 326, 51 euros au titre des rappels de loyers pour la période du 29 mars 2013 au 28 février 2018. Par ordonnance du 6 janvier 2020, l’affaire portant le numéro de RG RG 15/ 7385 a été radiée et sa suppression du rôle général, ordonnée, Mme [R] [F] n’ayant pas estimé devoir soutenir les appels interjetés à l’encontre d’un jugement rendu par le juge des loyers commerciaux. Par courrier du 2 décembre 2020, M. [L] [O] a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle et l’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 20/5376. Par dernières conclusions adressées le 10 septembre 2024, au visa des dispositions des articles 1719, alinéas 1 et 2, 1720 et suivants, 1147 1755 du code civil, et sous bénéfice de l’exécution provisoire, Mme [R] [F] a sollicité du tribunal la condamnation de M. [L] [O] - sous une astreinte de 200 euros par jour de retard, deux mois après signification de la décision à intervenir, à effectuer les travaux lui incombant suivant les préconisations de l’expert judiciaire outre les réparations suite au dégât des eaux d’autre part qui consistent en une réfection des plafonds des pièces du rez de chaussée suivant expertise dégât des eaux du 21 juin 2023 la chambre du rez-de-chaussée, et des chambres 3 et 6 et 7 suite aux infiltrations en toiture dues à la vétusté, et le remplacement des canalisations en plomb, - à lui payer les sommes de ● 50 000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis en raison de la vétusté de l’immeuble et de la non réalisation de l’intégralité des travaux par le propriétaire, leur réalisation tardive et partielle, sans réparation du sinistre dégât des eaux du 21 juin 2023, ● 8.000,00 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens comprenant les dépens du référé expertise et le coût du procès-verbal de constat du 1 er mars 2013, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - juger que M. [L] [O] devra la reloger dans un logement de la résidence d’accueil temporaire [5] située dans le même secteur de [Localité 9], sans frais pour elle, Sur les demandes reconventionnelles, au vu du caractère du bail pour partie d’habitation non meublée, Mme [R] [F] a réclamé - à titre principal l’annulation du commandement de payer en date du 21 février 2018, pour non-respect des dispositions légales de la loi du 6 juillet 1989 - à titre subsidiaire au visa des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce de faire droit à la demande de délai de paiement des causes du commandement, et, “par suite du constat de l’entier règlement intervenu en 2018 suite à la délivrance du commandement et constatant” qu’elle est à jour de ses loyers, et vu en outre les carences du bailleur dans la réalisation des travaux malgré le rapport d’expertise judiciaire et le jugement de condamnation, ordonner de la suspension des effets de la clause résolutoire du commandement en date du 21 février 2018 et débouter en conséquence le bailleur de ses demandes en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, - sur la demande en condamnation de la locataire à réaliser les travaux, au visa du rapport d’expertise judiciaire qui avait constaté le bon état d’entretien des lieux loués, l’article 9 du code civil, les articles 15 et 16 du code de procédure civile, l’annulation pour défaut de contradictoire et violation de la vie privée le constat d’huissier réalisé le 30 août 2023, au domicile de la requérante et en son absence et ce sans autorisation de justice, et de débouter M. [L] [O] de sa demande en réalisation de travaux d’entretien sous astreinte, comme infondée indéterminée et abusive, et de débouter ce dernier de l’ensemble de ses demandes dont celle en résiliation de bail commercial, lui-même n’ayant toujours pas rempli son obligation de travaux. Par dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2024, au visa des dispositions de l’article ancien 1134 et 1720, 1754, 1755, 606 du code civil, de l’article L145-41 du code de commerce, de l’article 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, des articles 514-1 et 700 du code de procédure civile, R224-41-5 du code de l’environnement, M. [L] [O] a demandé de voir écartée l’application de l’exécution provisoire s’agissant des demandes de la requérante formées à son encontre et le bénéfice de l’exécution provisoire pour les autres demandes qu’il a formées : - le débouté de la demande de condamnation à effectuer les travaux sous astreinte, de juger que cette demande est mal-fondée alors que la requérante s’est elle-même s’y est toujours opposée, de juger qu’il avait réalisé les travaux de réparation préconisés par l’expert [A] et de juger que les travaux liés au dégât des eaux intervenus le 21 juin 2023 ne relève pas de sa responsabilité et en conséquence de juger qu’il ne lui appartient pas de procéder à la réfection des plafonds du rez-de-chaussée des locaux loués à Mme [R] [F], et que cette dernière a manqué à son obligation d’entretien des locaux loués, - le débouté des demandes de sa condamnation à la somme de 50 000 euros au titre de prétendus préjudices subis, de sa condamnation tendant à reloger Mme [R] [F], et de la demande de Mme [R] [F] tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer en date du 21 février 2018. - la condamnation de Mme [R] [F] sous astreinte de 200 euros par jour de retard “commençant à courir, passé un délai d’un mois après signification de la décision à intervenir”, à effectuer l’ensemble des travaux nécessaires à l’entretien des locaux et notamment la remise en état de tous les équipements non entretenus, cassés, présentant des fuites, tels que les lavabos, évier et WC et le remplacement de la chaudière hors d’usage, - le constat de la résiliation de plein droit du bail commercial le liant à Mme [R] [F], à compter du 22 mars 2018, par l’effet du commandement de payer en date du 21 février 2018 et de juger que la requérante est occupante sans droit ni titre depuis le 22 mars 2018, que cette dernière doit laisser les lieux loués, situés [Adresse 2], libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef et qu’à défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de “l’ordonnance” à intervenir, elle sera condamnée au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour jusqu’à complète et totale libération effective des lieux et qu’il pourra être procédé à son expulsion et/ou de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, - en tout état de cause la condamnation de Mme [R] [F] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de la société d’avocats ACTEA pour les dépens la concernant, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par Mme [R] [F] et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par M. [L] [O]. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024 avec une audience de plaidoirie prévue le 10 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025 et prorogée au 27 février 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes en annulation du commandement de payer du 21 février 2018 et du procès-verbal de constat d’huissier - Mme [R] [F] a soulevé l’annulation du commandement de payer au motif du “non-respect” des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 -comportant 47 articles, sans plus de précision-, sans et sans non plus préciser si cette nullité est soulevée au visa de l’article 112 ou 114 du code de procédure civile. M. [L] [O] plaide que les dispositions de la loi précitée ne peut recevoir application dans le cas d’espèce, le bail consenti à la requérante étant un bail commercial. Au visa de l’article 112 du code de procédure civile, Mme [R] [F] ayant fait valoir des défenses au fond, la nullité invoquée est par conséquent couverte. Par ailleurs, les termes du bail à loyer du 25 avril 1955, sont exactement : “Etant indiqué que ledit immeuble fait l’objet d’un commerce de chambres meublées [...]” ; il convient ensuite de se reporter à l’article L145-1 I 1° du code de commerce selon lesquelles le statut des baux commerciaux s’applique “Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe [...]”. De ces dispositions en vigueur au 21 septembre 2000, il doit être mentionné que le “local” accessoire constitué des pièces au rez de chaussée où vit au quotidien la requérante, est situé à l’intérieur de l’immeuble appartenant à M. [L] [O], qu’il est nécessaire à Mme [R] [F] en ce qu’il lui a permis jusqu’à présent d’exploiter, pendant plus de 65 ans, son fonds de commerce de location de chambres meublées. En conséquence, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent être invoquées aux fins d’annulation du commandement de payer pris ensuite du jugement du 5 décembre 2017 prononcé par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier, passé en force de chose jugée, par l’arrêt du 19 mars 2019, portant ordonnance sur requête, prononcé par la cour d’appel de Montpellier. Ainsi, la seule application du contrat de bail permet la résiliation du contrat pour une dette locative née uniquement des impayés de loyers au titre du différentiel entre la somme payée par la requérante sur la période 29/03/2013 au 28/02/2018 à hauteur de 12 015, 16 euros et la somme de 68 341, 67 euros due par application de l’indexation : le décompte de l’arriéré de loyers accompagne le commandement de payer. Au visa de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité d'un acte de procédure ne peut être prononcée qu'à charge pour la partie qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, or la requérante qui plaide la nullité du commandement, ne fait valoir aucun grief précis, sinon le paiement du différentiel des loyers qui est une obligation et non un grief, et aucune contestation sérieuse ne peut dès lors déboucher à “l’annulation du commandement de payer” délivré le 21 février 2018 : Mme [R] [F] est en conséquence déboutée de sa demande de ce chef. Pour rappel, les causes de ce commandement n’ont pas été satisfaites dans le délai, quand bien même Mme [R] [F] s’est acquittée par la suite des sommes dues quelques mois plus tard - courant août 2018-. - Mme [R] [F] sollicite de surcroît l’annulation du constat d’huissier réalisé le 30 août 2023, pour défaut de contradictoire et violation de la vie privée. M. [L] [O] n’a pas répliqué sur cette demande. L’article 9 du code civil prescrit que chacun a droit au respect de sa vie privée. En l’espèce, il convient d’observer que si M. [L] [O] a obtenu de sa locataire qu’elle lui confie en août 2023 ses clés le temps de son absence, il ne rapporte nullement la preuve qu’en toute probité, il ait informé Mme [R] [F] qu’il entrerait dans les lieux accompagné d’un huissier aux fins de constat de l’état intérieur des différentes pièces de l’immeuble. L’intrusion d’un huissier de justice au rez-de chaussée où vit précisément la locataire, et les constatations opérées à la fois dans son bureau, sa chambre et ses toilettes sont autant d’atteintes à sa vie privée qui ne peuvent être légitimées par le fait que le bailleur ait pu s’estimer contraint devant la résistance de sa locataire de solliciter un huissier de justice pour faire constater l’impact de l'entrave de Mme [R] [F] à l'intervention des artisans ces dix dernières années. Dès lors, il convient de faire droit à la demande de Mme [R] [F] et d’annuler le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 30 août 2023 ainsi que toutes ses annexes. Sur la demande en condamnation de M. [L] [O] à effectuer des travaux sous astreinte Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée, 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.” L'article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il s'en évince que le bailleur a une obligation de délivrance de la chose louée qui lui impose de livrer des biens conformes à l'usage auquel ils sont destinés, aucune clause contractuelle ne pouvant décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose elle-même, c'est-à-dire de la chose définie au bail et de ses accessoires indispensables à une utilisation normale et sans danger des lieux. Par ailleurs, selon l’article 1755 du même code, “Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeure”. Enfin, au rang des stipulations du contrat de bail reçu par Maître [C] notaire à [Localité 8] le 25 avril 1955, est mentionné au 1° que la preneuse “ ne pourra y exiger aucune réparation autre que celles qui seraient ou deviendraient nécessaires pour assurer les locaux clos et couverts. Elle jouira en bon père de famille, les entretiendra pendant la durée du bail et les rendra, à sa sortie, en bon état de réparation locative. [...]” et au 6° il est mentionné “Elle souffrira, pendant la durée du bail, l’exécution de toutes les grosses réparation qui deviendraient nécessaires à l’immeuble loués sans pouvoir réclamer aucune indemnité ni diminution du loyer alors même que les travaux dureraient plus de quarante jours, pourvu qu’ils soient exécutés sans interruption, sauf les cas de force majeure.” Concernant la demande de Mme [R] [F] en condamnation de M. [L] [O] sous astreinte pour réaliser les travaux détaillés par l’expert M. [A], il convient de rappeler que les chantiers préconisés au rapport d’expertise daté du 17 février 2014 sont les suivants : - des travaux d’électricité pour remédier aux désordres des fils électriques apparents dans toutes les pièces, l’installation électrique étant d’origine, obsolète et vétuste, non protégée contre l’électrocution, et aux désordres liés au disjoncteur en partie haute de l’entrée, - des travaux de reprise des surfaces, quelques mètres carrés sur sols des chambres et la reprise du sol de la cuisine, le sol n’étant plus de niveau au-delà des tolérances admissibles, - la remise en état du seuil d’une porte fenêtre de la chambre 2 au premier étage ainsi que des travaux de peinture sur le plafond de la chambre six et celui de la chambre du rez-de-chaussée, les plafonds étant craquelés, - les travaux de reprise des fenêtres et volets et de réparation d’une lucarne fuyarde, l’expert ayant noté par ailleurs des traces d’infiltration au dessus de la fenêtre de la chambre du rez-de-chaussée, et que ces infiltrations proviennent du seuil fuyard de la porte fenêtre de la chambre 2 du 1er étage, - la réparation d’un garde corps dangereux et l’entretien de la façade, - des travaux pour remédier à l’infiltration dans la chambre sept avec remise en état du point d’infiltration par bouchage des changements de tuiles ou remise en état d’hébergement en zinc de la souche. Une précédente décision du tribunal de grande instance de Montpellier du 6 mai 2019 a condamné M. [L] [O] à réaliser à ses frais exclusifs l’intégralité des travaux énumérés aux termes du rapport et condamné Mme [R] [F] à prendre toutes dispositions utiles pour que le défendeur et toute entreprise de son choix puissent accéder à l’intérieur de l’immeuble Aux termes de ses écritures, au soutien de sa demande en condamnation sous astreinte du défendeur aux fins d’exécution des travaux, Mme [R] [F] a exposé devoir vivre continuellement dans des locaux extrêmement vétustes, “y compris son habitation personnelle” et qu’en dépit du dépôt du rapport, M. [L] [O] n’a jamais accompli les travaux, qu’elle n’y a jamais fait obstruction : elle a notamment conclu qu’elle n’est pas masochiste, que si elle a saisi le tribunal aux fins d’exécution de ces travaux ce n’est pas au bout du compte pour refuser l’accès l’immeuble aux artisans adressés par défendeur. Sur ce chef de demande, M. [L] [O] a fait valoir la mauvaise foi de la requérante, qu’il avait effectué des travaux de réparation de la toiture de l’immeuble et que sa seule volonté était de poursuivre l’exécution des travaux nécessaires, mais qu’il s’est opposé au refus systématique de Mme [R] [F]. M. [L] [O] a produit ainsi aux débats : - sa pièce 30 portant attestation d’un peintre en bâtiment qui détaille n’avoir pas eu accès à trois reprises à la maison aux fins d’établir son devis pour rénovation en août, septembre et novembre 2015, - ses vaines tentatives aux fins de faire réaliser les travaux précités, en adressant à la requérante une LRAR datée du 24 novembre 2015 - sa pièce 31- pour solliciter ses disponibilités, - les initiatives prise en ce sens par son conseil qui a écrit au conseil de Mme [R] [F], ● un courrier du 8 décembre 2015 qui rappelle que les artisans et lui-même se heurtent à l’impossibilité d’accéder aux lieux, au refus de Mme [R] [F] de leur permettre d’utiliser l’eau et l’électricité pour les effectuer ; ce même courrier officiel s’arrêtant sur une sommation de communication de dates, pour chacun des différents travaux, avec deux possibilités de proposition de dates, selon un tableau organisé et clair de calendrier des interventions nécessaires ; la sommation n’ayant appelé aucun retour de la requérante, - pièce 33 du défendeur- ● un courrier du 18 juillet 2018 rédigé dans le même objectif, ● un courrier du 13 octobre 2016 en réponse à celui du conseil de Mme [R] [F] qui s’est plaint des travaux effectués sur la façade, pourtant préconisés par l’expert, - un commandement de laisser le bailleur effectuer les grosses réparations délivré le 24 mars 2016 qui illustre bien l’opposition de Mme [R] [F] aux démarches du bailleur ou à tout le moins son inertie à collaborer avec ce dernier et les artisans qu’il sélectionne, - une attestation rédigée - pièce 69- par un artisan sur ses quatre passages infructueux sur les lieux, courant octobre 2021 et novembre 2021, - une sommation cette fois, transformée en procès-verbal de difficultés- délivrée le 2 mars 2023 par le commissaire de justice, reprenant que “s’agissant des travaux devant être effectués à l’intérieur, Monsieur [O] et les artisans se heurtent à l’impossibilité d’accéder aux lieux que vous occupez. Monsieur [O] s’est rapproché de vous à plusieurs reprises mais sans succès. [...]” et faisant sommation de communiquer dates et heures auxquelles les artisans pourront accéder aux locaux, - un courrier officiel du 1er juin 2023 toujours rédigé aux fins d’établir un calendrier des interventions nécessaires auquel répond le conseil de la requérante par courriel du 12 juin 2023 en ces termes “Ma cliente rappelle le préjudice considérable subi par elle [...] Votre courrier est taisant au sujet des modalités de réalisation des travaux... [...] Dans l’attente de vous lire sur ces différents points qui conditionnent la détermination des travaux.” - un courriel du 22 juin 2023 de l’avocat qui expose notamment que le défendeur a informé Mme [R] [F] que le temps des travaux, il pouvait lui trouver une place en maison de retraite soit à [Localité 7] ou bien à [Localité 10], option que cette dernière a refusée, que la famille de cette dernière, alors contactée par ses soins, lui a indiqué qu’elle n’était pas en mesure de l’accueillir, que “malgré les différentes solutions proposées à Mme [F], [...] (elle ne veut) pas quitter les lieux loués, le temps de réaliser les travaux et qu’au final, cette situation est ubuesque. Au vu des éléments ci-dessus rappelés, Mme [R] [F] ne saurait sérieusement soutenir son implication dans la réalisation des dits travaux, par l'effet d’avoir délivré au bailleur une assignation en condamnation de leur exécution sous astreinte. Au-delà de ses dénégations sur le point qu’elle n’est pas masochiste et qu’elle entend les voir exécuter pour pallier la vétusté de l’immeuble, au vu de ce qui précède, il est constaté qu'aucun élément ne vient corroborer la réelle volonté en ce sens de la requérante. Au contraire, il en résulte concrètement qu’elle s’y est toujours opposée : M. [L] [O] est tout à fait fondé à faire valoir sur ce point la mauvaise foi de Mme [R] [F]. En l’état de telles causes et circonstances et du fait que Mme [R] [F] se maintient dans les lieux sans droit ni titre, M. [L] [O] est dispensé d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et de délivrer la chose en bon état de réparation. Mme [R] [F] est par conséquent déboutée de sa demande en condamnation du bailleur à effectuer les travaux lui incombant dont la réfaction des plafonds des pièces du rez- de-chaussée “suivant expertise dégâts des eaux du 21 juin 2023" et la demande subséquente en relogement dans un logement d’une résidence d’accueil temporaire. Sur l'existence d'un préjudice de Mme [R] [F] et sa réparation Selon l'article 1147 ancien du code civil, “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.” Selon l'article 1382 ancien du code civil, “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”. Mme [R] [F] a sollicité la condamnation de M. [L] [O] à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation de ses préjudices subis ; M. [L] [O] sollicite le débouté de cette prétention. En l'espèce, il résulte des éléments rappelés plus haut que Mme [R] [F] est mal fondée à réclamer la condamnation de M. [L] [O] au motif de la vétusté de l’immeuble et de l’absence de travaux pour y pallier. Le précédent jugement de ce même tribunal daté du 6 mai 2019 l’avait mise en garde en insistant en page 4 qu’il lui appartenait de prendre toutes dispositions utiles afin que la décision soit “dans son propre intérêt” exécutée. Force est de constater qu’elle s’est opposée aux travaux, qu’aucune carence ne peut être reprochée au défendeur : Mme [R] [F] est en conséquence déboutée de sa demande d'indemnisation. Sur les demandes reconventionnelles - par application des articles 1754 du code civil et R224-41-5 du code de l’environnement, et le bail commercial du 25 avril 1955, M. [L] [O] réclame la condamnation de Mme [R] [F] à effectuer les travaux nécessaires à l’entretien des locaux, la remise en état des équipements tels que les lavabos, évier, WC outre le remplacement de la chaudière. Mais les dispositions de l’article R224-41-5 du code l’environnement vise l’entretien de la chaudière et non son remplacement ; par ailleurs, l’article 1455 du code civil prescrit qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; pour rappel l’édification de l’immeuble remonte à la fin du 19ème siècle et les conclusions établies en 2013 par l’expert M. [A] établissaient clairement sa vétusté : en conséquence, la charge de travaux nécessaires revient à M. [L] [O] qui est débouté de sa demande de condamnation de Mme [R] [F] à les réaliser. - au visa des articles L145-41 du code de commerce et du bail commercial, M. [L] [O] sollicite du tribunal de constater la résiliation de plein droit du bail commercial et d’ordonner l’expulsion de la requérante et tout occupant de son chef, et de la condamner au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour jusqu’à libération effective des lieux. Selon l'article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail authentique du 25 avril 1955 liant les parties contient une clause résolutoire et le commandement de payer les loyers visant cette clause a été signifié à Mme [R] [F] le 21 février 2018 : il reprenait précisément les termes “le cadre du bail écrit” ainsi que sa clause résolutoire, ainsi que la mention de l'article L145-1 du code de commerce. Il n'est pas contesté que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois imparti mais par un règlement ultérieur effectué en août 2018. Il est acquis que les conditions de la résiliation de plein droit du bail étaient réunies dès le 22 mars 2018. La demande de Mme [R] [F] en demande de délai de règlement des causes du commandement est rejetée outre celle en suspension des effets de la clause résolutoire. Toutefois et nonobstant, la mauvaise foi caractérisée de la locataire et sa résistance à quitter les lieux déployée tout au long de la procédure, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte par délicatesse et égard à la fragilité de son grand âge, Mme [R] [F] étant âgée de plus de 99 ans. A l’exception de ce dernier chef de demande, il est fait droit aux demandes reconventionnelles de M. [L] [O] prises sur le fondement du bail commercial. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Il y a lieu de condamner Mme [R] [F] succombant à l’ensemble de ses demandes en condamnation du bailleur aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les dépens du référé expertise, le coût du procès-verbal de constat du 1er mars 2013. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50 %. En l’espèce, l’équité commande de condamner Mme [R] [F] à payer à M. [L] [O] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et qu’elle est ordonnée sur l’ensemble des dispositions du présent jugement au vu de l’ancienneté de l’affaire, l’assignation ayant été délivrée plus de neuf ans plus tôt, le 2 décembre 2015. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, ANNULE le procès-verbal de constat dressé le 30 août 2023 par Maître [G] [X], huissier de justice, et toutes ses annexes photographiques, DÉBOUTE Mme [R] [F] de sa demande en annulation du commandement de payer les loyers délivré le 21 février 2018, DÉBOUTE Mme [R] [F] de sa demande en condamnation de M. [L] [O] à effectuer les travaux établis par l’expert M. [A] et ceux en réfaction des plafonds des pièces du rez- de-chaussée “suivant expertise dégâts des eaux du 21 juin 2023", DÉBOUTE Mme [R] [F] de sa demande en relogement dans un logement d’une résidence d’accueil temporaire, DÉBOUTE Mme [R] [F] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice subi, DÉBOUTE M. [L] [O] de sa demande en condamnation de Mme [R] [F] à effectuer les travaux nécessaires à l’entretien des locaux, la remise en état des équipements tels que les lavabos, évier, WC outre le remplacement de la chaudière, CONSTATE qu'à la suite du commandement de payer les loyers en date du 21 février 2018, le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de M. [L] [O] à compter du 22 mars 2018, RAPPELLE que Mme [R] [F] est occupante sans droit ni titre depuis le 22 mars 2018, ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [R] [F] et de tous occupants de son chef qui devront avoir quitté les lieux qu'elle occupe au [Adresse 3], avec le concours de la force publique, et l'assistance d'un serrurier, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, DIT n'y avoir lieu d'assortir cette mesure d'expulsion d'une astreinte, AUTORISE en tant que de besoin, le transport et le séquestre du mobilier et objets garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles, aux frais, risques et périls de Mme [R] [F] et ceux de tout occupant de son chef, après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par un commissaire de justice, DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes, CONDAMNE Mme [R] [F] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les dépens du référé expertise, le coût du procès-verbal de constat du 1er mars 2013, distraits au profit de la société Actea, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [R] [F] à payer à M. [L] [O] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions, Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 27 février 2025. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE, Françoise CHAZAL Florence LE-GAL