Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires à:
-Me Jérôme DUPRE
-Me Sandrine LEBAR
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 23/13348
N° Portalis 352J-W-B7H-C3BU7
N° MINUTE :
Assignation du :
28 Décembre 2021
JUGEMENT
rendu le 14 Novembre 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet ARCO
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Jérôme DUPRE de la SELARL DUPRE SEROR & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0079
DÉFENDERESSE
S.C.I. SEVIL
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Sandrine LEBAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0058
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 14 Novembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/13348 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BU7
DÉBATS
A l’audience publique du 19 Septembre 2024
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La société SCI Sevil est propriétaire des lots n°0001, 0012, 0100, 0111, 0135 et 0200 de l’immeuble sis [Adresse 2].
A ce titre, elle est redevable des charges de copropriété afférentes audit lot.
Par exploit d’huissier de justice délivré le 28 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet Arco, a assigné la société SCI Sevil devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes :
- 28.947,71 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2021 ;
- 72,00 € TTC au titre de l’article 10.1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
- 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, non réparé par les intérêts de droit ;
- 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût de l’exploit introductif d'instance.
L’affaire a été enregistrée au greffe sous le numéro de rôle 22/00332.
Le 28 février 2022, un avocat se constituait pour la défenderesse
Aux termes de ses conclusions en demande n°1 notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] demande au tribunal de :
« Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 30 de la Loi du 10 juillet 1965,
DÉCLARER recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires en son exploit introductif d’instance et toutes ses demandes ;
EN CONSÉQUENCE :
CONDAMNER la société ARAGO solidairement avec la SCI SEVIL au paiement de la somme de 28.947,71 € (vingt-huit mille neuf cent quarante-sept euros et soixante et onze centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2021 ;
CONDAMNER la SCI SEVIL au paiement d’une somme de 72,00 € TTC (soixante-douze euros) au titre de l’article 10.1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNER la SCI SEVIL au paiement d'une somme de 3.000,00 € (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, non réparé par les intérêts de droit ;
CONDAMNER la SCI SEVIL au paiement d’une somme de 2.500,00 € (DEUX MILLE CINQ CENT EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER la SCI SEVIL en tous les dépens, lesquels devront comprendre le coût du présent exploit introductif d'instance. »
Par exploit d’huissier de justice du 16 septembre 2022, la SCI Sevil a assigné la société Arco et la société Arago en intervention forcée et en garantie aux fins de voir :
« Recevoir la Société SEVIL en son présent exploit en intervention forcée ét en garantie et l'y déclarer bien fondée À titre principal,
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] de l'intégralité de ses demande,s
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à PARIS Xème à payer à la SCI SEVIL la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
À titre subsidiaire,
Vu l’article 1382 du code civil,
Condamner solidairement et à défaut in solidum la société ARCO et le Cabinet ARAGO à relever et garantir la SCI SEVIL de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
Condamner solidairement et à défaut in solidum la société ARCO et le Cabinet ARAGO à payer à la SCI SEVIL la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamner solidairement et à défaut in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à PARIS Xème, représenté par son syndic, la société ARCO, la société ARCO et le Cabinet ARAGO à payer à la SCI SEVIL la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société ARCO, la société ARCO et le Cabinet ARAGO aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître LAJILI Nadia sur le fondement des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ».
Par message RPVA du 25 janvier 2023, l’avocat de la partie défenderesse indiquait procéder au placement de cette assignation.
La partie défenderesse n’a pas notifié de conclusions en défense par voie électronique.
Par une ordonnance du 14 juin 2023, le juge de la mise en état a radié l’affaire pour défaut de diligences des parties.
Le 19 octobre 2023, l’affaire était rétablie au rôle sous le numéro 23/13348.
La clôture était prononcée le 24 janvier 2024.
Postérieurement à cette clôture, le 1er août 2024, un nouvel avocat adressait une constitution aux lieu et place pour le compte de la défenderesse.
Par message RPVA du 6 août 2024, l’avocat de la partie défenderesse sollicitait le renvoi de l’affaire pour que la jonction soit prononcée avec l’assignation en garantie délivrée aux syndics.
Toutefois, l’avocat de la partie défenderesse n’a pas indiqué sous quel numéro de rôle l’assignation en garantie aurait été placée.
L'affaire a été appelée à l'audience du 19 septembre 2024, puis mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il sera rappelé que l’article 418 du code de procédure civile dispose que « La partie qui révoque son mandataire doit immédiatement soit pourvoir à son remplacement, soit informer le juge et la partie adverse de son intention de se défendre elle-même si la loi le permet, faute de quoi son adversaire est fondé à poursuivre la procédure et à obtenir jugement en continuant à ne connaître que le représentant révoqué »
L’article 419 du même code précise quant à lui « Le représentant qui entend mettre fin à son mandat n'en est déchargé qu'après avoir informé de son intention son mandant, le juge et la partie adverse.
Lorsque la représentation est obligatoire, l'avocat ne peut se décharger de son mandat de représentation que du jour où il est remplacé par un nouveau représentant constitué par la partie ou, à défaut, commis par le bâtonnier ou par le président de la chambre de discipline ».
Il sera statué par jugement contradictoire.
1. Sur la demande principale en paiement des charges
En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] justifie tout d'abord par la production d’une matrice cadastrale que la société SCI Sevil est bien propriétaire des lots n°0001, 0012, 0100, 0111, 0135 et 0200 de l’immeuble sis [Adresse 2].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le règlement de copropriété et état descriptif de division,
- le décompte des sommes dues,
- le deux mises en demeure,
- les appels de charges de copropriété et travaux,
- le procès-verbal de l’assemblée générale d’approbation des comptes et du contrat de syndic en date du 15 mai 2021,
- un extrait « Pappers » de la SCI Sevil.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société SCI Sevil est débiteur de la somme en principal de 28.947,71 € selon décompte arrêté au 10 décembre 2021 (pièce n°3 du syndicat des copropriétaires).
La société SCI Sevil ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme de 28.947,71 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 décembre 2021, en l’absence de production aux débats des avis de réception des mises en demeure.
2 - Sur les frais de recouvrement
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] sollicite en outre le paiement de la somme de 72 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les intérêts de retard ;
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En l’espèce, il sera observé que seuls les frais de mise en demeure d’un montant de 72 euros (pièce n°4 du syndicat des copropriétaires) sont nécessaires au recouvrement de la créance.
Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la société SCI Sevil à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme de 72 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts.
Toutefois, il n’établit pas que les manquements de la société SCI Sevil à son obligation de payer les charges aient causé des difficultés de trésorerie à la copropriété.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
4. Sur les demandes accessoires
La société SCI Sevil succombante, sera condamnée aux dépens.
La société SCI Sevil sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] sera débouté du surplus de ses demandes.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
CONDAMNE la société SCI Sevil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], la somme de 28.947,71 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 décembre 2021;
CONDAMNE la société SCI Sevil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement prévu à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la société SCI Sevil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la société SCI Sevil aux dépens ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024
La Greffière La Présidente
