Tribunal judiciaire, 18 avril 2024. 23/07394

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024 Président : Madame ZARB, Vice-Présidente Greffier : Madame DEGANI, Débats en audience publique le : 18 Avril 2024 GROSSE : Le 14 juin 2024 à Me DI COSTANZO Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 14 juin 2024 à M. [N] [B] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/07394 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HHT PARTIES : DEMANDERESSE S.A. UES HABITAT PACT MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [N] [B], demeurant [Adresse 3] comparant en personne EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé établi le 1er décembre 2015, SUD HABITAT représenté par le PACT des Bouches-du-Rhône 13 (nouvellement dénommé SOLIHA PROVENCE) a consenti à Monsieur [N] [B] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 213,83 euros et 18 euros de provisions sur charges ; Alléguant des loyers et charges impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [N] [B], le 17 août 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1520,67 € en principal. La situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 18 août 2023. Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023 dénoncé le 22 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE représentée par la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE représentée par l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) a fait assigner en référé Monsieur [N] [B], devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir : sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2371,10 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 03 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;le constat de la résiliation de plein droit du bail du 1er décembre 2015 pour violation des obligations contractuelles ;l'expulsion du requise et de tout occupant de son chef des lieux avec le concours de la force publique si besoin est, et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la partie requise ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, soit 250,04 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens et à supporter les frais de recouvrement en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001. L'affaire a été appelée à l'audience du 18 janvier 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 18 avril 2024. A l'audience, la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE représentée par l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 3775,36 euros au 31 mars 2024 ; Monsieur [N] [B] a comparu en personne ; il a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant être au chômage et percevoir 1000 euros d’ARE par mois; il a exposé qu’il pensait que suite à l’arrêté de péril qui avait affecté l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement loué , il ne devait pas payer les loyers à son bailleur ; Concernant les troubles de voisinage Monsieur [B] soutient que ces troubles lui sont imputés à tort ; il ajoute qu’il a été SDF, qu’il se trouve bien dans ce logement et ne veut pas se retrouver à la rue ; La requérante a indiqué qu’elle s’opposait aux demandes formulées par Monsieur [B] en l’absence de reprise du paiement des loyers et au regard des nuisances occasionnées par Monsieur [N] [B]; La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION : En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Sur la recevabilité En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 novembre 2023 a été dénoncée le 22 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience initiale du 18 janvier 2024 ; De surcroît, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 18 août 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 21 novembre 2023. Enfin, la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE représentée par l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) justifie par l’acte authentique contenant bail à réhabilitation reçu le 15 juin 2016 par Maître [V] [Z] notaire à [Localité 6], de sa qualité à agir ; Par conséquent la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE représentée par l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) est recevable en ses demandes. II – Sur le fond : Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2015 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement visant cette clause a été signifié le 17 août 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1520,67 € en principal. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 octobre 2023 et la résiliation de plein droit du bail liant les parties sera constatée, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public; Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Monsieur [N] [B] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [N] [B] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer et charges, soit 250,04 euros au total ainsi que sollicité dans l’assignation, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante, et sans que cette indemnité ne soit indexée; La société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE représentée par l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’arrêté portant interdiction temporaire d’habiter des appartements du 2ème et 3ème étage sur rue de l’immeuble [Adresse 2] signé le17 août 2020, l’arrêté de mise en sécurité procédure urgente de l’immeuble [Adresse 2] signé le 11 mars 2022, l’arrêté de mainlevée de mise en sécurité de l’immeuble sis [Adresse 2] signé le 16 mars 2023 et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 3775,36 euros au 31 mars 2024; Monsieur [N] [B] fait valoir les arrêtés de mise en sécurité susvisés pour expliquer qu’il pensait ne pas avoir à payer les loyers pendant cette période où certains occupants ont été relogés ; Toutefois, il ressort de la lecture des arrêtés susvisés que l’interdiction d’occupation et d’habitation ne concernait que les 2ème et 3ème étages de l’immeuble et qu’en conséquence les loyers et charges concernant l’appartement loué par Monsieur [N] [B] situé au 1er étage de l’immeuble restaient dus; qu’en outre l’arrêté de mainlevée de mise en sécurité de l’immeuble sis [Adresse 2] a été signé le 16 mars 2023 ; Au vu du relevé de compte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la créance sollicitée les somme de 123,50 euros et de 126,06 euros correspondant à des frais de procédure ; La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3525,80 euros au 31 mars 2024, Monsieur [N] [B] sera condamné à payer à la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE représentée par l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13), à titre provisionnel la somme de 3525,80 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la oi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Monsieur [N] [B] a sollicité l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire en déclarant être au chômage et percevoir 1000 euros d’ARE par mois; Concernant les troubles de voisinage Monsieur [B] soutient que ces troubles lui sont imputés à tort ; il ajoute qu’il a été SDF, qu’il se trouve bien dans ce logement et ne veut pas se retrouver à la rue ; La requérante a indiqué qu’elle s’opposait aux demandes formulées par Monsieur [B] en l’absence de reprise du paiement des loyers et au regard des nuisances occasionnées par Monsieur [N] [B]; Le courrier du syndic produit aux débats concernant les nuisances qu’auraient occasionnés Monsieur [B], ne pouvant à lui seul établir les troubles de voisinage, cet argument ne sera pas pris en considération ; Il ressort du décompte versé aux débats que la condition nécessaire imposée par la loi nouvelle susvisée d’avoir repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience n’est respectée, le dernier paiement étant intervenu le 19 avril 2022, ce qui ne permet pas au juge des référés d’octroyer des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire ; Il y a lieu dès lors d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion de Monsieur [N] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités décrites au dispositif ci-après ; Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique; Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [N] [B] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, la société requérante obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur les demandes accessoires Monsieur [N] [B] qui succombe supporter la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l'assignation; L'équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE représentée par l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) qui sera déboutée de sa demande de ce chef. Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l'article 10 du décret du 08 mars 2001 devenu A 444-32 du code de commerce, la partie demanderesse n'explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie; Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision: DECLARONS la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE représentée par l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) recevable en ses demandes ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 octobre 2023 ; CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties au 17 octobre 2023 ; ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [N] [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1], au besoin avec l'assistance de la force publique ; DEBOUTONS la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE représentée par l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) de sa demande d'astreinte ; DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ; DISONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; FIXONS au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 250,04 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par [N] [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [N] [B] à payer à la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE représentée par l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13), à titre provisionnel la somme de 3525,80 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. CONDAMNONS Monsieur [N] [B] à payer à la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE représentée par l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) la somme de 250,04 euros à titre d’indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; DEBOUTONS la société UES HABITAT PACT MEDITERRANEE représentée par l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône 13) de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de sa demande au titre de l'article 10 du décret du 08 mars 2001 devenu A 444-32 du code de commerce; CONDAMNONS Monsieur [N] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ; REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE