Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/05114

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Me Frédéric HUTMAN Copie exécutoire délivrée le : à :Maître Frédéric CATTONI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/05114 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45FR N° MINUTE : JUGEMENT rendu le vendredi 27 septembre 2024 DEMANDERESSE Société SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199 DÉFENDEUR Monsieur [N] [E], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1432 COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Audrey BELTOU, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 juin 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/05114 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45FR EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 4 juin 2019, la société SEQENS a consenti à Monsieur [N] [E] un bail portant sur un appartement à usage d'habitation, avec cave et parking n°36 accessoires, situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 735,38 euros, outre des charges de 135,74 euros. Par actes de commissaire en date du 13 mai 2024, la société SEQENS a fait assigner Monsieur [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : – la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, – l'expulsion de Monsieur [N] [E] et de tous occupants de son chef, – sa condamnation à lui payer l’arriéré de loyers et de charges jusqu’à la résiliation du bail, – sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, majoré de 25%, jusqu'à libération des lieux, – sa condamnation à lui verser 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2024. A l'audience, la société SEQENS, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance, soutenus oralement, sauf à actualiser sa créance au titre des loyers et charges à 1187,43 euros, terme de juin 2024 inclus. Monsieur [N] [E] a été représenté à l’audience utile et a fait viser des conclusions développées oralement. Elle a sollicité l’octroi de délais pour quitter les lieux au 30 septembre 2024 et le rejet des prétentions indemnitaires et au titre des frais irrépétibles adverses. L'affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. Enfin, il sera rappelé qu'en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l'habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle. Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation et 6.1 et 6.2 du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment. En l'espèce, la société SEQENS produit un commandement de payer du 10 octobre 2023 délivré par procès-verbal de recherche infructueuse en application de l’article 659 du code de procédure civile à l’adresse du logement objet du présent litige, lequel fait état qu’il « n’y a pas de boîte aux lettres au nom du requis » et que des « voisins (qui) lui ont indiqué qu’ils ne connaissaient pas l’intéressé ». D’ailleurs, l’assignation délivrée à étude a été faite à une autre adresse que celle de l’appartement pris à bail. En outre, le constat de commissaire de justice du 6 mars 2024 indique qu’il n’y a « pas de nourriture visible » et relève que le logement est équipé de meubles « dont les tiroirs sont vides ». Le commissaire de justice a en outre rencontré le jour du constats « deux voisins différents qui me déclarent tous deux qu’une femme passe dans l’appartement » et que « celle-ci est déposée le matin et récupérée le soir ». Or, si Monsieur [N] [E] indique dans ses écritures qu’il se trouvait à l’étranger au moment de la visite du commissaire de justice, il n’en justifie pas ni n’explique pas pour quelles raisons aucun effet personnel ne se trouvait dans l’appartement, d’autant plus que le commandement de payer a été délivré plusieurs mois avant par procès-verbal de recherche infructueuse. Le manquement contractuel tenant tant au défaut d’occupation qu’à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré en l'état des pièces produites. Cette violation est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, en ce qu’elle a débuté au plus tard le 10 octobre 2023 et s’est prolongée dans le temps. Monsieur [N] [E] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera fait application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si bien qu’il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande de délai pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, Monsieur [N] [E] n’apporte aucun élément d’explication à l’appui de sa demande de délai, ni aucune pièce pour l’étayer. Il ne justifie pas non plus d’une recherche éventuelle d’un nouvel hébergement qui serait encore infructueuse alors qu’il ressort du commandement de payer qu’il dispose d’un autre logement. En conséquence, sa demande sera rejetée. Sur les demandes en paiement Monsieur [N] [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, le décompte du bailleur du 14 juin 2024 montre un arriéré de loyers et de charges de 1187,43 euros à cette date, échéance de juin 2024 incluse. Monsieur [N] [E] n’en conteste ni le principe ni le montant à l’audience du 24 juin 2024. Il sera dès lors condamné au paiement de cette somme et il lui sera rappelé qu’il demeure redevable des loyers et charges jusqu’à la résiliation du contrat de bail. Monsieur [N] [E] sera en outre condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et du constat de commissaire de justice. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 4 juin 2019 entre la société SEQENS et Monsieur [N] [E] portant sur un appartement à usage d'habitation, avec cave et parking n°36 accessoires, situé [Adresse 3] aux torts du locataire ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [E] de restituer les clés du logement à la société SEQENS dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [E] d’avoir restitué les clés dans ce délai, la société SEQENS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, selon les modalités prévues aux articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [N] [E] à payer à la société SEQENS la somme de 1187,43 euros d’arriéré de loyers et de charges, échéance de juin 2024 incluse ; RAPPELLE que Monsieur [N] [E] est redevable du paiement des loyers et des charges jusqu’au présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [N] [E] à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (935,35 euros au mois de juin 2024), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [N] [E] à verser à la société SEQENS la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [N] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et du constat de commissaire de justice ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 27 septembre 2024 le greffier le Président