Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/04507

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Yasmina ZOUAOUI Monsieur [Y] [B] [O], Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/04507 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4XGP N° MINUTE : JUGEMENT rendu le lundi 28 octobre 2024 DEMANDERESSE La société HENEO (anciennement dénommée LERICHEMONT) dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 2] représentée par Me Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311 DÉFENDEUR Monsieur [Y] [B] [O], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 septembre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 octobre 2024 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 28 octobre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/04507 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4XGP EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 15 mars 2016, la SAS LERICHEMONT, désormais dénommée la SAS HENEO, a donné à bail à Monsieur [Y] [B] [O] un appartement meublé à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 1] -[Localité 3], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction dans la limite de 24 mois, et moyennant une redevance mensuelle de 418,49 euros charges comprises. Le titre d’occupation étant arrivé à son terme le 14 mars 2018, la SAS HENEO a délivré congé à Monsieur [Y] [B] [O], par acte de commissaire de justice du 9 février 2023, lui demandant de quitter les lieux pour le 31 mai 2023. Monsieur [Y] [B] [O] s’est toutefois maintenu dans les lieux après cette date. Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, la SAS HENEO a fait assigner Monsieur [Y] [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - Le constat à titre principal que Monsieur [Y] [B] [O] est occupant sans droit ni titre sinon, subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire dudit contrat, - Son expulsion immédiate et de tout occupant de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jours de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir, et avec séquestration des meubles, - Sa condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance et des charges qui aurait été payé si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux, - Sa condamnation à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais d'assignation. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2024. A l'audience, la SAS HENEO a été représentée par son conseil, a sollicité oralement le bénéfice de son acte introductif d'instance. Monsieur [Y] [B] [O] a comparu en personne et a sollicité le bénéfice d’un délai pour quitter les lieux de quatre mois afin de trouver un nouveau logement, ses précédentes recherches étant demeurées infructueuses. Monsieur [Y] [B] [O] a été autorisé à communiquer par note en délibéré, au plus tard le 6 septembre 2024, les justificatifs de ses recherches d’hébergements. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera relevé que par note en délibéré du 2 septembre 2024, Monsieur [Y] [B] [O] a transmis différentes reçues de son assistante sociale relative à sa recherche en cours de logement. Par ailleurs, sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [Y] [B] [O] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). En l'espèce, le bail conclu le 15 mars 2016 contient une clause résolutoire (article 7) en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur et en cas de dépassement du délai maximum de séjour fixé au bail, soit 24 mois. Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à 24 mois et que le bailleur entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du titre d'occupation a été régulièrement délivré à étude le 9 mars 2023, à effet au 31 mai suivant, soit au-delà du délai légal de 3 mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat, soit le 15 mars 2018. Il sera ainsi constaté de la résiliation du bail au 31 mai 2023. Monsieur [Y] [B] [O] étant sans droit ni titre depuis 1er juin 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [Y] [B] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SAS HENEO fait état à l’audience que Monsieur [Y] [B] [O] est à jour du paiement des redevances et indemnités d’occupation (sur la base d’un montant égale à la redevance antérieure outre les charges), sans toutefois produire de décompte. En conséquence, Monsieur [Y] [B] [O] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance et des charges qui aurait été du si le bail s'était poursuivi. Il sera toutefois rappelé dans le dispositif de la décision que tout paiement intervenu depuis le 1er juin 2023 sera déduit des sommes dues, ce qui semble être les cas en l’espèce au moins jusqu’au jour de l’audience. Sur la demande de délais pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, il sera relevé que Monsieur [Y] [B] [O] avait connaissance que la mise à disposition du logement litigieux n’était que pour une durée de 24 mois, au regard du contrat signé par lui. En outre, depuis la résiliation du contrat, effective depuis le 31 mai 2023, soit 5 ans après le terme initialement prévu au contrat au 15 mars 2018, Monsieur [Y] [B] [O] a bénéficié en pratique d’un délai de près de 18 mois pour trouver un nouveau logement. Il a en ce sens déjà bénéficié de larges délais. Par ailleurs, les pièces que Monsieur [Y] [B] [O] a communiqué par note en délibéré montrent que sa demande logement social est récente, résultat d’une erreur dans l’orthographe de son nom sur son titre de séjour ce qu’il a tardé à faire corriger. Il n’a en outre produit aucun justificatif de recherches dans le parc privé qui seraient restées infructueuses. En conséquence, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée. Sur les demandes accessoires Monsieur [Y] [B] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2016 entre la SAS HENEO et Monsieur [Y] [B] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] -[Localité 3] sont réunies à la date du 31 mai 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [B] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [B] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [Y] [B] [O] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; CONDAMNE Monsieur [Y] [B] [O] à verser à la SAS HENEO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes des parties ; CONDAMNE Monsieur [Y] [B] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La greffière Le juge des contentieux de la protection