Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/06348

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/06348 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2ZR N° MINUTE : 1 Assignation du : 04 Mai 2023 Expert: [J] [M] ÉPOUSE [Y]] [1] [Adresse 4] 06 70 21 76 02 JUGEMENT rendu le 09 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.S. ALTA [Localité 11] [Adresse 7] [Localité 6] représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0009 DEFENDERESSE S.A.R.L. BDL domiciliée : chez Centre commercial [10] [Adresse 9] [Localité 5] représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0497 et par Maître Sébastien BENOTEAU de la SALARL ACBC, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 12 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 24 février 2009, la société ALTAREA, aux droits de laquelle se trouve la société ALTA [Localité 11], a donné à bail commercial à la société B.D.L. un local n°8 dépendant du centre commercial dénommé ESPACE [Localité 11] situé à [Adresse 13], pour une durée de dix années du 28 août 2009 au 27 août 2019, l'exercice de l'activité de « Bar, Restaurant, Brasserie, Salon de thé, Glacier, Vente à emporter» ainsi qu' un loyer de base de 32.375 euros hors taxes et hors charges par an, outre un loyer variable additionnel sur le chiffre d'affaires hors taxes de 6% hors taxes, TVA en sus. Par acte d'huissier de justice signifié le 29 avril 2020, la société B.D.L. a sollicité de la société ALTA [Localité 11] le renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions et pour une durée de dix années du 1er juillet 2020 au 30 juin 2020. Selon acte d'huissier de justice signifié le 23 juillet 2020, la société ALTA [Localité 11] a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020 et pour une durée de dix années, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable additionnel mais sollicité la fixation du loyer de base à la somme de 60.000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 février 2022, la société ALTA [Localité 11] a notifié à la société B.D.L. un mémoire préalable en fixation du loyer de base annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à la somme de 60.000 euros hors charges et hors taxes. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 4 mai 2023, la société ALTA [Localité 11] a assigné la société B.D.L. à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée à l'audience du 12 janvier 2024 à laquelle la société ALTA [Localité 11] et la société B.D.L. étaient représentées par leur avocat. Aux termes de son mémoire en réponse régulièrement notifié, la société ALTA [Localité 11] demande au juge des loyers commerciaux de : - se déclarer compétent et débouter la société B.D.L. de sa contestation à cet égard ; - débouter la société BDL de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - voir dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de dix ans à compter du1er juillet 2020, aux clauses et conditions du bail échu, sauf à appliquer les dispositions d'ordre public de la loi Pinel, et en ce compris la clause de loyer variable ; - fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 60.000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020 ; - dire et juger que le loyer de base fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, de plein droit à compter de sa date d'effet ; - dire et juger que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; - s'entendre la société B.D.L condamnée aux dépens ; Subsidiairement, - Voir désigner tel expert qu'il plaira, avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu'elle résulte à la date considérée des éléments visés par l’article 7.2 du bail et qui devront être recherchés dans le centre commercial [10] à [Localité 12] qui constitue une unité autonome de marché ; - voir dans ce cas fixer au montant ci-dessus le loyer de base provisionnel que le preneur devra régler à compter de la date d'effet du nouveau loyer ; - voir dans ce cas réserver les dépens. En réponse à l'exception d'incompétence territoriale soulevée par la société B.D.L. et sur le fondement des articles R 145-23 du code de commerce et 48 du code de procédure civile, la société ALTA [Localité 11]soutient qu'il était possible de déroger à la compétence du juge du lieu de situation de l'immeuble dans la mesure où les parties ont toutes deux la qualité de commerçant, la clause attributive de compétence est stipulée au contrat de manière très apparente, sa portée est évidente et la règle de droit impose son application dès lors qu'elle est valable. Sur le montant du loyer du bail renouvelé, elle expose que selon l'article 7.2 du contrat de bail,il doit être fixé à la valeur locative, au vu des surfaces relevées par le géomètre-expert, une surface pondérée de 222,29 m2 et une valeur locative qui, selon les références produites, doit être fixée à 269,92 euros hors taxes et hors charges par m2 et par an. Elle considère qu'il n'y a pas lieu d'appliquer les abattements sollicités par la société B.D.L. au motif que le contrat comprend des clauses exorbitantes du droit commun car les baux des loyers de référence prévoient les mêmes clauses. Dans son mémoire en réponse n°2 régulièrement notifié, la société B.D.L. demande au juge des loyers commerciaux de : In limine litis, - débouter la société ALTA [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en ce que le tribunal judiciaire de PARIS est incompétent territorialement pour en connaître ; A titre principal, - fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 30.000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020 ; En conséquence, - débouter la société ALTA [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - rejeter la demande de la société ALTA [Localité 11] de voir fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 60.000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020 ; - rejeter la demande de la société ALTA [Localité 11] de voir juger que le loyer de base fixé portera intérêts à compter de sa date d’effet ; - rejeter la demande de la société ALTA [Localité 11] de voir le loyer provisionnel fixé à 60.000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020 ; Subsidiairement, - voir désigner tel expert qu’il plaira dans la mesure où il ne présentera aucun conflit d’intérêts avec l’une ou l’autre des parties, avec mission de récupérer la copie des baux du centre commercial ESPACE [Localité 11] à [Localité 12], puis de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elle résulte des dispositions de l’article L145-33 et R145-2 à R145-11 du code de commerce ainsi que des dispositions contractuelles ; - fixer au montant ci-dessus, soit à 30.000 euros hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2020, le loyer de base provisionnel que le preneur devra régler ; En tout état de cause, - condamner la société ALTA [Localité 11] à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et l’avance des frais d’expertise. Sur le fondement de l'article R 145-23 du code de commerce et de l'article 48 du code de procédure civile, la société B.D.L. soutient que le tribunal judiciaire de Paris est incompétent car la clause attributive de compétence ne figure pas au contrat de manière très apparente, qu'elle est en outre trop vague et que l'immeuble étant situé à Toulouse il paraît plus approprié de saisir le tribunal de la même ville. S'agissant de la fixation du loyer du bail renouvelé, la société B.D.L. se réfère à l'article 7.2 du contrat pour expliquer qu'elle doit être fixée à la valeur locative. Elle soutient que cette valeur locative doit être déterminée par référence aux autres loyers de base du même contre commercial, eu égard à l'emplacement du local dans le centre commercial et la surface contractuelle de 201 m2. Elle souligne que la société ALTA [Localité 11] ne produit pas les baux des références qu'elle invoque et que ces références sont celles de locaux dont les emplacements ne peuvent être comparés au sien. Elle expose de plus que le bail comporte des clauses exorbitantes et très favorables au bailleur dont il faut tenir compte car elles constituent un facteur de diminution de la valeur locative selon l'article R 145-8 du code de commerce, et que la société ALTA [Localité 11] qui s'y oppose ne rapporte pas la preuve que les preneurs dont elle invoque les loyers en tant que références d'évaluation sont soumis au mêmes obligations que les siennes. Elle en conclut que la société ALTA [Localité 11] doit communiquer l'ensemble des baux dont l'activité et similaire et/ou des baux comparables au sien. L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2024. MOTIFS 1- Sur l'exception d'incompétence territoriale L'article R 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. Selon l'article 48 du code de procédure civile, toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu'elle n'ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu'elle n'ait été spécifiée de façon très apparente dans l'engagement de la partie à qui elle est opposée. Le contrat de bail conclu entre la société ALTA [Localité 11] et la société B.D.L. le 24 février 2009 stipule en son article 27.3. que « Pour tous litiges relatifs aux présentes les parties donnent compétence au tribunal de grande instance de Paris nonobstant les cas de pluralité de défendeurs ou d'appel en garantie. » Cette clause déroge à la régle légale précitée de compétence de la juriction du lieu de situation de l'immeuble. Il apparaît que les parties ont conclu le contrat de bail en qualité de commerçantes, ce qu'elles ne contestent pas. En outre, la clause est stipulée dans un unique document contractuel, à l'article 27 dont l'intitulé « Frais et honoraires-Election de domicile-Compétence » indique précisément son contenu et fait référence à la compétence. De plus, cet article est décomposé en trois paragraphes dont le paragraphe 27.3. qui est également intitulé de façon précise « Compétence juridictionnelle ». Ces deux articles 27 et 27.3. et leurs intitulés sont mentionnés dans le sommaire qui figure en tête du contrat. La clause est ainsi spécifiée de façon très apparente dans le contrat de bail et il doit être considéré qu'elle a été acceptée par la société B.D.L. Enfin, son contenu est parfaitement compréhensible et ne nécessite aucune interprétation puisqu'il mentionne clairement que pour tous les litiges relatifs au contrat, les parties donnent compétence au tribunal de grande instance de Paris. La clause doit donc recevoir application. Le présent litige de fixation du loyer étant relatif au contrat de bail, le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris est compétent. Par conséquent, l'exception d'incompétence territoriale soulevée par la société B.D.L. sera rejetée. 2- Sur le principe du renouvellement du bail Il ressort de leurs déclarations et des pièces produites que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux dépendant du centre commercial dénommé ESPACE [Localité 11] situé à [Adresse 13], pour une durée de dix ans à compter du 1er juillet 2020. 3- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Selon l'article 7.2. intitulé Loyer de renouvellement du contrat de bail, « En cas de litige devant le juge des loyers commerciaux sur le loyer de base de renouvellement, la valeur locative sera déterminée, à la date d'effet du renouvellement, par application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-11 du code de commerce ou de tout texte qui leur serait substitué, étant expressément convenu entre les parties que : • Cette valeur sera déterminée par référence aux autres loyers de base du même Centre commercial, ledit Centre commercial constituant dans la commune intention des parties une unité autonome de marché, • Il sera pris en considération comme loyers de référence, les loyers fixés à la valeur de marché, à savoir, les loyers de base indexés du Centre commercial : - ayant été librement conclus dans le cadre de la prise à bail de nouveaux locaux ou renouvelés à l'amiable au cours de l'année du renouvellement du bail et des deux années précédentes, - correspondant de préférence au même secteur d'activité, ainsi qu'à des surfaces sensiblement comparables. • Lesdits loyers feront par ailleurs l'objet d'éventuels ajustements par application des dispositions des articles R. 145-3, R. 145-4 et R. 145-8 du code de commerce ou de tout autre texte qui leur serait substitué Il est par ailleurs expressément convenu entre les parties que la clause de loyer variable additionnel sera en toute hypothèse reconduite, comme les autres clauses et conditions du bail, sans changement, à l'occasion de chacun des éventuels renouvellements successifs du bail. » Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative . A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1- les caractéristiques du local concerné ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments. Le montant du loyer de base doit ainsi être fixé à la valeur locative conformément aux stipulations du contrat de bail, lesquelles renvoient aux articles L 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce. Les parties s'accordent sur la fixation du loyer à la valeur locative mais s'opposent sur l'évaluation de cette valeur. En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société ALTA [Localité 11], qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. S'agissant de la mission de l'expert, il appartiendra à celui-ci de se faire communiquer les pièces qu'il considèrera comme nécessaires à l'accomplissement de sa mission d'expertise. Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société B.D.L.pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce. Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Rejette l'exception d'incompétence territoriale soulevée par la société B.D.L. ; Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant,la société ALTA [Localité 11] et la société B.D.L. portant sur un local n°8 dépendant du centre commercial dénommé ESPACE [Localité 11] situé à [Adresse 13], à compter du 1er juillet 2020 ; Ordonne une mesure d'expertise ; Désigne pour y procéder Mme [J] [M] épouse [Y] [Adresse 3] [Localité 5] Tél : [XXXXXXXX01] [Courriel 8] expert près la cour d'appel de Toulouse, avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés au centre commercial dénommé ESPACE [Localité 11] sis à [Adresse 13] (local n°8) et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2020 au regard des stipulations de l'article 7.2. du contrat de bail ainsi que des dispositions des articles L145-33 et R145-3 à R.145-8 du code de commerce, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 janvier 2025 ; Fixe à la somme de 3 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la ALTA [Localité 11] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 12 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 26 avril 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ; Réserve les dépens ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 09 Février 2024 La Greffière La Présidente M. PLURIEL S. FORESTIER