Cour de cassation, 04 juillet 2019. 18-21.578

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 juillet 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10241 F Pourvoi n° B 18-21.578 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme X... V..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 27 juin 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Chaussures Maralex, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 4 juin 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme V..., de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société Chaussures Maralex ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme V... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme V... ; la condamne à payer à la société Chaussures Maralex la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme V.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé et d'avoir en conséquence rejeté la demande formulée par le bailleur, Madame V..., en fixation du loyer du bail renouvelé ; AUX MOTIFS QUE selon l'appelante, le preneur a effectué au cours du bail expiré des travaux dans les locaux loués qui ont agrandi la surface affectée à la réception du public et à la vente ; qu'il s'agit de modification notable des caractéristiques des locaux et non de simples travaux d'amélioration. Elle renvoie aux constatations de Madame Y... et aux conclusions de M. C... estimant que la communication par le preneur lui-même du rapport d'expertise amiable équivaut à une reconnaissance de sa part du motif de déplafonnement du loyer. L'appelante critique le jugement entrepris qui, pour écarter le déplafonnement en raison de la modification notable des caractéristiques des locaux a considéré que ce motif ne pouvait s'appliquer lors du 1er renouvellement en raison de la clause d'accession du bail. Selon Madame V..., outre le fait que ce moyen a été retenu d'office par le juge sans qu'il en ait été débattu, en violation de l'article 7 et 16 du code de procédure civile, la clause d'accession prévue au bail ne fait pas obstacle aux dispositions de l'article R 145-3 du code de commerce concernant le déplafonnement pour modification notable des caractéristiques des locaux. L'intimée sollicite, si la cour confirme le jugement en ce qu'il a retenu que les travaux effectués dans les locaux loués étaient une modification notable des caractéristiques des locaux, qu'elle le confirme en ce cas sur le rejet de la demande de la bailleresse de déplafonnement en l'absence d'accession au bailleur des travaux modifiant les caractéristiques du local. Elle conteste par ailleurs la modification notable des locaux, faisant valoir qu'il n'existe aucun plan des locaux avant les travaux ; que l'architecte chargé des travaux a précisé qu'il n'y avait pas eu de modification sensible des surfaces de vente. Elle estime que s'il s'agit de travaux d'amélioration, ceux-ci ne sont pas susceptibles de faire échec à la règle du plafonnement dans le cadre du 1er renouvellement suivant lesdits travaux et que s'il s'agit de travaux modifiant les caractéristiques du local comme l'allègue le bailleur, alors ils n'emportent pas déplafonnement faute d'accession. La société CHAUSSURES MARALEX considère en tout état de cause que les travaux relevés par les premiers juges sont des travaux d'amélioration des conditions d'exploitations sans qu'il n'y ait eu modification de l'assiette du bail. Elle considère que tout au plus si les travaux étaient constitutifs cumulativement de travaux d'amélioration et de modification notable du local alors ceux-ci doivent être considérés comme des travaux d'amélioration ne pouvant être invoqués lors du 1er renouvellement suivant lesdits travaux. La cour rappelle que l'article R. 145-3 du code de commerce dispose que "Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux.". Contrairement à ce que prétend l'appelante, le fait d'avoir communiqué le rapport amiable de M. C... ne vaut pas reconnaissance implicite par l'intimée du déplafonnement du loyer. Selon le rapport d'expertise judiciaire, les locaux se situent dans un ensemble immobilier ancien et de belle facture, avec façade en pierre de taille ouvragée, ravalement correct et gros oeuvre semblant entretenu. Ils ont une très bonne visibilité grâce à un important linéaire de façade d'environ 15 m sur la [...] également visible depuis l'[...] et la [...], avec une devanture en pierre agrafée prise dans le bâti, comprenant deux larges vitrines et une porte d'accès vitrée, le tout sous un bandeau à l'enseigne MARALEX, Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les locaux se développent sur trois niveaux reliés entre eux, outre une chambre de service (non visitée) au R+6 (accessible uniquement par les parties communes) : - en rez-de-chaussée : un niveau d'environ 137,30 m2, de configuration régulière et d'une très belle hauteur sous plafond avec une vaste aire de vente d'environ 104,40 m2 aménagée de manière traditionnelle pour l'activité exercée, outre divers locaux d'accompagnement (réserves, bureaux, sanitaires) et techniques, - en mezzanine : un niveau d'environ 59,30 m2, de configuration régulière et d'une belle hauteur sous plafond, aménagé en aire de vente. Le R-1 est décrit comme un niveau d'environ 58,90 m2, de configuration régulière et d'une très belle hauteur sous plafond avec une première pièce, selon l'expert, accessible à la clientèle et aménagée en aire de vente et studio photo, commandant une seconde pièce aménagée en réserve avec point d'eau, outre un petit débarras sous l'escalier. L'intimée conteste que le sous-sol soit accessible au public et tout au moins ouvert à la vente. Elle précise que la première pièce en sous-sol constitue en fait la salle de repos et le réfectoire des salariés ; que s'y trouve le matériel photographique servant à la valorisation des modèles et qu'elle sert également de réserve et de stockage. La cour relève que le plan d'aménagement du sous-sol établi par l'architecte de la société locataire transmis en mai 2011 à la bailleresse et le plan établi par un géomètre à la demande de la bailleresse en mai 2013 font apparaître un sous-sol relié au 1er étage par un escalier comprenant deux pièces contiguës, la première pièce portant mention, selon le plan de 2011, des termes "mobilier et accessoires" et selon le plan de 2013 la mention de "salle de jeux". Comme l'a relevé le jugement entrepris, les photographies figurant dans le rapport d'expertise judiciaire montrent dans cette 1ère pièce que des chaussures sont en exposition sur leurs boîtes et sur les rayonnages équipant la première pièce, ce qui n'est pas le cas de la seconde pièce en nature de réserves et cuisine. Le preneur a certes produit une note de la société "ada" architecture du 9 septembre 2016 faisant état de ce que l'escalier d'accès au sous-sol ne permettrait pas l'accès au public en raison de non conformités à la réglementation. Mais la comparaison de cet escalier et celui qui mène à la mezzanine accessible à la clientèle présente des similitudes sur les non-conformités alléguées telle que par exemple la main courante souple, en corde, non rigide et non continue, de sorte que ce moyen est inopérant. Le jugement de première instance fait également référence à la page 25 du rapport établi le 19/07/2014 par M.C... qui mentionne que la société CHAUSSURES MARALEX a "mis à jour l'escalier desservant le sous-sol, pour rendre ce niveau aujourd'hui partiellement accessible au public", mention reprise expressément dans le corps du rapport d'expertise judiciaire par Madame Y.... A l'instar des premiers juges, la cour retiendra, au vu de ces éléments, qu'il est ainsi démontré que la première pièce du niveau R-1 des locaux est accessible aux clients de la société CHAUSSURES MARALEX et est affectée, au moins pour partie, à la vente des chaussures qui y sont exposées étant relevé que la pièce comprend également une table avec des chaises sans qu'il apparaisse que ce mobilier soit destiné à la clientèle. Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que M. C..., expert amiable, a précisé que, pendant la durée du bail expiré, outre les mentions relatives au sous-sol précitées, : - la réserve côté gauche a été transformée en espace de jeux accessible à la clientèle après qu'une cloison ait été abattue ; - l'escalier qui desservait la mezzanine a été déplacé, du centre de la zone de vente entre les deux boutiques originelles, vers le côté gauche, au départ aujourd'hui de l'espace de jeux, - la mezzanine a été agrandie. La bailleresse a produit des plans initiaux des locaux mais ceux-ci ne sont pas datés de sorte qu'il ne peut être établi qu'il s'agit de la configuration des locaux donnés à bail avant les travaux effectués courant 2011 par le preneur. Tant M. C... que Madame Y... ont d'ailleurs précisé qu'ils n'avaient pas de plan des locaux avant les travaux effectués par le preneur. Il ressort cependant des développements qui précèdent que contrairement à ce que prétend la société locataire, la première pièce du sous-sol est affectée à la vente, ce qui n'était manifestement pas le cas avant les travaux qu'elle a entrepris puisqu'elle prétend toujours que le sous-sol n'est pas accessible à la clientèle. La société locataire n'a pas contesté avoir déplacé une cloison au rez-de-chaussée et avoir déplacé l'escalier. La cour observe que les précisions précitées apportées par M. C... sur les travaux effectués par la société locataire n'ont pu intervenir que suite aux informations données par celle-ci, le rapport amiable ayant été effectué à sa demande. Le courriel en date du 23 avril 2015 versé aux débats par la société CHAUSSURES MARALEX de l'architecte ayant fait les travaux qui mentionne leur nature "très limitée", qu'il n'y a pas eu "de modification sensible des surfaces de vente" et qu'il s'agit "principalement de travaux d'amélioration" ne décrit pas précisément quels sont les travaux entrepris, de sorte qu'il n'est pas probant Madame Y... a en outre, en comparant les photographies de la façade en mai 2008 et en juin 2014, relevé que les travaux modificatifs de la façade ont consisté à intégrer les anciennes vitrines à l'aire de vente et à avancer, au droit de la devanture, la porte d'entrée de la boutique anciennement en retrait, avec suppression du pilier de soutènement situé à gauche en entrant, ce qui a augmenté l'espace de vente. Enfin, il résulte des déclarations de l'un de cogérants de la société CHAUSSURES MARALEX, dans l'article du 27/06/2011 de Sarah A... intitulé "Maralex se mue en un concept-store pour enfants", que la surface de vente initiale, avant travaux, des locaux loués s'élevait à 80 m². Il ressort de l'expertise judiciaire que la première pièce du sous-sol désormais accessible à la clientèle a augmenté l'aire de vente comprenant le studio photo de 24,90 m²; que l'aire de vente du rez-de-chaussée est de 104 m2, ce qui est bien supérieur à la surface de vente mentionnée dans l'article précité. Dès lors que ces travaux ont accru de manière sensible la surface de vente du local, il s'agit de travaux ayant modifié notablement les caractéristiques des locaux loués au sens de l'article R. 145-3 du code de commerce. Toutefois, ces travaux, effectués par le preneur sans participation du bailleur, n'ont pas modifié l'assiette du bail et ils ont également amélioré notablement les conditions d'exploitation du local. En effet, les travaux ont permis de disposer de locaux plus spacieux et plus aérés en augmentant la surface d'exposition de la marchandise et mieux conçus par rapport aux besoins de la clientèle par la transformation d'une réserve en espace de jeux destiné aux enfants accessible à la clientèle, le déplacement de l'escalier sur le côté et par les modifications apportées à la façade qui constituent, au vu des photographies avant/après travaux figurant dans le rapport d'expertise judiciaire, un embellissement de la surface vitrée et une meilleure exposition à la vente des marchandises. Les travaux constituant cumulativement une modification notable des caractéristiques des lieux loués et une amélioration notable des conditions d'exploitation du commerce, le régime des améliorations prévaut sur celui des travaux modifiant les caractéristiques des locaux. Dans ces conditions, Madame V... ne pourra se prévaloir des travaux effectués par la société locataire qu'au cours du deuxième renouvellement suivant leur réalisation. Par conséquent, il convient de rejeter le motif de déplafonnement tiré des travaux effectués par la société locataire au cours du bail expiré. - sur la modification de la destination du bail Madame V... fait valoir, à l'instar de l'expert judiciaire, que la société locataire exploite dans les lieux loués, sans son autorisation, les activités de vente de livres pour enfants, de jouets/jeux pour enfants, de mobiliers, de décoration, et l'activité de photomaton, qui ne sont pas incluses dans les activités autorisées par le bail, ce qui est contesté par la société CHAUSSURES MARALEX. L'intimée réplique que les jouets mis à disposition des enfants au rayon essayage servent à les distraire et ne sont pas mis en vente ; que la bailleresse ne caractérise pas la vente effective de jouets, livres ou meubles ; que la vente d'objets de décoration, de livres et jouets et de jeux pour enfants figure seulement sur son site internet. Elle ajoute qu'au surplus la part de son chiffre d'affaires réalisé hors la vente des chaussures et vêtements, au seul titre de la vente des accessoires, est minime. La cour rappelle qu'un changement de destination ne constitue pas, par lui-même, une modification notable. Il faut que la nouvelle activité améliore la commercialité du fonds. Aux termes de la clause "CHARGES ET CONDITIONS" du bail, le preneur ne peut exercer dans les lieux loués d'autres activités que le commerce de vente de CHAUSSURES étendu à la CONFECTION ET ACCESSOIRES DE MODE". L'expert judiciaire a noté lors de la visite des locaux loués, "la présence de mobilier, livres et divers objets de décoration (cheval à bascule, petits bureaux, livres...), de jeux/jouets (ours en peluche, déguisements...) et autres (cartables, sacs à dos...), dont quelques-uns étaient certes laissés à la libre disposition des enfants au sein de l'espace de jeux qui leur est destiné, mais dont certains étaient étiquetés et donc proposés à la vente", ainsi que la présence d'un petit studio photo dans la première pièce du sous-sol accessible à la clientèle. M. C... a fait état de "vente de jeux pour enfants et des meubles (même si accessoirement)". Le constat d'huissier de justice du 27/03/2014 réalisé de l'extérieur du magasin atteste de l'apposition, sur la devanture des locaux entre les deux vitrines, d'un panneau mentionnant "Chaussures vêtements objets accessoires livres". Toutefois, ces éléments comme l'a retenu le jugement entrepris ne sont pas suffisants pour apprécier quantitativement les "mobilier, livres et divers objets de décoration, jeux/jouets et autres" qui seraient effectivement proposés à la vente alors que l'expert judiciaire relève que "quelques uns étaient, certes, laissés à la disposition des enfants". De surcroît, la société CHAUSSURES MARALEX a une activité, hors bail, de vente en ligne de ces mêmes produits et la part du chiffre d'affaires qu'elle réalise correspondant à la vente d'"accessoires divers" représente entre 1 et 3 % de son chiffre d'affaires annuel selon l'expert judiciaire, ce qui est faible, et l'expert judiciaire n'a pas été en mesure d'apprécier sur ce pourcentage, la part relevant du fonds de commerce et celle de l'activité de vente par internet. Enfin la présence d'un studio photo ne suffit pas à établir une activité de photomaton, aucun élément ne venant accréditer le fait que cette activité serait payante. Dans ces conditions, Madame V..., en charge de cette preuve, n'établit pas - que la déspécialisation partielle des locaux loués qu'elle invoque constitue une modification notable, au sens de l'article L. 145-34 du code de commerce, de leur destination contractuelle. C'est donc à juste titre que le jugement entrepris a écarté le second motif de déplafonnement allégué par Madame V... : - sur les facteurs locaux de commercialité L'appelante considère que la population a augmenté dans le 16e arrondissement, ainsi que le nombre de m² construit ; que le pouvoir d'achat s'est sensiblement amélioré ; que de nouvelles enseignes haut de gamme se sont installées et que la fréquentation des métros s'est accrue. L'intimée réplique que l'augmentation de la population est relative ; que la fréquentation du métro est inférieure à celle de l'ensemble du réseau métropolitain et que seuls 49 logements ont été construits. La cour relève qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que la population du 16e arrondissement a augmenté de 12,1 %, ce qui est supérieur à celle de la population parisienne. Toutefois, outre le fait que Madame V... ne démontre pas que le pouvoir d'achat de la population se soit accru au cours du bail expiré, l'effet de l'accroissement de la population doit être relativisé en raison d'une part de l'activité du commerce, drainant une chalandise particulière à savoir celle des parents ayant des enfants âgés de 0 à 14 ans, et d'autre part parce qu'il s'agit d'un arrondissement assez vaste. D'autre part, les 49 logements neufs sont sans incidence, leur volume étant trop faible. Il en est de même pour l'augmentation de la fréquentation de la station de métro la plus proche, de + 5,84 %, celle-ci étant inférieure à celle du réseau métropolitain sur la même période (+ 14,10%). En revanche, si l'expert judiciaire n'a pu obtenir de données concernant l'évolution de la commercialité de la [...] où se situent les locaux donnés à bail, elle a relevé une évolution globalement positive de la commercialité des rues voisines. Toutefois, il n'est pas rapporté la preuve que ces modifications des facteurs locaux de commercialité présentent un intérêt favorable pour le commerce exercé dans les locaux donnés à bail et ont augmenté sa chalandise. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la bailleresse est défaillante à rapporter la preuve d'un motif de déplafonnement. Par conséquent, le jugement entrepris qui a débouté Madame V... de sa demande de déplafonnement sera confirmé. AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'existe pas de modification notable d'un des éléments de la valeur locative et que le loyer est donc plafonné (p. 14, § 7 du jugement attaqué) ; 1°) ALORS QUE le déplafonnement des loyers s'impose en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative ; que la modification cumulée de plusieurs de ces éléments peut être notable, quand bien même aucun d'eux pris individuellement ne serait notablement modifié ; que Madame V... faisait valoir (conclusions d'appel p. 10) que les modifications apportées à la destination des lieux et à celle du bail devaient s'apprécier cumulativement ; qu'en se limitant à examiner séparément chaque motif de déplafonnement, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ; 2°) ALORS QUE, en cas de modification de la destination des lieux, la modification notable n'implique pas que celle-ci ait une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur ; qu'en affirmant que, pour qu'un changement de destination constitue une modification notable, il faut que la nouvelle activité améliore la commercialité du fonds, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-5 du code de commerce.