Cour de cassation, 17 juillet 1997. 95-19.045

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par Mme Simone X..., demeurant ..., en cassation de deux arrêts rendus le 1er décembre 1993 et le 4 juillet 1995 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section A), au profit : 1°/ de la société Ternes Opéra, société civile immobilière, dont le siège est ..., aux droits de la société AGF IARD, 2°/ de la Société générale, dont le siège est ..., défenderesses à la cassation ; La Société générale a formé, par un mémoire déposé au greffe le 2 mai 1996, un pourvoi incident contre le même arrêt ; La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 17 juin 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Boscheron, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Jobard, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de Me Choucroy, avocat de Mme X..., de la SCP Célice et Blancpain, avocat de la Société générale, de la SCP Guiguet, Bachellier et de La Varde, avocat de la société civile immobilière Ternes Opéra, les conclusions de M. Jobard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à la Société générale du désistement de son pourvoi incident ; Sur les premier et deuxième moyens, réunis : Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 1er décembre 1993 et 4 juillet 1995), que la société Assurances générales de France (AGF), aux droits de laquelle se trouve la société civile immobilière Ternes Opéra, a donné un appartement à bail à Mme X..., la Société générale s'étant portée caution; que la locataire ayant demandé la pose de barreaux à des ouvertures, le nettoyage du logement, des vérifications et des reprises de malfaçons, la bailleresse a effectué certains travaux puis a assigné Mme Y..., ainsi que la Société générale, en paiement de loyers et résiliation du contrat de location ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt du 4 juillet 1995 d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, "1°) que le propriétaire est tenu de délivrer au preneur la chose louée dans des conditions telles qu'elle puisse servir à l'usage auquel elle est destinée, ce qui implique, en ce qui concerne les locaux à usage d'habitation, que le clos et le couvert soient assurés, ce qui constitue une obligation essentielle du contrat de bail; que ne peut être considéré comme ayant rempli ses obligations, le bailleur qui n'a pas assuré de protection suffisant à un appartement à usage d'habitation, de telle sorte qu'il est facile d'y pénétrer ; qu'en l'espèce actuelle, Mme X... ayant fait valoir que l'expert, commis par la cour d'appel, avait constaté que les fenêtres de l'appartement ne bénéficiaient pas de protection suffisante, notamment au niveau de la fenêtre des WC dépourvus de barreaux scellés, et qu'il était facile de pénétrer dans l'appartement, en raison du non-accomplissement d'une obligation essentielle du bailleur, la cour d'appel, qui n'a pas contesté les conclusions de l'expert commis par elle, n'a pu estimer que le bailleur avait néanmoins rempli son obligation et que la preneuse n'était pas en droit de lui opposer l'exception d'inexécution du contrat, par les seuls motifs que la locataire ne prétend pas que les ouvertures incriminées aient été dépourvues de système de fermeture, et qu'en outre, la porte palière bénéficiait d'un système de blindage; que, par de tels motifs la cour d'appel a violé les articles 1719 du Code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble "de" l'article 1184 du même Code; 2°) que les juges du fond avaient, au moins, le devoir de rechercher s'il n'était pas anormalement facile de pénétrer dans l'appartement, et si en se refusant de poser un barreaudage sur les fenêtres incriminées, la société bailleresse avait délivré un local répondant aux conditions auxquelles doit répondre un local d'habitation; qu'en ne procédant pas à cette recherche, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1719 du Code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1184 du Code civil ; 3°) que l'interdépendance des obligations réciproques, dans un contrat synallagmatique, implique que le bailleur, qui impose au preneur l'obligation d'assurer le local loué contre le vol, doit délivrer un local en état d'être assuré; qu'à défaut d'une telle délivrance, le preneur est en droit d'opposer au bailleur qui n'exécute pas son obligation l'exception d'inexécution; qu'en décidant qu'il n'en était pas ainsi au motif qu'il était loisible à Mme X... de faire effectuer les travaux d'installation de protection renforcée exigée par sa compagnie d'assurance, même si le bail prévoyait à sa charge l'obligation de s'assurer contre le vol, et, le cas échéant, d'en poursuivre le remboursement auprès de la société bailleresse ou d'exercer une action en justice visant à obtenir l'exécution de ces travaux par celle-ci, la décision attaquée a violé les articles 1184, subsidiairement 1719 et 1720 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989; 4°) que, lorsqu'un contractant n'exécute pas ses obligations, l'autre est en droit de lui opposer l'exception d'inexécution, sans avoir à délivrer une mise en demeure préalable (qui en l'espèce avait du reste été délivrée) et sans avoir à recourir à une action judiciaire; qu'en faisant reproche à Mme X... d'avoir opposé l'exception d'inexécution à la compagnie d'assurance bailleresse, qui n'avait pas fait les travaux permettant d'assurer l'appartement contre le vol et de ne pas avoir exercé une action en justice visant à obtenir l'exécution des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil; 5°) que c'est au propriétaire à exécuter les travaux nécessaires à la délivrance et en particulier ceux destinés à assurer le clos et le couvert; que le locataire, qui n'a pas été autorisé par le propriétaire à exécuter les travaux, n'est pas fondé à en demander le remboursement; que la décision attaquée a donc violé les articles 1719 du Code civil, et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989" ; Mais attendu qu'ayant relevé que les AGF avaient mis l'appartement à la disposition de Mme X... en lui assurant le clos avec des fenêtres non dépourvues de système de fermeture, cette obligation ne pouvant être appréciée au regard des exigences des assureurs vis-à-vis de leurs clients, et que la locataire ne démontrait pas qu'il lui était impossible d'entrer en jouissance des lieux, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a souverainement retenu, abstraction faite de motifs surabondants, que Mme X... n'était pas fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution, pour se dispenser de payer les loyers ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur les troisième et quatrième moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu, d'une part, que la locataire n'ayant pas invoqué la renonciation de l'ancienne propriétaire à son action en résiliation du bail, ni sa reconnaissance de l'infraction qui lui était reprochée et du bien fondé de l'exception d'inexécution, le moyen manque en fait de ce chef ; Attendu, d'autre part, que la nouvelle propriétaire étant la société civile immobilière Ternes Opéra, la cour d'appel, à défaut de justification que la société Axa engageait la bailleresse, n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Laisse à chaque demanderesse la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la SCI Ternes Opéra la somme de 9 000 francs, déboute la SCI de sa demande à l'encontre de la Société générale ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juillet mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.