Cour d'appel, 28 septembre 2023. 19/17085

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2023 (n° , 14 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 19/17085 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CATOE Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 juin 2019 -Tribunal de grande instance de Bobigny (chambre 5/Section 2)- RG n° 14/11884 APPELANTS M. [L] [H] né le 13 mai 1953 à [Localité 40] (Royaume-Uni) [Adresse 16] Kent [Localité 27] ROYAUME-UNI M. [K] [P] né le 28 janvier 1971 à [Localité 29] (Irlande) [Adresse 15] [Localité 29] IRLANDE Mme [Z] [P] née le 22 mars 1972 à [Localité 29] (Irlande) [Adresse 15] [Localité 29] IRLANDE M. [TR] [W] né le 06 novembre 1963 à [Localité 43] (Royaume-Uni) [Adresse 20] [Localité 44], KEYNES ROYAUME-UNI M. [WG] [U] né le 21 novembre 1975 à [Localité 60] (Irlande) [Adresse 36] [Localité 66] IRLANDE Mme [HP] [U] née le 15 novembre 1972 à [Localité 66] (Irlande) [Adresse 36] [Localité 66] IRLANDE M. [F] [KX] [Adresse 54] [Localité 21] IRLANDE Mme [C] [OD] [Adresse 7] AFRIQUE DU SUD M. [CC] [FS] né le 12 juin 1954 à [Localité 63] (Royaume-Uni) [Adresse 57] Lincolnshire - [Localité 46] ROYAUME-UNI M. [FT] [RT] né le 26 juin 1978 à [Localité 47] (Royaume-Uni) [Adresse 8] [Localité 47] ROYAUME-UNI M. [RS] [RT] né le 22 mars 1985 à [Localité 47] (Royaume-Uni) [Adresse 8] [Localité 47] ROYAUME-UNI M. [N] [RB] né le 08 août 1970 à [Localité 30], [Localité 40] (Grande-Bretagne) [Adresse 18] Norfolk [Localité 50] ROYAUME-UNI Mme [ZN] [RB] née le 18 octobre 1971 à [Localité 40] (Grande-Bretagne) [Adresse 18] NORFOLK [Localité 50] ROYAUME-UNI M. [BP] [OU] né le 01 novembre 1950 à [Localité 42] (Royaume-Uni) [Adresse 59] [Localité 48] ROYAUME-UNI Mme [KG] [IY] épouse [CD] née le 15 janvier 1950 à [Localité 51] (84) [Adresse 59] [Localité 48] ROYAUME-UNI Mme [EK] [PK] née le 15 mars 1967 à [Localité 32] (Royaume-Uni) [Adresse 62] [Localité 19] (ITALIE) M. [FB] [YX] né le 25 octobre 1964 à [Localité 28] (Royaume-Uni) [Adresse 2] [Localité 23] ROYAUME-UNI M. [WG] [YF] [Adresse 12] [Localité 29] IRLANDE Mme . [YF] [Adresse 12] [Localité 29] IRLANDE M. [GJ] [PL] né le 30 août 1955 à [Localité 35] (Royaume-Uni) [Adresse 17] [Localité 34] - Hertfordshire [Localité 34], ROYAUME-UNI Mme [T] [PL] née [TS] née le 22 mai 1959 à [Localité 33] (Royaume-Uni) [Adresse 17] [Localité 34],Hertfordshire [Localité 34] ROYAUME-UNI M. [A] [YW] [Adresse 13] [Localité 58] ROYAUME-UNI M. [G] [JP] né le 12 août 1954 à [Localité 26] (Royaume-Uni) [Adresse 6] [Localité 53] ROYAUME-UNI M. [WG] [OV] [Adresse 9], [Localité 52] ROYAUME-UNI Mme [DT] [OV] née le 28 octobre 1962 à [Localité 65] (Royaume-Uni) [Adresse 9], [Localité 52] ROYAUME-UNI M. [WX] [IZ] né le 27 décembre 1968 à [Localité 25] (Irlande) [Adresse 10] [Localité 29] IRLANDE M. [KF] [VR] [Adresse 4] [Localité 45] GRANDE-BRETAGNE M. [UI] [SK] né le 06 décembre 1970 en Inde [Adresse 3] [Localité 29] IRLANDE M. [Y] [OE] [Adresse 1] [Localité 61] ONTARIO (CANADA) Mme [HR] [KY] épouse [OE] [Adresse 1] [Localité 61] ONTARIO (CANADA) Mme [D] [H] née le 09 juin 1947 à [Localité 40] (Royaume-Uni) [Adresse 11] Kent [Localité 27] ROYAUME-UNI M. [R] [SJ] né le 13 novembre 1958 à [Localité 31] (Irlande) [Adresse 37] [Localité 31] IRLANDE M. [DU] [TS] né le 22 janvier 1957 à [Localité 41] Devon (Royaume-Uni) [Adresse 5] [Localité 22] ROYAUME-UNI JENNY WREN PROPERTIES, société de droit anglais, Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 64] [Localité 24] ROYAUME-UNI Représentés par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de Paris, toque : D0945 INTIMEE GLOBAL EXPLOITATION Immatriculée au R.C.S. de Montpellier sous le numéro 535 302 525 Prise en la personne de son président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 39] [Adresse 39] [Localité 14] représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : P0480, avocat postulant Assistée de Me Jean christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de Montpellier, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 28 mars 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Douglas Berthe, conseiller Mme Marie Girousse, conseillère qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Plusieurs dizaines de personnes ont acquis dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement un appartement meublé situé dans la résidence de tourisme « [Adresse 38] », à construire dans la [Adresse 67], située à l'angle de la [Adresse 56] et de la [Adresse 55] à [Localité 49] (93). Le 30 septembre 2005, la SOCIÉTÉ DE GESTION DE CHÂTEAUX RÉSIDENCES a conclu avec ces propriétaires des baux commerciaux identiques, par actes séparés, pour une durée ferme de neuf années à compter du 1er octobre 2005, la clause de destination stipulant que « le preneur exercera, dans les immeubles faisant l'objet du présent contrat, une activité d'exploitation à caractère para-hôtelier, consistant en la sous-location meublée des lots situés dans ledit immeuble, pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations de clientèle. (...) Le bailleur déclare qu'il est déterminant dans son consentement que la présente location soit soumise à la TVA et en conséquence, le preneur s'engage auprès du bailleur à offrir aux clients de la résidence, en plus de l'hébergement, le petit déjeuner, le nettoyage fréquent des locaux, la fourniture de linges de maison et l'accueil, dans les conditions prévues par l'article 261D du code général des impôts (...) ». Il était précisé que le loyer, payable trimestriellement à terme échu, serait dû au bailleur « quel que soit le taux d'occupation réel du local ». S'agissant des charges, les baux prévoyaient que « le preneur supportera l'ensemble des charges et des réparations d'entretien normalement à la charge du locataire à l'exclusion des grosses réparations telles que définies à l'article 606 du Code civil », et que « le bailleur conservera à sa charge les impôts et taxes des propriétaires loueurs, notamment la taxe foncière, ainsi que les charges de copropriété usuelles non récupérables et les dépenses de remise en état des logements dont la vétusté serait due à une usure normale ». Par ailleurs, chaque bail type comportait la possibilité, pour le bailleur, d'opter pour la faculté de disposer chaque année d'un droit de séjour payant dans son local, d'une durée limitée de 2 à 5 semaines. Courant 2006, le fonds de commerce de la SOCIÉTÉ DE GESTION DE CHÂTEAUX RÉSIDENCES a été cédé à la société SUITE ÉTUDES. Courant 2007, à la demande de la société SUITE ÉTUDES, la plupart des bailleurs ont accepté de conclure un avenant au bail mettant à leur charge une participation financière forfaitaire aux charges d'entretien et de fonctionnement de l'immeuble à compter du 1er janvier 2008. Au cours des années 2011, 2012 et 2013, la société SUITE ÉTUDES a sollicité à plusieurs reprises une baisse du loyer et une nouvelle augmentation de la participation des bailleurs au paiement des charges de l'immeuble, au motif qu'elle rencontrait des difficultés financières conduisant à des retards dans le paiement des loyers. Selon les déclarations des bailleurs, non contestées sur ce point, cette demande a été rejetée par la majeure partie d'entre eux. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 janvier 2013, les copropriétaires bailleurs de cinquante-trois des lots de la résidence, agissant par l'intermédiaire de leur avocat commun, ont mis la société SUITE ÉTUDES en demeure de cesser de régler avec retard les loyers et les charges de copropriété. Par ailleurs, les copropriétaires lui reprochaient également de ne pas leur permettre d'exercer leur droit de séjour dans leur local. Le 16 janvier 2013, la société SUITE ÉTUDES a répondu qu'elle était à jour du paiement des charges de copropriété. Par acte d'huissier du 27 septembre 2013, les copropriétaires bailleurs de cinquante-cinq des lots de la résidence ont fait signifier à la société PARK AND SUITES ÉTUDES, venant aux droits de la société SUITES ÉTUDES, une mise en demeure comportant par ailleurs congé sans offre de paiement d'indemnité d'éviction, sur le fondement de l'article L. 145-I7 I du code de commerce, à effet du 30 septembre 2014. Aux termes de cet acte, il était fait sommation au preneur : 1) de régler dans le délai d'un mois 'l'ensemble des propriétaires des frais d'entretien injustement imputés sur leur compte copropriétaire » ; 2) d'exploiter les locaux loués conformément à leur destination contractuelle ; 3) de respecter les échéances de règlement des loyers pour l'ensemble des contrats . Par courrier du 5 novembre 2013, le conseil du preneur a contesté les manquements allégués. Les 9 septembre, 8 et 27 octobre 2014, la société PARK AND SUITES ÉTUDES, désormais dénommée « GLOBAL EXPLOITATION », a fait assigner les propriétaires de quarante-cinq des lots de la résidence devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de voir déclarer nul le congé avec refus de renouvellement, subsidiairement requalifier le congé en congé non privatif de l'indemnité d'éviction et condamner les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction évaluée à 2.349.000 € à répartir entre eux. Par ordonnance du 28 juillet 2015, le juge de la mise en état a débouté les bailleurs de leurs demandes d'annulation de l'assignation et de désignation d'un expert judiciaire pour décrire les conditions d'occupation des locaux et les services fournis par le preneur. Par jugement du 15 novembre 2016, le tribunal de grande instance a désigné un médiateur mais les parties ne sont pas parvenues à un accord. Par jugement en date du 25 juin 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a notamment: Dit parfait le désistement d'instance de la société GLOBAL EXPLOITATION à l'égard de la société ROLAJUETSIOLTH ; Donné acte à la société GLOBAL EXPLOITATION de ce qu'elle renonce à ses demandes,notamment de paiement d'une indemnité d'éviction, à l'encontre de M. [S] [UZ], Mme [IH] [UZ], M. [TB] [ME] et Mme [YG] [V] ; Débouté la société GLOBAL EXPLOITATION de sa demande d'annulation du congé signifié le 27 septembre 2013 ; Dit que par 1'effet de cet acte, les baux commerciaux consentis par la société 2MDE, M. [L] [H], Mme [H], M. [LN] [J], M. [BA] [X], M. [TA] [XO], Mme [XO], M. [K] [P], Mme [P], M. [TR] [W], M. [WG] [U], Mme [U], Mme [C] [OD], M. [F] [KX], M.[CC] [FS], M. [R] [SJ], Mme [Z] [VP], Mme [M] [MW] [RC], M. [FT] [RT], M. [RT], M. [N] [RB], Mme [RB], M. [BP] [DC] [NM], M. [BP] [OU], Mme [EK] [PK], Mme [KG][CD], la société JENNY WREN PROPERTIES, M. [FB] [YX], M. [O] [ZM], M. [AI] [MV], Mme [MV], M. [WG] [YF], Mme [YF], M. [DU] [TS], Mme [WY] [EJ], M. [GJ] [PL], Mme [PL], M. [A] [YW], M. [G] [JP], M. [GI] [WH], Mme[AH] [KW], M. [WG] [OV], Mme [OV], M. [E] [NL], Mme [VA] [MF], M. [WX] [IZ], M. [KF] [VR], Mme [VA] [UY] [DD], M. [UI] [SK], M. [GZ] [LM], Mme [LM], M. [Y] [OE] et Mme [OE] pour les lots situés dans la résidence de tourisme « [Adresse 38] », [Adresse 67], angle [Adresse 56] et [Adresse 55], à [Localité 49] (93), le tout situé [Adresse 67] à [Localité 49] (93), ont pris fin le 30 septembre 2014 à 24 heures ; Dit que la société GLOBAL EXPLOITATION peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction de la part des bailleurs précités ; Dit que la société GLOBAL EXPLOITATION est redevable, à l'égard de chacun des bailleurs précités, d'une indemnité d'occupation depuis le 1er octobre 2014 et jusqu'à la libération effective des locaux ; Fixé provisoirement le montant de l'indemnité d'occupation, dans l'attente de sa détermination par le tribunal, au montant du dernier loyer outre les charges contractuelles ; Avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, ordonné une expertise et commis M. [JO] [HA] pour y procéder; Dit que l'affaire sera rappelée par le greffe à l'audience pour reprise de la procédure, après dépôt du rapport d'expertise ou constat de la caducité de la mesure ; Sursis à statuer sur les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles jusqu'au dépôt du rapport d'expertise judiciaire. Par déclaration en date du 23 août 2019, la société 2MDE et 49 autres bailleurs nommément désignés ont interjeté appel de ce jugement. Par une ordonnance de désistement partiel rendue le 5 mars 2020, le conseiller de la mise en état a constaté l'extinction de l'instance et le dessaisissement de la Cour à l'égard de M. [BP] [NM] et dit que l'instance se poursuit à l'égard des autres parties. Par une ordonnance de désistement partiel rendue le 3 septembre 2020, le conseiller de la mise en état a constaté l'extinction de l'instance et le dessaisissement de la Cour à l'égard de M. et Mme [XO] et dit que l'instance se poursuit à l'égard des autres parties. Par une ordonnance sur incident en date du 19 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a : Déclaré caduque la déclaration d'appel interjetée à l'encontre du jugement rendu le 25 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Bobigny par : - la société 2MDE représentée par son gérant, - M. [LN] [J], - M. [BA] [X], - Mme [M] [MW] [RC], - M. [O] [ZM], - M. et Mme [AI] [MV], - Mme [WY] [EJ], - M. [GI] [WH], - Mme [AH] [KW], - M. [E] [NL], - M. et Mme [GI] [MF], - Mme [VA] [UY] [DD], - M. et Mme [GZ] [LM] ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné les appelants dont la déclaration d'appel est déclarée caduque aux dépens de l'incident. Par arrêt du 15 septembre 2021, la cour saisie d'une requête afin de déféré a confirmé l'ordonnance déférée ; y ajoutant, dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné aux dépens du déféré la société 2MDE SARL, M. [LN] [J], M. [BA] [X], Mme [M] [MW] [RC], M. [O] [ZM], M. [AI] [MV], Mme [IG] [MV], Mme [WY] [EJ], M. [GI] [WH], Mme [AH] [KW]-[B], M. [E] [NL], Mme [VA] [MF] née [I], M. [GI] [MF], Mme [VA] [UY], Mme [FA] [LM] et M. [GZ] [LM] . L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er février 2023. MOYENS ET PRÉTENTIONS Dans leurs dernières conclusions signifiées le 20 juillet 2020, les appelants demandent à la Cour de : INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny le 25 juin 2019 en ce qu'il a : - Dit que la société GLOBAL EXPLOITATION peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction de la part des bailleurs défendeurs. - Débouté les défendeurs de l'ensemble de leurs demandes telles que figurant dans leurs conclusions en date du 22 mars 2016. - Désigné Monsieur [JO][HA] en qualité d'expert. Et statuant à nouveau : Débouter l'intimé de tout appel incident, de toutes ses demandes, fins et conclusions, -DIRE ET JUGER que les contrats de baux ne prévoient pas de renonciation automatique du bailleur au droit de refus de renouvellement ; En conséquence, - DIRE ET JUGER que c'est àbon droit que les bailleurs ont émis une lettre de mise en demeure et congé comportant refus de renouvellement ; - DIRE ET JUGER que les termes de la lettre de mise en demeure étaient suffisamment précis pour permettre au preneur de régulariser la situation ; - PRONONCER la résiliation du bail commercial ; - DEBOUTER la société GLOBAL EXPLOITATION de sa demande tenant àl'obtention d'une indemnité d'éviction ; A titre subsidiaire -CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire et la réiliation du contrat de bail, En tout état de cause -CONDAMNER la société GLOBAL EXPLOITATION à verser aux bailleurs la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procéure civile Dans ses dernières conclusions signifiées le 21 février 2020, la sté GLOBAL EXPLOITATION demande à la Cour de : Confirmer le jugement de première instance en toutes ces dispositions Ce faisant, Juger que la mise en demeure n'est pas valable compte-tenu de l'imprécision et du caractère erroné des motifs visés, et requalifier le congé du 27 septembre 2013 en congé simple non privatif d'une indemnité d'éviction. Désigner tel Expert qu'il lui plaira avec pour mission de : - entendre les parties ainsi que tous sachants, - se faire remettre tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, - se rendre sur place, Résidence [Adresse 38], [Adresse 55] à [Localité 49], - visiter les locaux donnés à bail à la société GLOBAL EXPLOITATION, faisant l'objet du refus de renouvellement, - fournir tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire, et ce, conformément aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, - dire que l'expert commis sera saisi selon les modalités prévues à cet effet par le code de procédure civile et déposera son rapport dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine, Y ajoutant Condamner les bailleurs in solidum à payer à la société GLOBAL EXPLOITATION la somme de 18.600 € au titre de l'article 700 du CPC. Condamner les bailleurs aux entiers d aux entiers dépens de premère instance et d'appel. Dans ses dernières conclusions signifiées le 17 février 2020, Mme [EK] [PK] demande à la Cour de constater son désistement d'instance et d'action et de dire que chaque partie conservera à sa charge les frais qu'elle a exposé dans le cadre de la présente procédure. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. MOTIFS DE L'ARRET Sur le désistement d'appel de Mme [EK] [PK] Aux termes des article 400 et suivants du code de procédure civile, le désistement d'appel est admis en toutes matières, il emporte acquiescement au jugement, sauf meilleur accord des parties, il n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente, le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime, il emporte extinction de l'instance et, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte. Mme [EK] [PK] s'est désistée de son appel. La sté GLOBAL EXPLOITATION n'a pas conclu en réponse à ce désistement. Toutefois, ses conclusions antérieures sollicitent la confirmation du jugement déféré et la condamnation des appelants aux dépens et frais irrépétibles sans former d'appel incident. Il convient de constater que le désistement de Mme [EK] [PK] emporte acquiescement au jugement pour les dispositions la concernant, sauf meilleur accord des parties. En application de l'article 399, Mme [EK] [PK] devra supporter les frais et dépens. Il apparaît équitable de rejeter la demande de la sté GLOBAL EXPLOITATION à son encontre fondée sur l'article 700 du code de procédure civile . Sur la validité du congé délivré le 27 septembre 2013 Le jugement déféré a débouté la sté GLOBAL EXPLOITATION de sa demande d'annulation du congé signifié le 27 septembre 2013. Cette dernière ne fait pas d'appel incident sur ce point et demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. Les développements des appelants aux fins de dire que la clause de renouvellement du bail ne fait pas obstacle à sa faculté de donner congé sont donc sans objet. Sur le refus d'indemnité d'éviction L'article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, qu'il doit toutefois, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le refus de renouvellement. L'article L. 145-17 , dispose cependant que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant; que s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser, cette mise en demeure effectuée par acte extrajudiciaire devant préciser le motif invoqué. Ainsi, le bailleur peut refuser au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité en cas de faute de celui-ci constitutive d'un motif grave et légitime, sous réserve de délivrer un refus de renouvellement motivé, que le locataire soit averti du grief qui lui est fait et qu'un délai d'un mois minimum lui soit offert pour se conformer à ses obligations, une mise en demeure préalable pour tout motif invoqué au soutien du refus du congé étant nécessaire. Constitue un motif grave et légitime tout manquement aux obligations nées des clauses du bail d'une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles. Le motif doit être suffisamment précis pour éclairer le locataire sur les griefs qui lui sont reprochés et lui permettre de mettre fin aux manquements dans le délai imparti. A défaut de mise en demeure répondant aux exigences légales ou si le motif est injustifié, le congé met régulièrement fin au bail, mais ouvre droit au preneur au paiement d'une indemnité d'éviction . C'est au bailleur qu'incombe de rapporter la preuve du manquement allégué dans l'exécution du contrat de bail, de sa gravité et de sa persistance au delà du délai d'un mois. En l'espèce, la SCI CHAMPLAN fait état de trois griefs dans la mise en demeure repris dans la motivation du congé relatifs respectivement au réglement des charges de copropriété, au respect de la destination des lieux loués et au retard récurrent dans le réglement des loyers. - Sur le règlement des charges de copropriété, la mise en demeure est ainsi rédigée: « L'article 2 des contrats de baux stipule : Le preneur supportera l'ensemble des charges et réparations d'entretien normalement à la charge du locataire à l'exclusion des grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil. Par avenant au mois de janvier 2008, les propriétaires susnommés ont du consentir à supporter une quote-part de ces charges. Depuis, il convient de distinguer entre charges récupérables à la charge du bailleur et charges non récupérables au débit des propriétaires. Or, les charges récupérables et frais d'entretien restent à ce jour non réglées et en tout état de cause aucune information n'est donnée aux copropriétaires sur ces répartitions. Je vous SOMME par conséquent de régler dans le délai d'UN MOIS à compter de la date du présent acte, l'ensemble des copropriétaires des frais d'entretien injustement imputés sur leur compte propriétaire. » Le jugement déféré a relevé à juste titre dans sa motivation, à laquelle il convient de renvoyer, que cette mise en demeure n'a pas pour objet de recueillir des informations sur les modalités de répartition des charges et frais mais vise expressément à obtenir un paiement; que cependant l'acte ne comporte en annexe aucun décompte des frais considérés par les cinquante-cinq bailleurs comme ayant été 'injustement imputés sur leur compte copropriétaire', qu'un tel décompte étant pourtant d'autant plus indispensable que la mise en demeure de payer n'est pas exempte d'une certaine confusion puisqu'elle porte sur des 'frais d'entretien' alors que le titre du paragraphe évoque pour sa part des 'charges de copropriété'. Il en a justement déduit qu'en raison de son imprécision cette sommation ne permettait pas au preneur d'y déférer dans le délai imparti. Les appelants se contentent d'observer qu'ils n'auraient jamais été informés des répartitions effectuées de sorte qu'ils ne pouvaient préciser le montant des frais d'entretien dont ils demandaient le réglement et que la sté GLOBAL EXPLOITATION reste redevable de charges récupérables. Il leur incombait cependant d'adresser une mise en demeure précise quant au montant des charges impayées pour chaque contrat de bail afin de permettre une régularisation dans le mois ou, à défaut, de solliciter les éléments nécessaires pour déterminer les sommes dues de façon à adresser une mise en demeure opérante. En l'espèce, la mise en demeure de payer des sommes non précisées pour chacun des contrats ne pouvait produire aucun effet utile, de sorte qu'elle ne pouvait permettre de priver le preneur de son droit à paiement d'une indemnité d'éviction. - Sur le respect de la destination des lieux loués la mise en demeure est ainsi rédigée: « Contrairement aux dispositions de l'article 3 insérés dans l'ensemble des baux commerciaux susnommés, les biens sont loués pour des durées longues ce qui, en premier lieu, contrevient à la destination des lieux loués, à savoir, l'exercice d'une activité para-hôtelière de résidence de tourisme ou résidence pour étudiants. Selon les informations en notre possession, les appartements sont loués à une association à but social dénommé « Monde Sans frontières ». En second lieu, de telles longues durées interdisent aux propriétaires de profiter des cinq semaines d'occupation auxquelles certains ont droit au titre de leur bail commercial. Je vous SOMME par conséquent d'avoir à exploiter les locaux loués, dans le délai d'UN MOIS à compter de la date du présent acte, conformément à leur destination précisée dans l'ensemble des contrats susnommés. » Ainsi que le relève le jugement déféré, à la motivation détaillée duquel il est expressément renvoyé, le manquement allégué à la clause de destination des lieux loués recouvre trois manquements distincts: des sous-locations de longues durée, la sous-location de locaux au bénéfice d'une association à but social et l'impossibilité, pour les propriétaires ayant opté pour cette faculté dans leur contrat, d'occuper ponctuellement le local. S'agissant du premier grief, le tribunal observe à juste titre que l'article 3 du bail auquel se réfère les bailleurs se borne à évoquer une sous-location meublée 'pour des périodes de temps déterminée' et qu'aucun des bailleurs ne produit une pièce quelconque démontrant que son lot aurait fait l'objet d'une location pour une durée excessive au regard de la loi ou de la convention des parties tant avant la signification de la mise en demeure qu'après la délivrance de cet acte. Or, dans le cadre de la procédure d'appel il n'est toujours pas produit de pièce relative au contrat de bail de l'un des appelants de nature à démontrer qu'on lui aurait imposé un bail d'une durée excessive ou indéterminée. S'agissant du deuxième grief, il résulte d'un courriel de la Sté PARK AND SUITE du 26 mars 2013 adressé à un seul des copropriétaires, Mme [WH] qui n'est plus partie à la présente procédure, que son local a été donné en location à l'association MONDE SANS FRONTIERE le 1er janvier 2013, dont l'activité n'est pas précisée par les pièces produites. Comme le relève le jugement, ce courriel est insuffisant à démontrer que le preneur aurait sous-loué à cette association les appartements de tous les bailleurs auteurs de la mise en demeure pour des durées de plusieurs années ainsi que l'affirment les bailleurs. Il n'établit pas non plus que les services à la clientèle prévus aux baux ne sont plus assurés, le défaut de classement de la résidence en cause dans la liste des 'résidences de tourisme' de [Localité 49] établie par le site de classement A TOUT FRANCE n'étant pas probant à cet égard. Or, dans le cadre de la procédure d'appel, il n'est toujours pas produit de pièces permettant d'établir que les locaux de chacun des appelants feraient l'objet d'une location auprès d'une association à caractère sociale en contravention avec les clauses de son contrat quant à la durée des sous-locations autorisées. Il est simplement produit une photographie du président de la République se tenant le 7 avril 2020 devant l'immeuble en cause où apparaissent de nombreuses personnes et des enfants aux balcons. Une photographie relative à cet évènement n'est pas de nature à éclairer la cour sur la situation contractuelle relative à l'occupation des locaux. Par ailleurs, la publicité produite présentant l'immeuble comme une résidence étudiante ne permet pas d'établir que l'obligation de louer pour une durée déterminée n'est pas respectée. La destination du bail n'interdit pas l'exploitation en résidence étudiante. La mise en demeure ne fait d'ailleurs aucun reproche à cet égard. Au surplus, la persistance pour chacun des baux en cause de l'infraction alléguée un mois après la signification de la mise en demeure n'est pas démontrée. S'agissant du troisième grief, soit l'impossibilité prétendue pour les propriétaires de bénéficier des semaines d'occupation auxquelles ils ont droit au titre de certains des baux, ainsi que l'expose le jugement déféré, les bailleurs se bornent à produire deux demandes de réservations infructueuses adressées au preneur par deux copropriétaires différents les 27 janvier 2012 et 15 mars 2016, ces seules pièces étant insuffisantes à caractériser un motif grave et légitime, et ce, d'autant que la demande du 15 mars 2016 est tardive au regard des stipulations du bail exigeant une demande de réservation avant le 31 janvier de l'année en cour pour une réservation du 1er mai au 31 octobre. Ces deux demandes ne concernent pas les autres baux visés dans la mise en demeure et le congé, certains ne donnant d'ailleurs pas le bénéfice de cette option, et pour lesquels il n'est pas démontré l'impossibilité pour le bailleur de disposer de son local. Or, dans le cadre de la procédure d'appel aucun élément nouveau n'est produit excepté un échange de courriel dans lequel la locataire répond que sa demande d'exercice de son droit de séjour pour juin formée le 15 mars 2016 par Mme [OE] est tardive . La démonstation du bien fondé du second grief relatif à la durée d'occupation de tous les locaux en cause dans le congé n'est pas établie. La démonstration n'est donc pas faite que ce second grief constitue un motif grave et persistant justifiant de priver la locataire de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction. - Sur le retard récurrent dans le règlement des loyers la mise en demeure est ainsi rédigée: « Les loyers doivent être réglés à leur échéances contractuelles soit entre le 5 et le 10. Or cette obligation demeure non respectée depuis plusieurs échéances. Je vous SOMME par conséquent d'avoir à respecter les échéances de règlement des loyers pour l'ensemble des contrats sus nommés. » Il est constant que le preneur n'a pas systématiquement réglé les loyers à leur échéance, ainsi qu'il l'a lui-même reconnu dans ses écritures et son courrier adressé aux bailleurs le 17 février 2011. Il appartient cependant aux bailleurs de rapporter la preuve que chacun d'entre-eux a été personnellement victime des retards de paiement avant la délivrance de la mise en demeure et un mois après la signification de cet acte, ce qu'ils n'ont pas fait, le caractère imprécis de leur sommation ne permettant pas d'établir le grief ni de permettre d'y mettre fin. En outre, le jugement déféré a relevé à juste titre qu'il incombait aux bailleurs d'établir que les retards de paiement reprochés, par leur nombre, leur durée et l'importance de la somme restant due, caractérisent des manquements d'une gavité suffisante pour justifier la privation de l'indemnité d'éviction à la locataire et que force était de constater qu'une telle démonstration n'est pas effectuée au vu des seules pièces versées aux débats. Or, aucun élément nouveau sur ce point n'est apporté en procédure d'appel notamment quant aux sommes restant dues dans les contrats de bail objets des congés lors de la mise en demeure. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les bailleurs ne rapportent pas la preuve d'un motif grave et légitime au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce . Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a jugé la sté GLOBAL EXPLOITATION bien fondée à solliciter le versement de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-14 du même code pour chacun des baux et en ce qu'il a ordonné une expertise afin de pouvoir déterminer le montant de cette indemnité et de l'indemnité d'occupation . Sur la demande de résiliation des contrats de bail aux torts exclusifs du preneur Les bailleurs demandent à la cour de résilier les contrats de bail en application de l'article 11 de ces contrats au motif que la locataire ne respecte pas les échéances contractuelles. Cette demande n'est pas nouvelle puisqu'il ressort du jugement déféré que les bailleurs demandaient déjà de prononcer la résiliation du bail commercial et subsidiairement de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail. S'agissant de la demande tendant à voir prononcer la résiliaton du bail, le tribunal a observé à juste titre qu'au vu de la motivation et du dispositif des conclusions des bailleurs,cette demande est en fait une demande de validationdu congé. Les bailleurs n'ont cependant pas rectifié leurs écritures de façon à rendre plus précise leur demande.Quoiqu'il en soit, il ressort des éléments ci-dessus exposés que le bail a déjà pris fin le 30 septembre 2014 par l'effet du congé délivré le 27 septembre 2013 et qu'il ressort des éléments ci-dessus que la preuve n'est pas rapportée d'un manquement suffisamment grave de la locataire durant la période de maintien dans les lieux prévue à l'article L. 145-28 du code de commerce de nature à priver la locataire de son droit à une indemnité d'éviction. L'article 11 du bail dont se prévalent les bailleurs est une clause résolutoire prévoyant la faculté pour le bailleur de résilier de plein droit le bail en cas de manquement par le preneur de l'un de ses engagements notamment le paiement du loyer à l'une des échéances après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois. L'article L. 145-41 du code de commerce prévoit qu'une telle clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement devant à peine de nullité préciser ce délai et préciser explicitement les obligations contractuelles concernées de façon à permettre de mettre fin au manquement dans le délai d'un mois. En l'espèce, la mise en demeure comportant congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivrée le 27 septembre 2013 ne précisait pas que les bailleurs entendaient, en l'absence de régularisation dans le délai d'un mois, se prévaloir de la clause résolutoire du bail, laquelle n'était d'ailleurs pas visée à l'acte. Au surplus, il ressort des éléments exposés ci-dessus que cet acte n'était pas assez explicite sur les manquements reprochés pour permettre à la locataire de régulariser sa situation dans le délai d'un mois. C'est donc à juste titre que le jugement déféré a rejeté cette demande dans sa motivation . Il apparaît toutefois, que ce rejet a été omis dans le dispositif du jugement. Il convient, en conséquence, de le mentionner expressément au dispositif du présent arrêt. Sur les autres demandes La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir ' juger', 'dire et juger'ou 'constater' lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées. Les appelants seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel avec faculté pour l'avocat de la sté GLOBAL EXPLOITATION de les recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile . L'équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles relatifs à la procédure d'appel et de rejeter leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes seront rejetées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Donne acte à Mme [EK] [PK] de son désistement, Constate l'extinction de l'instance et le dessaisissement de la cour à l'égard de Mme [EK] [PK], Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute les bailleurs de leurs demandes aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, Rejette les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, Rejette les autres demandes, Condamne M. et Mme [H], M. et Mme [P], M. [W], M. et Mme [U], M. [KX], M. [SJ], M. [RS] [RT], M. [FT] [RT], M. et Mme [RB], M. [OU], Mme [AT], Mme [CD], M. [YX], Mme [PK], M. [TS], M. et Mme [PL], M. [JP], M. et Mme [OV], M. [IZ], M. [SK], Mme [KY] [OE], M. [OE], M. [FS], Mme [OD], M. [VR], M. [YW] et la Sté JENNY WREN PROPERTIES aux dépens de la procédure d'appel avec faculté pour l'avocat de la sté GLOBAL EXPLOITATION de les recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile . LA GREFFIERE LA PRESIDENTE