Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 22 Novembre 2024
N° RG 24/03435 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K7CV
Jugement du 22 Novembre 2024
N° : 24/735
Etablissement public ARCHIPEL HABITAT
C/
[G] [I]
[T] [S] épouse [I]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [I]
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 22 Novembre 2024 ;
Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de Juliette THEBAUD, auditrice de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 11 Octobre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [R] [D], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEURS :
M. [G] [I]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparant en personne
Mme [T] [S] épouse [I]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er octobre 2018, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [G] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 326,26 euros.
A la suite d’impayés de loyer, M. [G] [I] a été assigné une première fois par l’établissement ARCHIPEL HABITAT à l’audience du 1er avril 2022 où il ne s’était pas présenté, et lors de laquelle l’établissement ARCHIPEL HABITAT s’était désisté de sa demande d’expulsion.
Par jugement en date du 13 mai 2022, M. [G] [I] a été condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1851,03 au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2022.
A la suite de nouveaux impayés de loyer, la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [I] le 20 juin 2023.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 6858,93 euros au titre de l'arriéré locatif.
Par assignation délivrée le 22 avril 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
6858,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
les loyers dus du 19 avril 2024 jusqu’à la résiliation du bail,
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juin 2024 à l’issue de laquelle un renvoi au 11 octobre 2024 a été ordonné afin de permettre à l’établissement ARCHIPEL HABITAT de faire assigner Mme [T] [I] née [S] qui, mariée avec M. [G] [I], vit dans le logement.
Par assignation délivrée le 27 août 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a fait assigner Mme [T] [I] née [S] devant la présente juridiction, pour faire prononcer la résiliation des baux, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. et Mme [I] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
11 704,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
les loyers dus du 27 août 2024 jusqu’à la résiliation du bail,
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2024. Un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 11 octobre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT, représenté par Mme [R] [D] munie d’un pouvoir, soutenant oralement les termes de son assignation, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 octobre 2024, s'élève désormais à 5934,70 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par M. [I].
Au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1728, 1741 et 1231-6 du Code civil, l’établissement ARCHIPEL HABITAT rappelle que l’insertion dans le bail d’une clause prévoyant la résolution de plein droit à défaut du paiement du loyer aux échéances convenues ne prive pas le bailleur du droit de demander la résiliation judiciaire pour ce même manquement. Il expose qu’en dépit de la précédente procédure judiciaire et de la mise en demeure, M. [G] [I] et Mme [T] [I] n’ont pas repris le paiement régulier des loyers. Il précise qu’un remboursement au titre du supplément loyer de solidarité a déjà eu lieu et diminue le montant de la dette entre la date de l’assignation et celle du décompte actualisé au 10 octobre 2024. Enfin, il confirme que M. [G] [I] et Mme [T] [I] ont repris le paiement des loyers résiduels.
M. [G] [I], comparaît en personne. Il sollicite des délais de paiement et son maintien dans les lieux.
Il expose travailler pour son compte et percevoir entre 1800 et 2000 euros de rémunération. Il indique vivre avec ses enfants qui sont placés à son domicile et que Mme [T] [I], en situation irrégulière, ne peut pas travailler. Il ajoute avoir rendez-vous avec la CAF le 24 octobre pour une ouverture de droits. Il propose de rembourser 100 euros par mois en plus de son loyer courant.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne le 27 août 2024, Mme [T] [I] née [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de résiliation du bail
1.1 Sur la recevabilité
L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir informé la CCAPEX de la situation de M. [G] [I] et Mme [T] [I] plus de deux mois avant l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur le fond
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte arrêté au 10 octobre 2024 produit par le bailleur que M. [G] [I] et Mme [T] [I] née [S] ne règlent pas avec régularité le montant du loyer et des charges.
Malgré le précédent jugement rendu le 13 mai 2022 pour une dette locative arrêtée au 1er avril 2022, les incidents de paiement du loyer sont réguliers et ont repris dès le mois d’août 2022.
Compte tenu de la durée du bail et de la régularité des incidents de paiement du loyer et des charges, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [G] [I] et Mme [T] [I] née [S] et leur expulsion.
2. Sur la dette locative
2.1. Sur le montant de la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En application du titre V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Pour solliciter la condamnation de M. [G] [I] et Mme [T] [I] au paiement de la somme de 5934,70 euros, soustraction faite des frais de procédure, l'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 10 octobre 2024,
Présent à l’audience, M. [G] [I] a reconnu la dette dans son principe et n’a pas contesté son montant.
Or, il ressort du décompte produit par le bailleur qui débute au 30 avril 2022, soit après que la précédente dette ait été fixée par le jugement du 13 mai 2022, jusqu’au 10 octobre 2024, que les frais de procédure représentent la somme totale de 405,8 euros.
Après déduction des frais de procédure aux arriérés de loyers, la dette locative s’élève à la somme de 5785,57 euros.
En l’état de ces éléments, il convient de fixer la dette locative arrêtée au 10 octobre 2024, à la somme 5785,57 euros, l’échéance de septembre 2024 étant incluse.
2. 2. Sur la solidarité de la dette locative
Il ressort de l’article 1310 du Code civil que la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.
L’article 220 du Code civil prévoit que, sauf exception, toute dette contractée par l’un des époux oblige l’autre solidairement.
Par ailleurs, l’article 1751 prévoit que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
L’article 1318 du Code civil dispose que les codébiteurs solidaires répondent solidairement de l'inexécution de l'obligation.
En l’espèce, bien que M. [G] [I] soit le seul signataire du bail, il est marié depuis le 13 août 2010 avec Mme [T] [I] née [S] qui réside également dans le logement.
Mme [T] [I] née [S] est donc considérée comme cotitulaire du bail en application de l’article 1751 précité.
Dès lors, M. [G] [I] et Mme [T] [I] née [S] seront condamnés solidairement à payer la somme de 5785,57 euros avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la présente décision.
3. Sur les délais de paiement
L’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
En l’espèce, M. [G] [I], qui explique travailler à son compte et percevoir une rémunération de 1800 à 2000 euros, s’engage à régler cette dette en payant la somme de 100 euros par mois en plus de son loyer courant dont il a repris les paiements depuis le mois d’août 2024 selon le décompte produit à l’audience par le bailleur.
Eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, le contrat de bail se poursuivra à l’issue de ce plan à défaut de congé ou de résiliation amiable. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
4. Sur l’indemnité de location
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 460,59 euros.
L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.
5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [G] [I] et Mme [T] [I] née [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement M. [G] [I] et Mme [T] [I] née [S] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024, la somme de 5785,57 euros (cinq mille sept cent quatre-vingt-cinq euros et cinquante-sept centimes) avec intérêts à taux légal à compter de la signification de la décision,
AUTORISE M. [G] [I] et Mme [T] [I] née [S] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 1er octobre 2018, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,
CONDAMNE solidairement M. [G] [I] et Mme [T] [I] née [S] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT le solde de la dette locative,
AUTORISE l'établissement ARCHIPEL HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [I] et Mme [T] [I] née [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
PRECISE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période de trêve hivernale et que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE solidairement M. [G] [I] et Mme [T] [I] née [S] à verser à l'établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
Et en toute hypothèse,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement M. [G] [I] et Mme [T] [I] née [S] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 22 avril 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière Le Juge
