Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/01170 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IYVN
CS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES
06 février 2023 RG :22/01024
[X]
[V]
C/
[W]
[A]
[X]
Grosse délivrée
le
à Me Largier
Me Galan-Daymon
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2023
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 06 Février 2023, N°22/01024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 Décembre 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Madame [B] [X]
née le 30 Mars 1987 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Marie-Laure LARGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2023-01604 du 21/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
Monsieur [C] [V]
né le 10 Juillet 1984 à
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Marie-Laure LARGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2023-1605 du 21/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉS :
Monsieur [J] [P], [N] [W]
né le 14 Octobre 1984 à [Localité 8])
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Delphine GALAN-DAYMON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
Madame [G] [A] épouse [W]
née le 06 Avril 1985 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Delphine GALAN-DAYMON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE :
Monsieur [U] [X]
né le 28 Mars 1996 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Marie-Laure LARGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Affaire sur appel d'une ordonannce de référé, fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile avec ordonnance de clôturerendue le 30 octobre 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 14 Décembre 2023,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er avril 2019 à effet au 1er mai 2019, M. [J] [W] et Mme [G] [A] épouse [W] ont donné à bail à Mme [B] [X], M. [U] [X] et M. [C] [V], une maison de type 6 sise [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 780 € majoré des charges récupérables.
Les bailleurs ont fait délivrer le 15 juin 2022 aux preneurs un commandement visant la clause résolutoire leur enjoignant de payer la somme, en principal, de 3 156 € à échéance au mois de mai 2022.
Sur le constat de la persistance de la situation d'impayé et par exploit délivré le 17 août 2022 à la demande de M. [J] [W] et Mme [G] [A], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes , par une ordonnance réputée contradictoire du 6 février 2023, assortie de l'exécution provisoire, a :
- déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par les époux [G] et [J] [W] recevable et bien fondée ;
- constaté que le bail litigieux est pleinement résilié depuis le 15 août 2022 pour défaut de paiement par les effets du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat et littéralement rappelée au commandement ;
- constaté que Mme [B] [X], M. [X] [U] et M. [V] [C] sont déchus de leur titre d'occupation, et depuis cette date se maintiennent indûment dans la maison initialement louée située [Adresse 3] à [Localité 1] ;
En conséquence :
- ordonné leur expulsion domiciliaire de corps et de biens ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et dans les formes et délais prévus à l'article L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- précisé que les meubles et facultés mobilières subiront le sort réservé par l'article L.433-1 de ce même code aux frais, risques et périls des parties expulsées ;
- les a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisoirement fixée à la somme de 780 € correspondant au dernier loyer, sauf à la réactualiser en fonction des augmentations périodiques initialement définies au bail et qui restera due jusqu'à la libération effective des lieux ;
- les a condamné à payer aux époux [G] et [J] [W] une somme provisionnelle de 5455 € représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation courus jusqu'au mois de décembre 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes portées sur cet acte et de la présente décision pour le surplus ;
- débouté Mme [B] [X] M. [V] [C] de leurs demandes d'expertise et de délai ;
- condamné les défendeurs à payer aux demandeurs une somme de 500 € pour participation à leurs frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens de l'instance comprenant le coût des actes et formalités rendus nécessaires par la procédure.
Par déclaration du 4 avril 2023, Mme [B] [X] et M. [C] [V] ont interjeté appel de cette ordonnance.
Par conclusions notifiées le 3 mai 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [B] [X] et M. [C] [V], appelants, demandent à la cour, de :
Tenant l'appel interjeté,
- réformer la décision entreprise dans l'intégralité de ses dispositions,
Tenant l'existence de contestations sérieuses, débouter les consorts [W] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
à titre subsidiaire, ordonner une mesure expertale afin que soient constatés les désordres affectant l'appartement et leur incidence sur un éventuel préjudice de jouissance,
à titre infiniment subsidiaire et si par impossible une condamnation devait être prononcée à l'encontre des consorts [X] [V], leur allouer sur le fondement de l'article 1343 les plus larges délais de paiement,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Au soutien de leur appel, Mme [B] [X] et M. [C] [V] soutiennent l'existence d'une contestation sérieuse et d'un motif légitime aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.
Les appelants ne contestent pas être à ce jour en retard du paiement du reliquat de leur loyer mais soulèvent que les locaux sont vétustes et n'ont pas fait l'objet des plus élémentaires travaux d'entretien incombant au propriétaire.
Ils ajoutent que le défaut évident d'entretien de la toiture occasionne un préjudice de jouissance en raison d'importantes infiltrations et ils se réservent la possibilité de solliciter une diminution du loyer en raison d'un trouble de jouissance. Ils expliquent que leur très modeste condition ne leur a pas permis de solliciter un huissier pour dresser un constat.
A l'appui de leur demande de délais de paiement, il entendent souligner qu'ils ne souhaitent pas demeurer dans les lieux compte-tenu de son état de vétusté mais étant parents de quatre enfants, ils doivent engager des démarches pour obtenir un nouveau logement.
M. [J] [W] et Mme [G] [A] épouse [W], en leur qualité d'intimés, par conclusions en date du 1er juin 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, demandent à la cour, au visa des dispositions des articles 145, 146, 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, de :
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 6 février 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions sauf sur la demande d'expulsion et le montant de la somme provisionnelle qui est à réactualiser,
En conséquence, y faisant droit et statuant à nouveau
- constater que Mme [X], M. [X] et M. [V] sont déchus de leur titre d'occupation depuis le 15 août 2022 et se sont corrélativement maintenus indûment dans la maison initialement louée située [Adresse 3] à [Localité 1] jusqu'au 22 mai 2023,
- juger n'y avoir lieu d'ordonner leur expulsion domiciliaire de corps et de biens ainsi que celle de tout occupant de leur chef tenant leur départ des lieux le 22 mai 2023,
- condamner solidairement Mme [X], M. [X] et M. [V] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisoirement fixée à la somme de 780 euros correspondant au dernier loyer, et ce, à compter du jour de la résiliation du bail intervenue le 15 août 2022 jusqu'au 22 mai 2023, date de la libération effective des lieux,
- condamner solidairement Mme [X], M. [X] et M. [V] à payer aux époux [W] la somme de 7.281 euros représentant les loyers et indemnités d'occupation courus jusqu'au 22 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes portées sur cet acte et de l'ordonnance de référé rendue le 6 février 2023 pour le surplus,
- condamner solidairement Mme [X], M. [X] et M. [V] à payer aux époux [W] la somme de 500 euros pour participation à leurs frais irrépétibles de première instance,
En tout état de cause,
- condamner solidairement Mme [X] et M. [X] à payer aux époux [W] la somme de 2.500 euros pour participation à leurs frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Mme [X], M. [X] et M. [V] à supporter les entiers dépend de première instance et d'appel en ce compris le coût des actes et formalités rendus nécessaires par la procédure (lesquels s'élèvent au 22 mai 2023 à la somme de 1.741,93 euros).
Les intimés indiquent au préalable que la somme de 5 455 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation courus jusqu'au mois de décembre 2022 ne souffre d'aucune contestation sérieuse.
Ils soutiennent que l'obligation dont sont débiteurs les locataires ne se heurte à aucune contestation sérieuse conformément à l'article 7(a) de la loi du 6 juillet 1989, les locataires ne pouvant raisonnablement arguer de la vétusté du logement loué pour justifier l'absence de paiement de leur loyer puisque ce paiement est la contrepartie de la mise à disposition du bien et non pas de sa jouissance.
Ils font valoir également que les locataires ne prouvent pas le défaut d'entretien incombant aux bailleurs, ne produisant ni constat d'huissier, ni courrier recommandé aux termes desquels ils auraient informé les bailleurs des infiltrations alléguées se contentant uniquement de photos non datées et non authentifiées.
Ils concluent par ailleurs au rejet de la demande d'expertise formulée par les locataires au visa de l'article 145 du code de procédure civile ainsi que de la demande de délais de paiement, compte tenu de la carence de ces derniers dans l'administration de la preuve de ce qu'ils allèguent et de leur mauvaise foi.
M. [U] [X], intimé, a constitué avocat mais n'a pas conclu, n'ayant pas interjeté appel de la décision contestée.
La clôture de la procédure est intervenue le 30 octobre 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 6 novembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande principale :
Selon les dispositions des articles 7a et g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
L'ordonnance dont appel mentionne que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Il est ensuite précisé que par exploit du 15 juin 2022, les bailleurs ont fait commandement d'avoir à payer la somme de 3.156 € représentant les loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2022.
Considérant que les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées avant le délai prescrit, le juge de première instance a indiqué que la clause résolutoire était acquise et a constaté la résiliation du bail.
Les appelants soutiennent que l'obligation au paiement des loyers et charges est sérieusement contestable tenant l'état d'indécence du logement, qui justifie une réduction des loyers.
A l'appui de leur argumentation, les consorts [X] / [V] versent au dossier pour en justifier des photographies des lieux qui attestent selon eux des désordres liés à un défaut d'entretien de la toiture qui occasionne un préjudice de jouissance en raison d'importantes infiltrations.
Cette insalubrité, qui est contestée par les bailleurs, ne peut résulter de ces seules photographies qui ne sont pas datées et dont il est impossible de certifier qu'elles concernent le logement loué alors même que les locataires n'ont jamais alerté les époux [W] de l'indécence de l'habitation ni n'ont sollicité de leur part l'exécution de travaux de réfection.
La carence des appelants dans l'administration de la preuve justifie le rejet de la demande d'expertise judiciaire.
Il résulte de ce qui précède que les contestations soulevées par les appelants, au regard des éléments mis en exergue plus avant, ne peuvent être qualifiées de suffisamment sérieuses pour rendre contestable l'obligation des bailleurs.
Ainsi, faute pour les consorts [X] / [V] de démontrer l'existence de contestations sérieuses justifiant qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement du bailleur, leur demande en ce sens sera rejetée.
Il résulte en conséquence de ce qui précède que c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les sommes réclamées dans le commandement de payer étaient dues par les locataires, qu'elles n'ont pas été réglées dans le délai imparti et que par le jeu de la clause résolutoire le bail se trouvait résilié à compter du 15 août 2022. C'est, en conséquence, à bon droit que le premier juge a retenu que la clause résolutoire était acquise, a constaté la résiliation du bail et a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer. La décision déférée sera confirmée de ces chefs.
S'agissant des sommes réclamées par les époux [W], il convient de constater que les pièces versées au dossier mettent en évidence que des sommes sont demeurées impayées au titre des loyers, provisions sur charges et indemnité d'occupation et que les appelants sont redevables à ce titre de la somme de 5.455 euros arrêtée au mois de décembre 2022.
Pour le surplus, il résulte des écritures des intimés que les locataires ont quitté les lieux le 22 mai 2023.
Il s'ensuit que les appelants seront donc condamnés au paiement de la somme de 7.281 euros représentant les loyers et indemnités d'occupation courus jusqu'au 22 mai 2023 telle qu'elle résulte du décompte produit, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes portées sur cet acte et de l'ordonnance de référé rendue le 6 février 2023 pour le surplus.
L'expulsion est devenue également sans objet.
La décision déférée sera modifiée sur ces deux points.
Sur les délais de paiement :
L'article 1343-5 du Code Civil permet d'accorder aux débiteurs impécunieux des délais de paiement qui emprunteront leur mesure aux circonstances, sans pouvoir dépasser trois ans.
L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge même d'office d'accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l'article 1345-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Les consorts [X] / [V] réclament en appel un délai de grâce sans toutefois justifier de leur situation financière respective ni exposer les raisons de cette situation d'impayé.
La cour ignore en effet les ressources et charges des appelants la plaçant dans l'impossibilité de déterminer leur capacité à régler la dette locative.
Tenant ces éléments et tenant le montant de la dette, les délais de grâce sollicités ne peuvent être retenus.
L'ordonnance dont appel qui rejette la demande de délais formulée par Mme [L] [H] sera, en conséquence, confirmée.
Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglés par le premier juge.
En cause d'appel, il convient d'accorder aux intimés, contraints d'exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que les consorts [X] / [V] seront condamnés à leur régler.
Les appelants, qui succombent, devront supporter les dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en référé, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance de référé rendue le 6 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de Nîmes en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant condamné solidairement Mme [B] [X], M. [X] [U] et M. [V] [C] à payer à une somme de 5.455. euros arrêtée au mois de décembre 2022 inclus, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation, et a ordonné leur expulsion,
Statuant à nouveau,
Constate que Mme [B] [X], M. [X] [U] et M. [V] [C] ont quitté les lieux le 22 mai 2023,
Dit que l'expulsion est devenue sans objet,
Condamne solidairement Mme [B] [X], M. [X] [U] et M. [V] [C] à payer à M. [J] [W] et Mme [G] [A] épouse [W] la somme provisionnelle de 7.281 euros représentant les loyers et indemnités d'occupation courus jusqu'au 22 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes portées sur cet acte et de l'ordonnance de référé rendue le 6 février 2023 pour le surplus,
Déboute Mme [B] [X] et M. [V] [C] de l'ensemble de leurs demandes,
Condamne solidairement Mme [B] [X], M. [X] [U] et M. [V] [C] à payer à M. [J] [W] et Mme [G] [A] épouse [W] la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne solidairement Mme [B] [X], M. [X] [U] et M. [V] [C] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
