Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/00106

MINUTE: N° RG 24/00106 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMU7 S.A. MESOLIA C/ [F] [R] Le - Expéditions délivrées à -S.A. MESOLIA -[F] [R] TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 6] [Localité 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 décembre 2024 PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de juge du contentieux au Tribunal de proximité d’ARCACHON GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier DEMANDERESSE : S.A. MESOLIA [Adresse 1] [Localité 2] représentée par M [S] muni d’un pouvoir à cet effet Présente DEFENDERESSE : Madame [F] [R] [Adresse 7] [Adresse 5] [Localité 4] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 15 Novembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Juillet 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DU LITIGE : Par contrat en date du 27 août 2015, la SA MESOLIA a donné à bail à Mme [F] [R] un logement situé [Adresse 8] , pour un loyer mensuel de 404,95 € et 70,27 € de provision sur charges. Le 20 juin 2023, la SA MESOLIA a fait signifier à Mme [F] [R] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail. Elle a ensuite fait assigner Mme [F] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Arcachon par un acte d'huissier du 18 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif. A l’audience du 15 novembre 2024 , la SA MESOLIA reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire , d'ordonner l'expulsion de [F] [R] et la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3047,70€, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 50€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. La SA MESOLIA précise que Mme [R] effectue régulièrement de petits versements et a payé 300€ en septembre 2024 et 300€ en octobre. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement. [F] [R] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle précise percevoir désormais l'allocation adulte handicapé et être en recherche d'un nouveau logement. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION DU BAIL : 1/ Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives...Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. L'article 24 III dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. En l'espèce,la SA MESOLIA justifie avoir saisi la Caisse d'Allocations Familiales le 13 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2024. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. L’action est donc recevable. 2/ Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En l'espèce, le bail conclu le 27 août 2015 contient une clause résolutoire (article 10.1) pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2023, pour la somme en principal de 961,62 € en visant un délai de deux mois pour régulariser. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2023 II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT ET LES DELAIS L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En vertu des dispositions de l'article 24 V de cette loi, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, la SA MESOLIA produit un décompte selon lequel [F] [R] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3047,70€ à la date du 31 octobre 2024. [F] [R] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. En conséquence, elle sera condamnée à verser à la SA MESOLIA cette somme de 3047,70 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 961,62 € à compter de la date du commandement de payer (20 juin 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Il ressort du diagnostic social et financier et des débats que Mme [R] a perçu son premier versement d'AAH en septembre 2024; portant ainsi ses ressources à la somme de 1429€ par mois. Elle a par ailleurs repris le paiement de son loyer en septembre 2024 outre une somme au titre de l'arriéré. Compte tenu de ces éléments et de l'accord sur un plan d'apurement de la dette conclu lors de l'audience par les parties, [F] [R] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. III. SUR L'EXPULSION Il résulte de l'article 24 VII de la loi ° 89-462 du 06 juillet 1989 que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge qui est saisi d'une demande à cette fin. En l'espèce, en l'état des délais accordés, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire afin d'assurer un maintien de Mme [R] dans les lieux tant qu'elle respectera ses engagements. Cette suspension prendra fin dès le premier impayé ou dès lors que la locataire ne se libérera pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. La clause résolutoire reprendra alors son plein effet entrainant la résiliation du bail et permettant à MESOLIA de poursuivre l'expulsion de Mme [R] au besoin avec le concours de la force publique. Dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, que [F] [R], causant un préjudice au bailleur en occupant les lieux sans droit ni titre, sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. A l'inverse, si la locataire procède au paiement des loyers et charges courants et se libère de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause sera réputée ne pas avoir joué. IV. SUR LES AUTRES DEMANDES : En application de l'article 696 du code de procédure civile, [F] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA MESOLIA, [F] [R] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2015 entre la SA MESOLIA et Mme [F] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 20 août 2023 ; CONDAMNE Mme [F] [R] à verser à la SA MESOLIA à titre provisionnel la somme de 3047,70€ (décompte arrêté au 31 octobre 2024, incluant une dernière facture d' octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 sur la somme de 961,62€ et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; AUTORISE Mme [F] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 87€ chacune , outre une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour [F] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de les quitter , la SA MESOLIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que [F] [R] soit condamnée à verser à la SA MESOLIA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE Mme [F] [R] à verser à la SA MESOLIA une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [F] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier . Le Greffier le Président