Cour d'appel, 15 juin 2023. 21/03268

AFFAIRE :N° RG 21/03268 - N° Portalis DBVC-V-B7F-G4GY   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DECISION en date du 16 Novembre 2021 du Juge des loyers commerciaux de CHERBOURG EN COTENTIN - RG n° 21/00001 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 15 JUIN 2023 APPELANTE : S.A.S.U. CONTITRADE FRANCE N° SIRET : 394 479 034 [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 5] prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN, assistée de Me Mathieu EYCHENE, avocat au barreau de PARIS INTIMEE : S.C.I. SKYROS N° SIRET : 323 086 314 [Adresse 3] [Localité 4] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de Me Matthieu LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 06 avril 2023 GREFFIER : Mme LE GALL, greffier ARRÊT prononcé publiquement le 15 juin 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS Selon acte notarié du 9 décembre 2009, la société Le Breton-Guilpain, aux droits de laquelle vient la SCI Skyros, a donné à bail, pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2009, à la société Alençon pneus, aux droits de laquelle vient la société Contitrade France, des locaux commerciaux situés boulevard de l'est sur la commune de Tourlaville, cadastrés section BC n°[Cadastre 6], d'une contenance de 52 a 64 ca, composés d'une part d'un bâtiment d'une surface au sol de 1.476 m2 et d'une surface développée de 2.063 m2 et, d'autre part, d'un bâtiment mitoyen d'une surface de 200 m2, occupé par la société nouvelle Aco sécurité, aux droits de laquelle se trouve la société Auto vision en vertu d'un contrat de sous-location, moyennant un loyer annuel hors taxes et charges de 87.495,02 euros révisable annuellement en fonction de l'indice du coût de la construction. Selon ce bail, les locaux loués sont destinés exclusivement à une activité de contrôle technique automobile, pré-contrôle technique automobile ainsi qu'à la station-service, la vente de tous carburants, lubrifiants, peintures et tous produits pétroliers, la vulcanisation, la vente, la réparation et la pose de tous pneumatiques, la mécanique automobile, la vente et la pose de tous accessoires automobiles (plaquettes de freins, amortisseurs...) à l'exclusion de toute autre même temporairement, les lieux loués formant une location considérée comme indivisible. Ce bail a été renouvelé tacitement pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 31 mars 2018. Le 28 décembre 2018, le bailleur a fait délivrer congé au preneur. Suivant acte d'huissier du 13 février 2020, le bailleur a fait notifier au preneur son droit de repentir, offert le renouvellement du bail à compter du 13 février 2020 au visa de l'article L. 145-12 du code de commerce et notifié sa décision de déplafonner le loyer commercial pour l'année 2020 à hauteur de 107.431,23 euros HT/HC (97.664,65 euros X 10 %), lequel sera réévalué au 1er janvier de chaque année pendant les neuf années du bail, à raison d'une augmentation de 10 % du loyer hors taxes et charges acquitté l'année précédente, par application de l'article L. 145-34 alinéa 4 du code de commerce. Par acte d'huissier du 21 septembre 2021, le bailleur a fait signifier au preneur son mémoire de fixation du prix du bail renouvelé au 13 février 2020. Suivant acte d'huissier du 30 mars 2021, le bailleur a fait assigner le preneur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin aux fins, notamment, à titre principal, de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 12 février 2020 au montant annuel de 220.000 euros HT/HC pour un renouvellement de bail de 3, 6 ou 9 années, lequel loyer a été plafonné pour l'année 2020 à la somme de 107.431,23 euros HT/HC (dernier loyer avant renouvellement : 97.664,76 euros X 10 %) et sera revalorisé chaque année à la date anniversaire (le 12 février) jusqu'au terme du bail, à hauteur de 10 % sur la base du loyer appelé l'année précédente, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées et d'obtenir le bénéfice des intérêts au taux légal à compter de la date d'effet du nouveau loyer et la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année et, à titre subsidiaire, de voir ordonner une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux loués. Par jugement du 21 septembre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin a : - constaté que la pièce n°13 produite par la SCI Skyros a été spontanément écartée des débats, - écarté des débats l'extrait allant de la page 2, à partir du paragraphe commençant par 'Dans son constat du 9 août 2018, Me [S] [F]... ' jusqu'à la fin de la page 7 de la pièce n°12 produite par la SCI Skyros, - fixé le loyer du bail commercial renouvelé au 12 février 2020 entre la SCI Skyros et la société Contitrade France portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 7] et cadastrés section BC n°[Cadastre 6], au montant annuel de 220.000 euros hors taxes et charges, pour un renouvellement de 3, 6 ou 9 années, lequel loyer a été plafonné pour l'année 2020 à la somme de 107.431,23 euros hors taxes et charges (dernier loyer avant renouvellement : 97.664,76 euros X 10 %) et sera revalorisé chaque année à la date anniversaire (le 12 février 2020) jusqu'au terme du bail, à hauteur de 10 % sur la base du loyer appelé l'année précédente, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, - dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent à compter du 30 mars 2021 et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêt, - condamné la société Contitrade France à payer à la SCI Skyros la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens. Selon déclaration du 6 décembre 2021, la société Contitrade France a interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions du 28 mars 2023, l'appelante, outre des demandes de 'juger' ne constituant pas des prétentions sur lesquelles il y a lieu de statuer, demande à la cour d'infirmer le jugement attaqué, de débouter la SCI Skyros de toutes ses prétentions, de juger que le loyer du bail renouvelé sera déterminé conformément aux dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce et ne pourra excéder la variation indicielle, de lui donner acte de ses protestations et réserves quant à l'expertise sollicitée à titre subsidiaire par l'intimée ainsi qu'à la fixation d'un loyer provisionnel et de condamner celle-ci à lui verser la somme de 8.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions du 28 mars 2023, l'intimée demande à la cour de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a fixé le loyer du bail commercial renouvelé au 12 février 2020 entre la SCI Skyros et la société Contitrade France portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 7] et cadastrés section BC n°[Cadastre 6], au montant annuel de 220.000 euros hors taxes et charges, pour un renouvellement de 3, 6 ou 9 années, lequel loyer a été plafonné pour l'année 2020 à la somme de 107.431,23 euros hors taxes et charges (dernier loyer avant renouvellement : 97.664,76 euros X 10 %) et sera revalorisé chaque année à la date anniversaire (le 12 février 2020) jusqu'au terme du bail, à hauteur de 10 % sur la base du loyer appelé l'année précédente, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, en ce qu'il a dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent à compter du 30 mars 2021 et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêt et en ce qu'il a condamné la société Contitrade France à lui payer la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens, de débouter en conséquence l'appelante de toutes ses demandes et de condamner cette dernière à lui verser la somme de 6.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens. Subsidiairement, elle demande à la cour de désigner un expert afin de donner son avis sur le caractère monovalent des locaux loués et le montant du déplafonnement du loyer commercial litigieux tel qu'il résulte à la date considérée du renouvellement du bail ou, à défaut, au regard des éléments énoncés par les articles L. 145-33 et suivants, R. 145-2 et suivants du code de commerce, de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme de 118.174,35 euros (loyer déplafonné 2020 : 107.431,23 euros X 10 %) hors taxes et charges, payable rétroactivement à compter du 13 février 2020 et de réserver les dépens. La mise en état a été clôturée le 29 mars 2023. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la demande de déplafonnement du loyer Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité, 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces éléments s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R. 145-3 à R. 145-11. Selon l'article L. 145-34, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'INSEE. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles du plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. La règle du plafonnement n'est pas applicable aux baux portant sur des locaux monovalents, soumis à l'article R. 145-10 du code de commerce, selon lequel le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminés selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Il résulte de ces dispositions que les locaux commerciaux sont considérés comme monovalents lorsqu'il n'est pas possible de les affecter à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses. Pour déplafonner le loyer du bail renouvelé et le fixer conformément à l'article L. 145-34 alinéa 4 du code de commerce, le premier juge a retenu que le bail en cause portait sur des locaux à destination exclusive de contrôle technique automobile, de station-service et de réparations automobiles, qu'il ressortait de la note établie par le cabinet Hauguel le 15 mai 2021 à la demande du bailleur non contredite par le rapport établi le 11 mai 2021 par le Cabinet d'expertise du Cotentin à la demande du preneur, que les locaux loués comprenaient une piste recouverte d'un auvent, des cuves à carburants enterrées, des ponts roulants, des fosses et un accès pour poids lourds en façade, de sorte que ces locaux ne pourraient être utilisés à d'autres fins que celles stipulées au bail sans nécessiter des travaux importants et des transformations coûteuses, notamment de dépollution, d'assainissement, de comblement des fosses et de démontage des installations spécifiques à l'activité de réparation automobile et que les locaux loués devaient être considérés comme monovalents, ce dont il résultait que le loyer pouvait être déplafonné sans rechercher si les caractéristiques des locaux, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité avaient connu une modification notable. L'appelante soutient que la preuve de la monovalence des locaux loués n'est pas rapportée en ce que ceux-ci ne sont pas constitués de locaux extrêmement spécifiques telle une rampe d'accès à un parking à étages, qu'ils sont structurellement proches de locaux commerciaux classiques pouvant changer d'affectation pour un coût raisonnable, la station-service devant être considérée comme une installation légère et peu important que les locaux soient d'après le bail destinés exclusivement à l'exploitation d'une activité de contrôle technique et de réparation automobile. Le preneur reproche encore au premier juge de ne s'être fondé que sur un rapport d'expertise amiable établi à la demande de l'une des parties. La société Contitrade France met enfin en doute le caractère probant du devis produit par l'intimée, aux motifs que n'est pas précisé quelle serait la destination future des lieux, que la dépollution de la station-service n'est obligatoire qu'en cas de cessation d'activité et est à la charge du dernier exploitant et non du bailleur, que la nécessité d'une telle dépollution n'est pas démontrée et que le coût du goudronnage sur toute la surface du site est exorbitant. L'intimée s'approprie la motivation du premier juge, produisant à hauteur d'appel un devis de dépollution du site pour un montant de 1.056.000 euros TTC. La circonstance que le bail prévoit une destination restrictive des locaux loués ne permet pas de démontrer le caractère monovalent de ces locaux. Il ne saurait être reproché au premier juge de s'être exclusivement fondé sur le rapport d'expertise amiable établi à la demande du bailleur, alors qu'a également été pris en considération le rapport d'expertise amiable établi à la demande du preneur pour dire justement que le second ne contredisait pas le premier. Il ressort des permis de construire concernant les bâtiments loués, de leur description dans le bail litigieux, des rapports d'expertise amiable produits tant par le bailleur que le preneur et du devis établi le 4 janvier 2023 par la société Le Houx que les locaux loués ont été construits et aménagés à l'effet de servir à un seul type d'exploitation, à savoir l'activité de contrôle technique, de station-service et de réparation automobile, et que les lieux ne peuvent être transformés en vue d'une utilisation différente sans réalisation de travaux importants et coûteux, consistant notamment en le démontage des pistes, de l'auvent de la station-service, la purge, l'enlèvement et le comblement des cuves de carburants et du séparateur d'hydrocarbures enterrés, du réseau d'alimentation des pompes, le comblement des fosses, la transformation des portes sectionnelles spécialement aménagées pour permettre l'accès des poids lourds et engins agricoles et en la dépollution du site dont le coût s'élèverait à lui seul à 1.056.000 euros TTC. À cet égard, il importe peu de connaître la nature de la nouvelle activité envisagée, dès lors que l'examen du caractère monovalent des locaux loués consiste précisément à apprécier le coût des travaux nécessaires à leur affectation à une autre activité que celle actuellement exploitée, quelle que soit la nature de cette nouvelle activité. La nécessité d'une dépollution du site en cas de changement d'affectation des locaux loués étant établie au regard de la nature de l'activité actuellement exploitée, il est indifférent que le coût d'une telle dépollution soit à la charge du bailleur ou du preneur. Le devis produit par le preneur, datant de 2021, n'est pas de nature à remettre en cause celui produit par le bailleur, établi en 2023. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a retenu qu'il n'y avait pas lieu à plafonnement du loyer du bail renouvelé au 13 février 2020. 2. Sur la demande de révision du loyer du bail renouvelé La preuve de la monovalence des locaux en cause étant rapportée, la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé portant sur ces locaux doit être écartée et ce loyer fixé en fonction de leur valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Les parties produisent chacune un rapport d'expertise amiable établi à leur demande dont les conclusions sont contradictoires et s'opposent sur la surface à retenir après éventuelle pondération, les valeurs de référence et la valeur locative des locaux en cause à la date du renouvellement du bail. En conséquence, il convient d'ordonner, avant dire droit sur la fixation du loyer du bail renouvelé au 13 février 2020, une mesure d'expertise aux frais avancés du bailleur suivant les modalités précisées au dispositif du présent arrêt. À titre provisionnel le preneur sera tenu de payer le loyer dû aux conditions du bail expiré le 13 février 2020. 3. Sur les demandes accessoires Une expertise étant ordonnée avant dire droit, les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a retenu qu'il n'y avait pas lieu à plafonnement du loyer du bail renouvelé au 13 février 2020 entre la SCI Skyros et la société Contitrade France ; Sursoit à statuer sur les autres dispositions du jugement entrepris soumises à la cour ; Ordonne une expertise avant dire droit sur la fixation du loyer du bail renouvelé le 13 février 2020 entre les parties ; Commet pour y procéder M. [T] [Z], expert près la cour d'appel de Caen, demeurant [Adresse 2], tél. [XXXXXXXX01], courriel [Courriel 8] ; Avec pour mission de : - se rendre sur les lieux du litige, convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leur conseil et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; - se faire remettre par les parties tout document utile à l'accomplissement de sa mission, notamment l'ensemble des pièces produites dans le cadre du présent litige ; - décrire les lieux loués en déterminant notamment leur surface ; - fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux objet du bail renouvelé le 13 février 2020 entre les parties ; - faire toutes constatations et observations utiles à la solution du litige ; Autorise l'expert désigné à s'adjoindre tout sapiteur de son choix si nécessaire ; Dit que la SCI Skyros devra consigner la somme de 3.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, avant le 20 août 2023, entre les mains du service de la régie d'avances et de recettes de la cour d'appel de Caen et qu'à défaut la désignation de l'expert sera caduque ; Dit que l'expert désigné remettra un pré-rapport aux parties, afin de leur permettre de faire valoir leurs observations et leur impartira un délai pour formuler dires et observations qu'il annexera avec ses réponses à son rapport ; Dit qu'en cas d'empêchement de l'expert désigné il sera pourvu à son remplacement sur simple requête ; Dit que l'expert remettra son rapport dans un délai maximum de six mois à compter de l'avis donné par le greffe du versement de la consignation ; Rappelle qu'en application des dispositions de l'article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l'expert devra lors du dépôt de son rapport, accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception ; Dit que le président de la 2ème chambre civile et commerciale de la cour d'appel de Caen sera chargé du contrôle de l'expertise ; Dit qu'une fois le rapport d'expertise déposé l'affaire sera rappelée à une audience de mise en état ; Dit qu'à titre provisionnel la société Contitrade France sera tenue de payer à la SCI Skyros le loyer dû aux conditions du bail expiré le 13 février 2020 ; Réserve les dépens et les demandes relatives aux frais irrépétibles. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY