Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/00496

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 25/05/2023 **** N° de MINUTE : 22/514 N° RG 22/00496 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UCUM Jugement (N° 20-003494) rendu le 02 Novembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Lille APPELANT Monsieur [Y] [U] né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 12] de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 9] Représenté par Me Théodora Bucur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022022001016 du 03/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉS Madame [M] [D] née le [Date naissance 2] 1946 de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 10] Monsieur [T] [D] né le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 11] de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 10] SAS Foncia Hauts de France [Adresse 4] [Localité 8] Représentés par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 21 mars 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 mai 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 février 2023 **** Par acte sous seing privé du 15 mars 2018 à effet du 28 mars 2018, M. [T] [D] et Mme [M] [D] ont donné à bail à M. [Y] [U], par l'intermédiaire de la société de gestion immobilière FONCIA HAUTS DE FRANCE une maison située à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 950 euros ainsi que le versement d'un dépôt de garantie de 950 euros. Le 28 mars 2018, un état des lieux d'entrée contradictoire a été effectué. Le 3 juin 2020, M. et Mme [D] ont fait délivrer à M. [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à personne, pour un montant principal de 4 605, 41 euros. Par acte d'huissier de justice en date du 24 novembre 2020, M. et Mme [D] ont attrait M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de constater et, à défaut, d'ordonner la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion de M. [U] ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, de le condamner au paiement des sommes suivantes, sous réserve des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l'audience : 4 555, 30 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 octobre 2020, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération complète des locaux, de le condamner au paiement de la somme de 550 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer l'assignation et des actes de procédure qui suivront, et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Par jugement contradictoire en date du 2 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a : - ordonné la jonction des dossiers n° 11 20-3494 et 11 21-547 sous le numéro 11 20-3494, - constaté la résiliation du bail liant M. [T] [D] et Mme [M] [D] à M. [Y] [U], à la date du 4 août 2020, - condamné M. [Y] [U] à payer à M. [T] [D] et Mme [M] [D] la somme de 2259, 44 euros (deux mille deux cent cinquante quatre euros et quarante quatre centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2020, en deniers ou quittances, - dit que M. [Y] [U] devra s'acquitter de la somme de 2259,44 euros, par 11 mensualités de 200 euros chacune, payables le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, en plus du loyer courant, outre une 12ème mensualité qui soldera la dette, - condamné M. [Y] [U] à payer à M. [T] [D] et Mme [M] [D] la somme de 975,76 euros (neuf cent soixante quinze euros et soixante seize centimes) par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 4 août 2020, - suspendu durant le cours des délais ainsi accordés les effets de la résiliation du bail qui sera réputée n'avoir jamais été acquise si M. [Y] [U] respecte cet échéancier, - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance : ' l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, ' la clause résolutoire reprendra son plein effet, et M. [T] [D] et Mme [M] [D] pourront faire expulser M. [Y] [U], deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, ' M. [Y] [U] sera condamné à payer à M. [T] [D] et Mme [M] [D] une indemnité d'occupation de 975, 76 euros, en réparation du préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre de son immeuble cette somme sera due mensuellement compter de la résiliation et jusqu'à la libération complète et effective des lieux, soit jusqu'à la remise des clés aux bailleurs par M. [Y] [U], - rappelé que le règlement échelonné de la dette locative s'ajoute au paiement des loyers et charges courants, - débouté les parties de leurs autres demandes, - condamné M. [Y] [U] aux dépens de l'instance en ce compris la somme de 168, 29 euros (cent soixante huit euros et vingt neuf centimes ) au titre des frais du commandement de payer, - condamné M. [Y] [U] à payer à M. [T] [D] et Mme [M] [D] et la société Foncia Hauts De France la somme de 800 euros (huit cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. M. [Y] [U] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 31 janvier 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. M. [T] [D] et Mme [M] [D] et la Sas Foncia Hauts De France ont constitué avocat en date du 15 février 2022. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2022, M. [Y] [U] demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Lille le 2 novembre 2021 en toutes ses dispositions, Réformant et statuant à nouveau, - dire n'y avoir lieu aux demandes de résiliation du bail et expulsion au regard du départ du logement litigieux de M. [U], - dire et juger au vu des éléments versés aux débats que le logement sis [Adresse 5]) et donné à bail à M. [U] entre avril 2018 et mars 2022 ne répondait pas aux critères de décence prescrits par la loi et les règlements, - condamner solidairement les bailleurs, M. et Mme [D], et leur mandataire, la Sasu Foncia Hauts de France, au regard de leur responsabilité contractuelle trouvant pour les premiers son origine dans la loi du 6 juillet 1989 (article 6) et pour le second, dans les dispositions de l'article 1992 du code civil à indemniser M. [U] comme suit 15 200 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi, 557 euros au titre des frais avancés pour réparer les palissades du jardin et le tableau électrique, - ordonner la compensation entre l'indemnisation qui pourra être allouée et la dette qui persisterait, - débouter les époux [D] et la Sasu Foncia Hauts de France de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, y compris des demandes financières actualisées du fait de l'évolution du litige, - condamner solidairement les bailleurs, M. et Mme [D] et leur mandataire, la Sasu Foncia Hauts de France au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le frais du procès-verbal de constat dressé par Me [R], huissier de justice à [Localité 14] le 30 mars 2022. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2022, M. [T] [D] et Mme [M] [D] et la société Sas Foncia Hauts de France demandent à la cour de : - confirmer le jugement en date du 2 novembre 2021 en ce qu'il a débouté M. [Y] [U] de toute demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance et des réparations faites à ses frais, - condamner M. [U] au paiement de la somme de 17 107, 40 euros au titre du solde locatif arrêté au 5 avril 2022 compte-tenu de la restitution des clefs à cette date, - condamner M. [U] au paiement d'une somme 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter M. [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [U] aux entiers dépens. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur le préjudice de jouissance L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, (...) Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée. (...) Le bailleur est obligé: a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas. B) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus; c) D'entretenir les locaux en bon état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L.542-2 et L.831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxièmes alinéas de l'article 6. M. [U] fait valoir qu'il a subi un préjudice de jouissance résultant notamment de la défaillance du système de chauffage et du système électrique du logement et ce dès son entrée dans les lieux. Concernant les dysfonctionnements de la chaudière, si M. [U] soutient qu'aucun travaux efficient n'ont été réalisés aux fins de remédier aux dysfonctionnements de la chaudière, il résulte des pièces produites aux débats par les intimés qu'une vérification de la chaudière a été réalisée dès le mois de mai 2018 et le remplacement des pièces défectueuses est intervenue suivant facture établie le 22 novembre 2018 alors qu'il ressort du courrier de la SAS Foncia Hauts de France en date du 25 septembre 2018 que les travaux avaient été validés et les pièces commandées dès le mois de juin 2018, les travaux n'ayant pu être réalisés en raison de l'indisponibilité et de la carence du locataire et qu'une nouvelle chaudière a été installée suivant facture en date du 16 décembre 2020. En outre, alors que M. [U] ne justifie pas de la persistance des dysfonctionnements de la chaudière conduisant à une absence de chauffage, il résulte des deux factures en date des factures en date des 31 mai 2018 et du 22 novembre 2018 par la société Keignaert Olivier, chauffagiste, que la ventilation basse de la chaudière n'est pas contrôlable 'car le locataire a édifié un mur dans le garage donc impossible d'entrer - Nous signalons un danger possible au monoxyde de carbone si cette ventilation n'est pas ouverte'. Concernant les radiateurs du salon et de la salle de bains, il résulte des éléments du dossier qu'alors qu'un ordre de service a été validé en vue du remplacement de ces radiateurs le 3 février 2021, aucune suite n'avait été donnée par le locataire le 24 mars 2021 afin de permettre la réalisation des travaux dans le logement. De la même manière, s'agissant de l'intervention sur la vmc et des dysfonctionnements de l'installation électrique, il résulte des pièces produites aux débats que M. [U] s'est opposé à la réalisation des travaux par les sociétés mandatées par la SAS Foncia Hauts de France dès le mois de mai 2018, précisant qu'il procéderait lui-même à l'exécution de ces travaux. Ainsi, il résulte du courriel de la SAS Foncia Hauts de France en date du 24 octobre 2018 que la réalisation de travaux de réparations du volet roulant de la chambre et l'établissement de devis concernant le nettoyage de la toiture, les réparations de l'escalier et les réparations du volet de la chambre étaient programmés dès le 7 novembre 2018. En outre, deux factures établies par la société Alu en date du 31 mai 2018 et du 7 novembre 2018 sont produites aux débats par les intimés pour justifier de la réalisation des travaux de réparation du volet de la baie vitrée du séjour. Par ailleurs, si M. [U] produit en cause d'appel le rapport établi le 25 avril 2022 par la police municipale de [Localité 13], établi postérieurement à la délivrance d'un commandement de quitter les lieux délivré par acte d'huissier de justice en date du 19 janvier 2022, faisant état de la présence d'un code erreur indiqué sur la chaudière, du caractère bruyant de la vmc, de la fuite présentée par un radiateur, de l'absence d'un détecteur de fumée et de ce que la boîte aux lettres est cassée, le locataire ne justifie pas avoir informé le bailleur de la persistance de désordres et dysfonctionnements affectant les éléments d'équipement du logement loué après la fin d'année 2020. En outre, il résulte du procès-verbal de constat établi contradictoirement le 5 avril 2022 lors du départ du locataire que l'ensemble des radiateurs du logement ainsi que la chaudière et la vmc fonctionnent de sorte que la preuve de la persistance de désordres résultant d'un défaut d'entretien du logement loué n'est pas rapportée en l'espèce. C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu qu'au vu du comportement de M. [U] rendant un accès compliqué aux lieux loués pour permettre la réalisation des travaux et au regard des conditions de ventilation de la chaudière obstruée par une installation de M. [U], il n'est pas démontré l'existence d'un trouble de jouissance subi par le locataire résultant d'une carence des bailleurs dans l'exécution de leurs obligations d'entretien et de jouissance paisible. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [U] de sa demande indemnitaire. Il sera débouté en outre de sa demande au titre de la réduction du loyer en l'absence de preuve de l'indécence du logement loué, la décision déférée étant complétée sur ce point. Sur la demande de remboursement Comme en première instance, M. [U] sollicite le remboursement de la somme de 262 euros au titre de la réparation du coffret électrique et de celle de 295 euros au titre du remplacement et de la pose de palissades arrachées. Le premier juge a justement retenu que M. [U] ne justifie pas de la réalisation des travaux dont il sollicite le remboursement ni du montant des frais exposés à ce titre en l'absence de toute facture produite aux débats, le seul courriel en date du 6 février 2021 adressé à la société Foncia aux termes duquel il sollicite le remboursement de ces travaux étant insuffisante sur ce point. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté M. [U] de sa demande à ce titre. Sur les dégradations locatives La cour relève que les intimés ne développent aucun moyen au soutien de leur demande au titre du remboursement des dégradations locatives alors même qu'il n'est pas contesté que les lieux loués étaient en état d'usage lors de l'entrée dans les lieux du locataire et qu'aucun justificatif n'est produit aux débats concernant la demande de condamnation pour un montant de 1 664 euros. Les intimés seront donc déboutés de leur demande à ce titre. Sur la dette locative Bien que le dispositif récapitulatif des écritures de l'appelant demande l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, la décision querellée n'est en réalité pas critiquée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, suite au commandement de payer délivré le bailleur étaient réunies à la date du 10 septembre 2020. En l'absence d'irrégularités contrevenant à des dispositions d'ordre public que la cour aurait à relever d'office, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action de la M. et Mme [D] recevable et constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 4 août 2020. En outre, la cour relève que la demande au titre de l'expulsion du locataire est devenue sans objet compte tenu du départ de ce dernier des lieux loués intervenu le 5 avril 2022 Il convient par ailleurs pour la cour, réformant sur le montant de la dette locative et actualisant cette dernière à la date du 5 avril 2022, de condamner M. [U] au paiement de la somme de 15 443,40 euros au titre de l'arriéré locatif suivant compte arrêté à la date du 5 avril 2022. Sur les autres demandes Il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [U], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il n'apparaît pas inéquitable de le condamner à verser aux intimés la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la condamnation de M. [Y] [U] au titre des loyers et charges impayés et le condamne à payer à la somme de 15 443,40 euros selon décompte arrêté au 5 avril 2022, les intérêts courant au taux légal sur la somme de 4 605,41euros à compter du 3 juin 2020, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus. Y ajoutant, Constate que la demande au titre de l'expulsion du locataire est devenue sans objet; Déboute M. [Y] [U] de sa demande d'indemnisation en réparation de son préjudice de jouissance, Déboute M. [T] [D], Mme [M] [D] et la SAS Foncia Hauts de France de leur demande en réparation de dégradations locatives, Condamne M. [Y] [U] à payer à M. [T] [D], Mme [M] [D] et la SAS Foncia Hauts de France la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Condamne M. [Y] [U] aux dépens d'appel. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président Véronique Dellelis