Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 26 Septembre 2024
AFFAIRE N° RG 21/06996 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-OIJW
NAC : 51A
Jugement Rendu le 26 Septembre 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Monsieur [K] [B] [V], né le 14 Septembre 1937 à [Localité 5] (45), demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
Madame [U] [I] [L] [J] épouse [V], née le 24 Juin 1942 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
Représentés par Maître Marie-Laure GASC-AOUN, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,
DEMANDEURS
ET :
Monsieur [Z] [P], né le 09 Février 1962 à [Localité 6], demeurant 2 Chemin de Crèvecoeur - [Localité 2]
Représenté par Maître Julien DUPUY de la SARL DUBAULT-BIRI & ASSOCIES, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Julie HORTIN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assisté de Madame Sylvie CADORNE, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 NOVEMBRE 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 07 Mars 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 juillet 2024. Le délibéré a été prorogé au 26 Septembre 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 février 2004, Monsieur [K] [V] a donné à bail à titre professionnel à Monsieur [Z] [P], un local commercial sis, 1, Allée Marcel Cerdan 91300 MASSY. Le preneur devait exercer dans les lieux loués l’exercice de la profession de Chirurgien-Dentiste, soins et prothèses dentaires, à l’exclusion de toute autre activité.
Le bail était consenti pour une durée de 6 ans à compter du 15 février 2004 renouvelable par tacite reconduction.
Monsieur [Z] [P] a remis les clés des locaux à Monsieur et Madame [V] le 5 août 2020, date à laquelle l’état des lieux de sortie a été contradictoirement réalisé par constat d’huissier.
Par exploit en date du 16 juillet 2021, Monsieur et Madame [V] ont délivré à Monsieur [Z] [P] une sommation de payer au titre des loyers impayés et des réparations locatives.
Par acte du 13 décembre 2021, Monsieur et Madame [V] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry Monsieur [Z] [P] aux fins de paiement des sommes dues au titre des loyers impayés et des réparations locatives.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 31 mars 2023, Monsieur et Madame [V] sollicitent du tribunal de :
- DIRE ET JUGER que Madame [U] [I] [L] [V] née [J] a qualité à agir dans le cadre de la présente procédure
- DEBOUTER Monsieur [Z] [P] de l’ensemble de ses demandes
- CONDAMNER Monsieur [Z] [P] à verser à Monsieur et Madame [V] la somme de 13.651,22 euros correspondant aux loyers impayés de mars 2020 au 22 décembre 2020
- CONDAMNER Monsieur [Z] [P] à verser à Monsieur et Madame [V] la somme de 8.625,5 euros TTC correspondant aux travaux de remise en état des locaux déduction faite du dépôt de garantie de 1720 euros
- CONDAMNER Monsieur [Z] [P] à verser à Monsieur et Madame [V] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2023, Monsieur [P] sollicite du tribunal de :
- JUGER Madame [U] [J] épouse [V] dépourvue de qualité à agir
- JUGER Monsieur [K] [V] et Madame [U] [J] épouse [V] non fondés en leurs demandes
En conséquence,
- DEBOUTER Monsieur [K] [V] et Madame [U] [J] épouse [V] de l’ensemble de leurs demandes
- CONDAMNER Monsieur [K] [V] et Madame [U] [J] épouse [V] à payer à Monsieur [Z] [P] la somme de 3.600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile
- CONDAMNER Monsieur [K] [V] et Madame [U] [J] épouse [V] aux entiers dépens
Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture de l’article 455 du Code de procédure civile.
La clôture de l’instruction a été fixée au 16 novembre 2023, par ordonnance du même jour.
L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 7 mars 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
I/ Sur la qualité à agir de Madame [U] [V]
Il ressort de l’article 789 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 que : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] :
6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».
L’article 122 du Code de procédure civile précise que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
En l’espèce, Monsieur [Z] [P] soulève in limine le défaut de qualité à agir de Madame [U] [V], puisque le bail professionnel, sur le fondement duquel ses demandes sont formées, est conclu entre Monsieur [K] [V] et Monsieur [Z] [P].
Monsieur et Madame [V] font valoir qu’ils sont tous deux propriétaires des lieux objet du bail professionnel, puisqu’il s’agit d’un bien acquis durant leur mariage étant précisé que les époux [V] sont soumis au régime légal. Ils soutiennent donc que Madame [U] [V] a bien qualité à agir.
Monsieur [P] conteste la qualité à agir de Madame [V] et soulève donc une fin de non-recevoir tiré du défaut du droit d’agir. Or, il convient de souligner que le litige a été introduit par une assignation en date du 13 décembre 2021. Cependant, depuis le 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est le seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.
Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [P] est irrecevable, faute d’avoir été soulevée devant le juge de la mise en état.
II / Sur la demande en paiement au titre des loyers impayés
Il convient à titre liminaire de relever que le bail litigieux est un bail professionnel et que les parties ont choisi dans le cadre de ce contrat de bail de se soumettre au statut des baux commerciaux.
A- Sur la date de congé et la date de libération des lieux
Monsieur et Madame [V] font valoir que les loyers sont dus sur la période de mars 2020 à décembre 2020. Ils précisent ne pas avoir reçu de congé avant le courrier du 22 juin 2020, et que le preneur n’apporte pas la preuve d’une correspondance antérieure. Ils expliquent que le preneur devait donner son congé avec une période de 6 mois, conformément aux stipulations contractuelles.
Monsieur [P] précise avoir transmis à son bailleur un courrier le 11 mai 2020, l’informant de son impossibilité de poursuivre la location et qu’il restituait les lieux à la date du 30 juin 2020.
- Sur la date de demande du congé
L’article L. 145-9 du Code de commerce dispose que : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».
Il est admis depuis la loi PINEL que le congé du preneur peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il ressort de l’article 5 du bail du 15 février 2004 que : « le preneur aura la faculté de mettre fin au bail à tout moment, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier, sauf à respecter un préavis de 6 mois, en application des dispositions de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 précitée. Ledit délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ».
En l’espèce, le preneur produit un courrier en date du 11 mai 2020, dans lequel il aurait donné congé au bailleur. Cependant il convient de relever que si le courrier mentionne qu’il s’agit d’une « lettre RAR », Monsieur [Z] [P] ne fournit par la preuve du recommandé.
En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à Monsieur [Z] [P] sur qui repose la charge de la preuve de prouver la validité de la forme du congé et que ce dernier a bien été transmis au bailleur.
Par conséquent, le congé donné le 22 juin 2020, et dont le bailleur ne conteste pas la validité sera retenu.
- Sur la date de libération des lieux
Il n’est pas contesté que les clés ont été remises et qu’un état des lieux de sortie a été rédigé le 5 août 2020. Cette date sera donc retenue.
- Sur l’existence d’une période de préavis
Il ressort de l’article L. 145-9 du Code de commerce et de l’article 5 du contrat du 15 février 2004 que le preneur ne pouvait donner congé qu’en respectant une période de préavis de 6 mois.
Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 22 juin 2020, réceptionné le 29 juin 2020 par les demandeurs, le conseil de Monsieur [Z] [P] a informé les bailleurs que son client donnait congé et quittait les lieux le 30 juin 2020. Le délai de préavis court durant 6 mois à compter du 22 juin 2020.
Par conséquent, les loyers concernant le bail sont dus durant toute la période du préavis qui court du 22 juin 2020 au 22 décembre 2020.
B- Sur l’exigibilité des loyers durant la période de Covid
Monsieur et Madame [V] rappellent que les loyers sont dus y compris durant les périodes de confinement découlant du Covid.
Monsieur [Z] [P] explique qu’en raison de la crise sanitaire, il a été contraint de cesser son activité entre mars et mai 2020, qu’il a d’ailleurs informé le bailleur qu’il fermait son cabinet et sollicitait la suspension des loyers. Il ne conteste pas ne pas avoir réglé ses loyers pendant cette période.
Il est admis que le preneur d’un bail commercial est tenu au paiement des loyers durant les périodes de confinement résultant de la pandémie de Covid, sans qu’il puisse opposer au bailleur une exception d’inexécution, la perte de la chose louée ou encore la force majeure. Seules les mesures d’exécutions forcée ont été affectées. En effet, il ressort de l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire que « jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée ».
En l’espèce, Monsieur [Z] [P] a pu bénéficier d’un report d’exigibilité. S’il a sollicité auprès du bailleur une suspension des loyers durant cette période, le bailleur était libre d’accepter ou non une exonération des loyers, ce auquel Monsieur et Madame [V] n’ont pas consenti.
En l’absence d’accord, les loyers entre mars et juin 2020 restent dus par le preneur.
C- Sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution
Monsieur [Z] [P] précise que les lieux loués nécessitaient des travaux incombant au bailleur dont l’absence de réalisation a mis en péril la poursuite de son activité. Il explique qu’une visite de l’ARS en date du 22 octobre 2019 puis deux visites du Conseil de l’ordre en juin et octobre 2019 ont attiré l’attention de Monsieur [P] sur sa capacité à poursuivre son activité en l’absence de travaux. Il fait valoir qu’il a sollicité les travaux à son bailleur mais que ces demandes n’ont jamais fait l’objet de réponses et donc que Monsieur [K] [V] a failli dans le respect de son obligation de jouissance paisible des lieux loués.
Monsieur et Madame [V] soulignent que le preneur ne peut invoquer aucune inexécution contractuelle du bailleur afin d’échapper à son obligation de paiement.
Il résulte des dispositions de l’article 1719 du Code Civil que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : (…)
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…). »
L’article 1720 du même Code dispose que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
En l’espèce, si Monsieur [Z] [P] se prévaut d’une inexécution contractuelle du bailleur, il convient de relever qu’aucun élément ne vient justifier un éventuel manquement contractuel. En effet, Monsieur [Z] [P] produit plusieurs courriers adressés à ses bailleurs dans lesquels il fait mention de la nécessité de travaux qui leur incomberait. Cependant, il ne produit aucune preuve de l’existence des désordres et ni de leur nature, afin de s’assurer qu’il ne s’agisse pas de travaux ressortant de l’obligation d’entretien du preneur.
Par conséquent, aucun manquement des preneurs dans leur obligation de délivrance et de jouissance paisible ne saurait être retenu.
D- Sur les sommes dues
Il n’est pas contesté par Monsieur [Z] [P] qu’il ne paie plus le loyer depuis le mois de mars 2020.
Il a été établi que Monsieur [Z] [P] est tenu au paiement des loyers jusqu’au 22 décembre 2020.
Il ressort des pièces produites que le loyer est de 1.405,94 euros, dont 130 euros au titre des provisions sur charges. Il est donc redevable de la somme de 13.651,22 euros (=1405,94 euros X 9 mensualités + 22 jours)
Par conséquent Monsieur [Z] [P] sera condamné à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 13.651,22 euros au titre de la dette locative de mars 2020 au 22 décembre 2020.
III / Sur les sommes dues au titre des réparations locatives
Monsieur et Madame [V] sollicitent la condamnation de Monsieur [P] au paiement de la somme de 8.625,5 euros TTC déduction faite du dépôt de garantie soit 1.720 euros.
Ils dénoncent plusieurs désordres :
- La salle de bain aurait été détruite
- Les revêtements en parquet auraient été retirés
- Des cloisons auraient été abattues et d’autres déplacées
- Des portes seraient absentes
- Des canalisations d’arrivée d’eau auraient été installées dans des pièces sèches
- Des placards auraient été supprimés
- Des trous auraient été percés dans le plafond
Monsieur [Z] [P] conteste le paiement de cette somme expliquant que le bailleur ne démontre pas le bien-fondé de sa demande et que la facture produite n’est pas du montant sollicité.
Il ressort de l’article 9-2 du bail intitulé : « Entretien et réparations » que : « Le preneur prendra les locaux dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance c’est-à-dire aux normes de sécurité et d’hygiène.
Un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties lors de la remise des clés au preneur. Un état des lieux contradictoire sera établi par les parties en fin de bail, lors de la restitution des clés. Le bailleur autorise le preneur à effectuer les travaux inhérents à l’exercice de son activité dans le respect des règles des communs et de la copropriété.
Le Preneur sera tenu pendant toute la durée du bail de maintenir les lieux loués en bon état d’entretien et de toutes réparations autres que les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil qui resteront à la charge du bailleur, de telle sorte qu’en fin de bail, et plus généralement, à son départ, ceux-ci soient rendus en bon état d’entretien locatif, ainsi qu’il l’est visé ci-dessus.
Le Preneur devra notamment :
- Entretenir constamment en bon état les canalisations d’adduction et d’écoulement des eaux, les installations électriques d’éclairage, les portes, les fenêtres, ferrures, serrures et crémones,
- Prendre toutes dispositions pour éviter la rupture par le gel des compteurs, canalisations et tuyaux ;
- Assurer par ses propres moyens et à ses frais tous les dégorgements des canalisations d’évacuations desservant les lieux loués ».
L’article 10 relatif au travaux réalisés à l’initiative du preneur précise que : « le preneur pourra effectuer, s’il le juge utile, à ses risques et périls, les travaux supplémentaires qu’il désirera dans le respect des termes sus citées ci-dessus ».
Il ressort de ces deux articles que le preneur était autorisé à réaliser des travaux au sein du local et que le bail n’impose aucune clause de remise à l’état initial. Par conséquent, il ne saurait être reproché au preneur les travaux de modification relatifs à la salle de bain détruite, aux cloisons abattues ou déplacées, aux portes absentes, à la suppression des placards ou encore à l’installations de canalisations d’arrivée d’eau dans des pièces sèches.
Par ailleurs s’agissant des trous percés dans le plafond, le preneur ne précise pas à quoi correspond ce désordre. L’état des lieux de sorties, note la présence de spots intégrés, de l’intégration d’un détecteur de fumée et d’un faux plafond usagé. Cependant, comme il l’a été établi le preneur pouvait faire des travaux à ces frais. Aucun désordre ne peut donc être établi.
Enfin s’agissant des revêtements parquet retirés, l’état des lieux de sortie précise que « le parquet est très usagé, particulièrement noirci et blanchi par endroit avec de nombreuses traces de frottement ».
Il est constant qu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée. En application de l’article 1731 du Code civil : « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».
Il convient de relever que l'obligation d'entretien et de réparation du locataire est limitée par l'article 1755 du Code civil qui ne dispose qu’aucune des réparations « réputées locatives » n'est à la charge des locataires lorsqu'elle est due à la vétusté ou à la force majeure. Cette disposition exonère le locataire de toute réfection ou remise en état dès lors que l'état de la chose louée ne résulte que de l'usage normal de celle-ci. Ainsi, la vétusté devra être prise en compte, sauf clause contraire du bail, même s'il résulte d'un état des lieux d'entrée que les locaux ont été pris à l'état neuf, et doivent donc être restitués dans le même état, dans les termes mêmes de l'article 1730 du Code civil.
Ainsi, il est admis que le locataire a pendant la durée du bail une obligation d'entretien qui a pour limite la vétusté.
Il doit alors être relevé que le bail a duré seize ans. Dès lors, le locataire ne peut être tenu des réparations consécutives à une usure normale des lieux en seize ans. Or les éléments produits concernant le parquet sont insuffisants pour prouver l’existence d’un désordre dû à un défaut d’entretien.
Par conséquent, Monsieur et Madame [V] seront déboutés de leur demande au titre des réparations locatives.
IV/ Sur les demandes accessoires
A- Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [Z] [P], partie perdante, doit donc être condamné aux entiers dépens.
B- Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Condamné aux dépens, Monsieur [Z] [P] indemnisera Monsieur et Madame [V] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.
C- Sur l’exécution provisoire
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s'agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.
En l’espèce rien ne s’oppose à l’application de l’exécution provisoire qui est de droit.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,
DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité de Madame [E] [J] épouse [V] soulevé par Monsieur [Z] [P] ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer à Monsieur [K] [V] et Madame [E] [J] épouse [V] la somme de 13.651,22 euros au titre de la dette locative de mars 2020 au 22 décembre 2020 ;
DÉBOUTE Monsieur [K] [V] et Madame [E] [J] épouse [V] de leur demande en paiement des travaux de remise en état des locaux ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer à Monsieur [K] [V] et Madame [E] [J] épouse [V] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [P] aux dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.
Ainsi fait et rendu le VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
