Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 8]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 3]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/03026 - N° Portalis DB2G-W-B7I-JDVT
Section 3
VB
République Française
Au Nom du Peuple Français
ORDONNANCE
DE REFERE
DU 27 mars 2025
PARTIE REQUERANTE :
Monsieur [V] [S], né le 10 Avril 1997 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocats au barreau de TOULOUSE
PARTIE REQUISE :
Madame [O] [U] [J], née le 14 Décembre 1992 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près le tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,
Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025,
Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :
Entendu à l’audience publique du 06 février 2025
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 octobre 2022, M. [V] [S] a loué à Mme [O] [U] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 650,00 € outre 50,00 € de provision pour charges.
Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, M. [V] [S] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 504,49 € au titre des loyers et charges échus au 14 août 2024 inclus.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 août 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, M. [V] [S] a fait assigner Mme [O] [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 4 075,33 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 05 décembre 2024, terme du mois de décembre inclus,juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience,y rajoutant les mois de janvier et février 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par la défenderesse,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux,juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 22 août 2024,condamner la locataire à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 20 décembre 2024.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 6 février 2025.
A cette audience, M. [V] [S], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 885,65 € au titre des loyers et charges échus au jour de l’audience, terme du mois février 2025 inclus. Le demandeur précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement.
Citée par acte délivré selon dépôt à l'étude, Mme [O] [U] [J] comparaît. Elle ne conteste pas la dette en son principe mais précise avoir versé la somme de 500 € pour le loyer de janvier. Elle indique avoir obtenu un contrat de travail à durée indéterminée à partir du 1er mars, pour un salaire mensuel de 1 100 € à mi-temps. Elle ajoute avoir un fils de deux ans pour lequel elle ne perçoit pas de pension et souligne qu’elle a rencontré des difficultés pour le faire garder. Elle déclare que le loyer restant à sa charge après déduction des aides aux logement est de 400 €. Enfin Mme [O] [U] [J] déclare qu’elle envisage de quitter le logement et sollicite des délais pour quitter les lieux.
L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2025.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 27 août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 6 février 2025.
La demande formée par le bailleur est donc recevable.
Sur les demandes principales
Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, M. [V] [S] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.
Il ressort des pièces fournies qu'au jour de l’audience, la dette locative de Mme [O] [U] [J] s’élève à la somme de 4 885,65 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de février 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 22 août 2024 pour la somme de 2 504,49 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 août 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
L’expulsion de Mme [O] [U] [J] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Mme [O] [U] [J] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Sur la demande reconventionnelle en délais d’évacuation
Selon l'article L 412-3 du code des procédures civile d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Selon l'article L 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, Mme [O] [U] [J] indique qu’elle habite le logement avec un enfant mineur.
Elle ne justifie toutefois pas de démarches entreprises afin de se reloger.
Par conséquent sa demande est rejetée.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [O] [U] [J] succombe à l’instance, de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de M. [V] [S] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS l'action recevable ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 octobre 2022 entre M. [V] [S], d'une part, et Mme [O] [U] [J], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 octobre 2024 ;
ORDONNONS en conséquence à Mme [O] [U] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Mme [O] [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS Mme [O] [U] [J] à verser à M. [V] [S] la somme de 4 885,65 € (quatre mille huit cent quatre-vingt-cinq euros et soixante-cinq centimes) selon décompte arrêté au 6 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 août 2024 sur la somme de 2 504,49 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
CONDAMNONS Mme [O] [U] [J] à verser à M. [V] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DÉBOUTONS M. [V] [S] du surplus de ses prétentions ;
DÉBOUTONS Mme [O] [U] [J] de sa demande reconventionnelle ;
CONDAMNE Mme [O] [U] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,
Le Greffier, Le Président,
