Cour d'appel, 07 septembre 2023. 22/01679

ARRÊT N° CS/LZ COUR D'APPEL DE BESANÇON - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2023 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Audience publique du 11 Mai 2023 N° RG 22/01679 - N° Portalis DBVG-V-B7G-ESD4 S/appel d'une décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Besançon en date du 18 octobre 2022 [RG N° 22-00004] Code affaire : 51A - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion [G] [I] C/ [M] [L], [N] [E] PARTIES EN CAUSE : Monsieur [G] [I] né le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 8] de nationalité française demeurant[Adresse 5]n - [Localité 9] Représenté par Me Valérie TRONCHET, avocat au barreau de BESANCON (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/001276 du 10/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON) APPELANT ET : Madame [M] [L] née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 8] de nationalité française, demeurant[Adresse 6]e - [Localité 7] Représentée par Me Thierry CHARDONNENS, avocat au barreau de BESANCON Madame [N] [E] née le [Date naissance 4] 1979 à [Localité 8] de nationalité française, demeurant[Adresse 6]e - [Localité 7] Représentée par Me Thierry CHARDONNENS, avocat au barreau de BESANCON INTIMÉES COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, avec l'accord des conseils des parties. GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier. Lors du délibéré : Monsieur Cédric SAUNIER, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats : Monsieur M. WACHTER, Président et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseiller. L'affaire, plaidée à l'audience du 11 mai 2023 a été mise en délibéré au 07 septembre 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** Faits, procédure et prétentions des parties Selon contrat de bail sous seing privé en date du 16 novembre 2011 avec effet au 1er décembre suivant, M. [V] [Z], Mme [M] [L] et Mme [N] [E] ont donné à bail à usage d'habitation à M. [G] [I] et à son épouse une maison individuelle située [Adresse 3] [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 900 euros charges comprises. Les preneurs ont mis fin à leur vie commune en cours de bail. Au motif de loyers et charges impayés, Mmes [L] et [E] ont fait signifier le 1er juin 2021 à M. [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail mentionnant une somme de 406 euros en principal, remis à personne. Par ailleurs, les bailleresses ont fait signifier à M. [I] le 17 juin suivant un commandement aux fins de résiliation du bail d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs, signifié à domicile. Par acte signifié le 10 décembre 2021 à personnne, Mmes [L] et [E] ont assigné leur locataire en référé en sollicitant le constat de la résiliation du bail à la date du 1er août 2021, le prononcé de celle-ci pour défaut de règlement des loyers, son expulsion sous astreinte et sa condamnation provisionnelle au titre des loyers impayés et de l'indemnité d'occupation. M. [I] a soulevé l'irrecevabilité des demandes au visa de l'article 750-1 du code de procédure civile, subsidiairement le rejet de celles-ci en l'absence d'impayé ainsi que des délais de paiement, en sollicitant reconventionnellement la condamnation des bailleresses à exécuter des travaux outre une diminution du loyer de 150 euros par mois juqu'à leur exécution et une provision d'un montant de 1 500 euros à valoir sur l'indemnisation du trouble de jouissance. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon a, par ordonnance rendue le 18 octobre 2022 : - 'dit' que la demande des bailleresses est recevable ; - constaté la résiliation de plein droit au 1er août 2021 du contrat de bail entre les parties ; - 'dit' n'y avoir lieu au paiement d'une astreinte de 200 euros par jour de retard ; - ordonné à M. [I] de libérer les lieux de tous occupants et de tous biens de son chef ; - 'dit' qu'à défaut de libération des lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble qu'il plaira aux bailleresses ; - constaté l'existence d'une contestation sérieuse quand au montant du loyer ; - sursis à statuer concernant la demande de provision ; - sursis à statuer sur l'octroi de délais de paiement ; - condamné Monsieur [I] à payer à Mmes [L] et [E] la somme de 600 euros d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er août 2021 ; - sursis à statuer sur la demande d'indemnité au titre du préjudice de jouissance ; - sursis à statuer sur la demande de réduction du loyer ; - constaté d'une part une contestation sérieuse quand aux désordres constatés 'et d'autre part que la procédure relative à l'habitat dégradé n'est pas terminée' ; - sursis à statuer sur la demande de travaux de remise en état ; - sursis à statuer sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - condamné Monsieur [I] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 1er juin 2021, du commandement d'avoir à fournir les justificatifs d'assurance en date du 17 juin 2021, de l'assignation et de sa notification au préfet ; - rappelé qu'à défaut de saisine du préfet par l'huissier de justice du commandement d'avoir à quitter les lieux, le délai à partir duquel l'expulsion peut être réalisée est suspendu. Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré : - que le litige n'est pas soumis à l'obligation de tentative de règlement amiable préalable prévue par l'article 750-1 du code de procédure civile dans la mesure où une demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire vise un montant indéterminé ; - que si M. [I] invoque l'absence de preuve d'un impayé en considération du fait que le montant du loyer contractualisé est de 597,19 euros et non de 600 euros, cette contestation n'est pas nature à démontrer une absence de toute dette locative ; - que les contestations de M. [I] relatives au montant du loyer et au défaut de prise en compte des versements effectués, du montant des aides sociales, des factures du plombier et des redevances au titre de l'assainissement revêtent un caractère sérieux de sorte qu'il convient de sursoir à statuer concernant la demande de provision et la demande de délais de paiement ; - que M. [I] étant occupant sans droit ni titre depuis le 1er août 2021, une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 600 euros correspondant au loyer et charges doit être accordée aux bailleresses ; - que les désordres invoqués par le locataire sont sérieusement contestés par Mmes [L] et [E] en considération de l'état des lieux d'entrée, de l'absence de demande d'intervention de leur part et du rapport de diagnostic technique et social daté du 17 août 2022, de sorte qu'il doit être sursis à statuer concernant les demandes tendant à ordonner l'exécution de travaux, à la réduction du montant du loyer et au versement d'une provision au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance. Par déclaration du 28 octobre 2022, M. [I] a interjeté appel de cette ordonnance sauf en ce qu'elle a 'dit' que la demande des bailleresses est recevable et a 'dit' n'y avoir lieu au paiement d'une astreinte de 200 euros par jour de retard. Selon ses dernières conclusions transmises le 18 avril 2023, il conclut à son infirmation à l'exception des deux chefs susvisés et demande à la cour : - de débouter Mmes [L] et [E] de leur appel incident et de toutes leurs demandes au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; - de 'dire' que la clause résolutoire insérée dans le bail n'est pas acquise ; - subsidiairement, de lui accorder sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 un délai de six mois pour s'acquitter de la dette de loyer et pendant les délais octroyés, de suspendre les effets de la clause résolutoire ; - d'ordonner à Mmes [L] et [E] d'exécuter, dans le délai de six mois, les travaux de pose de témoins dans les fissures des murs porteurs afin de surveiller leur évolution et si les fissures ne se stabilisent pas, les travaux nécessaires pour sécuriser le logement et si les fissures se stabilisent, la reprise de l'enduit, de remise en état de la fermeture trois points de la porte d'entrée, de remise en état de la structure de la dalle béton et de l'accroche des poteaux acier à la dalle ainsi que le changement de toutes les lames en bois du garde-corps de la terrasse, de remplacement de la vitre du foyer de la cheminée, d'installation d'un robinet à obturation automatique pour l'appareil de cuisson au gaz dans la cuisine, de déplacement du tableau et des prises électriques situés sous l'évier de la cuisine, de protection nécessaire pour sécuriser le tableau électrique dans le garage et les fils en attente dans le dressing et dans la cour et de changement des radiateurs dans toutes les pièces pour répondre aux critères de performance énergétique minimale prévue par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; - de lui accorder une diminution de loyer de 150 euros par mois à compter de la mise en demeure d'effectuer des travaux du 14 mars 2022 et jusqu'à leur exécution complète ; - de condamner Mmes [L] et [E] à lui verser une indemnité pour trouble de jouissance d'un montant de 1 500 euros ; - de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure en première instance et de 2 000 euros au titre de la procédure d'appel ; - de les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. Il fait valoir : Concernant la demande tendant à la résiliation du bail et à son expulsion, - que le décompte de loyer produit par les bailleresses mentionnant un arriéré de 406 euros est partiel et erroné, tandis qu'il conteste avoir cessé de régler régulièrement les loyers depuis le mois de février 2021 alors que leur paiement est complexifié par la nécessité d'adapter le montant pour compléter les sommes versées au titre de l'allocation logement variant chaque mois; - que par ailleurs il a réglé directement les taxes d'assainissement pour un montant total de 695,31 euros, pourtant à la charge du propriétaire, ainsi que deux factures de plomberie d'un montant total de 166 euros, de sorte qu'il existe un trop versé au profit des bailleresses et que ses contestations sont sérieuses ; - qu'il est fondé en tout état de cause à solliciter des délais de paiement compte tenu de l'ancienneté du contrat de bail ; Concernant la demande provisionnelle formée au titre des loyers impayés et de l'indemnité d'occupation, - que si le loyer initial était fixé à la somme de 900 euros, les parties ont convenu par écrit au mois de juin 2013 d'une réduction de celui-ci à la somme de 597,19 euros, et non de 600 euros, dans l'attente de la vente de la maison par les bailleresses ; - qu'il n'a pas été tenu compte de l'ensemble des versements effectués par lui-même et par la caisse d'allocations familiales, ainsi que de la prise en charge de charges indues ; - qu'à défaut de résiliation du bail, aucune indemnité d'occupation ne doit être fixée ; Concernant ses demandes reconventionnelles, - que le sursis à statuer n'est pas justifié ; - qu'il a demandé en vain aux propriétaires d'exécuter des travaux par courriel puis par une mise en demeure ; - que le rapport de diagnostic technique et social réalisé le 27 juin 2022 et le rapport de prévention des expulsions locatives du 30 janvier 2023 font état de différents points de danger, même si le logement n'est pas considéré comme insalubre, de sorte que les bailleresses ne satisfont pas à leur obligation de donner à bail un logement décent et exempt de risques résultant de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Mmes [L] et [E] ont formé appel incident par conclusions transmises le 21 décembre 2022 et ont répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 17 avril 2023 pour demander à la cour d'infirmer l'ordonnance critiquée en ce qu'elle a : - 'dit' n'y avoir lieu au paiement d'une astreinte de 200 euros par jour de retard ; - constaté l'existence d'une contestation sérieuse quant au montant du loyer ; - 'dit' qu'il convient de surseoir à statuer concernant la demande de provision ; - 'dit' y avoir lieu à surseoir à statuer sur l'octroi de délais ; - condamné M. [I] à leur payer la somme de 600 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er août 2021 ; - 'dit' qu'il convient de surseoir à statuer sur la demande d'indemnité de jouissance ; - 'dit' qu'il convient de surseoir à statuer sur la demande en réduction du loyer ; - constaté d'une part une contestation sérieuse quant aux désordres constatés et d'autre part 'que la procédure relative à l'habitat dégradée n'est pas terminée' ; - 'dit' qu'il convient de surseoir à statuer sur la demande de travaux de remise en état ; - sursis à statuer sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elles demandent à la cour, statuant à nouveau : - d'ordonner l'expulsion de M. [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; - de le condamner à leur payer une somme provisionnelle de 537 euros au titre des loyers arrêtés au 1er août 2021 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; - de le condamner à leur payer une somme provisionnelle d'un montant mensuel de 900 euros à compter du 1er août 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, à titre d'indemnité d'occupation ; - de le débouter de toutes ses prétentions contraires ; - subsidiairement, de le condamner à leur payer une somme provisionnelle de 5 696 euros au titre des loyers arrêtée au 12 décembre 2022 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; - en tout état de cause, de le condamner à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Elles exposent : Concernant la dette et de loyers et la résiliation du bail, - que le preneur a cessé de régler régulièrement ses loyers depuis le mois de février 2021 ; - que du fait de l'absence de régularisation des impayés, chiffrés à la somme de 537 euros au 1er août 2021 après déduction des versements effectués par la CAF et par M. [I], le bail est résilié de plein droit à compter de cette date ; - qu'il appartient au locataire d'établir les paiements réalisés ; - que le montant du loyer temporairement révisé verbalement s'élève à la somme de 600 euros, tandis qu'elles étaient en droit de solliciter, dans leur courrier du 1er juin 2021, de mettre fin à cette faveur et de solliciter le règlement du loyer initialement fixé ; - qu'en tout état de cause et quel que soit le montant retenu, il existe un impayé ; Concernant les redevances liées à l'assainissement, - que sont redevables de la redevance pour pollution de l'eau d'origine domestique ainsi que de la redevance pour le diagnostic de bon fonctionnement et d'entretien les abonnés, c'est à dire le locataire ; - que M. [I] ne justifie d'ailleurs pas de leur règlement effectif ; Concernant l'état de la maison, - que les fissures évoquées, déjà présentes lors de l'entrée de M. [I] dans les lieux, sont liées à un mouvement de terrain et ne rendent pas la maison inhabitable ; - que l'état de l'insert de cheminée est lié à des installations réalisées par les locataires, qui ont ensuite refusé le passage d'un expert et ont laissé les lieux en l'état depuis 2012 ; - que M. [I] n'a jamais formulé de grief concernant l'état général du logement et n'a jamais sollicité leur intervention ; - qu'il résulte du rapport de diagnostic technique et social rendu par la commission saisie par M. [I] pour les besoins de la cause que le logement n'est pas en état d'insalubrité, seul étant évoqué un manquement à la salubrité imputable au locataire qui a obstrué les entrées d'air créant une humidité ambiante et un risque d'intoxication au monoxyde de carbone ; - que la cheminée endommagée, la porte d'entrée cassée, l'absence d'entretien du tuyau de gaz et des volets sont également imputables au locataire ; - qu'elles justifient de l'intervention de la société System'Elec ainsi qu'il résulte de la facture du 28 janvier 2023 ; Concernant la demande de délais de paiement, - que M. [I] a les moyens financiers de s'acquitter du loyer, dans la mesure où il perçoit un peu plus de 2 000 euros par mois outre les allocations versées par la CAF ; - qu'il partage en outre les charges avec sa compagne ; Subsidiairement, si leur demande de résiliation du bail était rejetée, - que M. [I] a constitué une dette d'un montant de 5 696 euros au 16 février 2023 après imputation de ses règlements et des versements de la CAF. Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 11 mai suivant et mise en délibéré au 7 septembre 2023. En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire. Motifs de la décision - Sur la demande tendant à la résiliation du bail et à l'expulsion de M. [I], Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, le contrat de bail signé le 16 novembre 2011 par l'intermédiaire de la SARL Blond & Rota Graziosi Immobilier, auquels sont désormais parties Mme [L] et Mme [E] d'une part et M. [I] d'autre part, fixe un loyer mensuel d'un montant de 900 euros et comporte en article X une clause résolutoire à défaut de règlement des loyers ou charges deux mois après un commandement resté infructueux. Par courrier du 17 juin 2013, auquel M. [I] a acquiescé par courrier du 20 juin suivant, l'agence immobilière mandatée par les propriétaires lui a fait part de l'accord de celles-ci pour une diminution du loyer, charges comprises, à la somme de 597,19 euros. Si Mmes [L] et [E] ont sollicité, par courrier du 1er juin 2021, le règlement d'un loyer à hauteur de 900 euros à compter du 1er juillet 2021, cette seule demande unilatérale n'est pas de nature à remettre en cause la contractualisation, par écrit, d'une réduction de loyer ne visant aucune échéance au terme de laquelle celui-ci serait de nouveau augmenté. Dès lors, les parties ayant convenu, postérieurement au contrat de bail, d'un loyer fixé à la somme de 597,19 euros, seul ce montant est désormais exigible. Etant observé que celui-ci fait référence à un loyer d'un montant de 600 euros, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 1er juin 2021 comporte un détail des impayés au titre des mois de janvier, février, mars, avril et mai 2021 pour un montant total de 406 euros. Alors qu'il appartient au locataire, bénéficiaire d'une allocation de logement d'un montant variable selon les mois, de régler le complément du loyer de sorte que la nécessité d'adapter le montant du versement afférent ne constitue pas une contestation sérieuse, il résulte de l'examen des relevés de compte bancaire de Mme [L] ainsi que des bordereaux de paiement délivrés à cette dernière par la caisse d'allocations familiales du Doubs et de l'attestation de droits éditée le 15 février 2022 communiquée par M. [I] que les propriétaires ont perçu, durant la période visée par le commandement de payer : - la somme de 166 euros au titre du mois de janvier 2021 ; - la somme de 166 + 34 = 200 euros au titre du mois de février 2021 ; - la somme de 183 euros au titre du mois de mars 2021 ; - la somme de 178 euros au titre du mois d'avril 2021 ; - la somme de 178 euros au mois de mai 2021. Alors même que Mmes [L] et [E] ne produisent aucun décompte antérieur au 1er janvier 2021 de nature à établir la dette de loyer qu'elles invoquent d'un montant de 100 euros au titre du mois de décembre 2020, les relevés bancaires de Mme [L], corroborés par ceux de M. [I], permettent de constater les versements suivants opérés par ce dernier : - la somme de 348 euros le 11 janvier 2021 et la somme de 102 euros le lendemain, soit une somme totale de 450 euros au mois de janvier 2021 ; - la somme de 102 euros le 10 février 2021 et la somme de 176 euros le 22 février suivant, soit une somme totale de 278 euros au titre du mois de février 2021 ; - la somme de 332 euros le 9 mars 2021 et la somme de 102 euros le lendemain, soit une somme totale de 434 euros au titre du mois de mars 2021 ; - la somme de 102 euros le 12 avril 2021 et la somme de 193 euros le 29 avril suivant, soit une somme totale de 295 euros au titre du mois d'avril 2021 ; - la somme de 102 euros le 11 mai 2021, puis la somme de 12 euros le 4 juin suivant, soit une somme totale de 114 euros au titre du mois de mai 2021 . Il en résulte, sur la base d'un loyer d'un montant de 597,19 euros, étant précisé que Mmes [L] et [E] ne justifient d'aucun calcul de revalorisation, que les sommes suivantes ont été réglées au titre des mois de janvier à mai 2021 visés dans le commandement de payer : - une somme totale de 166 + 450 = 616 euros au titre du mois de janvier 2021 ; - une somme totale de 200 + 278 = 478 euros au titre du mois de février 2021 ; - une somme totale de 183 + 434 = 617 euros au titre du mois de mars 2021 ; - une somme totale de 178 + 295 = 473 euros au titre du mois d'avril 2021 ; - une somme totale de 178 + 114 = 280 euros au titre du mois de mai 2021. Sur cette période, alors même que M. [I] invoque, sans communiquer aucun élément de nature à conforter ses affirmations, le défaut de comptabilisation de certains versements opérés par la CAF ou par lui-même, qu'il est attesté du règlement d'une somme totale de 2 476 euros alors que l'obligation en paiement était d'un montant de 2 985,95 euros sur la même période, soit un reste dû de 509,95 euros. Par ailleurs, la cour observe en tout état de cause que M. [I] ne justifie pas du règlement de la facture n° FA08272 établie à son ordre par la SARL Midot, tandis qu'il résulte des articles L. 213-10-3 et L. 213-10-6 du code de l'environnement que les redevances d'assainissement sont à la charge de l'abonné, tel que mentionné par les factures n° 2018-001-000023, 2019-001-000025, 2020-001-000027, 2021-001-000023 et 2022-001-000020 établies à l'ordre de M. [I] par la commune de [Localité 9]. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les contestations de M. [I] concernant l'absence d'arriéré au 31 mai 2021 ne sont pas sérieuses. A défaut de régularisation par M. [I] dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 1er juin 2021, soit avant le 1er août suivant, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à compter de cette date pour défaut de règlement de l'intégralité des loyers et charges, a ordonné à M. [I] de libérer les lieux de tous occupants et de tous biens de son chef et a dit qu'à défaut de libération des lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble qu'il plaira aux bailleresses. En considération des voies d'exécution de nature à permettre la mise en oeuvre effective de l'expulsion, l'ordonnance susvisée sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu au paiement d'une astreinte de 200 euros par jour de retard. - Sur la demande provisionnelle au titre des loyers, En considération des motifs ci-avant exposés, l'ordonnance dont appel sera infirmée en ce qu'elle a constaté l'existence d'une contestation sérieuse quand au montant du loyer et a ordonné un sursis à statuer concernant la demande de provision. Indépendamment de la dette de loyer et charges au 31 mai 2021 chiffrée à la somme de 509,95 euros, il résulte de l'examen des relevés de compte bancaire de Mme [L] ainsi que des bordereaux de paiement délivrés à cette dernière par la caisse d'allocations familiales du Doubs et de l'attestation de droits éditée le 15 février 2022 communiquée par M. [I] que les propriétaires ont perçu la somme de 250 euros au titre du mois de juin 2021 et la somme de 246 euros au titre du mois de juillet 2021. Par ailleurs, les relevés bancaires de Mme [L], corroborés par ceux de M. [I], permettent de constater les versements suivants opérés par ce dernier : - la somme de 305 euros le 1er juin 2021, la somme de 102 euros le 10 juin suivant ainsi que la somme de 320 euros le 30 juin, soit une somme totale de 727 euros au mois de juin 2021 ; - la somme de 102 euros le 12 juillet 2021. Il en résulte, au titre des mois de juin et juillet 2021, des règlements intervenus à hauteur de 1 325 euros pour un loyer charges comprise de 597,19 x 2 = 1 194,38 euros, soit un solde créditeur de 1 325-1 194,38 = 130,62 euros. La dette de loyer à la date de résiliation du contrat de bail, soit le 1er août 2021, s'élevait donc, aux termes des documents produits, à la somme de 509,95 - 130,62 = 379,33 euros, de sorte que M. [I] sera condamné à payer à Mmes [L] et [E] ladite somme à titre de provision sur les loyers et charges impayés à la date de résiliation du contrat, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, tandis que les bailleresses seront déboutées du surplus de leur demande. - Sur les demandes de réduction des loyers, d'indemnisation de son préjudice de jouissance et tendant à ordonner des travaux de remise en état, L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L'article 20-1 du même texte prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l'article 6 dans les cas suivants : 1° Le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ; 2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d'Etat. Etant rappelé que ni les photographies non datées et non circonstanciées, ni les courriers établis par M. [I] évoquant des détériorations ou des non-conformités affectant les lieux loués ne sont suffisants pour en établir la réalité, celui-ci produit le rapport de diagnostic technique et social établi le 27 juin 2022 par l'organisme Soliha, dont il résulte l'absence d'insalubrité ainsi que des 'points de danger' concernant les murs porteurs, la chute d'ouvrage, le risque d'intoxication au monoxyde de carbone et l'électricité. L'état des lieux d'entrée dans le logement ne mentionne aucun défaut affectant la fermeture de la porte d'entrée et la vitre du foyer de la cheminée, étant précisé que le rapport susvisé fait état de son remplacement effectif, de sorte que ces éléments doivent être considérés comme ayant été délivrés exempts de vice et que leur éventuel dysfonctionnement ne relève pas des dispositions précitées. De même, M. [I] n'indique pas dans quelle mesure la pose de témoins au niveau des fissures constatées dans les murs porteurs et la reprise de l'enduit constituerait une indécence du logement ou des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Par ailleurs, l'imprécision du seul rapport de diagnostic technique et social établi le 27 juin 2022 ne permet pas d'en déduire l'état exact de la structure de la dalle béton de la terrasse ainsi que de la fixation des poteaux acier et des lames en bois du garde-corps, de l'installation de gaz dans la cuisine, de l'installation électrique de la cuisine, du garage, du dressing et de la cour, alors même que les propriétaires justifient de travaux réalisés sur ces points postérieurement audit rapport par la facture de mise en sécurité électrique n° 1412-22 établie le 28 janvier 2023 par M. [T] [P], ainsi que la performance du système de chauffage. Dès lors, étant observé que la demande de travaux n'a été formalisée par M. [I] que par un seul courrier du 14 mars 2022, soit postérieurement à son assignation en référé, tandis qu'il ne justifie d'aucun préjudice de jouissance, l'ordonnance dont appel sera infirmée en ce qu'elle a constaté d'une part une contestation sérieuse quand aux désordres constatés 'et d'autre part que la procédure relative à l'habitat dégradé n'est pas terminée' et a ordonné le sursis à statuer concernant la demande d'indemnité au titre du préjudice de jouissance, la demande de réduction du loyer et la demande de travaux de remise en état. M. [I] sera débouté de l'ensemble de ces demandes. - Sur la demande de provision au titre des indemnités d'occupation, Pour les motifs ci-avant exposés, l'ordonnance critiquée sera infirmée en ce que M. [I] a été condamné à payer à Mmes [L] et [E] la somme de 600 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er août 2021. M. [I] sera condamné en lieu et place à leur régler la somme de 597,19 euros par mois à ce titre, ce à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à la libération complète des lieux. - Sur la demande de suspension des loyers et de délais de paiement, L'article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil autorise le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, à reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La faculté conférée au juge d'octroyer des délais de grâce relève de son pouvoir souverain d'appréciation, en considération des éléments qui lui sont soumis. Etant observé que la suspension du paiement du loyer en application du troisième alinéa de l'article 20-1 de la loi n° 69-462 du 6 juillet 1989 n'est pas applicable faute pour M. [I] d'établir la réunion des conditions de cette application, la cour observe que ce dernier se limite à produire un avis d'imposition sur les revenus de l'année 2021 mentionnant des salaires à hauteur de 24 994 euros, auxquels s'ajoutent des prestations sociales à hauteur de plus de 1 000 euros par mois. Ces revenus sont compatibles tant avec le règlement de l'arriéré de loyers et charges chiffré à la somme de 379,33 euros, qu'avec le montant de l'indemnité d'occupation de 597,19 euros par mois, dont il convient de déduire l'allocation logement d'un montant de 234 euros au cours du dernier mois justifié, soit décembre 2022. Dès lors, compte-tenu de l'ancienneté de la dette et des revenus dont atteste M. [I] l'ordonnance dont appel sera infirmée en ce qu'elle a sursis à statuer sur l'octroi de délais de paiement et cette demande sera rejetée. Par ces motifs, La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi : Infirme, dans les limites de l'appel, l'ordonnance rendue entre les parties le 18 octobre 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon sauf en qu'elle a : - constaté la résiliation de plein droit au 1er août 2021 du contrat de bail entre les parties ; - 'dit' n'y avoir lieu au paiement d'une astreinte de 200 euros par jour de retard ; - ordonné à M. [G] [I] de libérer les lieux de tous occupants et de tous biens de son chef; - 'dit' qu'à défaut de libération des lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble qu'il plaira aux bailleresses ; - condamné M. [G] [I] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du commandement d'avoir à fournir les justificatifs d'assurance, de l'assignation et de la notification au préfet ; Statuant sur les autres chefs et y ajoutant : Condamne M. [G] [I] à payer à Mme [M] [L] et Mme [N] [E] la somme provisionnelle de 379,33 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du contrat, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; Rejette le surplus de la demande formée au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du contrat ; Déboute M. [G] [I] de ses demandes tendant à la réduction des loyers, à l'indemnisation de son préjudice de jouissance et tendant à ordonner des travaux de remise en état ; Condamne M. [G] [I] à payer à Mme [M] [L] et Mme [N] [E] la somme provisionnelle de 597,19 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation, ce à compter du 1er août 2021 et jusqu'à la libération complète des lieux ; Déboute M. [G] [I] de ses demandes de suspension des loyers et de délais de paiement; Le condamne aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés selon les règles applicables en matière d'aide juridictionnelle ; Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [G] [I] de sa demande et le condamne à payer à Mme [M] [L] et Mme [N] [E] la somme de 1 000 euros. Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier. Le greffier, Le président de chambre,