Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 20/10610

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 20/10610 N° Portalis 352J-W-B7E-CTCOH N° MINUTE : 2 réputé contradictoire Assignation du : 22 Octobre 2020 JUGEMENT rendu le 17 Octobre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. BAN BUA agissant poursuites et diligences de sa présidente, Madame [O] [Y] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Nicolas KOHEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC250 DÉFENDEURS S.C.I. [Adresse 3] [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Me Vanessa FRIMIGACCI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B1029, et par Maître Philippe ELKAIM, avocat au barreau de Toulouse, avocat plaidant, S.A.R.L. NAORAH [Adresse 2] [Adresse 2] défaillante Décision du 17 Octobre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/10610 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTCOH Monsieur [D] [F] [Adresse 2] [Adresse 2] défaillant S.A. BNP PARIBAS en qualité de créancier inscrit [Adresse 1] [Adresse 1] défaillante COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sandra PERALTA, Vice-présidente, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Madame Camille BERGER, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe DÉBATS A l’audience du 25 Juin 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 7 août 2017, la S.A.R.L INVEST HOTEL [Localité 6], aux droits de laquelle se trouve la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. NAORAH, aux droits de laquelle est venue la S.A.S. BAN BUA un local, sis [Adresse 3] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2015 moyennant un loyer principal annuel de 49.216,44 euros, aux fins d’y exploiter une activité de “RESTAURANT-BRASSERIE, avec exploitation d’une licence de débit de boisson de 4ème catégorie”. Par acte extrajudiciaire du 24 septembre 2020, la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] a fait délivrer à la S.A.S. BAN BUA un commandement d’avoir à payer la somme de 13.197,80 euros, visant la clause résolutoire. Par acte extrajudiciaire du 22 octobre 2020, la S.A.S. BAN BUA a assigné la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de déclarer à titre principal la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré 24 septembre 2020 et à titre subsidiaire de lui accorder des délais de paiement. Par acte extrajudiciaire du 29 octobre 2020, la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] a assigné la S.A.S. BAN BUA et la S.A BNP PARIBAS, en qualité de créancier inscrit, devant la présente juridiction, aux fins essentielles de prononcer la résiliation du bail commercial, de voir ordonner l’expulsion de la S.A.S. BAN BUA et de la voir condamner à payer diverses sommes au titre des arriérés de loyers, clause pénale et indemnité d’occupation. Par ordonnance de jonction du 1er avril 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l'instance enregistrée sous le numéro RG 20/11072 avec celle inscrite sous le numéro RG 20/10610, l'affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro. Par ordonnance du 22 juin 2021, le juge de la mise en état a ordonné une médiation. Cette médiation a échoué. Par acte extrajudiciaire du 19 novembre 2021, la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] a assigné en intervention forcée Monsieur [D] [K] et la S.A.R.L. NAORAH devant la présente juridiction, aux fins essentielles de les condamner solidairement au paiement de la somme de 66.938,24 euros aux titre des loyers et charges. Par ordonnance de jonction du 28 février 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l'instance enregistrée sous le numéro RG 21/14522 avec celle inscrite sous le numéro RG 20/10610, l'affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro. Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 25 mars 2024, la S.A.S. BAN BUA demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1104 et 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de : “A titre principal : DECLARER nul le commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire d'un bail commercial que la SCI [Adresse 3], bailleresse, a fait délivrer à la Société BAN BUA, preneur, le 24 septembre 2020 pour indication de plusieurs délais d'exécution, DECLARER nul le commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire d'un bail commercial que la SCI [Adresse 3], bailleresse, a fait délivrer à la Société BAN BUA, preneur, le 24 septembre 2020 au motif de l'absence de précision de la créance revendiquée, DECLARER nul le commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire d'un bail commercial que la SCI [Adresse 3], bailleresse, a fait délivrer à la Société BAN BUA, preneur, le 24 septembre 2020 pour son caractère abusif et injustifié, DECLARER nul le commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire d'un bail commercial que la SCI [Adresse 3], bailleresse, a fait délivrer à la Société BAN BUA, preneur, le 24 septembre 2020 pour mauvaise foi du bailleur et de son Cabinet de gestion, DECLARER que le paiement du loyer interviendra, mensuellement et d'avance, à compter de la signification de décision à intervenir, CONDAMNER la SCI [Adresse 3] à payer à la Société BAN BUA la somme de 5.000,00 Euros, à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif du commandement de payer délivré le 24 septembre 2020, A titre subsidiaire : ACCORDER à la Société BAN BUA un délai de 24 mois pour se libérer des causes du commandement délivré le 24 septembre 2020, soit en 24 mensualités d’un égal montant, DIRE ET JUGER que les règlements s'effectueront le 15 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir le 1S [sic] du mois qui suit celui au cours duquel le jugement à intervenir aura été signifié, SUSPENDRE pendant ce délai la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial en date 7 août 2017, liant la SCI DU [Adresse 3], bailleresse, à la Société BAN BUA, preneur, En tout état de cause : CONDAMNER la SCI [Adresse 3] à verser à la Société BAN BUA la somme de 10.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER la SCI [Adresse 3] aux entiers dépens.” Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 23 janvier 2024, la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] demande au tribunal, aux visas des articles 1104, 1343-5 du code civil et L. 145-41 et suivants du code de commerce, de : “DECLARER la société SCI DU [Adresse 3] recevable et bien fondée en son action et ses demandes, DEBOUTER la société BAN BUA, de toutes ses demandes, fins et prétentions DEBOUTER la société BAN BUA de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 24 septembre 2020 A TITRE PRINCIPAL - CONSTATER que la société BAN BUA n’a pas procédé à l’exécution des causes du commandement délivré le 24 septembre 2020 dans le délai d’un mois, - CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial en date du 7 aout 2017 est acquise par l’effet du commandement de payer en date du 24 septembre 2020, A TITRE SUBSIDIAIRE : - ORDONNER la résiliation judiciaire du bail pour défaut de la Société BAN BUA de respecter ses obligations contractuelles EN TOUT ETAT DE CAUSE - ORDONNER l’expulsion de la société BAN BUA ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 3], dans le délai d’un mois à compter du prononcé de la décision et si besoin recourir au concours de la force publique ; et sous astreinte d’une somme de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, - CONDAMNER SOLIDAIREMENT la société BAN BUA et la société NAORAH ainsi que Monsieur [F] à verser à la société SCI DU [Adresse 3] les loyers et charges impayés d’un montant de 124 695,97 euros ; somme arrêtée à la date du 12 janvier 2024 outres les intérêts de 10 % à compter du 24 septembre 2020 (date de signification du commandement de payer), - CONDAMNER la société BAN BUA à régler une indemnité d’occupation équivalente au quittancement trimestriel avec en sus la provision sur charge ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux. - ET AUTORISER la société SCI DU [Adresse 3] à conserver le dépôt de garantie, - REJETER la demande de délai de paiement de la société BAN BUA, - ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - CONDAMNER la société BAN BUA à verser à la société SCI DU [Adresse 3] la somme de 6.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens” La S.A. BNP PARIBAS, Monsieur [D] [F] et la S.A.R.L. NAORAH n’ont pas constitué avocat. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 26 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 25 juin 2024. MOTIFS - sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire: La S.A.S. BAN BUA soulève la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 septembre 2020 en ce qu’il fait état de deux délais différents; que cette dualité est inévitablement de nature à créer la confusion dans l’esprit du destinataire du commandement de payer et ne pourra que motiver la nullité dudit commandement par application des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce et de la jurisprudence établie. La S.C.I. SCI DU [Adresse 3] s’oppose à cette demande. Elle soutient que la demande de paiement sans délai figurant dans le commandement ne caractérisait pas la volonté du bailleur de voir anticiper les effets du commandement; que l’absence de paiement immédiat n’était pas de nature à faire jouer la clause résolutoire avant l’expiration du délai d’un mois comme l’exige la loi; que la S.A.S. BAN BUA avait parfaitement conscience de ce délai d’un mois, puisqu’elle n’a pas manqué de saisir le tribunal judiciaire en contestation du commandement dans ce délai d’un mois. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.” Le commandement de payer doit être suffisamment précis sur le délai dans lequel doit être effectué le paiement de la dette locative. En l'espèce, le commandement de payer délivré le 24 septembre 2020 comporte les mentions suivantes : - “JE VOUS FAIS COMMANDEMENT DE PAYER IMMEDIATEMENT ET SANS DELAI LES LOYERS ET CHARGES IMPAYES SUIVANT DECOMPTE CI-DESSOUS “ en majuscules, en caractères gras et dans une police supérieure à celle employée pour les autres clauses ; - “Si vous ne payez pas dans le délai D'UN MOIS à compter de ce jour, et passé ce délai, je vous informe que votre propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente pour solliciter votre condamnation au paiement de toutes les sommes dues au titre de votre occupation et que par ailleurs, il entend se PRÉVALOIR DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE insérée au bail dont copie est annexée au présent acte, ainsi que des dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 I 1° du code de commerce ci-après rappelés et littéralement rapportés” ; - reproduit les articles L. 145-41 et L. 145-17 I 1° du code de commerce et la clause résolutoire insérée au bail. Il en résulte que les mentions de ce commandement, en ce qu'elles font injonction de paiement à la fois immédiatement et dans le délai d'un mois, faute de quoi le bailleur se prévaudra de la clause résolutoire insérée au bail, avant de rappeler les termes de l'article L. 145-41 du code de commerce et la clause stipulée au bail selon lesquels la résiliation du bail ne peut intervenir qu'après l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification d'un commandement de payer, sont de nature à créer, dans l'esprit du locataire, une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d'y apporter la réponse appropriée dans un délai requis. Cette mention de deux délais distincts dans le commandement de payer, était donc de nature à créer une confusion dans l'esprit de la S.A.S. BAN BUA, la mettant dans l'impossibilité de prendre la mesure exacte de ses obligations vis à vis de son bailleur, et notamment sur le délai effectif dont elle disposait pour s'acquitter de sa dette sans encourir l'acquisition de la clause résolutoire. Dès lors, la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] n’est pas fondée à réclamer l’acquisition de la clause résolutoire sur la base de ce commandement de payer. L’acte sera donc déclaré privé d’effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle et la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] sera donc déboutée de sa demande de résiliation du bail formée à ce titre. - sur la demande de résiliation judiciaire : La S.C.I. SCI DU [Adresse 3] sollicite la résiliation judiciaire du bail. Elle soutient que la dette locative est particulièrement importante; qu’un tel arriéré est inacceptable; que la S.A.S. BAN BUA ne règle plus ses loyers, qu’elle produit aucun justificatif eu égard à sa situation financière. La S.A.S. BAN BUA n’a pas répondu à cette demande. Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Selon l'article 1224 du code civil, la résiliation d'un contrat peut être prononcée par une décision de justice si le manquement d'une des parties est suffisamment grave pour compromettre la poursuite des relations contractuelles. La S.C.I. SCI DU [Adresse 3] soutient que la S.A.S. BAN BUA est redevable de la somme de 104.569,75 euros selon décompte établi au 12 octobre 2023 arrêté au 4ème trimestre 2023 et à la somme de 124.695,97 euros arrêtée au 1er trimestre 2024. Toutefois, force est de constater que si la somme de 104.569,75 euros est justifiée au regard des relevés de compte produits, la somme de 124.695,97 euros arrêtée au 1er trimestre 2024 n’est nullement justifiée, aucun relevé de compte n’étant produit. Au demeurant, il résulte des relevés de compte produits par la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] que la S.A.S. BAN BUA s’acquitte très irrégulièrement de ses loyers depuis le 1er janvier 2019, et qu’il existe un arriéré récurrent depuis cette date, la dette s’élevant en dernier lieu à la somme de 104.569,75 euros au titre des loyers, charges et taxes dus, arrêtés au au 12 octobre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse. Il y a lieu de relever que si dans le cadre de ses demandes de nullités du commandement de payer, la S.A.S. BAN BUA conteste les charges imputées ainsi que le montant des taxes foncières dans le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 septembre 2020, elle n’a pas réitéré ses demandes en réponse à la demande de résiliation judiciaire de la S.C.I. SCI DU [Adresse 3]. Elle n’a par ailleurs nullement sollicité le remboursement de ces sommes, ni leur compensation avec les sommes dues au titre de l’arriéré locatif. Par ailleurs, dans le cadre de sa demande à titre subsidiaire de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la S.A.S. BAN BUA soutient que sa situation financière est fragilisée, compte tenu d’une part, d’un démarrage tardif de son activité retardé en raison des malfaçons et non-façons de la société chargée de réaliser les travaux d’aménagement du restaurant en décembre 2018 et d’autre part, de la crise sanitaire. Elle précise que ses difficultés de trésorerie auraient perduré en raison du litige l’opposant à la copropriété concernant des “prétendues” nuisances olfactives et de la situation de la situation de blocage liée aux travaux de mises en conformité du conduit d’extraction. Toutefois, si elle produit des devis et des factures de travaux, elle ne produit en revanche aucun document comptable justifiant de ses difficultés de trésorerie pouvant justifier ses retards de paiement. En l’espèce, il est établi un règlement très irrégulier des loyers et charges depuis le 1er janvier 2019 ainsi que la persistance d’un arriéré locatif au 12 octobre 2023, sans que la S.A.S. BAN BUA ne justifie ses défaillances et retards, compromettant ainsi la poursuite de la relation contractuelle. Dès lors, la persistance et l'importance de l'impayé (104.569,75 euros) au regard du montant trimestriel du loyer contractuel (17.660,06 euros) caractérise un manquement grave et réitéré de la S.A.S. BAN BUA à l’obligation de paiement de ses loyers et charges aux termes convenus au bail. Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la S.A.S. BAN BUA, à compter de la présente décision, ainsi que son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, selon des modalités prévues au présent dispositif. Le concours de la force public étant accordé, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte. Elle sera également redevable à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au dernier loyer, provisions pour charges incluses. - sur l’arriéré locatif : La S.C.I. SCI DU [Adresse 3] sollicite la condamnation solidaire de la S.A.S. BAN BUA et de la S.A.R.L. NAORAH, ainsi que de Monsieur [D] [F] à lui payer la somme de 124.695,97 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 12 janvier 2024, outre les intérêts de 10% à compter du 24 septembre 2020 (date de la signification du commandement de payer). Comme relevé précédemment, la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] si elle justifie que sa dette locative s’élève à la somme de 104.569,75 euros selon décompte établi au 12 octobre 2023 arrêté au 4ème trimestre 2023, elle ne justifie pas en revanche que la dette s’élève au 12 janvier 2024 à la somme de 124.695,97 euros. Seule la somme de 104.569,75 euros selon décompte établi au 12 octobre 2023 arrêté au 4ème trimestre 2023 sera donc retenue par le tribunal. Décision du 17 Octobre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/10610 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTCOH * sur la demande de condamnation de la S.A.S. BAN BUA à l’arriéré locatif : La S.A.S. BAN BUA n’a pas répondu dans ses conclusions à la demande de condamnation de la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] au titre de l’arriéré locatif. Comme évoqué précédemment, dans le cadre de ses demandes de nullités du commandement de payer, la S.A.S. BAN BUA a contesté les charges imputées ainsi que le montant des taxes foncières dans le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 septembre 2020, elle n’a nullement réitéré ces contestations en réponse à la demande de condamnation de la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] au titre de l’arriéré locatif et n’a nullement sollicité le remboursement de ces sommes ou leur compensation avec les sommes dues au titre de l’arriéré locatif. Elle n’a pas davantage réitéré sa demande de délais de paiement en réponse à la demande de condamnation de la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] au paiement de l’arriéré locatif. Au demeurant, elle ne produit aucune pièce sur sa situation financière justifiant du bien fondé de sa demande de délais de paiement. Dès lors, la dette locative s'élève à la somme de 104.569,75 euros, selon décompte établi au 12 octobre 2023 arrêté au 4ème trimestre 2023, somme dont l'exactitude n'est pas contestée et qui sera retenue. La S.A.S. BAN BUA sera en conséquence condamnée à payer à la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] la somme de 104.569,75 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 octobre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse. * Sur les garanties solidaires : S’agissant de la garantie souscrite par la S.A.R.L. NAORAH : L’article L. 145-16-2 du code de commerce dispose que “Si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail.” L’acte de cession du fonds de commerce en date du 22 novembre 2018 conclu entre la S.A.R.L. NAORAH et la S.A.S. BAN BUA stipule page 15 à l’article intitulé “GARANTIES DU CEDANT ENVERS LE BAILLEUR” que “conformément aux clauses du bail, la société NAORAH demeure garante et répondant solidaire du cessionnaire ainsi que des cessionnaires successifs, vis-à-vis du bailleur, pour le paiement des loyers et l’entière exécution des conditions et charges du bail, conformément aux dispositions prévues par ce dernier.” Cette clause ne prévoit aucune limitation dans le temps à cette garantie, qui doit dès lors être soumise aux limitations prévues par l'article L. 145-16-2 du code de commerce, soit durant 3 ans après l'acte de cession, en l'espèce jusqu'au 22 novembre 2021. En conséquence, la S.A.R.L. NAORAH, cédante du fonds de commerce, était engagée solidairement avec la S.A.S. BAN BUA, cessionnaire, à l'égard de la S.C.I. SCI DU [Adresse 3], la bailleresse, au titre de son engagement de garantie, au paiement des loyers, charges et accessoires, jusqu'au 22 novembre 2021. Ainsi, la S.A.R.L. NAORAH ne peut être tenue au delà de cette date des sommes dues par la S.A.S. BAN BUA. Il ressort du décompte produit que la S.A.S. BAN BUA était redevable de la somme de 62.639,57 euros correspondant aux loyers et charges dus au quatrième trimestre 2021. Décision du 17 Octobre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/10610 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTCOH La garantie solidaire de la S.A.R.L. NAORAH étant limitée à la date du 22 novembre 2021, la condamnation à son encontre ne pourra prospérer qu’à hauteur de cette somme de 62.639,57 euros. S’agissant du cautionnement souscrit par Monsieur [D] [F] : L’acte de cession du fonds de commerce en date du 22 novembre 2018 conclu entre la S.A.R.L. NAORAH et la S.A.S. BAN BUA stipule page 15 à l’article intitulé “GARANTIES DU CEDANT ENVERS LE BAILLEUR” qu”En outre, conformément à la demande du Bailleur Monsieur [D] [F] se porte caution à titre personnel vis-à-vis du bailleur, pour le paiement des loyers et l’entière exécution des conditions et charges du bail, pour une durée de 3 ans à compter de la signature des présentes.” Dans l’acte de cautionnement, annexé à l’acte de cession, Monsieur [D] [F] s’est porté “caution solidaire à titre personnel de la société NAORAH, avec renonciation expresse aux bénéfices de discussion et de division, jusqu’à la date du 22 novembre 2021 pour un montant maximum de 181.154,56 euros (cent quatre vingt un mille cent cinquante quatre euros et cinquante six cents) hors taxes et hors charges, pour le paiemment (sic) du loyer annuel s’élevant à ce jour à 50.301,60 euros (cinquante mille trois cents un euros et soixante cents), des charges, des taxes, ainsi qu’au paiement à titre contractuel ou extra contractuel, concernant les frais de réparations locatives, les frais de procédures, les indemnités d’occupation et autres sommes dues à quelque titre que ce soit, y compris au titre de la clause pénale, même après la résiliation du bail, jusqu’au départ effectif des lieux par le preneur”. En conséquence, Monsieur [D] [F] s’est porté caution solidaire de sa société par acte de cautionnement du 22 novembre 2018 pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 22 novembre 2021. Ainsi, Monsieur [D] [F] ne peut être tenu au delà de cette date des sommes dues par la S.A.S. BAN BUA. Il ressort du décompte produit que la S.A.S. BAN BUA était redevable de la somme de 62.639,57 euros correspondant aux loyers et charges dus au quatrième trimestre 2021. La caution solidaire de Monsieur [D] [F] étant limitée à la date du 22 novembre 2021, la condamnation à son encontre ne pourra prospérer qu’à hauteur de cette somme de 62.639,57 euros. * sur la majoration du taux d’intérêt au titre de la clause pénale : Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. L’article 9 du contrat de bail du 7 août 2017 intitulé “CLAUSE PENALE” stipule que “A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer, et de ses accessoires, charges, provisions et taxes, des mises en demeure délivrée par le BAILLEUR ou son mandataire au LOCATAIRE, ou des délivrance (sic) d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le LOCATAIRE seront automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et, ce sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du LOCATAIRE”. Cette stipulation, qui détermine par avance l'indemnisation du bailleur causée par le comportement du preneur, à savoir les retards de paiement, s'analysent en une clause pénale manifestement excessive en ce qu'elle n'est pas proportionnée au manquement. Les intérêts seront donc réduits au taux légal. En conséquence, la S.A.S. BAN BUA, la S.A.R.L. NAORAH, garant solidaire et Monsieur [D] [F], caution solidaire, seront condamnés solidairement à payer à la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] la somme de 62.639,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la date de du 24 septembre 2010 à hauteur de la somme de 13.197,80 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, La S.A.S. BAN BUA sera condamnée seule à payer à la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] la somme de 41 930,18 euros au titre de l’arriéré locatif dû pour la période du 23 novembre 2021 au 12 octobre 2023, échéance du 4ème trimestre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. - Sur le dépôt de garantie : La S.C.I. SCI DU [Adresse 3] sollicite la conservation du dépôt de garantie en vertu de l’article 9 du contrat de bail à titre d’indemnité en réparation du préjudice résultant de la résiliation du bail. La S.A.S. BAN BUA n’a pas répondu à cette demande. L’article 9 du contrat de bail stipule qu’”en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation”. En l’espèce, la S.A.S. BAN BUA n’ayant pas rempli son obligation de payer les loyers, charges et accessoires, il convient d’appliquer cette clause du contrat qui prévoit la conservation du dépôt de garantie à titre de premiers dommages-intérêts, au regard du préjudice subi par la S.C.I. SCI DU [Adresse 3], compte tenu de l’importance de la dette locative, et ce alors même que cette demande ne fait l’objet d’aucune contestation précise de la part du défendeur. En conséquence, il y a lieu de dire que le dépôt de garantie restera acquis à la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] à titre d’indemnité de résiliation. - sur la demande tendant de paiement mensuel et d’avance du loyer La S.A.S. BANBUA sollicite que soit déclaré que le paiement du loyer interviendra, mensuellement et d’avance, à compter de la signification de la décision. La S.C.I. SCI DU [Adresse 3] n’a pas répondu à cette demande dans ses conclusions mais a sollicité dans le dispositif de ces dernières, le débouté de l’ensemble des demandes de S.A.S. BAN BUA. La S.A.S. BAN BUA n’a produit aucun élément à l’appui de sa demande, qui n’apparaît pas justifiée en l’espèce. Elle sera donc déboutée de cette demande. - sur la demande de dommages et intérêts de la S.A.S. BAN BUA La S.A.S. BAN BUA sollicite la condamnation de la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif du commandement de payer délivré le 24 septembre 2020. La S.C.I. SCI DU [Adresse 3] n’a pas répondu à cette demande dans ses conclusions mais a sollicité dans le dispositif de ces dernières, le débouté de l’ensemble des demande de S.A.S. BAN BUA. S'il a été fait droit à la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, force est de constater que la S.A.S. BAN BUA n'allègue pas d'un préjudice précis en lien avec la nullité de ce commandement de payer. Par conséquent, la S.A.S. BAN BUA sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts. - sur les demandes accessoires : La S.A.S. BAN BUA, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance. L’équité commande de condamner la S.A.S. BAN BUA à payer à la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande sur le même fondement de la S.A.S. BAN BUA sera rejetée. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Déclare nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 24 septembre 2020 à la S.A.S. BAN BUA, En conséquence, déboute la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, Prononce la résiliation aux torts exclusifs de la S.A.S. BAN BUA du bail commercial du 7 août 2017 portant sur les locaux situés [Adresse 3], à compter de la présente décision, Condamne solidairement la S.A.S. BAN BUA, la S.A.R.L. NAORAH, garant solidaire et Monsieur [D] [F], caution solidaire, à payer à la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] la somme de 62.639,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la date de du 24 septembre 2020 à hauteur de la somme de 13.197,80 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, Condamne la S.A.S. BAN BUA seule à payer à la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] la somme de 41 930,18 euros au titre de l’arriéré locatif dû pour la période du 23 novembre 2021 au 12 octobre 2023, échéance du 4ème trimestre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement; Déboute la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] de sa demande de majoration du taux d’intérêt au titre de la clause pénale, Dit qu’à défaut de départ volontaire de la S.A.S. BAN BUA passé le délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement, la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Déboute la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] de sa demande d’expulsion sous astreinte, Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne la S.A.S. BAN BUA à payer à la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux loués par la remise des clés, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges, Autorise la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] à conserver le dépôt de garantie versé par la S.A.S. BAN BUA, Déboute la S.A.S. BAN BUA de sa demande tendant à déclarer que le paiement interviendra, mensuellement et d’avance, à compter de la signification du présent jugement, Déboute la S.A.S. BAN BUA de sa demande de dommages et intérêts, Rejette toutes les autres demandes des parties, Condamne la S.A.S. BAN BUA à verser à la S.C.I. SCI DU [Adresse 3] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la S.A.S. BAN BUA aux dépens, Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, Fait et jugé à Paris le 17 Octobre 2024. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Sandra PERALTA