Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
21 Octobre 2024
N° RG 22/00578 - N° Portalis
DB3R-W-B7G-XHKS
N° Minute : 24/
AFFAIRE
Société BAGELS
C/
Société EIFFEL LEVALLOIS COMMERCES, Société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Société BAGELS
16 rue du Vieux Marché aux Vins
67000 STRASBOURG
représentée par Maître Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1878
DEFENDERESSES
Société EIFFEL LEVALLOIS COMMERCES
7, place du Chancelier Adenauer
75016 PARIS
représentée par Maître Erwan LE DOUCE BERCOT du PARTNERSHIPS JONES DAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J007
Société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD
7, place du Chancelier Adenauer
75016 PARIS
représentée par Maître Erwan LE DOUCE BERCOT du PARTNERSHIPS JONES DAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J007
L’affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée du 27 mars 2018, la SCI EIFFEL LEVALLOIS COMMERCES, devenue SAS EIFFEL LEVALLLOIS COMMERCES, a donné à bail commercial en renouvellement à la société ZEGOUT, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société BAGELS, pour une durée de dix ans à compter rétroactivement du 1er janvier, un local n°140 d'une surface d'environ 51 m² au sein du centre commercial " So Ouest " situé 31, rue d'Alsace à LEVALLOIS-PERRET (92300), afin qu'elle y exploite une activité de " restauration sur place ou à emporter de bagels, sandwiches, pains, salades, soupes, desserts, boissons chaudes et froides ", moyennant le règlement d'un loyer binaire, payable trimestriellement et d'avance composé d'un loyer de base annuel fixé à la somme de 42.030 euros en principal et d'un loyer additionnel " correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 8 % du chiffre d'affaires annuel (année civile) hors taxes réalisé par le Preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes ".
Consécutivement aux mesures gouvernementales prises dans le cadre de la lutte contre la propagation de l'épidémie de Covid 19, la société BAGELS a cessé de procéder au règlement des loyers et accessoires à l'échéance contractuelle.
Par acte sous signature privée du 18 mai 2020, la SAS EIFFEL LEVALLLOIS COMMERCES a cédé à la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE la créance de loyers et accessoires dus au titre du deuxième trimestre 2020, non encore payés au 15 mai 2020, détenue sur la société BAGELS en exécution du bail signé le 27 mars 2018.
Par requête en date du 10 juin 2020, différentes sociétés du groupe BAGELSTEIN ont saisi le président du tribunal de commerce de PARIS d'une demande d'autorisation de suspension du paiement des loyers et accessoires prévus par les différents baux commerciaux signés par chacune.
Par ordonnance en date 19 juin 2020, le président du tribunal de commerce de PARIS a notamment autorisé la société BAGELS à suspendre le paiement des loyers et accessoires stipulés au bail du 27 mars 2018 " pendant toute la période de fermeture administrative telle que résultant des arrêtés des 14 et 15 mars 2020, ainsi que des prolongations de l'interdiction d'ouverture des restaurants, jusqu'à ce que le Tribunal de commerce de Paris statue au fond sur la demande d'exonération des loyers et charges des requérantes ". Le président a également précisé que son ordonnance serait caduque à défaut pour les requérantes d'avoir introduit dans un délai de deux mois une procédure au fond à bref délai devant le tribunal de commerce PARIS " permettant d'établir un débat contradictoire sur le bien-fondé de leurs demandes d'exonération portant sur les loyers et charges ".
Par exploit d'huissier du 10 août 2020, la société BAGELS a fait assigner la SAS EIFFEL LEVALLLOIS COMMERCES devant le tribunal de commerce de PARIS aux fins essentiellement, de voir :
- ordonner l'exonération des loyers et des charges pendant toute la durée de la fermeture administrative et d'interdiction d'accueillir du public ;
- ordonner la révision des loyers commerciaux selon les modalités qui seront retenues par le Tribunal, une fois la cause de sursis disparue, rétroactivement à compter de la réouverture des établissements, pour tenir compte du changement des circonstances et de son incidence sur l'exécution des contrats de baux commerciaux ;
- ordonner le report de l'exigibilité des loyers à termes échus.
La société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE est intervenue volontairement à la procédure en sa qualité de cessionnaire de la créance de loyers et accessoires dus au titre du deuxième trimestre 2020, non encore payés au 15 mai 2020.
C'est dans ce contexte que par jugement en date du 13 septembre 2021, le tribunal de commerce de PARIS a notamment :
- dit recevable l'intervention volontaire de la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE;
- dit recevables et bien fondées les exceptions d'incompétences soulevées ;
- accueilli l'exception d'incompétence élevée en application des articles L721-3 du code de commerce, R211-3-26 et R211-4 I du code de l'organisation judiciaire ;
- ordonné la disjonction de l'instance en plusieurs et renvoyé devant le tribunal judiciaire de NANTERRE celle opposant la société BAGELS à la SAS EIFFEL LEVALLOIS COMMERCE et à la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2023, la société BAGELS demande au tribunal, de :
DECLARER la Société BAGELS recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Y faisant droit,
A titre principal,
JUGER que la Société EIFFEL LEVALLOIS COMMERCES a violé ses obligations contractuelles ;
En conséquence,
DEBOUTER la Société EIFFEL LEVALLOIS COMMERCES de toutes ses demandes ;
A titre subsidiaire,
ACCORDER à la Société BAGELS les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette d'un montant de 16.365,80 € à raison de 24 échéances se décomposant comme suit :
- 12 premières échéances d'un montant 455 € ;
- 11 échéances suivantes d'un montant de 909 € ;
- 1 dernière échéance de 906,80 € ;
En tout état de cause,
CONDAMNER la Société EIFFEL LEVALLOIS COMMERCES à payer à la société BAGELS la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance.
Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2023, la SAS EIFFEL LEVALLOIS COMMERCES et la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE demandent au tribunal, de :
A titre principal :
DEBOUTER la société Bagels de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre reconventionnel :
CONDAMNER la société Bagels à verser à la société Unibail Rodamco Westfield SE la somme de 16.365,80€ TTC, sauf à parfaire ;
CONDAMNER la société Bagels à verser à la société Unibail Rodamco Westfield SE les intérêts de retard au taux d'intérêt légal majoré de 500 points conformément aux stipulations du Bail depuis le 10 octobre 2022 ;
ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
CONDAMNER la société Bagels à payer à la société Unibail Rodamco Westfield SE une pénalité forfaitaire de 10% conformément aux stipulations du Bail soit d'un montant de 1.636,58 € ;
En toute hypothèse :
CONDAMNER la société Bagels à verser aux sociétés Unibail Rodamco Westfield et Eiffel Levallois commerces la somme de 10.000 euros chacune au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la société Bagels aux dépens, dont distraction au profit de Maître Erwan Le Douce-Bercot constitué ;
PRONONCER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 12 décembre 2023.
Suivant bulletin en date du 11 juin 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à l'audience du 18 juin 2024 à 11h30 afin de permettre un changement de la composition du tribunal, consécutivement à l'absence prolongée d'un magistrat.
MOTIFS
A titre liminaire
Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir " déclarer bien fondée " et " juger" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.
Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de la société BAGELS, qui n'est pas contestée.
Sur la demande principale de la société BAGELS tendant à voir débouter la SAS EIFFEL LEVALLOIS COMMERCES de toutes ses demandes
A titre principal, la société BAGELS demande au tribunal de débouter la SAS EIFFEL LEVALLOIS COMMERCES de toutes ses demandes. Elle fait essentiellement valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux durant la période de crise sanitaire. Selon elle, les locaux ne pouvaient être exploités en raison des mesures mises en place par les pouvoirs publics qui ont empêché les restaurants d'exploiter leurs locaux du 14 mars au 2 juin 2020, puis du 29 octobre 2020 jusqu'au 19 mai 2021. Elle soutient être fondée à lui opposer une exception d'inexécution et la perte de la chose louée, ajoutant que les arrêts rendus par la Cour de cassation le 30 juin 2022, qui ont retenu que ces moyens ne pouvaient prospérer, ne seraient pas transposables en l'espèce.
La SAS EIFFEL LEVALLOIS COMMERCES et la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE concluent au rejet de toutes les prétentions de la demanderesse. La bailleresse conteste tout manquement à ses obligations soulignant qu'elle a, dans le cadre de l'exécution du contrat de bonne foi, proposé à la demanderesse différentes mesures d'accompagnement pour faire face au premier confinement.
Elle indique avoir ainsi offert, sans obtenir de réponse de sa part : la mensualisation du paiement des loyers et des charges du 2ème trimestre 2020, afin de faciliter la gestion de la trésorerie du preneur, la suspension jusqu'au mois de septembre 2020 de la mise en recouvrement des loyers et charges du mois d'avril 2020, puis, offert aux enseignes entrant dans le cadre des TPE au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 l'octroi d'une franchise exceptionnelle de trois mois de loyer correspondant 2ème trimestre 2020 et, pour les autres enseignes soumises à l'interdiction d'accueil du public, le report du recouvrement du loyer du mois de mai 2020 au 1er novembre 2020. Elle déclare que l'interdiction de recevoir du public a été levée le 29 mai 2020. Elle conteste toute fermeture du centre commercial à compter de cette date et précise avoir mis en œuvre des mesures sanitaires pour les commerçants et clients telles que mise à disposition de gel hydroalcoolique, vente de masques, comptage du nombre de clients pour assurer le respect de la distanciation sociale. Elle indique aussi que la société BAGELS a pu exploiter son activité de commerce à emporter, ainsi qu'en attestent ses nombreuses publications sur les réseaux sociaux. Elle se prévaut enfin des arrêts rendus par la Cour de cassation le 30 juin 2022 qui ont respectivement précisé qu'aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance en application de l'article 1719 du code civil ne peut être retenu dès lors que l'interdiction de recevoir du public résulte d'une mesure de police administrative générale, non imputable au bailleur, et que lesdites mesures de police administrative générale, sans lien direct avec la destination contractuelle de la chose louée, ne peuvent fonder, dans ce contexte, une perte de la chose au sens de l'article 1722 du code civil.
L'article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l'espèce, aux termes du dispositif des conclusions des défenderesses, qui lie le tribunal en application de l'article 768 du code de procédure civile, la SAS EIFFEL LEVALLOIS COMMERCES ne formule aucune demande à l'encontre de la société BAGELS, autre que celles relative aux frais de la procédure qui seront examinés en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, dans le cadre des mesures accessoires.
Partant, la société BAGELS sera déboutée de sa demande principale tendant à voir débouter la SAS EIFFEL LEVALLOIS COMMERCES de toutes ses demandes.
Sur les demandes de condamnation de la société BAGELS formées par la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE
Reconventionnellement, la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE demande que la société BAGELS soit condamnée à lui régler la somme de 16.365,80 euros TTC au titre des loyers et accessoires dus pour le deuxième trimestre 2020 et non réglés au 15 mai 2020, augmentée des intérêts contractuels consistant dans le taux d'intérêt légal majoré de 500 points, à compter du 10 octobre 2022. Elle demande aussi que les intérêts soient eux-mêmes productifs d'intérêts au terme d'une année. La société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE fonde sa demande sur la cession de créance intervenue à son profit le 18 mai 2020, notifiée à la société BAGELS le 2 juin 2020, ainsi que sur le bail commercial signé le 27 mars 2018 dont les articles 4 et 8 sont respectivement relatifs au loyer indexé et aux intérêts conventionnels. Elle sollicite enfin que la société BAGELS soit condamnée au paiement de la somme de 1.636,58 euros au titre de la pénalité de retard en application de l'article 26.2.1 du bail et s'oppose aux délais de paiement demandés considérant qu'elle a bénéficié de larges délais durant l'instance, ce alors même qu'elle a bénéficié d'aides gouvernementales et qu'elle ne justifie pas de sa situation financière par la production d'éléments comptables.
La société BAGELS sollicite, si les loyers sollicités étaient dus, que lui soient accordés des délais de paiement pour régler la somme de 16.365,80 euros TTC. Elle invoque les dispositions de l'article 1343-5 du code civil. Elle déclare que jusqu'à la survenue de la crise sanitaire, elle avait toujours satisfait à ses obligations contractuelles et qu'elle a repris le paiement de ses loyers, charges et accessoires courants, en sorte qu'elle justifie de sa bonne foi. Elle offre de régler la somme mensuelle de 455 euros les douze premiers mois, puis la somme de 909 euros les onze mois suivants et le solde, d'un montant de 906,80 euros à la dernière échéance. Elle précise que cet échéancier est indispensable compte tenu de sa situation financière attestée par son expert-comptable.
Sur la demande de condamnation de la société BAGELS au paiement de la somme de 16.365,80 euros au titre des loyers du deuxième trimestre 2020
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En application de l'article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L'article 1728 2° du même code dispose quant à lui que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En application des articles 1321 à 1323 du même code la cession de créance est un contrat par lequel le créancier cédant transmet, à titre onéreux ou gratuit, tout ou partie de sa créance contre le débiteur cédé à un tiers appelé le cessionnaire. Elle peut porter sur une ou plusieurs créances présentes ou futures, déterminées ou déterminables. Elle s'étend aux accessoires de la créance. Le consentement du débiteur n'est pas requis, à moins que la créance ait été stipulée incessible
La cession de créance doit être constatée par écrit, à peine de nullité.
Entre les parties, le transfert de la créance, présente ou future, s'opère à la date de l'acte. Il est opposable aux tiers dès ce moment. En cas de contestation, la preuve de la date de la cession incombe au cessionnaire, qui peut la rapporter par tout moyen.
L'article 1324 du même code ajoute que la cession n'est opposable au débiteur, s'il n'y a déjà consenti, que si elle lui a été notifiée ou s'il en a pris acte.
Le débiteur peut opposer au cessionnaire les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l'exception d'inexécution, la résolution ou la compensation des dettes connexes. Il peut également opposer les exceptions nées de ses rapports avec le cédant avant que la cession lui soit devenue opposable, telles que l'octroi d'un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes. Le cédant et le cessionnaire sont solidairement tenus de tous les frais supplémentaires occasionnés par la cession dont le débiteur n'a pas à faire l'avance. Sauf clause contraire, la charge de ces frais incombe au cessionnaire.
A l'appui de ses demandes de paiement, la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE produit la cession de créance signée à son profit le 18 mai 2020 qui stipule que le cédant cède au cessionnaire, à la date du 15 mai 2020, " la pleine et entière propriété de la totalité des Créances Cédées, en ce compris sans exception ni réserve, tous les droits, en principal, intérêts, frais, accessoires et privilèges y attachés, conformément aux stipulations des articles 1321 et suivants du code civil ".
Si elle communique la copie du courrier qu'elle indique avoir adressé à la société BAGELS aux fins de notification de ladite cession de créance, le tribunal relève qu'il n'est joint aucun avis de réception justifiant de la réalité de son envoi à la demanderesse.
Pour autant, il convient de tirer les conséquences de ce que la société BAGELS, qui n'a pas contesté avoir reçu ce courrier, s’est vu communiquer l’acte de ladite cession de créance consécutivement à l'intervention volontaire de la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE dans le cadre de la procédure qu'elle a introduite contre sa bailleresse devant le tribunal de commerce de PARIS. Il est admis qu’une telle communication vaut notification.
Aux termes du bail signé le 27 mars 2018, la société ZEGOU, aux droits et obligations de laquelle est venue la société BAGELS s'est notamment engagée à :
- régler un loyer annuel de base fixé à somme 42.030 euros en principal, soumis à indexation automatique annuelle, augmenté de la TVA au taux en vigueur au jour des règlement, outre un loyer additionnel de 8%, d'avance le premier jour de chaque trimestre, (articles 4 des conditions générales et des conditions particulières) ;
- acquitter, en même temps que le loyer, la quote-part afférente à ses locaux de l'impôt foncier et de la taxe additionnelle afférente, de la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères, de la taxe sur les bureaux et les locaux commerciaux, mais aussi des charges, travaux et prestations relatives aux locaux et parties communes, ainsi que sa quote-part des charges marketing liée à l'animation et publicité du centre, augmentées de la TVA au taux en vigueur au jour du règlement de chaque échéance (articles 6 et suivants des conditions générales).
Il est acquis et non contesté que la société BAGELS n'a pas acquitté les loyers et accessoires dus en exécution du bail pour la période du 1er avril 2020 au 30 juin 2020.
Bien qu'elle considère n'être redevable d'aucune somme au titre de cette période, en raison des mesures gouvernementales prises dans le cadre de la lutte contre la propagation de l'épidémie de Covid 19, le tribunal relève qu'elle n'oppose pas à la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE les moyens tirés de l'exception d'inexécution en raison du manquement à l'obligation de délivrance allégué de la part de sa bailleresse, non plus que la perte partielle de la chose louée. Au demeurant ces moyens n'auraient pas pu prospérer puisque lesdites mesures, nationales, n'étaient pas imputables à la SAS EIFFEL LEVALLOIS COMMERCES, et que l'impossibilité d'exploiter les lieux loués n'était pas inhérente à l'activité autorisée dans le bail.
Par conséquent, en l'absence de contestation du quantum des loyers et accessoires réclamés au titre du deuxième trimestre 2020, la société BAGELS sera condamnée à payer à la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE, ainsi que celle-ci le demande, la somme de 16.365,80 euros TTC.
Sur la demande de condamnation de la société BAGELS aux intérêts contractuels à compter du 10 octobre 2022, capitalisés
En application de l'article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1231-6 alinéa 1 et 2 du même code dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu'elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n'a pu être soldée en raison d'une faute du créancier.
En l'espèce, l'article 8 des conditions générales du bail, relatif aux intérêts de retard, stipule qu' " à défaut de paiement d'une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, complément de dépôt de garantie, Charge de Fonds Marketing, honoraires etc.) à sa date d'échéance, celle-ci sera productive d'un intérêt :
- au taux moyen mensuel de l'EONIA, tel que calculé au jour le jour sous la supervision du Réseau Européen des Banques Centrales, soit au taux d'intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l'an (à titre d'exemple si le taux moyen mensuel est de 1,00%, le taux appliqué sera de 1,00%, + 5,00%, soit 6,00%),
- et ce, sous réserve de l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au Preneur et restée infructueuse de ce dernier en tout ou partie.
(…)
Les intérêts seront dus à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et, s'ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code Civil. "
Les termes clairs et précis de ces stipulations contractuelles constituent la loi des parties et s'imposent au tribunal.
Si une lettre en date du 10 octobre 2022, intitulée mise en demeure, est produite par la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE, il n'est pas justifié de son envoi en lettre recommandée avec avis de réception comme exigé par l'article 8 des conditions générales précité.
La société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE sera donc déboutée de sa demande de paiement des intérêts au taux conventionnel à compter du 10 octobre 2022 et de celle subséquente relative à la capitalisation des intérêts échus pour une année entière.
Sur la demande de condamnation de la société BAGELS au paiement d'une pénalité forfaitaire de 1.636,58 euros formée par la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE
L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Le bail stipule à l'article 26.2.1 des conditions générales qu' " à défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du Bail, et notamment les loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l'envoi par le Bailleur d'une lettre consécutive à cette défaillance, restée infructueuse huit (8) jours, après sa première présentation, comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d'indemnité forfaitaire. Celle-ci sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l'article 8 ".
Ces stipulations claires et précises constituent la loi des parties en application de l'article 1103 du code civil, et s'imposent au tribunal.
Or, il résulte des éléments du dossier que la bailleresse avait accordé à la société BAGELS des reports à l'automne 2020 du paiement des loyers et accessoires échus au deuxième trimestre 2020.
Celle-ci a ensuite obtenu, par ordonnance rendue sur requête en date du 19 juin 2020, l'autorisation du président du tribunal de commerce de PARIS de suspendre le paiement des loyers et accessoires " pendant toute la période de fermeture administrative telle que résultant des arrêtés des 14 et 15 mars 2020, ainsi que des prolongations de l'interdiction d'ouverture des restaurants, jusqu'à ce que le Tribunal de commerce de Paris statue au fond sur la demande d'exonération des loyers et charges ".
Compte tenu de cette autorisation judiciaire, la clause pénale ne peut trouver à s'appliquer.
A titre surabondant, comme indiqué plus avant, une lettre en date du 10 octobre 2022, intitulée mise en demeure, est certes produite par la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE, mais il n'est pas produit d'avis de réception justifiant de la réalité de son envoi, de sorte que les conditions de la mise en œuvre de la clause pénale n'étaient, en tout état de cause, pas remplies.
La société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE sera donc déboutée de sa demande au titre de l'indemnité forfaitaire.
Sur la demande de délais de paiement formée par la société BAGELS
Le 1er alinéa de l'article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, à l'appui de sa demande de délais, la société BAGELS produit une attestation établie par son expert-comptable, M. [N] [T] en date du 8 juin 2022, qui fait état d'une baisse du chiffre d'affaires de la société BAGELS depuis deux ans, période correspondant à la période de crise sanitaire et ses suites.
Cette unique pièce, déjà ancienne au moment où la société BAGELS a notifié ses conclusions le 17 janvier 2023, n'est complétée par aucun élément comptable plus récent, ni bilan permettant au tribunal d'apprécier sa situation financière en tenant compte de ses recettes et de ses charges réelles, afin de vérifier qu'elle serait en mesure de respecter les délais qui pourraient lui être accordés en plus du règlement des loyers et accessoires courants.
En conséquence, la société BAGELS sera déboutée de sa demande de délais de paiement.
Sur les mesures accessoires
La société BAGELS, qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui pourront être recouvrés directement par Maître Erwan LE DOUCE-BERCOT dans les conditions prévues à l'article 699 du même code.
Sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des défenderesses la totalité des frais irrépétibles qu'elles ont été contraintes d'exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance.
Une somme de 3.000 euros leur sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que la société BAGELS sera condamnée à leur régler dans les conditions fixées au dispositif du présent jugement.
Au vu de la date d'introduction de l'instance, l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE la société BAGELS de l'ensemble de ses prétentions,
CONDAMNE la société BAGELS à payer à la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE:
- la somme de 16.365,80 euros TTC au titre des loyers et accessoires du deuxième trimestre 2020,
- la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la société UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD SE du surplus de ses demandes,
CONDAMNE la société BAGELS à payer à la SAS EIFFEL LEVALLOIS COMMERCES la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE SAS EIFFEL LEVALLOIS COMMERCES du surplus de ses demandes,
CONDAMNE la société BAGELS au paiement des dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Erwan LE DOUCE-BERCOT dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé .
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
